r
structuur van de notariële dienstverlening in Nederland. De combinatie
van door de overheid vastgestelde tarieven gecombineerd
met vrij ondernemerschap
betekent een ook vanuit
economisch
gezichtspunt
bijzondere
bedrijfstak.
Bedrijfstakken
Kosten van de notaris
Hoe verhouden de kosten van notariskantoren zich tot de opbrengsten?
Het kabinet heeft sinds enkele jaren
een versterkt mededingingsbeleid
ingezet ter bevordering van de marktwerking1. Horizontale prijsbinding
(prijsafspraken
tussen ondernemers),
marktverdelingsen branchebeschermingsafspraken
en toelatings- en erkennningsregelingen
belemmeren
de
concurrentie en leiden tot te hoge
prijzen, ondoelmatige
produktie,
overcapaciteit en een gebrek aan impulsen voor innovatie. De Wet Economische Mededinging wordt in lijn
met Europese ontwikkelingen
omgezet van een misbruikstelsel,
waarbij
vanuit het ‘algemeen belang’ in specifieke gevallen actie kan worden ondernomen, in een verbodsstelsel
met
meer concrete, generieke bepalingen.
Een van de uitvloeisels is de vorig
jaar per 1 juli 1993 ingegane Besluit
horizontale prijsbinding, waarmee generiek horizontale prijsbinding wordt
verboden. De WEM zal ook van toepassing worden verklaard op alle
vrije beroepsbeoefenaren
en niet-bindende afspraken tussen ondernemers2.
Ook in de eigen regelgeving van
de overheid zitten belemmeringen
voor meer marktwerking.
Een voorbeeld is de landelijke tariefvaststelling voor notarissen. De ministerraad
heeft op 25 maart 1994 op voorstel
van staatssecretaris
Kosto Qustitie),
die daarvoor overleg voerde met
staatssecretaris Van Rooy (Economi-
sche Zaken), in beginsel besloten om
in een nieuwe Wet op het Notarisambt vrije prijsvorming van de notariële dienstverlening
toe te laten. Tot
de tijd dat de wet in werking treedt
(naar verwachting over twee jaar)
zouden de tarieven meer in overeenstemming moeten worden gebracht
met de werkelijke kosten. Het kabinet verwacht dat de tarieven op het
gebied van onroerend goed kunnen
dalen en die in de familiepraktijk
(testamenten e.d.) mogelijk zullen stijgen. De besluitvorming
is mede gebaseerd op een onderzoek in opdracht
van de genoemde ministeries van
KPMG Klijnveld Management Consultants kosten en opbrengsten
van het
notariaar3. Als onderdeel van dit onderzoek heeft het Instituut voor Onderzoek van Overheidsuitgaven
(100) een econometrische
analyse
uitgevoerd van kosten en tarieven
van notarissen op basis van gegevens
uit de jaar-rekeningen
1992 van circa
300 van de bijna 800 notariskantoren
in Nederland. Daarnaast heeft KPMG
bij 27 kantoren gedetailleerd
onderzocht hoeveel tijd werd besteed aan
verschillende
soorten werkzaamheden.
De resultaten van het 100-onderzoek worden hier kort weergegeven.
Voor het eerst kan hiermee op basis
van gegevens van een groot aantal
notariskantoren
een representatief
beeld worden gegeven van de kosten-
Tabel 1. Marginale kosten en gemiddelde opbrengsten van notariële akten
voor het gemiddelde kantoor (1992; bedragen in guldens)
Akten
Transport onroerend goed
Hypotheken
Overig onroerend goed
Samenleven/huwelijk
Testamenten
Overige familiepraktijk
Ondernemingspraktijk
Overige akten
Bron: IOO/KPMG.
Marginale kosten
Gemid. opbrengsten
640
430
700
650
360
1.190
1.470
1.360
1.520
900
1.300
350
160
1.310
1.960
580
Notariële dienstverlening
De omzet van het notariaat bedraagt
in 1992 circa een miljard gulden (exclusief BTW en circa 6 procent inkomsten uit advieswerk).
Het aandeel van
de onroerend goedpraktijk
(hypotheken, transporten
onroerend goed) in
de opbrengsten
is circa 72 procent.
De familiepraktijk
(testamenten,
samenlevingscontracten,
e.d.) is goed
voor 11 procent, de ondernemingspraktijk (oprichten en wijzigen statuten e.d.) voor 13 procent en overige
akten voor 5 procent van de totale
opbrengsten.
De totale kosten van
notariskantoren,
inclusief toegerekende salariskosten voor notarissen en
maatschapskandidaten,
bedragen in
1992 naar schatting ruim! 825 mln.
Een bedrag van ruim! 150 mln kan
worden beschouwd
als de winst die
in deze bedrijfstak wordt gegenereerd4. De meeste notariskantoren
zijn georganiseerd
rond een zelfstandige notaris of een maatschap van notarissen. Ruim 15 procent is in de
vorm van een besloten vennootschap
opgezet. Er zijn circa 8000 personen
bij notariskantoren
werkzaam, waarvan zo’n 1000 notarissen en even zoveel kandidaat-notarissen.
De werkzaamheden
van het notariaat bestaan voor het overgrote deel
uit het opstellen van notariële akten
van uiteenlopende
aard. Voor die akten zijn de tarieven landelijk vastgelegd. Daarmee liggen de ‘prijzen’ van
1. Zie Tweede Kamer, vergaderjaar 19901991, Mededingingsbeleid, 22 093, nr. 1.
2. Rijksbegroting 1994, Ministerie van
Economische Zaken, blz. 24.
3. KPMG Klijnveld Management Consultants, Kosten en opbrengsten van het notariaat, maart 1994. Het 100-onderzoek is
in dit rapport opgenomen.
4. In door het CBS gepresenteerde nationale totalen wordt geen rekening gehouden met de toegerekende salarissen van
zelfstandige ondernemers, maar zijn anderzijds salarissen van notarissen-BV’s
wel in de kosten opgenomen. In het 100onderzoek is voor alle kantoren uit de
steekproef konsekwent een forfaitair salaris (inclusief sociale lasten) op het niveau
van een kantonrechter voor notarissen tot
de (loon)kosten gerekend.
de dienstverlening praktisch gesproken vast. Prijsconcurrentie tussen
notarissen is daarom niet mogelijk.
De kostenkant onttrekt zich tot nu
toe grotendeels aan de waarneming.
Weliswaar publiceert het CBS nationale totalen van omzet en kosten op
basis van de jaarrekeningen, maar die
cijfers geven geen inzicht in de opbouw van de kosten, bijvoorbeeld
toegerekend aan de verschillende akten. Toetsing van de adequaatheid
van de tarieven in verhouding tot de
daarvoor gemaakte kosten was daardoor nauwelijks mogelijk.
Het IOO-onderzoek moest zich baseren op totaalcijfers per notariskantoor over kosten en opbrengsten
enerzijds en aantallen behandelde akten anderzijds. Gelet op het ontbreken van kostengegevens per akte is
met econometrische technieken getracht het verband tussen de kosten
en de verschillende typen akten vast
te stellen. De akten kunnen worden
gezien als de ‘produkten’ van de notariële dienstverlening. Door het schatten van zogenaamde ‘kostenfuncties’
die het bedoelde verband representeren, kunnen uitspraken worden
gedaan over de kosten per akte. Die
kosten kunnen vervolgens met de tarieven of de opbrengsten per akte
worden vergeleken. In een concurrerende markt zouden marginale kosten moeten overeenstemmen met de
prijzen van de dienstverlening.
Kosten en opbrengsten
Bij het bepalen van de kosten zijn allereerst enkele bewerkingen op de
beschikbare gegevens uit de jaarrekeningen van 298 notariskantoren uitgevoerd. In het bijzonder zijn op uniforme wijze salarissen aan notarissen
toegerekend. Hier is immers sprake
van zelfstandige ondernemers, die
recht doen gelden op het bedrijfsresultaat van het notariskantoor. Terwille van de vergelijkbaarheid van kantoren is uitgegaan van een forfaitair
notaris salaris op het niveau van dat
van een kantonrechter – conform afspraken met de opdrachtgevers. Het
forfaitaire salaris (inclusief sociale lasten en pensioenpremie circa 180.000
gulden per jaar) maakt deel uit van
de loonkosten van het notariskantoor, samen met de loonkosten van
het overige personeel.
Op verschillende wijzen is vervolgens het verband tussen kosten en de
produktie van akten onderzocht. Bij
ESB 6-4-1994
de lineaire specificatie is een rechtlijnig verband verondersteld tussen de
(variabele) kosten en het aantal akten
van verschillende typen, naast vaste
kosten die niet afhangen van de omvang van de dienstverlening. Deze
veronderstelling is stringent (de marginale kosten van een akte zijn op
elk produktieniveau gelijk), maar laat
wel een vergaande differentiatie van
de typen akten toe. In deze specificatie konden acht typen akten worden
onderscheiden.
Bij de niet-lineaire specificatie is
uitgegaan van een veel flexibeler verband tussen kosten en aantallen akten. Daarbij wordt de mogelijkheid
opengelaten dat er schaalvoordelen
of -nadelen optreden: zo kunnen de
kosten per akte relatief hoog zijn
voor kleine kantoren – door hun
hoge vaste kosten – maar ook voor
grote kantoren door toenemende
coärdinatieproblemen.
Ook kan met
die specificatie rekening worden gehouden met synergie-effecten. Het
kan voordelig zijn om verschillende
produkten (akten) binnen dezelfde
produktie-eenheid
te maken, in
plaats van te specialiseren op bepaalde produkten (akten). Een dergelijke
specificatie – hier met behulp van de
veel gebruikte ‘translog-kostenfunctie,5 – vereist echter een groot aantal
waarnemingen en een niet te groot
aantal produktvariabelen. Voor deze
niet-lineaire analyse is het aantal typen akten daarom teruggebracht tot
vier: onroerend goed, familiepraktijk,
ondernemingspraktijk
en overige akten. Deze vier soorten akten zijn verkregen door weging van de onderliggende typen akten. Als weegfactoren
zijn daarbij de kosten per akte uit de
lineaire analyse gehanteerd.
In tabel 1 zijn de uitkomsten van
de niet-lineaire analyse weergegeven.
De resultaten zijn daarbij doorgetrokken naar de acht typen akten op basis van de onderlinge kostenverhoudingen in de lineaire analyse. De
gemiddelde opbrengsten per akte volgen voor een deel rechtstreeks uit de
tarieven, maar zijn voor een ander
deel apart berekend uit de totale opbrengsten en aanvullende veronderstellingen6. Tabel 1 geeft uitkomsten
voor het gemiddelde notariskantoor.
Tabel 1 laat zien dat bij het onroerend goed sprake is van gemiddelde
opbrengsten die de marginale kosten
aanzienlijk overtreffen. Bij testamenten en samenlevingscontracten
e.d. is
het omgekeerde het geval. Bij de ove-
rige akten zijn de verschillen minder
groot. Kennelijk is er sprake van
‘kruissubsidie’ van de familiepraktijk
door vooral het onroerend goed. Er
zijn geen aanwijzingen gevonden dat
ook binnen de onroerend goedpraktijk zelf sprake is van interne subsidiëring van enige omvang. Ook de lagere onroerend-goedtarieven
– op de
akten met een lage onderliggende
waarde – blijken, met uitzondering
van het allerlaagste tarief, meer dan
kostendekkend.
Deze conclusies stemmen overeen
met die van de hier niet behandelde,
lineaire analyse. Bij de kosten van de
akten uit de ondernemingspraktijk
en
bij de overige akten is overigens sprake van aanzienlijke statistische foutenmarges door de relatief kleine aantallen akten. Die foutenmarges in de
kosten belopen daar circa f 300 per
akte. Bij de onroerend-goedpraktijk
en de familiepraktijk liggen de marges in de orde van slechts f 60 per
akte.
Bij de uitkomsten moet worden benadrukt dat de huidige werkelijke
kosten zijn toegerekend aan de geproduceerde diensten. Dit impliceert
niet dat de berekende kosten ook minimale kosten zijn. Er is niet onderzocht of binnen het notariaat kostenminimalisatie plaatsvindt. Als dat niet
het geval is worden ondoelmatigheden doorvertaald in de berekende
kosten per akte. Zo worden de marginale kosten overschat wanneer sprake is van een overcapaciteit.
Vergelijkbare kantoren blijken zeer
uiteenlopende kosten te hebben. Dit
kan een indicatie vormen voor mogelijke ondoelmatigheden.
Een analyse
van de kantoren binnen de steekproef met relatief lage kosten per
akte suggereert een mogelijke reductie van de kosten met 14 procent.
Deze reductie van de kosten lijkt
vooral te kunnen worden gereali-
5. Ook in Nederland wordt deze aanpak
steeds vaker gebruikt. Zie bijvoorbeeld
R. Goudriaan e.a, Doelmatig dienstverlenen, Sociaal en Cultureel Planbureau,
Rijswijk, 1989.
6. Bij sommige akten hangt het tarief af
van de onderliggende waarde van het betrokken onroerend goed. In die gevallen
moet worden gewerkt met gemiddelde opbrengsten per akte, die worden afgeleid
uit aanvullende gegevens per kantoor
over de bij transportakten relevante waarde van het betrokken onroerend goed.
Het onder zoeksrapport geeft hierover
nadere details.
“”‘”
Tabel 2. Geschatte totale kosten en opbrengsten van notariële akten (f mln) a
onroerend goed
Raming van de totale
Opbrengsten
Kosten
Saldo
Aandelen van de verschillende akten
72%
Opbrengsten
45%
Kosten
11%
24%
986
826
160
48
110
-62
124
150
-26
107
198
-91
707
368
339
totaal
overig
familie onderneming
1000!o
1000!o
5%
13%
13%
18%
Geschatte marges
opbrengsten
Minimum
Maximum
670
740
120
105
140
25
70
Kosten
Mi,nimum
Maximum
320
415
140
250
120
180
70
150
Saldo
Minimum
Maximum
280
400
-145
-35
-60
10
-110
-20
90
a. Bijeen betrouwbaarheidsinterval van 90 procent.
Bron: IOO/KPMG.
seerd bij de kantoren met een omvangrijke ondernemingspraktijk
en
een groot aantal overige akten.
Schaalvoordelen
Met behulp van de niet-lineaire kostenfunctie kan de aan- of afwezigheid
van schaalvoor en -nadelen worden
onderzocht. De relatie tussen het tota1e aantal akten en de totale kosten
per akte is weergegeven in figuur 1.
Op de horizontale as is de kantoorgrootte in indexcijfers weergegeven
(met de waarde 100 voor het gemiddelde kantoor). Op de y-as zijn de berekende gemiddelde kosten per akte
bij de verschillende kantoorgroottes
weergegeven (eveneens in indexcijfers). Bij de berekening is uitgegaan
van de ‘produktmix’ (naar typen akten) van het gemiddelde notariskantoor. Bij een andere samenstelling
van dit pakket kunnen de kosten hoger of lager uitvallen. Uit de figuur
blijkt dat voor het gemiddelde kantoor beperkte kostenvoordelen te behalen zijn door schaalvergroting. Het
optimum ligt bij een schaal die ongeveer 40 procent boven die van het gemiddelde kantoor zit. De te behalen
voordelen zijn echter gering (iets minder dan twee procent). Dit onderstreept de stelling dat op het moment
in het notariaat schaalvoordelen nauwelijks een rol van betekenis spelen.
Hierop bestaan twee uitzonderingen:
zeer kleine kantoren met een vergelijkbaar dienstenpakket als het gemiddelde kantoor zouden relatief hoge
kosten hebben (twintig à dertig procent hoger); bij de zeer grote kantoren zijn de kosten gemiddeld zeven
procent hoger. De zeer kleine kantoren komen – met uitzondering van de
start van een nieuw kantoor – in de
praktijk echter nauwelijks voor. De
eerder genoemde synergie-effecten
bij de simultane produktie van verschillende typen akten blijken niet op
te treden.
Nationale totalen
Om een inzicht te verkrijgen in de totale omvang van de interne subsidiëring zijn de resultaten van de berekeFiguur 1. Kosten per akte in verhouding tot het aantal akten, 1992,
indexcijfers, kosten en produktie
gemiddeld kantoor = 100
ningen opgehoogd naar nationale totalen voor de 768 kantoren. Hierbij is
in eerste instantie gebruik gemaakt
van de gegevens uit de jaarrekeningen over de omzet en de totale lasten
(inclusief het toegerekend salaris van
de notarissen en maatschapskandidaten). Van een groot aantal kantoren
ontbraken de bedrijfseconomische
gegevens, maar waren wel de aantallen
akten beschikbaar. Voor deze kantoren zijn de totale opbrengsten respectievelijk kosten geschat op basis van
de aantallen akten. Tenslotte zijn verschillende ophoogfactoren gehanteerd om de gegevens om te zetten in
nationale totalen.
Op basis van de uitgevoerde berekeningen is voor het totaal van de
768 kantoren tabel 2 opgesteld. Om
een indruk te krijgen van de exploitatie van de verschillende onderdelen
van de notarispraktijk zijn de vaste
kosten proportioneel toegerekend
aan de verschillende typen akten.
Daarbij moet worden bedacht dat op
deze wijze geen rekening wordt gehouden met mogelijke schaalvoordelen en -nadelen die kunnen optreden. Uit de tabel komt het beeld van
een aanzienlijke interne subsidiëring
naar voren. De conclusie is dat de
onroerend goedpraktijk zeer winstgevend is, maar dat – binnen de huidige kostenstructuur en met toerekening van gratis adviezen – verlies
wordt geleden op de familiepraktijk.
Ook de overige akten zijn binnen de
huidige kostenstructuur waarschijnlijk verliesgevend. De ondernemingspraktijk is ongeveer kostendekkend
of in beperkte mate verliesgevend.
Na aftrek van alle kosten (inclusief
het salaris van de notarissen) resteert
per saldo een winstmarge van ongeveer 16 procent bij de hier gehanteerde definities. Daarbij zij herhaald dat
de analyses zijn gebaseerd op de huidige kostenstruetuur, inclusief de ondoelmatigheden die daarin optreden.
Slot
De hier besproken resultaten roepen
het beeld op van een bedrijfstak waar
mede als gevolg van door de overheid gereguleerde prijzen en instroom in de beroepsgroep sprake is
van een niet optimale inrichting van
de bedrijfsvoering en prijsstelling.
3SO
300
250
200
150
100
50
o
50
100
150
200
250
300
7. Rijksbegroting 1994, Ministerie van Economische Zaken, Verslag Wet Economische Mededinging 1992-1993, bijlage 12.
Historisch gegroeide verhoudingen
tussen de tarieven en de stijging van
de prijzen van onroerend goed hebben geleid tot een situatie waar marginale kosten en prijzen voor de belangrijkste werkzaamheden niet in
verhouding zijn. De prikkels voor
een efficiënte bedrijfsvoering zijn in
de huidige marktsituatie niet erg
groot. Vrije prijsvorming zal kunnen
leiden tot een realistischer prijsstelling. Gelet op de wettelijke taken van
het notariaat blijft overigens sprake
van deels gedwongen consumptie
van diensten. Dat betekent dat de
overheid een regulerende taak behoudt. Een mogelijke stijging van de
tarieven voor de familiepraktijk is
denkbaar.
De omvang van de bedragen
maakt een verminderde toegankelijkheid van de notariële dienstverlening
niet waarschijnlijk. De overheid kan
in noodgevallen het instrument van
de prijsregulering hanteren. Dat voorbehoud is ook in het wetsontwerp gemaakt. De overheid kan maximumtarieven vaststellen voor diensten die
(ook) door minder draagkrachtigen
worden gebruikt, zoals het opstellen
van testamenten e.d. Het lijkt erop
dat er vooralsnog voldoende perspectieven ontstaan voor een zinvolle deregulering van de markt voor notarisdiensten. Daarmee wordt een
verdere stap gezet op de weg naar
meer marktwerking ook bij vrije beroepsbeoefenaren.
Recente wetsvoorstellen voorzien in een vergroting
van de effectiviteit van de Wet Economische Mededinging. Uitbreiding van
de werkingssfeer, openbaarheid van
adviesaanvragen en verhoging van
sancties zijn daarbij belangrijke elementen. De Commissie Economische
Mededinging heeft verschillende adviezen uitgebracht over onverbindend verklaring van marktverdelingsregelingen en
aanbestedingsregelingen.
De zo vaak
bepleite afbraak van het Nederlandse
kartelparadijs is misschien toch begonnen.
H. de Groot, A.A.M. de Kemp en
M.G. Ujesen
De auteurs zijn resp. directeur, senior-onderzoeker en onderzoeker bij het Instituut
voor Onderzoek van Overheidsuitgaven
te
Den Haag.
ESB 6-4-1994