Keerpunt in de
volkshuisvesting
Met artikel Keerpunt in de volkshuisvesting van H. Priemus in ESS van 21
September 1988, geeft mij aanleiding
tot enkele opmerkingen.
Ook ik zet vraagtekens bij de nadruk
die staatssecretaris Heerma legt op de
scheefheid in de verdeling van huurwoningen. Met is echter niet juist dat – zoals Priemus stelt – er weinig inzicht bestaat in de aard en de achtergronden
van de geconstateerde scheefheid. ledereen die in de praktijk met woonruimteverdeling te maken heeft, weet dat de
belangrijkste oorzaak schuilt in de grote, irrationele huurverschillen waarvan
sprake is. Op veel plaatsen zijn de huren voor een nieuwbouwwoning – op
basis van het puntensysteem – het dub-
bele van de huren van gelijkwaardige
vooroorlogse woningen en woningen
die in de jaren vijftig zijn gebouwd. De
huren van de nieuwste woningen zijn
niet hoog; zij worden door objectsubsidies in de sociale sector teruggebracht
tot tweederde van de kostprijshuur zonder subsidie. De huren van de oudere
woningen zijn bij dat peil ver en soms
zeer ver achtergebleven. In de praktijk
leidt die situatie ertoe dat echtparen die
in de jaren vijftig een ruime woning betrokken met twee of drie kinderen na 25
jaar als de kinderen al lang het huis hebben verlaten, in die thans relatief goedkope woning blijven zitten omdat de
doorstroming naar een passende kleine woning betekent dat men / 200 a
/ 300 meer aan huur moet betalen als
men niet in aanmerking komt voor individuate huursubsidie1. De enige oplossing voordit probleem is ecMehuurharmonisatie en niet het bestaande systeem, dat de irrationele verschillen in
de meeste gevallen niet of nauwelijks
verkleint en soms zelfs nog groter
maakt. Als voor een woning met een
huur van / 300 per maand naast de algemene huurverhoging van 3% nog 2%
voor de harmonisatie moet worden betaald dan is de totale huurverhoging
nog steeds minder dan 3% huurverhoging over de / 600 van een gelijkwaardige nieuwbouwwoning. Men zou de
harmonisatiehuurverhoging
moeten
uitdrukken in procenten van het verschil
tussen de huurprijs van een vergelijkbare nieuwe woning en de huurprijs voor
het oude huis. Wanneer men de harmonisatieverhoging bij voorbeeld vaststelt
op 15% dan loopt de achterstand veel
sneller terug, en is dus eerder weer
sprake van een natuurlijke doorstroming. Dat heeft dan wel het gevolg, dat
het aantal goedkope huurwoningen
sterk zal verminderen. Een deel van de
bewoners zal dan echter een beroep
moeten doen op individuele huursubsidie. Dat is niet zo erg omdat de baten
voor de woningbouwverenigingen een
veelvoud van die extra last zullen opleveren en tegen de objectsubsidies van
het verleden opwegen, die dan voor de
toekomst niet meer zullen behoeven te
worden betaald.
De fiscale behandeling van de eigen
woning is voor Priemus een steen des
aanstoots. Hij vermeldt dat de totale
omvang van de hypotheekrente-aftrek
zal stijgen van / 12,4 mrd. in 1988 tot
/ 19,6 mrd. in 2000 of wel met / 7,2
mrd., conform de mededeling in de
nota-Heerma op biz. 90 en hij trekt
daaruit de conclusie dat dit leidt tot een
derving van inkomstenbelasting van / 4
mrd. Hij verzuimt echter daarbij te vermelden dat het huurwaardeforfait in dezelfde periode stijgt van / 1,85 tot
/ 3,83 mrd., zodat het effect op de belastbare inkomens / 5,22 mrd. bedraagt. Zijn / 4 mrd. aan belastingderving is gebaseerd op een tarief van bijna 77%. Met een hoogste schaal in het
tarief-Oort van 60% zou dat leiden tot
een maximale derving van / 3,1 mrd.
Daar staat echter tegenover dat de stijging van de afgetrokken rente van / 7,2
mrd. bij andere belastingplichtigen leidt
tot een heffing van inkomstenbelasting
over de ontvangen rente. Bij een gelijk
percentage belasting betekent dit een
meeropbrengst van / 4,3 mrd., zodat
het totale beeld voor de schatkist niet
negatief is maar positief. De fiscus
wordt er uiteindelijk / 1,2 mrd. beter
van. In de praktijk kan dit bedrag nog
wel tegenvallen, maar veel zal dat niet
zijn, want de overdracht van inkomens
ESB 9-11-1988
zoals rente en echtscheidingsuitkeringen is bij gelijke tarieven voor ontvangers en betalers voor de schatkist neutraal.
De denkfout van Priemus en vele anderen is dat men twee situaties vergelijkt, waarvan er maar een de werkelijkheid is en de andere een fictie. De belastingheffing is uiteraard op de werkelijkheid gebaseerd en niet op ficties.
Niettemin is er sprake van een fiscaal
voordeel van de eigen woning. Dat
schuilt niet in de aftrek van hypotheekrente maar in het feit dat het netto huurwaardeforfait aan de lage kant is en correspondeert met een (te) laag algemeen huurpeil. Wie een leeg te aanvaarden woning koopt voor / 120.000
met een beschermde huur van / 6.000
ofwel 5%, zal bij 1% afschrijving, 2%
aan onderhoud en 0,5% aan vaste lasten netto 1,5% ofwel / 1.800 overhouden. Als eigen woning telt voor hem een
netto forfait van / 780 en dat is / 1.020
minder dan bij verhuur. Onder Oort zal
het forfait overigens niet op / 1.080
worden gebracht.
De situatie van het voorbeeld verandert niet als men de veronderstelling invoert dat de financiering met geleend
geld plaatsvindt. Zowel bij verhuur als
bij genot van eigen woning, daalt de
netto opbrengst met de betaalde rente
en dus het belastbaar inkomen, terwijl
die rente bij anderen als belastbaar inkomen tevoorschijn komt.
Uit de nota-Heerma blijkt dat het beleid in de sociale sector een gemiddelde netto contante waarde van de subsidie van / 30.000 plus een jaarlijkse bijdrage van 10% van die waarde betekent. Ook de kopkosten- en lokatiesubsidies worden gehandhaafd. In de praktijk betekent dat de voortzetting van een
toestand waarin meer dan een derde
deel van de lasten van het huren niet op
de huurders wordt verhaald, terwijl niet
is te verwachten dat de achtergebleven
huren van oudere woningen tot een dergelijk verlaagd peil zullen worden verhoogd. De huurders zullen dus blijvend
profiteren van een (te) laag huurpeil, zij
het dat dit wel gepaard gaat met een hogere belastingdruk dan nodig zou zijn
bij een hoger huurpeil. Voor de kopers
van eigen woningen, in acht van de tien
gevallen een woning zonder subsidie,
geldt dat zij ongemerkt op zwaardere
lasten komen dan vroeger het geval
was als gevolg van de stijging van de
reele rente tot een historisch gezien ongekend hoog niveau. Er zijn geen tekenen die erop wijzen dat dit op korte termijn verandert. De uitvoering van het
plan-Oort met een verhoging van het
huurwaardeforfait en een lager belastingtarief maakt dat de beslissing tot
koop wordt bei’nvloed door hogere lasten in vergelijking met huren. Tegen die
achtergrond lijkt mij het verwijt van Prie-
mus dat Heerma de kopers beter behandeltdan huurders, nietgerechtvaardigd.
C.P.A. Bakker
1. Het zijn vooral de eengezinshuizen met
een huur onder / 450 per maand, waarvan
de mutatiegraad even laag is als bij de eigen
woningen.
Naschrift
Het pleidooi van Bakker voor ‘echte’
huurharmonisatie onderschrijf ik. Overigens blijkt uit onderzoek ter zake dat
de zogeheten ‘harmonisatiekloof in de
voorraad de laatste jaren flink is gereduceerd.
Het is niet mijn bedoeling geweest
om de vergelijking tussen de financiele
positie van huurders en bewoner-eigenaren ver uit te werken. Ik heb mij voornamelijk beperkt tot de verwijzing naar
bedragen die de nota-Heerma zelf
noemt. Bakker heeft gelijk dat het echte Voordeel’ voor bewoner-eigenaren
schuilt in het huurwaardevoordeel. Op
dat punt gaat de nota-Heerma helaas
niet in. Op zichzelf is de fiscale steun
aan bewoner-eigenaren een goede
zaak. Het zijn de verdelingsaspecten
van deze steun die de waarnemer voor
raadsels blijft plaatsen.
Voor een goede vergelijking van de
financiele stromen in de huur- en koopsector zijn meer gegevens nodig dan
Bakker aanvoert. Ten opzichte van de
huidige situatie biedt de nota-Heerma
een verslechtering voor huurders en
een status quo plus een volumegroei in
de eigen-woningsector. De bezuinigingen worden in de huursector geconcentreerd. Die constatering kan moeilijk
worden weerlegd.
H. Priemus
1069