.
ESB Naschrift
382Jaargang 101 (4735) 26 mei 2016
Naschrift bij: Bijdrage
aardbevingen aan waardedaling
woningen in Groningen overschat
In reactie op Koster en Van Om-
meren
O
ver één ding zijn Kos-
ter en Van Ommeren
(in deze ESB) en wij
het met elkaar eens: de aard –
bevingen die de laatste jaren in
Noordoost-Groningen plaatsvin –
den hebben een significant verla –
gend effect gehad op de waarde
van de woningen. Waar we het
niet over eens zijn, is de omvang
van dat effect en de manier waar –
op je dat moet vaststellen.
Om het effect van de aardbe –
vingen te bepalen, maken wij
gebruik van matching, wat in
internationaal onderzoek op dit
terrein gebruikelijk is. Daarbij
koppelen we aan iedere verkochte
woning in het risicogebied één of
meerdere woningen op andere plekken in het land die zo
goed mogelijk vergelijkbaar zijn, afgezien van het aard –
bevingsrisico. Vervolgens onderzoeken we of woningen
op die referentielocaties voor significant hogere of lagere
prijzen verkocht zijn. De selectie van referentielocaties op
omgevingskenmerken leidt er als vanzelf toe dat ze voor
een flink deel in krimpgebieden in de rest van Nederland
liggen.
Koster en Van Ommeren noemen deze methode “minder
aantrekkelijk, want die verschillende krimpgebieden heb –
ben niets met elkaar te maken”. Dit gaat echter voorbij
aan het hele idee achter de matching-methodiek. Juist
door te vergelijken met gebieden die in veel opzichten
vergelijkbaar zijn maar op de cruciale variable of interest,
de aardbevingen, verschillen, kan het effect van die vari-
abele worden blootgelegd en dus worden geïdentificeerd.
De kritiek zou hout snijden wanneer we onze referen –
tielocaties hadden bepaald op een moment waarop het
effect van de aardbevingen al zijn negatieve uitwerking
op de huizenprijzen had gehad. Onze referentielocaties
bepalen we echter op basis van gegevens over 2011, dus
vóór de beving bij Huizinge op 16 augustus 2012. In ons
rapport Met angst en beven tonen we aan dat die beving in
alle opzichten een kantelpunt was, en dat er vóór die be –
ving nog geen significant effect op de huizenprijzen was.
Koster en Van Ommeren beperken hun analyse tot wo –
ningen in de provincie Groningen. Wij hebben laten zien dat de resultaten volledig gedra
–
gen worden door het meenemen
van de stad Groningen, waar
nagenoeg geen aardbevingen
zijn gevoeld en de huizenprijzen
zich gunstig hebben ontwikkeld
om allerlei redenen die niets te
maken hebben met bevingen.
Anders dan door Koster en Van
Ommeren gesteld, is het dus niet
ons onderzoek, maar eerder hun
onderzoek, het onderzoek waarin
de effectmeting gebaseerd is op
een vergelijking van gebieden die
niets met elkaar te maken heb –
ben.
In reactie op De Kam
Hét model waarmee het effect
van aardbevingen op de waarde
van woningen exact kan worden
bepaald bestaat niet. Daarom hebben wij een groot aantal
varianten getest en gepresenteerd in ons rapport. Op ba –
sis van onze resultaten ligt het gemiddelde effect rond de
twee procent, met een range van nul tot vijf procent. Een
eenzijdige focus op het ene extreem – geen effect – of het
andere extreem – vijf procent – doet geen recht aan de
onzekerheden die inherent zijn aan het schatten van het
effect van aardbevingen.
Voor zijn berekening van het totale waardeverlies kiest
De Kam uit het werk van Koster juist wel één specifiek
model, namelijk het model waarbij het gevonden effect
het grootst is. In zijn kritiek op ons doet hij dat weer, door
alle nadruk te leggen op de gevoeligheidsanalyse met het
grootste effect, en te zwijgen over varianten waar het ef-
fect juist kleiner is. Wij hebben laten zien dat de model –
uitkomst van het model dat De Kam gebruikt, gedreven
wordt door de onterechte medeneming van de stad Gro –
ningen in de analyse. De conclusie van De Kam op basis
hiervan, dat de totale schade een miljard euro bedraagt,
is dan ook op zijn minst voorbarig en zeer waarschijnlijk
een forse overschatting van de werkelijkheid.
Dit alles overziend zijn wij van mening dat ons onderzoek
het eerste methodologisch juiste is dat een significant ef-
fect vindt van de aardbevingen in Noordoost-Groningen
op de huizenprijzen. Dat is winst voor gedupeerden, al is
het effect kleiner dan sommige betrokkenen misschien
zouden hopen.
MAARTEN BOSKER
Universitair hoofddocent aan de Erasmus Universiteit Rotterdam
HARRY GARRETSEN
Hoogleraar aan de Rijksuniversiteit Groningen (RUG)
GERARD MARLET
Directeur van Atlas voor gemeenten en verbonden aan de RUG
RODERIK PONDS
Onderzoeker bij Atlas voor gemeenten
JOOST POORT
Onderzoeker bij Atlas voor gemeenten
en uhd aan de Universiteit van Amsterdam
CLEMENS
VAN WOERKENS
Onderzoeker bij Atlas voor gemeenten