Een beleidsperspectief voor de markt
van koopwoningen (II)
PROF. DR. H. J. VAN DONGEN — PROF. DR. G. G. J. M. POETH
DRS. IR. R. W. DE GROOT
In het eerste deel van dit artikel, dat vorige week verscheen, is het complex van oorzaken
besproken dat tot een stagnatie op de woningmarkt heeft geleid. Tevens is aangegeven welke
economische en maatschappelijke problemen daarvan het gevolg zijn. Deze week wordt het
perspectief geschetst van een mobiliserend beleid voor de woningmarkt. Er worden oplossingen
gesuggereerd voor de verschillende knelpunten die zijn gesignaleerd, zowel in de koopsector, de
huursector als in de nieuwbouw. Het gaat erom over een breed front maatregelen te treffen die de
woningmarkt weer in beweging kunnen brengen en de ongewenste gevolgen van de huidige
stagnatie tenietdoen.
Een mobiliserend beleid voor de woningmarkt 1)
Vorige week is in deel I een diagnose gegeven van de
problematiek op de woningmarkt. De vraag is nu hoe de
stagnatie van de nieuwbouw en de doorstroming, en de financiele problemen van huisgezinnen met ondraaglijk hoge
woonlasten kunnen worden opgelost. Een noodzakelijke
voorwaarde om tot een werkelijk effectieve aanpak te
komen is dat mensen van organisaties die bij het probleem
zijn betrokken, de ernst van de situatie onder ogen zien, zich
het lot van de gedupeerden aantrekken, zich persoonlijk er
toe verbinden om tot een oplossing te komen, het met elkaar
eens worden, en de overeengekomen afspraken met volledige
toewijding uitvoeren. Wanneer hieraan niet wordt voldaan, is
ieder plan tot mislukken gedoemd. Het aangeven van mogelijke oplossingen is dan zinloos.
Het woningtekort is al aanleiding geweest voor menig
gewelddadig conflict. Laat men de ontwikkeling verder op
zijn beloop, dan gaat het proces van verliescreatie en sociale
desintegratie in snel tempo verder. Het voortduren van het
conflict over de vragen wie deze verliezen moet nemen en wie
de kosten van mogelijke oplossingen moet dragen, maakt dat
het proces van verliescieatie nog steeds doorgaat. Het kon
wel eens een fatale vergissing blijken om passief op een blijvend lagere rentestand te wachten. De diverse actoren doen er
verstandiger aan gezamenlijk een oplossing te zoeken, gegeven het feit dat men zelf de kwalijke gevolgen zal ondervinden
van het uitblijven daarvan.
Uitgangspunten voor een vernieuwing van het woningmarktbeleid zijn:
— mensen moeten over zelfstandige woonruimte kunnen
beschikken;
— een in de tijd oplopend minimaal kwaliteitsniveau van
wonen, dat is gekoppeld aan de woonruimte-behoefte
(gezinsgrootte, maatschappelijke ontwikkelingen), moet
worden gegarandeerd;
— er moet keuzevrijheid bestaan ten aanzien van het kwaliteitsniveau van wonen, voor zover het inkomen dit
toelaat;
— er moet keuzevrijheid bestaan ten aanzien van huren of
kopen;
— de relaties tussen ontwikkelingen in de huur- en koopsector, voorraad en nieuwbouw moeten worden onderkend;
— prijzen van woondiensten moeten worden gekoppeld aan
het kwaliteitsniveau;
ESB 9-6-1982
— mensen die de prijs van woondiensten niet kunnen betalen, moeten subsidie ontvangen.
We zullen het pakket beleidsvoorstellen per deelmarkt
uiteenzetten. Een aantal van de afzonderlijke maatregelen
zijn reeds door anderen voorgesteld. Toch worden ze door
ons genoemd omdat de verschillende maatregelen elkaar
kunnen versterken, waardoor er voldoende ,,momentum”
kan ontstaan om de markt weer in beweging te zetten en een
positief multiplier-proces op gang te brengen.
De koopsector
In de koopsector speelt het probleemandehogerentevoet.
Door de hoge rente kunnen veleeigenarenhun woonlasten niet
volledig meer opbrengen, en is de aankoop van een huis voor
menig potentiele starter en doorstromerfinancieel niet langer
mogelijk. Dit probleem kan worden opgelost door (potentiele) eigen-huisbezitters in de gelegenheid te stellen een
hypotheek af te sluiten bij hun eigen pensioenfonds tegen een
rente die lager is dan de marktrente. Dit renteverschil kan
worden verrekend met de pensioenaanspraken van de eigenhuisbezitter. Tegenover een lagere rente nu staat dan een
lagere pensioenuitkering later. Dit stelt de eigen-huisbezitter
in staat om door eigen-woningbezit een pensioenvoorziening
in eigen beheer op te bouwen. Immers, door aflossing van de
hypotheek voor de pensioneringsdatum kunnen de woonlasten voor de periode na pensionering laag worden gemaakt.
De bestedingsruimte voor andere zaken dan wonen kan op
deze wijze zoveel mogelijk op peil worden gehouden.
Door een dergelijke regeling krijgen eigenaren met
ondraaglijk hoge woonlasten de mogelijkheid om zelf te kiezen uit enerzijds faillissement op korte termijn gekoppeld aan
een eventueel hogere pensioenuitkering later en anderzijds
het niet failliet gaan gekoppeld aan een lagere pensioenuitke-
1) Dit artikel is een ingekorte versie van een rapport met dezelfde titel.
Dit rapport isopaanvraagverkrijgbaarbijdhr. A. J. J. A. Maas, Inter-
universitaire Interfaculteit Bedrijfskunde, Poortweg 6-8, 2612 PA
Delft.
583
ring later.
Voor oudere mensen met ondraaglijk hoge
nieuwbouw. Immers, de koper van een nieuwe woning moet
woonlasten, die voor de pensioneringsdatum nog maar een
een koper vinden voor zijn oude woning.
beperkt deel van de hypotheeksom kunnen aflossen, is
Het derde probleem is dat van de dreiging van debeperking
van de renteaftrek, die boven de markt hangt. De rente-aftrek
heeft in het verleden gefungeerd als een permanente stimulering van de effectieve vraag naar koopwoningen. Een beperking van de rente-aftrek betekent een verhoging van de
woonlasten van eigen-huisbezitters. Dit heeft een remmende
werking op het bouwvolume in de vrije sector en de doorstroming. Bovendien wordt de waarde-ontwikkeling van koopwoningen daardoor negatief be’invloed. Enerzijds kunnen de
woonlasten voor een bepaalde groep eigenaren ondraaglijk
hoog worden, en anderzijds daalt de waarde van het onderpand, zodat nog meer eigenaren en hun financiers in moeilijkheden komen. Het is wellicht verstandiger om, ondanks de
vermeende ideologische bezwaren daartegen, de rente-aftrek
volledig te handhaven. Ideologic kan dienen om de contouren van een gewenste toekomst te bepalen. Men moet echter
oppassen met het halen van zijn ideologisch gelijk wanneer
dit er toe leidt dat grote groepen van de bevolking in het
verlies worden gezet. Verder kan men zich afvragen of eigenaren met hoge woonlasten in geval van een beperking van de
wellicht een andere regeling noodzakelijk (schuldsanering).
Momenteel zijn er al hypotheken bij een pensioenfonds
ondergebracht. Echter, wanneer de rente en aflossing van
deze hypotheken niet volledig kunnen worden opgebracht,
komt het verlies niet voor rekening van de pensioenuitkeringen van de betreffende eigenaren.
Een hypotheekregeling als voorgesteld kan ook de verkoop
van nieuwe koopwoningen stimuleren. Het probleem van de
prop in de woningmarkt, de voorraad onverkochte nieuwe
koopwoningen, kan worden opgelost en de bouw van koopwoningen kan worden aangezwengeld. Gezien de betekenis
van doorstroming voor de nieuwbouw (verhuisketen) dient
deze hypotheekregeling zowel voor nieuwbouw als voor de
bestaande koopwoningen te worden ingevoerd. Banken en
hypotheekbanken kunnen hun bemiddelende functie voor
hypotheken die bij pensioenfondsen worden ondergebracht,
blijven vervullen. Tevens kunnen zij hypotheken blijven verstrekken tegen de marktrente aan mensen die hun pensioenaanspraken niet willen gebruiken voor de financiering van
hun eigen huis.
Het tweede probleem dat zich voordoet is de onzekerheid
op lange termijn waardoor potentiele kopers geen woonlasten
durven aan te gaan die zij op korte termijn wel zouden
kunnen opbrengen. Voor het geval de koper beslist om bij
zijn pensioenfonds een hypotheek af te sluiten, kan de
belegger-financier de eigenaar een bodemprijs garanderen
voor het geval deze later zijn huis wil verkopen. Deze garan-
tieprijs dient toereikend te zijn om de hypothecate schuld
volledig af te lessen. Hierdoor wordt het risico voor potentiele kopers beperkt, en wordt het gemakkelijker om de koopbeslissing, die lange-termijngevolgen met zich brengt, te
nemen. Wanneer het pensioenfonds de woning moet kopen,
dan kan het deze weer doorverkopen of verhuren.
Het probleem van de hoge rentelasten kan men aanpakken
door de hypotheek tegen een lagere rente onder te brengen bij
het pensioenfonds van de eigenaar. Het is echter ook mogelijk om via schuldsanering de rentelasten te verminderen.
Tevens wordt dan de hoogte van de schuld meer in overeenstemming gebracht met de waarde van het onderpand. In veel
gevallen wordt de hypotheek immers niet meer volledig
gedekt door de waarde van het huis. Voor nieuwbouwwoningen is de marktwaarde bij oplevering vaak lager dan de
bouwkosten, waardoor het probleem van de prop en de
bouwstagnatie in de vrije sector zijn ontstaan. Door schuldsanering wordt de autonomie van de eigen-huisbezitter hersteld. Een dergelijke schuldsanering kan worden bevorderd
door de aflossing van de hypothecate schuld fiscaal aftrekbaar te maken totdat de schuld het niveau van de waarde van
de woning in bewoonde staat heeft bereikt. Naarmate de
schuld sneller daalt door deze aflossingsaftrek, neemt ook de
rente-aftrek sneller af. Wanneer men deze regeling instelt
voor de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouw, dan
worden mensen gemotiveerd om er inkomen bij te verdienen
(overwerk, nevenfuncties, promotie, beide partners werken
in loondienst).
Naast het saneren van ondraaglijk hoge woonlasten van
eigen-huisbezitters kan deze regeling ook de bouw en de
doorstroming bevorderen. De bouw en verkoop van een
koopwoning levert de overheid in eerste instantie een belas-
tingopbrengst van 35 a 40% van de stichtingskosten op. Het
rente-aftrek nog wel aan hun belasting- en andere betalings-
verplichtingen kunnen voldoen.
Een andere manier om de bouw te stimuleren is het herin-
voeren van de fiscale aftrekbaarheid van de kosten van groot
onderhoud. Dit betekent op het eerste gezicht een lagere
belastingopbrengst. Op deze wijze kan evenwel het onderhoudswerk weer uit het zwarte circuit worden gehaald,
waardoor de opbrengsten aan inkomstenbelasting en sociale
premies toenemen. De officiele werkgelegenheid wordt bevorderd en het misbruik van sociale voorzieningen vermindert 2).
Dan is er nog het probleem van de doorsrromingsbelemmerende regelingen. Door het tarief van deoverdrachtsbelasting
te verlagen en de vestigingseisen te versoepelen wordt de
doorstroming naar de koopsector en binnen de koopsector
van bestaande woningen naar nieuwbouw bevorderd. Door
het toenemen van het aantal transacties kan per saldo de
opbrengst van de overheidsbelasting stijgen 3).
Vervolgens is er de problematiek van de hypothecate
kredietverlening. Debiteurenverliezen en voorzieningen van
de banken nemen sterk toe. De president van De Nederlandsche Bankstelt in zijn jaarverslag over 1981 oppagina20:
,,De verslechtering van het weerstandsvermogen van het
bedrijfsleven heeft ertoe geleid, dat na jarenlange aantasting
van de risicodragende buffers van het eigen vermogen, nu ook
op de, in beginsel risicomijdende, financiering door ons
bankwezen wel zeer grote verliezen werden geleden. Deze
geven de Bank ook in haar taak als hoedster van een gezond
bankwezen zorg”. De toenemende voorzieningen zetten de
groei van het eigen vermogen van de banken onder druk.
Gelet op de solvabiliteitspositie geeft dit een rem op de kredietverlening door banken. Ook door de debiteurenverliezen op
zich ontstaat er een terughoudendheid ten aanzien van kredietverlening 4). Het gevaar van negatieve ,,feedback loops”
is niet denkbeeldig. Een dergelijke negatieve spiraalwerking
dient te worden doorbroken en desnoods met niet-conventionele middelen te worden bestreden. Door groei van het
eigen vermogen van banken ontstaat er meer ruimte voor
solvabiliteitsplichtige balansposten zoals woninghypotheken. Het versterken van het eigen vermogen kan gebeuren
door:
belastingvoordeel van de fiscale aftrek voor een aflossingsbedrag van 40% van de stichtingskosten bedraagt bij een gemiddelde belastingdruk van 30%, 12% van de stichtingskosten.
Het saldo van de extra belastingopbrengst door de bouwimpuls en de daling van de belastingopbrengst door de aflossingsaftrek is dan beschikbaar voor het financieren van de
fiscale aftrekbaarheid van aflossing voor bestaande koopwoningen. Het aftrekbaar maken van de aflossing op bestaande
koopwoningen is noodzakelijk voor het stimuleren van de
584
2) Trouw, 26 maart 1981: ,,Onderhoud woning aftrekbaar maken”
(AVBB).
3) NRC Handelsblad, 13 oktober 1981; ,,Makelaars: andere over-
drachtsbelasting” (NBM).
4) Jaarverslag van De Nederlandsche Bank 1981, paragraaf 5.2.2.
— verkoop van een deel van de goudvoorraad van De Nederlandsche Bank aan de algemene banken en de landbouwkredietinstellingen. Wanneer het goud tegen boekwaarde
wordt verkocht en de banken dit tegen marktprijs waarderen, dan wordt het eigen vermogen door de herwaarderingsreserve versterkt. Aan deze operatic dient wel de
conditie verbonden te worden dat de banken het goud niet
doorverkopen, en dat de gecreeerde ruimte voor kredietverlening niet leidt tot kapitaalexport;
— de emissie van aandelen en/of achtergestelde leningen.
Deze effecten kunnen door institutionele beleggers worden gekocht.
ten koste gaan van de pensioenuitkeringen. De onzekerheid
over de verhuurbaarheid van woningen op lange termijn
heeft veel institutionele beleggers er dan ook toe gebracht om
hun bouwactiviteiten in de huursector te verminderen. In de
huidige vorm werkt de dynamische-kostprijsregeling voor
een deel contraproduktief voor het oplossen van de
woningnood.
De oneigenlijke woonlastenverdeling met betrekking tot
Een poging tot het versterken van het eigen vermogen van
de voorraad huurwoningen van v66r 1975 tracht men aan te
pakken door huurharmonisatie. Dit betekent een extra huurverhoging boven de trendmatige huurverhoging, waardoor
de huurprijs meer in overeenstemming komt met het kwaliteitsniveau en het prijspeil van nieuwbouw huurwoningen.
Door huurharmonisatie kan de te verstrekken objectsubsidie
het bankwezen door het opvoeren van de rentemarge werkt
worden verminderd en eventueel de huuropbrengst van de
vermoedelijk averechts. De kredietvraag loopt erdoor terug,
menten neemt toe, evenals de onttrekkingen aan de voorziening algemeen risico. Zelfs als de bruto winst stijgt door
een hogere rentemarge, is het nog maar de vraag of de netto
winst mee omhoog gaat.
exploitant toenemen. Deze vrijgemaakte middelen kunnen
worden aangewend voor de financiering van achterstallig
onderhoud, nieuw te bouwen huurwoningen en de stijging
van de subjectsubsidies die het gevolg is van de huurharmonisatie.
Er wordt gedacht aan de invoering van een huurbelasting
Wanneer pensioenfondsen aan huiseigenaren hypothe-
voor mensen die, gezien de kwaliteit van de woning en de
cair krediet verschaffen en de banken daarbij tegen betaling
hoogte van hun inkomen, een relatief lage huur betalen. Dit
om de nieuwbouw en renovatie te kunnen financieren. Een
andere manier om hetzelfde te bereiken is het versnellen vande
huurharmonisatie 5). Daarbij is te overwegen omafhankelijk
van het inkomen van de huurder een vorm van huurgewenningsbijdrage in te voeren, bij voorbeeld door middel van een
en investeringen stagneren nog sterker. Het aantal faillisse-
de loket- en administratieve functie vervullen, wordt de
solvabiliteitsproblematiek omzeild. Immers, deze kredietverstrekking gebeurt wat de banken betreft ,,off balance”,
d.w.z. buiten de balans om.
Als uitgangspunt voor het woningmarktbeleid is genoemd
de keuzevrijheid om te huren of te kopen. In de huursector is
de aanvangshuur voor een nieuwe woning gebaseerd op het
systeem van de dynamische-kostprijshuur. Deze aanvangshuur ligt op een lager niveau dan de rentekosten op basis van
een annui’teitenlening voor een gelijkwaardige woning in de
koopsector. In dit verband kunnen het prijspeil en de hoogte
van de rentevoet voor mensen uit de lagere-inkomensgroepen
onoverkomelijke drempels zijn om een huis te kopen. In het
systeem van de premie-A-regeling wordt dit probleem verholpen. De regeling zou uitgebreid kunnen worden naar de
bestaande koopwoningen. Daarmee wordt onder andere ook
het doorstromingsprobleem van eigenaren van premie-Awoningen opgelost. Immers, de koper van een voormalige
premie-A-woning krijgt, in tegenstelling tot in de huidige
situatie, dan ook een premie. Ook kan via een dergelijke
regeling een huurder het huis waarin hij woont zelf kopen.
De verhuurder kan de vrijgekomen gelden investeren in nieuw
te bouwen huurwoningen. Objectsubsidies, zoals in de premieB-regeling, kunnen worden afgeschaft. Kopers ontvangen,
afgezien van de rente- en aflossingsaftrek, alleen dan subsidie
wanneer zij de woonlasten niet volledig zelf kunnen dragen.
De huursector
Bewoners van oudere huurwoningen betalen in vergelijking met bewoners van nieuwe huurwoningen veelal een
relatief lage huur. Doorstromen naar nieuwe huurwoningen
of naar koopwoningen is dan financieel onaantrekkelijk. De
huurprijs van woningen is in veel gevallen be’invloed door het
niveau van de stichtingskosten in het bouwjaar van de
woning. Vanaf 1975 heeft men dit effect voor nog nieuw te
bouwen woningen getracht te doorbreken door invoering van
het systeem van de dynamische-kostprijshuur gekoppeld aan
de trendmatige huurverhoging. In dit systeem is de aanvangshuur lager dan de kosten op basis van een annui’teitenlening.
Dit liquiditeitstekort wordt bijgeschreven, zodat het in de
woning ge’investeerde bedrag toeneemt. Pas na een groot
aantal jaren is de huur naar een zodanig niveau gestegen dat
er een liquiditeitsoverschot ontstaat en het in de woning
ge’investeerde vermogen vrijkomt. Dit liquiditeitenschema
maakt de financi’ele gevolgen van langdurige leegstand gedurende het laatste tiental jaren van de exploitatieperiode
omvangrijk. Bij huurwoningen van pensioenfondsen zou dit
ESB 9-6-1982
fiscale-aftrekregeling. Bij het leegkomen van een woning kan
de huur direct door een eenmalige verhoging tot het niveau
van de normhuur worden opgetrokken. Het stimuleren van
de doorstroming naar nieuwbouw door het verstrekken van
een huurgewenningsbijdrage betekent dan ook een versnelling van de huurharmonisatie. De prijsverhouding van woondiensten binnen de huursector, en van huren en kopen wordt
zo meer gelijkgetrokken. Door het versnellen van de huurharmonisatie wordt de doorstroming bevorderd. Objectsubsidies kunnen geleidelijk worden afgeschaft, zowel voor de
bestaande huurwoningen als voor nieuw te bouwen huurwoningen. De normhuurquote wordt gehandhaafd. Na voltooiing van de huurharmonisatie ontvangt de huurder alleen dan
subjectsubsidie wanneer hij de woonlasten niet volledig zelf
kan dragen.
De nieuwbouw
Er is gesproken over het probleem van de achterblijvende
produktiviteitsstijging in de bouw en de snelstijgende bouwkosten. Door het produktieproces te veranderen kan de produktiviteitsstijging worden opgevoerd. Dit geldt zowel voor
de bouw als voor de toeleverende sectoren. De woningbouw
heeft veel meer als andere produktieprocessen, zoals bij voorbeeld in de metaal- en elektrotechnische Industrie, het
ambachtelijk karakter behouden. Nu is het dilemma dat
wanneer de produktiviteitsstijging groter is dan de toename
van het afzetvolume, er in dat geval arbeidsplaatsen verloren
gaan. Evenwel, ook wanneer de produktiviteit in onvoldoende mate stijgt gaan er arbeidsplaatsen verloren, tenzij de
koopkrachtige vraag van overheidswege op peil wordt
gehouden. Het opvoeren van de produktiviteitsstijging en het
afremmen van het stijgingstempo van de bouwkosten is
vooral urgent bij de bouw van woningen die voor mensen met
lagere inkomens bestemd zijn. Industrialisering van de
woningbouw kan het best selectief, op beperkte schaal worden toegepast. Deze aanpak leent zich het meest voor de
5) Televisie-uitzending ,,Hier en Nu”, 28 november 1981, waarin
oud-staatssecretaris Brokx zich uitsprak voor een versnelling van de
huurharmonisatie.
585
woningwetsector. Voor zover verouderde bouwvoprschriften
daarbij onnodige belemmeringen opleveren, dienen deze te
worden herzien. Industriele woningbouw kan ook een export-
activiteit worden 6). De wereldbehoefte aan betaalbare en
kwalitatief goede woonruimte is zeer omvangrijk. Woningbouw in de vrije sector, renovatie en onderhoudswerk kunnen
hun ambachtelijk karakter behouden, zodat vakkennis en
werkgelegenheid in die deelmarkten bewaard blijven.
Ten einde de nieuwbouw in de vrije sector aantrekkelijker
te maken ten opzichte van de bestaande koop- en huurwoningen, is produktinnovatie gewenst. Dit kan betekenen een
verbetering van kwaliteit (degelijker materialen, lager ener-
uitgaat vergt gezien het ontbreken van een zekerheid
(onderpand) een hoger solvabiliteitsbeslag van 10%. Voor
het verstrekken van nieuwe hypotheken (zowel gewone als
tophypotheken) is in het kader van de geformuleerde
afspraken extra eigen vermogen nodig, dat niet of
ternauwernood beschikbaar komt. Stel dat er 1% van de
goudvoorraad van De Nederlandsche Bank tegen de
boekwaarde van f. 7.500 per kg verkocht wordt aan de
algemene banken, en dit goud wordt hergewaardeerd op 75%
van de marktwaarde (dit was f. 27.000 per kg per 22 maart
1982). Gegeven deze vermogensuitbreiding kunnen een
aantal tophypotheken en gewone hypotheken extra worden
gieverbruik, speciale ruimte voor zinvolle vrije-tijdsbeste-
verstrekt, gezamenlijk tot 100% van de taxatiewaarde. Stelt
ding) en het inbrengen van exclusieve eigenschappen in de
woning en de woonomgeving (privacy, natuurschoon, ligging
ten opzichte van openbare voorzieningen enz.)
Voor zover de oorzaken van ziekteverzuim en langdurige
arbeidsongeschiktheid zijn gelegen in het arbeidsproces, zijn
er wellicht mogelijkheden om het verlies van arbeidspoten-
men het bedrag van de gemiddelde hypotheek (en
taxatiewaarde) op f. 150.000 per huis, dan schept de
voorgestelde goudtransactie financieringsruimte voor ruim
23.000 woningen. Het verstrekken van een gemeentegarantie
maakt het solvabiliteitsbeslag van de hypotheek zelfs nihil, en
is als zodanig een krachtig fmancieringsinstrument.
Het nemen van een tophypotheeklening resulteert in hoge
rente- en aflossingslasten. Door de aflossing van de tophypotheek fiscaal aftrekbaar te maken worden de woonlasten snel
naar een draaglijker en, gezien de onzekerheden op de lange
termijn, veiliger niveau teruggebracht. Het solvabiliteitsbeslag neemt voor de banken zo weer af. Zo ontstaat dan weer
ruimte om nieuwe gegadigden een hypothecair krediet te
verlenen. Er is nu een stimulerende kringloop gevormd. De
verminderde belastingopbrengst als gevolg van de aflossingsaftrek wordt meer dan goedgemaakt door de extra belastingopbrengst die de bouwimpuls oplevert.
Een ander probleem is dat mensen niet meer durven te
lenen en te kopen. Wanneer nu een bodemprijs wordt gega-
tieel af te remmen, en mensen die nu niet (meer) mee kunnen
draaien, weer in te schakelen in het arbeidsproces. Te denken
valt aan verandering van werkmethoden, werkverdeling,
materialen, gereedschappen, hulpmiddelen, opleiding en
management 7). In de nieuwe Arbeidsomstandighedenwet
wordt al een aanzet gegeven om te komen tot een actief
beleid, waarbij arbeid wordt aangepast aan de menselijke
mogelijkheden. ,,Know how” en financiele middelen van
bedrijfsverenigingen kunnen beter worden aangewend om
,,conditioneel” arbeidsongeschikten weer in het arbeidsproces in te schakelen. Bij vernieuwing van produktieprocessen
in de bouw, maar ook in de industrie, kunnen speciale hulpmiddelen gei’ntroduceerd worden, waardoor het werk minder
beroepsziekten met zich brengt en arbeidsongeschikten weer
in staat worden gesteld om arbeid te verrichten.
randeerd voor het geval de koper zijn huis naderhand weer
Ten aanzien van het grondbeleid is de diagnosefase nog
niet afgerond. Nader onderzoek is gewenst. Bij het grondbeleid zijn onder meer van belang het versnellen van de planontwikkeling (lagere plan- en rentekosten), en een zorgvuldige
keuze van bouwlokaties (kosten van verhardingen en grondwerken, ligging ten opzichte van bestaande voorzieningen).
Het versnellen van de planontwikkeling vergt mogelijk een
verandering van organiseer- en onderhandelingsprocessen,
en een vereenvoudiging van voorschriften en regelingen.
Bij de nieuwbouwprogrammering is het van belang dat de
behoefte naar kwaliteit, regio, wijze van exploitatie, en prijsklasse wordt gedesaggregeerd. Het aanbod dient hierop te
wil verkopen, wordt een groot deel van de onzekerheid weggenomen. De koopbeslissing hoeft dan niet langer gekoppeld
te worden aan bij voorbeeld verwachtingen over de rente- en
inflatie-ontwikkeling in de Verenigde Staten, de politieke
instabiliteit in het Midden-Oosten, of besluiten van OPECministers. Door de bodemprijsgarantie weet de koper dat hij
later zijn huis kan verkopen, de hypotheek volledig kan
aflossen, en derhalve kan verhuizen, wanneer hij bij voorbeeld een baan in een ander deel van het land neemt. Doorstroming blijft dan mogelijk. Een andere maatregel om aanen verkoop van een woning, en daarmee verhuizen, te
vergemakkelijken is het versoepelen van de vestigingseisen
van gemeenten, en het verlagen van het tarief voor de over-
worden afgestemd. Daarbij moet rekening worden gehouden
drachtsbelasting. Het handhaven van de rente-aftrek neemt
met doorstromingseffecten. Het woningtekort is niet homo-
ook een psychologische barriere voor het kopen van een
(ander) eigen huis weg. Het openstellen van de keuzemogelijkheid om bij het eigen pensioenfonds een laagrentende
hypotheek af te sluiten, om zo via het eigen-huisbezit een
pensioenvoorziening in eigen beheer op te bouwen (in ruil
voor een lagere pensioenuitkering later) neemt het renterisico
weg (ook een psychologische barriere voor de aankoop van
een eigen huis), en maakt de woonlasten van het eigenhuisbezit draaglijk.
Soortgelijke redeneringen kan men ook voor de andere
maatregelen opzetten. De verschillende maatregelen versterken elkaar, en betekenen een bestedingsimpuls voor de
woningbouw in de koopsector. Dit leidt dan tot een toename
geen verdeeld naar woningomvang, woonregio, en inkomen
van woningzoekenden. Het vraagpatroon qua prijsklasse is
vermoedelijk veranderd gezien de gewijzigde inkomens- en
inflatieperspectieven. In de bouwprogrammering ligt de
nadruk op bouwen van goedkope huurwoningen. Echter ook
bouwen in de koopsector, gekoppeld aan doorstroming, is
zinvol voor het oplossen van de woningnood onder bij voorbeeld jongeren en gezinnen van immigranten. Het uitgangspunt ,,bouwen voor de behoefte” van mensen die nog geen
zelfstandige woonruimte hebben, is een te eenzijdige aanpak.
Enkele effecten van het voorgestelde beieid
De verschillende maatregelen kunnen elkaar versterken.
Verder is het noodzakelijk om verscheidene knelpunten tegelijk aan te pakken omdat anders een stimulans gericht op een
van de produktie in de totale keten van de winning van
gronstoffen tot en met de oplevering van de nieuwe huizen.
De initiele toename van de toegevoegde waarde in de woning-
knelpunt wordt ontkracht door andere knelpunten.
Het is belangrijk dat potentiele kopers de financiering rond
kunnen krijgen. Dit betekent dat een hypotheek verstrekt
moet kunnen worden. De hypotheeksom tot 75% van de
taxatiewaarde van het huis vergt volgens de normen van De
Nederlandsche Bank een solvabiliteitsbeslag van 3’/3%.
Hypothecair krediet dat boven 75% van de taxatiewaarde
586
6) Trouw, 18 november 1981: „Woningbouw kan goedkoper”
(WILMA); en brochure Toyota 1980: ,,Toyota uses the technology
it has accumulated over many years in theautomotive field to produce
high-quality housingcalled the Toyota Home”.
7) NRC Handelsblad, 16 oktober 1981: ,,Fqnds start project tegen
ziekteverzuim (Sociaal Fonds Bouwnijverheid).
produktieketen betekent een verbetering van de bedrijfsresultaten en een dating van de werkloosheid. Het prerniepercentage voor de Werkloosheidswet kan dalen. Het besteedbaar
inkomen uit arbeid of vermogen van actoren in de betrokken
sectoren neemt toe, evenals de belastingopbrengsten. Dit
duktieproces of produkt, en zwak management, komen ook
heeft tot gevolg dat de binnenlandse bestedingen kunnen
kapitaal vernietigd.
toenemen. De produktie van alle voor de binnenlandse afzet
producerende sectoren neemt dan toe. Er vindt een tweede
ronde van stijging van de toegevoegde waarde plaats. Dit
proces zet door totdat de toename van de binnenlandse bestedingen per ronde oneindig klein is geworden ten gevolge van
het invoer- en belastinglek. Door de positieve bestedingsim-
puls zal het begrotingstekort verminderen ten opzichte van de
raming. De multiplier bedraagt 1,2 voor het geval de extra
belastingopbrengsten niet tot extra overheidsuitgaven leiden,
en 2,1 wanneerdit wel het geval is. Door te stimuleren dat con•currerende invoer door binnenlandse produktie wordt ver-
vangen (achterwaartse integratie binnen de produktieketen)
kan de omvang van de multiplier toenemen.
Door het op gang komen van activiteiten in de bouw, kan
het vertrouwen van ondernemers in de economie toenemen.
Dit kan dan een positieve uitwerking hebben op het volume
van investeringen in gebouwen, machines, en dergelijke.
Het fiscaal aftrekbaar maken van de aflossing totdat de
hypothecaire schuld is gedaald tot de waarde van het huis in
bewoonde staat kan een schuldsanering bevorderen. Daardoor zal het aantal eigenaren dat hun rentelasten niet volledig
kan betalen, afnemen. Hun financiele autonomie wordt her-
steld en hun consumptieve bestedingen kunnen weer op een
normaal peil worden gebracht. Boeteclausules op vervroegde
aflossing, voor zover de schuld nog boven de waarde van het
huis in bewoonde staat blijft, dienen te worden afgeschaft 8).
Het stimuleren van de woningmarkt en het economendebat
Onder economen bestaat meningsverschil over welke
methode het geschiktst is voor het bewerkstelligen van economische groei. Keynes bedacht als oplossing voor de economische crisis van de jaren dertig het stimuleren van de
effectieve vraag, om daarmee de bestedingen en produktie op
te voeren. Friedman denkt dat lange-termijngroei pas te
bereiken is als de groei van de geldhoeveelheid in de pas loopt
met de groei van de produktie. Dit houdt in het afremmen
van de bestedingen en de produktie. Beide benaderingen
staan als oplossingen, die de totale economie bestrijken, lijnrecht tegenover elkaar en sluiten elkaar uit.
Als standaardoplossingen voor de problemen van de
gehele economie leiden beide benaderingen tot ongewenste
gevolgen in grote delen van de economie en zijn beide methoden slechts ten dele effectief. VraagstimuleringalaKeyneszal
in sectoren met een hoge bezettingsgraad slechts de prijzen
opdrijven en in sectoren waarin buitenlandse producenten
domineren weglekken naar het buitenland. In de theorie van
Friedman wordt inflatie bestreden door het afremmen van de
groei van de geldhoeveelheid. Dit zet een saneringsproces in
gang waardoor op den duur inflatoire verwachtingen worden
doorbroken, mils dit restrictief beleid maar lang genoeg en
consequent wordt volgehouden, zo is de redenering. Evenals
Keynes redeneert Friedman op basis vangeaggregeerde variabelen. Inflatie wordt dan als een voor alle produkten en sectoren homogeen verschijnsel behandeld, hetgeen in strijd is
met de werkelijkheid.
De bestrijding van inflatie door het afremmen van de groei
van de geldhoeveelheid werkt niet op alle sectoren in even
sterke mate in. De met dit beleid gepaard gaande hoge rentestand is vooral funest voor de sectoren, die betrokken zijn bij
de produktie van investeringsgoederen en duurzame consumptiegoederen, en werkt daar sterk deflatoir. De monetaristi-
moderne bedrijven met potentieel goede afzetperspectieven
voor de lange termijn, die in het verleden een expansief beleid
hebben gevoerd dat met veel vreemd vermogen isgefinancierd,
in moeilijkheden. Hierdoor wordt georganiseerde kennis en
Wordt Friedman welwillend geinterpreteerd, dan komen
zijn ideeen er op neer dat wanneer mensen door een saneringsproces in hun bestaanszekerheid worden bedreigd, zij
bereid zullen zijn om harder te gaan werken. Door het streven
van mensen om toch weer in hun inkomen vooruit te gaan,
wordt nieuwe groei weer mogelijk zonder dat de inflatie
wordt aangewakkerd.
Een andere benadering is om het op macroniveau gedefinieerde probleem van de stagnerende economische groei naar
reeksen van aan elkaar gekoppelde activiteiten (,,slierten”)
uiteen te rafelen. Per sliert kijkt men welke barrieres zich
voordoen, en welke methoden het geschiktst zijn om de produktie en afzet te stimuleren. Met als uitgangspunt het aanzwengelen van de motor van de economische groei kunnen de
benaderingen van Keynes en Friedman simultaan op verschillende delen van de economie worden toegepast. De
vraag wordt dan welke methode onder welke condities de
meeste impulsen oproept die tot economische herstel kunnen
leiden.
Barrieres die zich bij een bepaalde produktgroep kunnen
voordoen, zijn bij voorbeeld:
— een tekort aan koopkrachtige vraag of betaalbaar
aanbod;
— een zwakke internationale concurrentiepositie, gelet op de
kostprijs, produktkwaliteit, distributiekanalen enz.;
— organisatorische verstarring.
Globaal gesteld kunnen de volgende oplossingen van toepassing zijn:
— het stimuleren van effectieve vraag en aanbod;
— het saneren en vernieuwen van produktieprocessen en
produkten;
— organisatorische innovatie.
Procesinnovatie (opvoeren van de produktiviteit) kan door
de overheid worden begeleid en versneld. Verouderde pro-
duktiecapaciteit kan worden afgebouwd en worden vervangen door een geavanceerd produktiesysteem. Men kan dit
zien als een deflatoire bestedingsimpuls die de koopkrachtige
vraag kan doen toenemen en de internationale concurrentiepositie kan versterken.
Nadat op het macroniveau gedefinieerde problemen zijn
gedesaggregeerd tot deelproblemen en per ,,sliert” deeloplossingen zijn gevonden, moeten deze worden geintegreerd tot
een beleid dat consistent, realistisch, gespecificeerd en voor
alle betrokkenen zichtbaar en begrijpelijk moet zijn. Vervolgens worden oplossingen en de gevolgen daarvan geevalueerd
met betrekking tot hun betekenis voor alle facetten van de
kwaliteit van het bestaan.
Conclusie
De hiervoor in het kort geschetste methodiek is op de
woningmarkt toegepast. In de diagnose kwamen problemen
naar voren op het financiele vlak (ontwikkeling van rente,
inflatie, inkomen, stichtingskosten, begrotingstekort enz.),
op organisatorisch terrein (bureaucratie, arbeidsproces in de
bouw), en met betrekking tot de definitie van de situatie door
betrokkenen (onzekerheid over de lange termijn bij kopers,
sche inflatiebestrijding is daarom onevenwichtig en genereert
omvangrijke verliezen die maatschappelijk ontwrichtend
kunnen werken. Behalve bedrijven met een verouderd proESB 9-6-1982
8) Trouw, 29 September 1981: ,,Aflossen hypotheek soepeler”
(RPS).
587
ideologische bezwaren tegen de rente-aftrek, macroeconomische benadering). De stagnatie in de bouw en verkoop van koopwoningen is te zien als een negatieve
bestedingsimpuls gevolgd door een negatief multiplierproces.
Er worden omvangrijke verliezen gegenereerd onder meer in
termen van woningnood, werkloosheid, faillissementen,
executaire verkopen, grote dalingen vangezinsbudgetten voor
andere zaken dan wonen, waardedaling van woningbezit, een
oplopend begrotingstekort en sociale desintegratie. De vraag
is hoe lang mensen dergelijke verliezen nog kunnen dragen.
Zolang het conflict gaat over wie de verliezen moet nemen
en wie de kosten van eventuele oplossingen moet dragen, gaat
het proces van verliescreatie in hoog tempo verder. Indien het
ontbreekt aan ,,commitment” van actoren om gezamenlijk
tot een oplossing te komen, blijft het bij het afwentelen van
steeds groter wordende verliezen. Het doen van inhoudelijke
beleidsvoorstellen is dan zinloos. In de hoop dat die bezorgdheid voor de belangen van alle betrokkenen en de toewijding
aan het oplossen van het probleem werkelijk bestaat, hebben
wij in dit artikel enkele beleidssuggesties gedaan.
We noemen nog enkele hoofdpunten uit onze voorstellen.
De relatie tussen eigen-huisbezitters en financiers wordt uit
het algemene kapitaalmarktgebeuren gelicht door het openstellen van de mogelijkheid voor (potentiele) eigenhuisbezitters om bij hun pensioenfonds een hypothecaire
lening af te sluiten beneden de marktrente. Dit wordt verrekend met hun pensioenaanspraken. Zo wordt de invloed van
de hoge rentestand in de Verenigde Staten op de koopsector
van de Nederlandse woningmarkt afgezwakt.
Door het verstrekken van een bodemprijsgarantie aan de
koper, wordt zijn financiele risico voor de lange termijn
beperkt. Wanneer een aankoop voor de afzienbare termijn
tot financieel draaglijke lasten leidt, kan een potentiele starter
of doorstromer gemakkelijker tot de koop overgaan. Deze
maatregelen bevorderen een sanering van de woonlasten en
de verwijdering van de ,,prop” in de woningmarkt.
Een andere maatregel om dit te bevorderen is het fiscaal
aftrekbaar maken van de hypothecaire aflossing, voor zover
de schuld de waarde van het huis in bewoonde staat te boven
gaat. Door een schuldsanering wordt bovendien de hypotheeksom meer in overeenstemming met de waarde van het
onderpand gebracht.
Door het versterken van het eigen vermogen van de banken, b.v. door middel van goudverkoop door De Nederlandsche Bank aan de banken en door emissies van aandelen
en/of achtergestelde leningen, wordt de solvabiliteitspositie
van de banken verbeterd. Er ontstaat meer ruimte om onder
andere extra hypothecair krediet te verstrekken. Door een
ruimer aanbod van financieringsmiddelen kan de koopsector
van de woningvoorraad en de woningbouw worden
gestimuleerd.
De doorstroming naar nieuwbouw koopwoningen wordt
ook bevorderd door het tarief van de overdrachtsbelasting te
verlagen en het vestigingsbeleid te versoepelen.
De financiering van de nieuwbouw in de huursector wordt
vergemakkelijkt door een versnelling van de huurharmonisa-
tie. Tevens wordt daardoor de doorstroming binnen de huursector en van de huursector naar de koopsector bevorderd.
Deze maatregelen kunnen op korte termijn worden
geeffectueerd en leiden tot een bestedingsimpuls van de
woningbouw. Het proces van verliescreatie wordt afgeremd
en er wordt een ontwikkeling in gang gezet die onder meer zal
leiden tot een verbetering van de werkgelegenheid, van de
bedrijfsresultaten in de bouw, van de huisvestingssituatie, en
tot een geringer begrotingstekort van de overheid. Verder is
er nog een aantal maatregelen voorgesteld die op wat langere
termijn vruchten zullen afwerpen. Hierbij wordt gedacht aan
het industrialiseren van de woningbouw in de woningwetsector, het veranderen van het arbeidsproces in de bouw zodat
arbeidsongeschikten weer ingeschakeld kunnen worden, en
het introduceren van een organisatie-ontwikkelingsproces,
om daarmee de problematiek van de bureaucratische
methode van organiseren aan te pakken.
H.J. van Dongen
G.G.J.M. Poeth
R.W. de Groot