Arbeidsmarktstatus als toekenningscriterium sociale huurwoningen

372Jaargang 100 (4712) 18 juni 2015
Arbeidsmarktstatus als toekenningscriterium
sociale huurwoningen
WONINGMARKT
V
olgens de nieuwe Woning wet van 2015
mogen corporaties alleen nog diensten
uitvoeren met een algemeen economisch
belang. Vreemd hierbij is dat er alleen
wordt gekeken naar het nivelleringsvraag –
stuk, namelijk het aanbieden van goedkope woningen voor
lage inkomens, zonder te kijken naar mogelijkheden voor
welvaartsverhoging. Dit laatste is bijvoorbeeld te realiseren
door de relatie met de arbeidsmarkt erbij te betrekken.
DE THEORIE
Het model dat voor de analyse in dit artikel wordt gebruikt,
is gebaseerd op eerder onderzoek van Wasmer en Zenou
(2002). Het veronderstelt dat er meer kans is op het vinden
van een baan in de binnensteden dan daarbuiten. Hoewel dit door de aanwezigheid van internet niet meer zo relevant
lijkt, moet men bedenken dat juist informele kanalen, zoals
netwerken, steeds belangrijker geworden zijn bij het vin
–
den van een baan. De beste manier om deze netwerken te
verbeteren is om dichtbij de banen te wonen, die er relatief
meer in binnensteden zijn. Daarnaast is het voor werken –
den ook aantrekkelijk om in de binnenstad te wonen omdat
daar de reistijd naar een baan lager ligt. Wasmer en Zenou
veronderstellen dat alleen werklozen kunnen zoeken naar
een baan. Zij vinden dat bij deze veronderstelling er maar
twee verschillende stedelijke structuren kunnen zijn. De
eerste structuur is een geïntegreerde stad waarbij de werk –
lozen allemaal in de dure binnenstad wonen om zo snel
mogelijk aan een baan te komen. Nadat de baan gevonden
is, verhuizen zij naar de rand van de stad. De tweede is een
gesegregeerde structuur, waarbij de werkenden juist in de
binnenstad wonen, terwijl de werklozen zich aan de rand
van de stad bevinden. Laatstgenoemden hebben daar wei-
nig kans op een baan, waardoor de werkloosheid een stuk
hoger ligt in deze stadsvorm. Het model van Wasmer en Zenou (2002) kan worden
uitgebreid door ook te kijken naar de mogelijkheid dat wer –
kenden kunnen zoeken naar een baan (Van Vuuren, 2015).
Hierdoor is het mogelijk om veel meer stadsstructuren te
verklaren. De laagbetaalde werknemers zullen ervoor kie –
zen om in de binnenstad te gaan wonen, en wel om twee
redenen. De eerste is dat ze hun reistijd daarmee verkorten
en de tweede is dat ze daarbij een grotere kans hebben op
een betere baan in de toekomst. Hierdoor zijn ze dus ook
bereid om de hoge huren in de binnenstad te betalen. Bui-
ten de binnenstad wonen de goedbetaalde werknemers. Zij
zullen liever niet de hoge huren in de binnenstad willen be –
talen omdat er voor hen slechts één belangrijke reden is om
dichterbij de banen te wonen, namelijk een kortere reistijd.
De hogere kans op het vinden van een baan in de binnen –
stad is voor hen onbelangrijk omdat zij immers al een goede
baan hebben. Dit betekent dat de werklozen vaak aange -AICO
VAN VUUREN
Hoogleraar aan de
Universiteit van
Göteborg
Het kan van economisch belang zijn om goedkope woningen in
de stadskernen van grote steden aan te bieden. In de nieuwe Wo –
ning wet van 2015 geldt, net als in eerdere Woning wetten, dat de
toekenning van sociale huurwoningen afhankelijk is van inkomen.
Uit een theoretische analyse van de relatie tussen woonlocatiekeuze
en werkloosheid blijkt dat de toewijzing van sociale huurwoningen
beter afhankelijk zou kunnen zijn van arbeidsmarktstatus. Hierbij
dienen corporaties zich vooral te richten op tijdelijke (frictie-)werk –
lozen die weer snel aan een baan kunnen worden geholpen en waar –
bij het recht op een sociale huurwoning vervalt indien inmiddels
de baan gevonden is. Dit zijn in de praktijk veelal jonge werklozen.
Deze groep van woningzoekenden kan echter ook met de nieuwe
Woning wet buiten de boot vallen.
ESB Woningmarkt

Woningmarkt ESB
373Jaargang 100 (4712) 18 juni 2015
wezen zijn op een plek tussen de goed en slecht betaalde
werknemers in het midden van de stad.Deze structuur is ook terug te vinden in de meeste Ne –
derlandse agglomeraties. Merk op dat de sociale woning –
bouw een verstorende werking heeft en daardoor ook een
belangrijke drijf veer kan vormen voor de hier geschetste
stadsstructuur. Echter, werklozen zouden zich in principe
in heel Nederland kunnen vestigen en buiten het feit dat de
sociale woningbouw een vaste prijs heeft, zijn grote steden
niet echt aantrekkelijk voor mensen met een laag inkomen,
anders dan dat het een grotere kans op een baan oplevert.
In 2012 had gemiddeld 3,7 procent van de landelijke be –
volking een bijstandsuitkering. In Amsterdam lag dit hoger,
namelijk 7,4 procent. Maar voor de gemeenten die directe
aan Amsterdam grensden, lag het percentage slechts op één
tot drie procent. Binnen de gemeentegrenzen van Amster –
dam is het plaatje veel gevarieerder: de stadsdelen Centrum
en Zuid hebben een percentage van rond de twee procent.
Maar in alle andere stadsdelen treffen we percentages aan
tot wel meer dan tien procent.
HET MODEL
Gekeken wordt naar een simpel model dat de essentie van
het onderwerp goed beschrijft. De gemodelleerde stad
wordt gekarakteriseerd door slechts één centrum waar alle
banen worden aangeboden. Werknemers kunnen besluiten
om op afstand d van dat centrum te gaan wonen, waarbij
0 ≤ d ≤ 1. De interpretatie van d is dat het een relatieve
grootheid is. Zo geeft d = 0,25 aan dat 25 procent van de
stedelijke bevolking op een kortere afstand van het centrum
woont dan de werknemer in kwestie. De kans op het vin –
den van een baan wordt bepaald door de volgende functie:
λ(d) = s – ad (1)
Vergelijking (1) betekent dat hoe verder je van het
centrum woont, hoe lager je kans is op het vinden van een
baan. Hierbij is s gelijk aan de kans op het vinden van een
baan in de binnenstad, en a geeft aan hoe snel de kans ver –
mindert door verder van de binnenstad af te wonen. We
zullen verder veronderstellen dat de reistijd gelijk is aan τd
en dus lineair toeneemt met de afstand tot het centrum. De
huren voor een woning op afstand d worden aangegeven
met R(d). Uiteraard is R(d) endogeen en zal worden be –
paald door de betaalbereidheid van de werknemers. Helaas
is het alleen mogelijk om relatieve huren te bepalen, dat wil
zeggen de huur van een bepaalde locatie ten opzichte van
een andere. Daarom moet de huur worden vastgezet op één
locatie, wat hier gedaan is voor de huren aan de rand van
de stad, ofwel R (1) = R
A. Verondersteld wordt dat alle wer –
kenden eenzelfde productiviteit hebben.
EVENWICHT OP DE HUIZENMARKT
Omdat het onmogelijk is dat iedereen in een grote wolken –
krabber op de Dam gaat wonen, is de woonlocatiekeuze
het allerbelangrijkste in ons model en deze wordt gemaakt
op basis van de huren. Omdat de binnenstad alleen maar
voordelen biedt, dienen de huren daar het hoogst te lig –
gen. Zouden de huren namelijk overal gelijk zijn, dan zou
iedereen direct naar de binnenstad verhuizen en zullen de huren daar omhoog gaan. Hierbij dient één belangrijk prin
–
cipe te gelden: iedereen in eenzelfde situatie is even goed af en
locatiekeuze kan hier geen invloed op hebben. Dit houdt in
dat alle werklozen even goed af moeten zijn en dat het nut
van een werkloze, zeg V
u, niet afhankelijk mag zijn van de
locatiekeuze. Mochten namelijk sommige werklozen beter
af zijn door een bepaalde lucratieve locatiekeuze dan zul –
len alle werklozen op die locatie gaan wonen en daardoor
zullen de huren op die locatie stijgen. Evenzo dient een
werkende die een bepaald loon verdient op een locatie net
zo goed af te zijn als een ander die hetzelfde loon ontvangt
maar op een andere locatie woonachtig is.
Om de evenwichtshuren en locaties te kunnen bepa –
len, wordt gebruikgemaakt van het concept bid rent welke
per definitie de maximale huur is die iemand kan betalen
voor een bepaalde locatie om zijn nutsniveau te bereiken.
Voor werklozen wisten we al dat dit nutsniveau per defini-
tie gelijk is aan V
u. Uiteraard is deze bid rent afhankelijk van
de locatie, want een werkloze heeft een hogere kans om een
baan te vinden indien deze een locatie heeft die dichter bij
het centrum ligt. Om net zo goed af te zijn moet de huur
hoger liggen en dus ook de bid rent. We zullen ervan uit –
gaan dat verhuurders van woningen winstmaximaliseerders
zijn, waardoor de werkelijke huur voor een locatie gelijk is
aan het maximum van de bid rents over alle bewoners van
de stad. Het concept bid rent is niet direct behulpzaam omdat
de bid rent afhankelijk is van V
u en die is op zijn beurt juist
weer afhankelijk van de hoogte van de huren. Vandaar dat
het handiger is om naar het verschil van de bid rent-functie
tussen een centraal en minder centraal gelegen locatie te kij –
ken. De interpretatie van dit verschil is interessant: het is de
maximale betaalbereidheid voor centraler gelegen locaties.
Een werkloze verbetert zijn positie op de arbeidsmarkt door
te verhuizen naar een centraler gelegen locatie, en is bereid
om daarvoor wat meer huur te betalen. Het verschil in de
bid rent geeft aan hoeveel dit is. Voor werklozen wordt deze
betaalbereidheid alleen bepaald door de stijging in de kans
op het vinden van een baan indien ze naar een centralere
locatie verhuizen. Voor werkenden zijn er twee factoren die
de betaalbereidheid bepalen. De eerste is gelijk aan die van
de werklozen, namelijk een verhoging van de kans op het
vinden van een baan, en de tweede is gelijk aan de reductie
in reistijd indien een locatie dichter bij het werk wordt ge –
Een werkloze verbetert zijn positie
op de arbeidsmarkt door te verhuizen naar een centraler gelegen locatie, en is bereid om daarvoor wat meer huur te betalen

ESB Woningmarkt
374Jaargang 100 (4712) 18 juni 2015
Huur
Afstand
u
R
A
d
–u + u
0 1
d
–u
kozen. Hierdoor lijkt het dat werkenden altijd voor centra –
lere locaties zullen kiezen dan werklozen. Deze conclusie is
echter onjuist omdat voor werkenden met een hoog loon
de stijging van de kans om een andere baan te vinden hele –
maal niet zo belangrijk is. Zij hebben immers al een hoog
loon, en de kans dat het aangeboden loon hoger zal zijn
dan hun huidige loon is niet zo groot. Voor deze mensen
wordt de bereidheid om te betalen voor centralere locaties
(bijna) alleen bepaald door de reductie in reistijd. Dit geldt
echter niet voor mensen met een heel laag loon. Voor deze
mensen is de kans juist heel groot dat het aangeboden loon
hoger ligt dan het huidige loon. Dit houdt in dat er een
duidelijke relatie bestaat tussen de locatie en het loon van
de werknemer: hoe hoger het loon, hoe verder de werkne –
mer van de stad gaat wonen. De vraag is nu waar de werk –
lozen zullen gaan wonen. Een ding is zeker: zij zullen niet
in de stadskern gaan wonen. De reden die hierachter zit is
dat zij dezelfde waarde hechten aan de hogere kans op het
vinden van een baan als de slechtst betaalde werknemers,
maar zij hebben helemaal geen reistijd. Hierdoor worden
ze dus uit het stadscentrum verdreven door de mensen met
de allerlaagste lonen. Figuur 1 illustreert het model nog iets beter. Op de x -as
staat de afstand tot het centrum en de y-as geeft de huur
aan. Bij een afstand van 1 is de huur per definitie gelijk aan
R
A – en ondanks het feit dat dit de laagste huur is van de
hele stad, is de bewoner de best verdienende inwoner van de
stad. Hoewel dit een vreemde conclusie lijkt, moet bedacht
worden dat dit model zich alleen op het belang van de kans
op het vinden van een baan richt en niet kijkt naar andere
dingen die belangrijk zijn bij het kiezen van een huis, zoals
de woningkenmerken en woonomgeving. Het is echter wel
zo dat de huur (en ook de koopprijs) per vierkante meter
in veel geliefde buitenwijken of randgemeenten (zoals Am -stelveen) vaak lager liggen dan in centraler gelegen wijken
die niet zo goed te boek staan. Personen die al een hoog
inkomen hebben, hechten niet zo veel waarde meer aan
de kans op het vinden van een baan en zullen daarom hun
voorkeur uit laten gaan naar wijken aan de rand van de
stad. Wie in figuur 1 van rechts naar links gaat, ziet dat
de huren – los van andersoortige overwegingen dan werk –
steeds verder toenemen terwijl de mensen die daar wonen
een steeds lager loon ontvangen. Vanuit afstand 1 bekeken,
wonen er allereerst de werknemers met nog steeds hoge
lonen, maar deze mensen hebben wel een hogere betaal
–
bereidheid voor centraler gelegen locaties dan de personen
met de allerhoogste lonen. Op een gegeven moment wordt
de betaalbereidheid van de werknemers zo hoog , dat deze
uitstijgt boven die van de werklozen. Op deze plaats zullen
de werklozen zich vestigen, zoals in figuur 1 aangegeven.
Alle werklozen in dit gebied zijn overigens net zo goed af.
Hoewel de meest linkse en dus centraal wonende werkloze
een grotere kans heeft op het vinden van een baan, moet hij
ook een hogere huur betalen en dit compenseert elkaar in
evenwicht exact. Tot slot wonen links van dit interval van
werklozen de werkenden met de allerlaagste lonen. Het is overigens niet per definitie zo dat de mensen
met de allerlaagste lonen ook minder capaciteiten hebben.
In ons model heeft namelijk iedereen dezelfde potentiële
productiviteit. De enige reden waarom deze mensen een
laag loon ontvangen, is omdat ze de pech hebben gehad een
werkgever te treffen die een laag loon betaalt. Echter, aan –
gezien mensen ook van baan wisselen, is het uitgangspunt
dat werklozen en ook mensen met de allerlaagste lonen in
de toekomst een hoger loon zullen ontvangen. Het is zelfs
zo dat in een realistischer model waarbij er ook verschillen
zijn in capaciteiten tussen personen, de binnenstad vooral
bevolkt zal worden door mensen die veel capaciteiten be –
zitten maar nog niet in staat zijn geweest om deze capaci-
teiten om te zetten in een goed betalende baan. Voor deze
personen – in de volksmond vaak yuppen genoemd geldt
dat zij graag snel willen opklimmen in het loongebouw en
daarom op een centraal gelegen locatie gaan zitten. Zodra
ze de top al redelijk bereikt hebben, kiezen ze ervoor om
hun dure appartementen te verlaten en te verhuizen naar
minder centraal gelegen locaties.
WELVAARTSIMPLICATIES
Omdat was verondersteld dat alle banen een gelijke pro –
ductiviteit opleveren, is een baan-baan-transitie weliswaar
aantrekkelijk voor de werknemer, maar een dergelijke tran –
sitie heeft geen positief effect op de welvaart. Hierdoor zal
een overheid die de welvaart wenst te maximaliseren in het
model ook geen rekening houden met een mogelijke ver –
hoging van de kans op het vinden van een baan indien een
werknemer dichter bij het centrum gaat wonen. Deze over –
heid zal zich daarom alleen op de reductie in reistijd con –
centreren. Het maakt de overheid dus ook niet uit waar de
werkenden wonen aangezien ze allemaal dezelfde reiskos-
ten hebben. De enige keuze die gemaakt dient te worden
is de locatiekeuze van de werklozen. Het plaatsen van de
werklozen op centraal gelegen locaties is aantrekkelijk om –
dat ze dan meer kans hebben op het vinden van een baan
(waarvan de beschikbaarheid bepaald wordt door het aan –
Illustratie van de huur ten opzichte van de
afstand tot het stadscentrumFIGUUR 1

Woningmarkt ESB
375Jaargang 100 (4712) 18 juni 2015
tal geopende vacatures en de invulling daarvan), maar dit
brengt wel hogere reiskosten van de werkenden met zich
mee. Dit betekent dat zolang de reiskosten niet extreem
hoog zijn, de werklozen zich zo dicht mogelijk bij de stad
dienen te vestigen. Duidelijk was al dat dit zonder over-
heidsingrijpen nooit zal gebeuren omdat in een systeem
met vrije huren de minst verdienende werknemers zich het
dichtst bij het centrum zullen vestigen. In werkelijkheid is de productiviteit niet gelijk voor
iedere werknemer, en sommige werknemers hebben een
zeer lage kans op het vinden van een betere baan (zoals ou –
dere, laagopgeleide werknemers). Het is niet zo interessant
om deze werklozen dicht bij het centrum te plaatsen. Bij
de plaatsing van werklozen in de binnenstad moet er meer
gedacht worden aan werklozen met een hoge productiviteit
die nog niet in staat zijn geweest om een baan te vinden. In
de regel gaat het dan om hoogopgeleide schoolverlaters, die
momenteel in de grote steden moeilijk woonruimte vinden.
Hierbij moet wel worden bedacht dat indien werk gevon –
den is, de subsidie ook weer direct moet worden stopgezet. Een van de mogelijkheden die de overheid heeft om de
laagst verdienende werknemers uit het centrum te krijgen,
is door een huursubsidie in te voeren voor centraal gelegen
locaties. Een dergelijke subsidie dient echter wel alleen aan
de (potentieel productieve) werklozen gegeven te worden
en niet gebaseerd te zijn op inkomen. De laagst verdienen –
de werknemers wonen juist vanuit een welvaartsoogpunt te
dicht bij het centrum, en zouden deze subsidie alleen maar
gebruiken om nog dichter bij het centrum te gaan wonen.
In dit opzicht is de subsidie in de huidige situatie niet eens
zo slecht omdat er nu eenmaal op een huis in bijvoorbeeld
de Amsterdamse Jordaan in de sociale woningbouw een
veel hogere subsidie zit dan op een huis in de Bijlmer. Het
probleem zit hem echter in de mensen die in aanmerking
komen voor een dergelijke subsidie.
SIMULATIE VAN HET MODEL
Een klein rekenvoorbeeld kan dit illustreren. Het laat zien
waar de werklozen zich precies zullen huisvesten en hoeveel
welvaart er verloren gaat door de vrije locatiekeuze. Tabel 1
laat de resultaten van het rekenvoorbeeld zien. De interesse
gaat uit naar het effect van het vinden van een baan en loca –
tie, en we zullen daarom kijken naar verschillende waarden
van a, zoals in vergelijking (1) geïntroduceerd. Opvallend
is dat de werkloosheid toeneemt indien dit effect kleiner
wordt. Dit heeft te maken met het mechanisme dat, bij ge –
lijkblijvende reiskosten, een kleiner belang van locatie voor
de zoekeffectiviteit betekent dat de werklozen steeds verder
van het stadscentrum verdreven worden. Dit wordt in de
derde kolom duidelijk waar de afstand van de werklozen tot
het centrum staat. Hoewel de werkloosheid wat oploopt bij een kleiner
belang van locatie voor de zoekeffectiviteit, blijkt dit he –
lemaal niet slecht te zijn voor de welvaart in de stad. De
welvaart is hier gedefinieerd als het percentage van de totale
productie die bereikt zou worden zonder zoekfricties ver –
minderd met de reiskosten van de werknemers. Tot slot kan nog worden gekeken naar de maximale
welvaart. Ondanks het feit dat een hogere welvaart bereikt
kan worden door de werklozen dichter bij de stad te plaat -sen, is te zien dat de verschillen met de werkelijke welvaart
klein zijn. Bij een waarde van a
gelijk aan 1 kan de welvaart
theoretisch gezien met 1,4 promille worden verhoogd. In
de Nederlandse situatie zou dit op ongeveer 900 miljoen
euro productiewinst uitkomen.
CONCLUSIES
De analyse laat zien dat een vrije locatiekeuze van werkne –
mers in de stad kan leiden tot een suboptimale situatie. Deze
conclusie wordt volledig bepaald door het mechanisme dat
de minst verdienende werknemers het liefst zo dicht mo –
gelijk in het centrum willen wonen om zo op te klimmen
naar hogere lonen. Hierdoor worden de werklozen uit het
centrum verdreven, en het is juist deze groep die een con –
nectie met een baan zo hard nodig heeft en waarvan men
de hoogste productieverbetering mag verwachten. Dit zou
een belangrijke rol voor de woningbouwverenigingen kun –
nen vormen, die niet in de Woning wet naar voren komt.
Woningbouwverenigingen zouden dan bij de toewijzing
van woningen dienen te kijken naar arbeidsmarktstatus, en
het verstrekken maar ook het intrekken van deze subsidie
van deze status moeten laten afhangen. De omvang van de
mogelijke welvaartswinsten is op basis van de berekeningen
gelijk aan 1,4 promille van de productie.
LITERATUUR
Vuuren, A.P. van (2015) On-the-job search and city structure. TI-Discussion paper,15(016).
Wasmer, E. en Y. Zenou (2002) Does city structure affect job search and welfare. Journal of
Urban Economics, 51, 515–541.
Resultaten van de kalibratie van het modelTABEL 1
Belang van
locatie op
zoekeffectiviteit
(a) WerkloosheidMinimum­
afstand voor
de werklozen WelvaartMaximale
welvaart
1 0,07860,0270,7490,750
0,75 0,07860,0470,7500,751
0,5 0,10570,5430,7490,751
0,25 0,10980,8900,7640,764