Renteproblemen in de
koopwoningensector
DRS. W. VAN HEERDT*
Met aanhoudend hoge renteniveau plaatst steeds meer bewoners van eigen woningen voor een forse
stijging van de woonlasten. Degenen wier hypotheeklening aan rentewijziging toe is, worden
geconfronteerd met rentepercentages die vele procenten boven de oude rente liggen. In dit artikel
worden de woonlastenstijgingen die door renterevisie ontstaan bij enkele veel voorkomende
hypotheekfiguren geschat. Tevens wordt onderzocht of looptijdverlenging en rentebijschrijving
mogelijkheden bieden om eigenaren-bewoners uit financiele moeilijkheden te helpen. Met nut van
deze twee methoden is volgens de auteur gering. Daarentegen maakt stapsgewijze rente-aanpassing
het mogelijk de woonlastenverzwaring over enkele jaren uit te smeren. Deze methode lijkt daarom
te prefereren boven looptijdverlenging en rentebijschrijving.
Rentewijzigingen en woonlasten
jaar vast en drie jaar vast. Voor beide typen wordt 1981 en
1982 als renterevisiejaar bezien, zodat er een viertal jaren
resulteert waarin de lening kan zijn afgesloten, namelijk 1976
tot en met 1979. De rentepercentages corresponderen met het
gemiddelde niveau in de genoemde afsluitjaren, terwijl de
rente op de revisiedatum wordt geacht het dan geldende
marktniveau weer te geven. Het geleende bedrag is gelijk aan
de gemiddelde stichtingskosten van premiekoopwoningen,
zoals deze zich volgens een opgave van het Ministerie van
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in de loop der
jaren ontwikkelden. Het bedrag voor 1979 heeft betrekking
op woningen vallend onder de subsidieregeling 1975. De
grootte van de lening kan ge’interpreteerd worden als een
100%-financiering van het betreffende aankoopbedrag of als
een gedeeltelijke financiering, naast een zeker bedrag aan
eigen middelen, van een duurdere woning. Het bij de
afsluit-en revisiedatum weergegeven inkomen ten slotte is het
modale niveau.
De onder de uitkomsten vermelde woonlastenquotes zijn
gevonden door de jaarannui’teit van een lening met een
looptijd van dertig jaar uit te drukken in procenten van het op
het berekeningstijdstip geldende bruto inkomen. Hierbij is
rekening gehouden met de fiscale effecten van de rente-aftrek
en de eventuele subsidies voor zover het de aankoop van een
nieuwe premiekoopwoning betrof. Gewerkt werd met de
tarieven en regelingen zoals die in de desbetreffende jaren
golden, waarbij het eventuele subsidiebedrag zo goed mogelijk is benaderd. Onder de fiscale aftrekposten is naast de
negatieve inkomsten uit eigen woning en de premieheffing
volksverzekeringen rekening gehouden met het 4%-kostenforfait. Dit forfait werd echter niet naar boven begrensd tot
f. 800. Het bedrag boven de f. 800 dient ter benadering van,
aanwezig veronderstelde, andere aftrekposten zoals reiskosten. Uitgegaan is van een gehuwde persoon zonder kinderen.
De gevoeligheid van de uitkomsten voor veranderingen in het
In label 1 zijn vermeld de gegevens voor en de uitkomsten
van de berekeningen van enkele typische relatieve woonlastenstijgingen voor eigenaren-bewoners. Wat de gegevens
betreft is gekozen voor een tweetal rentetypen die de meeste
kans op grote relatieve lastenstijgingen bieden, te weten vijf
*Werkzaam bij de Stafgroep Economisch Onderzoek van de
Rabobank Nederland. Het artikel is geschreven a litre personnel.
Inleiding
De sterk gestegen rente leidt tot een opwaartse druk op de
woonlasten. Dit geldt met name voor eigenaren-bewoners die
de relatief lage rente van hun enige jaren geleden afgesloten
lening door een eenmalige verhoging zien aangepast aan het
huidige niveau. Voor bepaalde groepen kan deze lastenverzwaring te hoog zijn. Dit zou met name diegenen kunnen
betreffen die 2 a 3 jaar geleden een hypothecaire lening
afsloten. Deze groep lijkt het meest geholpen met een
stapsgewijze aanpassing van het oude aan het nieuwe renteniveau.
De invloed van de sterk gestegen rente wordt op de
woningmarkt met name gevoeld bij de koopwoningen, aangezien de woonlasten van eigenaren-bewoners in een veel
geringere mate door diverse subsidies zijn afgeschermd van
renteverhogingen dan de huurprijzen van woningen. De
potentiele koper van een nieuwbouwwoning kan de lastendruk ontgaan door van de koop af te zien. De eigenaar-bewoner heeft deze mogelijkheid niet. Hij zal, wanneer zijn in het
verleden afgesloten lening aan een rentewijziging toe is, in
principe een lastenverhoging moeten accepteren, wil hij niet
de kans lopen zijn woning onvrijwillig te moeten verlaten.
Naarmate de relatieve lastenstijging toeneemt, wordt ook de
kans groter op het niet meer kunnen voldoen aan rente- en
aflossingsverplichtingen.
In dit artikel wordt voor enkele groepen nagegaan in welke
mate hun woonlasten zijn gestegen om aldus de potentiele
probleemgroep, d.w.z. de groep met de grootste relatieve
lastenstijging, op het spoor te komen. Gezien de vele in de
praktijk voorkomende variaties is de gekozen cijferopstelling
uiteraard niet meer dan indicatief.
1164
geleende bedrag en de inkomenshoogte is getoetst door
achtereenvolgens de leningomvang en het inkomen met 10%
te verhogen of te verlagen en een inkomensniveau van
anderhalf maal modaal als uitgangspunt te kiezen.
De gevonden uitkomsten laten de volgende conclusies toe.
Wanneer het leningbedrag en het inkomen varie’ren rond de
in label 1 weergegeven niveaus en er geen sprake is van
subsidising, blijkt dat degenen die dit jaar een in 1978
afgesloten lening met drie jaar vaste rente verlengen (groep
III), met de relatief grootste woonlastenstijging worden
geconfronteerd, gemeten aan het verschil tussen Q3 en Q2 en
dat tussen Q3 en Ql. In volgorde van afnemende lastenstijging komen daarna de groepen IV, II en I. Dit is ook het geval
bij een inkomen van anderhalf maal modaal. Wanneer er wel
een subsidie werd verleend, bleef groep III de grootste woonlastenstijging vertonen, maar trad er in de rangorde van de
andere groepen in enkele van de onderzochte gevallen een
verandering op. Saillant detail is dat de gesubsidieerde kopers
ook in de groepen I en II een nieuwe woonlastenquote krijgen
die hoger is dan in het verleden ooit door hen is betaald (Q3
minus Ql). Dit in tegenstelling tot de niet gesubsidieerde
kopers, die onder het aanvangsniveau van 1976 en 1977
blijven.
Samenvattend kan worden gesteld dat binnen het kader
van de beschouwde varianten in het lopendeen komendejaar
degenen die in 1978 of 1979 een lening met een drie jaar vaste
Tabel 1. Effecten van rentewijzigingen op de woonlastenquote
Gegevens
Rentetype …………
Afsluitjaar ………..
Revisiejaar ………..
Rente op afsluitdatum .
Rente op revisiedatum .
Inkomen afsluitdatum .
Inkomen revisiedatum .
Subsidies in het eerste
jaar ……………..
I
HI
II
IV
5 jaar vast
1976
1981
9,4%
12,25%
f. 104.203
f. 25.750
f. 35.000
5 jaar vast
3 jaar vast
3 jaar vast
1977
1978
1982
9,0%
12,25%
f. 115.833
f. 28.000
f. 36.925
1981
8,6%
1979
1982
9,6%
12,25%
f. 128.715
f. 30.150
f. 35.000
12,25%
f. 135.288
f. 31.500
f. 36.925
f.
f.
f.
f.
4.533
3.127
2.340
1.766
Uitkomsten
Woonlastenquote
afsluitdatum (Ql) …..
Woonlastenquote revisiedatum voor revisie (Q2)
Woonlastenquote revisiedatum na revisie (Q3) .
Relatieve lastenstijging
door revisie (Q3 -/- Q2)
Relatieve lastenstijging
begin- versus eindsituatie
Q3-/-Q1) . . . . . . . . . . .
28,3 (16,8)
27,9 (20.7)
27,8 (22,7)
30,5 (26,5)
20,9 (16,7)
21,4(18,6)
24,0(21,1)
26,0 (24,0)
25,2 (20,9)
26,7 (23,6)
31,7(28,4)
31,8 (29,8)
4,3 ( 4,2)
5,3 ( 5,0)
7,7 ( 7,3)
5,8 ( 5,8)
-1,2(2,9)
3,9 ( 5,7)
1,3 ( 3,3)
-3,1 (4,1)
Toelichting: de tussen haakjes staande quotes betreffen de uitkomsten bij de aankoop van
een nieuwe premiewoning.
rente afsloten met de grootste relatieve woonlastenstijging
worden geconfronteerd. Verondersteld mag worden dat de
omvang van deze groep niet al te groot is, daar dit rentetype in
het totale hypotheekbestand naar verhouding weinig voorkomt. 1).
Mogelijke oplossingen voor financiele problemen bij eigenaren-
bewoners
Het is denkbaar dat de lastenstijging vooral binnen de
groep met de hoogste woonlastenstijging in verscheidene
gevallen tot onoverkomelijke financiele moeilijkheden leidt.
Dit zou uiteindelijk een executoriale verkoop tot gevolg
kunnen hebben. Aangezien deze maatregel voor geen der
betrokkenen aantrekkelijk is, lijkt het zinvol te zoeken naar
een andere oplossing. Twee herhaaldelijk gesuggereerde
mogelijkheden zijn: looptijdverlenging en rentebijschrijving.
Bezien wordt wat het effect op de woonlastenontwikkeling na
vijf jaar is van looptijdverlenging met twintig jaar en het
blijven betalen van de oorspronkelijke annuiteit, onder
toevoeging van de verschuldigde extra rente aan de hoofdsom. Na deze vijf jaar vindt de tweede renteherzieningplaats,
waarbij wordt verondersteld dat het dan geldende renteniveau 9% bedraagt.
Voor de economische context waarin de maatregelen met
elkaar worden vergeleken, is aansluiting gezocht bij de studie
van het Centraal Planbureau, De Nederlandse economic in
1985. Daaruit is afgeleid een inflatieniveau, gemeten aan het
prijspeil van de particuliere consumptie, van 6,5% per jaar en
een nominate inkomensstijging van 5,5% per jaar voor de
jaren na 1981. Tevens is verondersteld dat de belaslingvrije
som en de tariefschijven van de inkomenstenbelasting jaarlijks worden verhoogd met het inflatiepercentage en dat de
belasting- en premietarieven als zodanig ongewijzigd blijven.
Ten slotte is aangenomen dat er, in verband met het
huurwaardeforfait, geen noemenswaardige prijsstijging van
de woning optreedt.
De uitkomsten van de berekeningen zijn in label 2 weergegeven voor de groepen I en III (exclusief gesubsidieerde
kopers) uit label 1 of wel de groepen mel de laagsle
respectievelijk de hoogste relatieve lastenstijging.
1) Zie bij voorbeeld: Rentemutaties en de daaruit voortvloeiende
betalingsproblematiek, CDV, Ministerie van Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordering, juli 1981, biz. 5.
,
ESB 25-11-1981
1165
Tabel 2. Ontwikkeling woonlastenquote bij looptijdverlenging
en rentebijschrijving
I
A
III
B
A
B
25,2
20,9
31,7
29,9
24,0
31,7
24,0
22,7
19,2
?n,<)
— na eerste renterevisie, zonder maatregelen (Q3) . .
— na eerste renterevisie, met maatregelen (Q4) …..
— na eerste renterevisie met maatregelen, na vijf jaar,
25,2
23,4
179
— na eerste renterevisie met maatregelen, na vijf jaar,
117
24,1
Toelichting:
A = looptijdverlenging met 20 jaar;
B = toevoeging aan de hoofdsom van het verschil in guldens tussen het voor revisie gehanteerde rentepercentage en het daarna geldende niveau van 12,25%;
Looptijdverlenging blijkt een vrij gering effect op het
lastenniveau te hebben. Rentebijschrijving heeft een maximaal effect, omdat men de annui’teit van voor de rentemutatie
blijft betalen (vergelijk Q4 ten opzichte van Q3). De tweede
rente-aanpassing na vijf jaar (van 12,25% naar 9%) werkt bij
de variant looptijdverlenging volledig door in de financieringslasten. Bij de rentebijschrijving wordt het effect van de
rentedaling op de nieuwe annui’teit meer dan teniet gedaan
door de inmiddels opgelopen schuldrest (vergelijk Q6 ten
opzichte van Q5). Bij de laatstgenoemde variant blijkt de
woonlastenstijging, zij het in afgezwakte vorm, naar de
toekomst te zijn doorgeschoven. Dit naar de toekomst
verschuiven komt nog duidelijker in beeld, wanneer de
rentedaling bij de tweede revisie geringer is dan hier werd
aangenomen. Aangezien de te verrichten betalingen qua
omvang en tijdstip verschillen, is het vanuit liquiditeitsoogpunt van belang of de ene dan wel de andere variant wordt
gekozen.
Beide mogelijkheden, looptijdverlenging en rentebijschrijving gedurende vijf jaar, blijken hun beperkingen te hebben.
Een wellicht praktisch werkbaar alternatief zou een op de
variabele rente gelijkend systeem kunnen zijn. Hierbij wordt
in vrij korte tijd via stapsgewijze renteverhoging een geleidelijke lastenverzwaring tot stand gebracht. Wanneer bij voorbeeld voor groep I uit label 2 de rente-aanpassing (van 9,4
naar 12,25%) in vier jaarlijkse stappen van ca. 0,7% wordt
gerealiseerd, ontwikkelt de woonlastenquote zich als in label
3 is weergegeven.
Tabel 3. Ontwikkeling van de woonlastenquote bij stapsgewijze
renteaanpassing
1981 (voor eerste renterevisie)
1981 (na eerste renterevisie)
1982
1983
1984
1985
I
20,9
21,9
22,4
22.4
22.5
21,4
De aanpassing blijkt in dil geval vrij soepel le verlopen. De
geleidelijke verhoging van de annui’leil wordl grolendeels
opgevangen door de veronderstelde nominale inkomensstijging. De woonlastenquote handhaafl zich in de beschouwde
jaren weliswaar op een vrij hoog niveau, maar een grole
sprong ineens, mel de daarmee eventueel samengaande
liquiditeitsspanningen als belangrijkste oorzaak van problemen, wordt vermeden. Van belang is evenwel dat de woonlastenstijging in 1981 en 1982 moet worden verwerkl in een
budget dat reeds onder druk staat van vrij sterke energieprijsslijgingen (verwarming, vervoer). Aan een aanpassing van het
bestedingspatroon van de desbetreffende huishoudens zal
dan ook veelal niet te ontkomen zijn.
W. van Heerdt
1166