Pachtnormen, pachtservituut en de
teruggang van de pacht in Nederland
PROF. DR. P. C. VAN DEN NOORT*
Pacht is nog steeds een belangrijke rechtsvorm van agrarisch grondgebruik in Nederland.
Met verpachte areaal omvatte in 1979 nog 41% van de beschikbare landbouwgrond.
Wel vertoont dit percentage een gestadige daling. Voor de teruggang van de pacht zijn
verschillende oorzaken aan te wijzen. Allereerst is dat het pachtprijsbeleid;
daarnaast speelt het z.g. pachtservituut een rol. Daaronder wordt het geheel van
continuerings- en voorkeursrechten met betrekking tot de pacht verstaan.
De auteur bespreekt in dit artikel de situatie op het gebied van de pacht in Nederland en de
ontwikkelingen die daarin gaande zijn. Hij gaat nader in op de hoogte van de pachtprijzen
en pachtnormen en de wettelijke regelingen die op dit gebied gelden. Daarnaast besteedt
hg aandacht aan factoren die de teruggang van de pacht in Nederland kunnen verklaren.
Inleiding
Pacht is in Nederland altijd een belangrijke rechtsvorm
van grondgebruik geweest. Tabel 1 laat het aandeel van het
verpachte areaal zien in de totale oppervlakte aan landbouwgrond.
Tabel 1. Aandeel pacht in de totale oppervlakte aan landbouwgrond en pachtprijzen, 1930-1980
Aandeel in procenten
1930 ………………………..
1940
1948
1950 ………………………..
1959 ………………………..
1979 ………………………..
Pachtprijs in gld./ha
51
(-)
44
93
101
52
220
550
Bron: zie noot 7 en noot 10.
De verpachters voorzien dus in een groot deel (ca. 30%)
van de totale vermogensbehoefte van de landbouw. Tabel 1
laat verder zien dat in de periode 1959-1980 het aandeel van
de pacht is afgenomen.
De pacht wordt thans geregeld in de Pachtwet van 1958.
Daaraan ging een lange geschiedenis vooraf. In het begin
van deze eeuw leverde de pacht heel wat problemen op.
Men vond dat de pachtprijzen vaak te hoog waren, de pachttermijnen te kort en de onzekerheid bij verlenging van de
pachttermijn te groot, terwijl men betreurde dat geen vergoedingen werden gegeven voor door de pachter aangebrachte verbeteringen. Belangengroepen en politieke partijen gingen zich voor deze problemen interesseren. Er werd aangedrongen op overheidsingrijpen.
Het was echter duidelijk dat maatregelen die zich uitsluitend zouden beperken tot pachtprijzen of -termijnen geen
succes zouden kunnen hebben. Wat heeft een pachter eraan
indien de overheid zijn pachtprijs op redelijk peil brengt,
maar de verpachter vrij is om hem na afloop van een korte
contracttijd op straat te zetten? En wat baat een continuatierecht als de verpachter de vrijheid heeft om willekeurige
pachtprijzen te eisen? Hij kan dan immers zijn eis z6 hoog
ESB 29-9-1982
stellen dat de pachter die niet kan betalen en tot verbreking
is gedwongen. Alleen maatregeien zouden effect kunnen
hebben die en de hoogte van de pachtprijzen en de omvang
van de zekerheidsrechten (termijn, continuatie) regelen 1).
Dergelijke maatregelen zouden echter diep in het eigendomsrecht ingrijpen en daarvoor bleven velen huiverig. Dat duurde totdat men in de jaren na 1935 de indruk kreeg dat de prijsprotectie voor de landbouw onbedoeld leidde tot hogere
pachtprijzen. Om dat te veranderen werd de Pachtwet 1937
ingevoerd. In 1941 werd het Pachtbesluit van kracht. Hierin
werd inderdaad het gehele pachtstelsel geregeld. Na de oorlog
is deze regeling voortgezet. Tegenwoordig geldt de Pachtwet
van 1958. Door deze regelingen werd geprobeerd de doelmatigheid van het grondgebruik, de bestaanszekerheid en de
inkomenspositie van de pachters te regelen.
Sinds 1941 zijn de pachtprijzen door de overheid voorgeschreven door het toepassen van pachtnormen. De uitleg
van de wet toont dat de pachtprijs z6 moet worden vastgesteld dat een redelijke verdeling van de opbrengst tussen
pachter en verpachter plaatsvindt. Maar wat is ,,redelijk”?
Hoewel hierover weinig bekend is, worden pachtnormen toch
al vele jaren strikt toegepast en zijn ze in feite bepalend voor
de te betalen en te ontvangen pachtsom. Het lijkt zinvol na
te gaan waarop de pachtnormen zijn gebaseerd en hoe ze
worden toegepast.
Naast de pachtprijzen zijn de zekerheidsrechten voor de
pachter van belang. Die zijn indrukwekkend: lange pachttermijnen, continuatierecht, voorkeursrecht bij verkoop.
De pachtovereenkomst geldt in het algemeen voor 12jaarals
het een boerderij betreft en 6 jaar in geval van los land. Een
kortere duur is alleen in bijzondere gevallen mogelijk en behoeft de uitdrukkelijke goedkeuring van de grondkamer.
Aan het eind van deze periode vindt van rechtswege continuatie plaats met 6 jaar tenzij de verpachter te kennen geeft
niet langer te willen verpachten. De pachter heeft dan het
*Hoogleraar Algemene Agrarische Economic aan de Landbouw-
hogeschool Wageningen.
1) P. C. van den Noort, Inleiding tot de agrarische economic, 1980
biz. 91.
1049
recht verlenging te vragen bij de pachtkamer, die daar naar
billijkheid over beschikt. Daarbij moet overwogen worden
of beeindiging van de pachtovereenkomst van ,,overwegende
betekenis” is voor de verpachter of diens familieleden, of
mee zou brengen dat de pachter de grondslag van zijn maatschappelijk bestaan zou verliezen.
Bij verkoop van het gepachte heeft de pachter in het
algemeen het recht van voorkeur, echter niet bij familieverkopen. Als het gepachte wordt verkocht en de pachter
kan geen gebruik maken van zijn voorkeursrecht, dan kanbij
afloop van de contractuele pachttermijn de pachter op
grond van art. 43 van de Pachtwet nog een verlenging van
de pachtovereenkomst verkrijgen van maximaal 6 jaar.
De zekerheid voor de pachters is echter ook te zien als een
beperking van de rechten van de eigenaar; men kan zeggen
dat deze beperkingen een soort servituut op de eigendom
vormen. Ze zullen over het algemeen de animo om te gaan of
te blijven verpachten negatief kunnen beinvloeden, afhankelijk van de zwaarte van dit pachtservituut. Dat hangt weer af
van het aantal en soort zekerheidsrechten, maar ook van de
pachtsom die nog kan/ mag worden bedongen. Hoe groot
is dit servituut, is het te zwaar voor de verpachter, en heeft dit
inderdaad gevolgen voor het pachtwezen? De wijziging van
de Pachtwet die nu in het parlement aanhangig is, beperkt
het pachtservituut enigszins, doordat voorgesteld wordt het
pachtcontract niet te verlengen nadat de pachter 65 jaar is
geworden. De vraag is of die maatregel de teruggang van de
pacht zal kunnen beletten of dat daarvoor andere maatregelen nodig zouden zijn. Dat laatste is ons inziens het geval.
De ironie van de zaak is nl. dat de extra zekerheid die de
Pachtwet bewust aan de pachter heeft willen geven, kan resulteren in verdwijning van de particuliere verpachting van landbouwgronden. In dit artikel zal deze stalling worden toegelicht.
Pachtprijzen en pachtnormen
Politieke acties tot wijziging van het pachtrecht zijn in
Nederland veelvuldig ondernomen. Zoals gezegd hebben ze
pas in 1938 succes gehad met het in werking treden van de
eerste Pachtwet. Sindsdien is de overheidsbemoeienis met de
pacht in het algemeen, en met de pachtprijs in het bijzonder
zeer sterk geweest. De vorming van de pachtprijs is niet vrij
meer, maar gebonden aan voorschriften van de overheid,
waarbij in de loop van de tijd drie verschillende maatstaven
zijn aangelegd 2).
Met de Pachtwet 1937 werd nog niet gestreefd naar een
(naar algemene maatstaf gemeten) billijke verdeling van de
opbrengst tussen pachter en verpachter. De bedoeling was
dat in elk concreet geval belet zou worden dat de eigenaar een
zo groot gedeelte van de opbrengst zou bedingen dat de bewerker van de grond niet voldoende over zou houden voor
een redelijk bestaan. De pachtrechter moest namelijk volgens
art. 7 lid 2 van de Pachtwet 1937 crop toezien, ,,of de verplichtingen voor den pachter uit de overeenkomst voortvloeiende, als buitensporig moesten worden beschouwd, of
althans de pachtprijs zodanig is vastgesteld, dat hij den
pachter, ook bij bijzondere bekwaamheid en ijver, niet de
mogelijkheid van een redelijk bestaan uit de opbrengst van
het gepachte zouden laten, terwijl nochtans de pachter zulk
de overheid het middel om te bewerkstelligen dat de opbrengst van het gepachte tussen partijen naar een algemeen
geldende maatstaf werd verdeeld: de verdeling moest in alle
gevallen zo geschieden dat de pachter daaruit een redelijke
nettowinst ontving.
In de Pachtwet 1958 (art. 3, lid 1 en 3) is de maatstaf weer
anders geformuleerd: ,,Bij algemene maatregel van bestuur
worden regelen vastgesteld ten aanzien van de hoogst toelaatbare pachtprijs. De bedoelde regelen strekken tot bevordering van pachtprijzen, welke in een redelijke verhouding
staan tot de bedrijfsuitkomsten bij een behoorlijke bedrijfsvoering, met dien verstande, dat bij het vaststellen van die
regelen de redelijke belangen van de verpachter in acht
worden genomen”.
Er zijn twee verschillen met het Pachtbesluit. In de eerste
plaats betreft het hier niet meer een maatstaf voor de met
toetsing van pachtovereenkomsten belaste instanties, maar
een maatstaf voor de Kroon ten aanzien van de voor de
pachtprijs te stellen algemene regelen. Wat de grondkamer
in concrete bij de toetsing van de pachtovereenkomsten moet
toepassen, is niet meer de in de wet gegeven maatstaf, maar
de regelen die op grond van die maatstaf bij Koninklijk
Besluit zijn vastgesteld.
Het tweede verschil met het Pachtbesluit betreft het feit
dat in de Pachtwet 1958 uitdrukkelijk is vastgesteld dat bij
het geven van maatregelen voor de pachtprijs ook met de
redelijke belangen van de verpachter rekening moet worden
gehouden. Dit is een bepaling die in voorgaande regelingen
niet opgenomen was. Naar het oordeel van Houwing is deze
bepaling echter onduidelijk en vaag. De bedoeling is zeer
waarschijnlijk (zo blijkt uit een juridische analyse) dat de
z.g. netto opbrengst op redelijke wijze tussen de bewerker
en de eigenaar van de grond dient te worden verdeeld. Hierbij
moet onder netto opbrengst dan worden verstaan de bruto
opbrengst van het bedrijf verminderd met alle kosten behalve de pacht en het ondernemersloon.
De werking van de Pachtwet 1937 is te kort geweest om de
consequenties ervan te kunnen toetsen. De twee andere regelingen (het Pachtbesluit 1941 en de Pachtwet 1958) hebben
echter voor perioden gegolden die lang genoeg zijn om de
werking ervan duidelijk waarneembaar te maken. In grote
trekken kan men ze als volgt beschrijven.
In de oorlog, en ook nog geruime tijd daarna, kwam het
pachtbeleid praktisch gesproken neer op een handhaving
van het pachtprijspeil van het jaar 1939. Na de oorlog werden
er enkele correcties op aangebracht in verband met de sterk
gestegen lasten van de eigenaars. Dit is merkwaardig, daar
de toen geldende maatstaf voor pachtprijzen in het geheel niet
sprak over de belangen van de verpachter. Het vaststellen
van de pachtprijzen was aanvankelijk geheel in handen van
de grondkamers, die autonoom waren op dit punt. Er werd
echter wel getracht zoveel mogelijk uniformiteit in te brengen.
Dit gebeurde op verschillende manieren: door het instellen van
provinciale pachtpeilcommissies, gemeenschappelijke schattingsdagen, overleg tussen de grondkamers over het pachtprijspeil in de grensgebieden van hun provincies; verder
werden opvallende verschillen door de Centrale Grondkamer zoveel mogelijk ongedaan gemaakt 3).
In 1952 werd een stelsel van landelijke pachtnormen ingesteld die de grondkamers als richtlijn moesten dienen bij
de beoordeling van de pachtprijzen, om zodoende een grotere
een bestaan uit de opbrengst van het goed redelijkerwijs mag
uniformiteit te bereiken. In 1953 werd in deze normen reeds
verwachten”.
Bij de installing van het Pachtbesluit 1941 verdween de
een verandering aangebracht door onderscheid te maken
tussen goede en slechte gronden en tussen behuisd en onbehuisd land. Verder werd getracht meer eenheid te brengen
in het pachtprijsbeleid der grondkamers door ze sterker te
waarborg voor een redelijk bestaan uit de eisen die voor goedkeuring van een pachtovereenkomst werden gesteld. In de
plaats daarvan kwam in art. 41 de eis dat ,,de nettoopbrengst, welke bij een behoorlijke exploitatie van het gepachte te verwachten is, den pachter een redelijke winst waar-
borgt”. Geheel losgelaten werd, aldus Houwing, de gedachte
dat de pachter slechts in elk concreet geval tegen eventueel
misbruik van de machtspositie van de verpachter moest
worden beschermd. Het toezicht op de pachtprijs werd voor
1050
2) Bij de bespreking van deze maatstaven is de uiteenzetting gevolgd
van Ph. A. N. Houwing, Pachtwet, Deventer, 1980, biz. 249 e.v.
3) J. de Hoogh, Pachtprijsbeheersing en landbouwprijsbeleid in
Nederland, Wageningen, 1959, biz. 49-50.
binden aan de landelijke normen. Ondanks het feit dat de
grondkamers (in naam) autonoom bleven, kon dit toch langs
ten omweg worden bereikt, doordat ze ook belast waren met
de uitvoering van de koopprijsbeheersing van landbouwgronden. Daarbij waren zij krachtens art. 6 van de Wet
vervreemding landbouwgronden gebonden aan de richtlijnen
die de minister van Landbouw vaststelde. Deze richtlijnen
omvatten o.a. pachtnormen die volkomen gelijk waren aan
de voorgestelde landelijke normen voor toetsing van pachtcontracten. Aangezien de grondkamers bezwaarlijk in hun
pachtprijsbeleid andere normen konden hanteren dan in de
koopprijsbeheersing, waren de pachtnormen ,,in feite meer
dan een ad vies dat de grondkamers naar goeddunken konden
overnemen of naast zich neerleggen” 4). Het stelsel van de
landelijke normen is sindsdien gehandhaafd, al zijn er her-
haaldelijk wijzigingen in aangebracht. Meestal is een motivering van zulke wijzigingen achterwege gelaten of is ze
slechts summier.
Na het van kracht worden van de Pachtwet 1958 waren de
grondkamers niet langer autonoom op het gebied van het
pachtprijsbeleid. Dit beleid werd nu niet langer indirect door
de minister van Landbouw geleid, maar kwam rechtstreeks
onder zijn bevoegdheid: het pachtprijsbeleid werd gecentraliseerd. Door wijziging in de landelijke normen en door het
toestaan van regionale afwijkingen werd steeds getracht te
komen tot gelijke normen voor overeenkomstige gronden,
tenminste indien de rentabiliteit der bedrijven dit toeliet.
Tabel 2. Procentueel aandeel van de pacht in de netto
opbrengst voor akkerbouwbedrijven op zeeklei
1957/1958
1958/ 1959
I959/ I960
Noordelijke bouwstreek ….
Zuidhollandse eilanden ….
Westelijk Noord-Brabant . . .
t/m
t/m
t/m
1959/1960
Gebied
1960/1961
1961/1962
1957/ 1958
t/m
1961/1962
73.7
70.8
72,6
73,4
74,6
38,2
35,8
38,8
45,5
69.1
34 9
37,2
33,7
39,1
35.2
41.4
43,1
38,2
35,4
40,3
worden, de pacht moeten varieren met het netto overschot.
Tabel 3 laat echter zien dat de pacht globaal gezien overal
gelijk was, terwijl de netto overschotten sterk varieerden.
De berekening van de correlatie tussen de jaarlijkse pachtprijzen en de netto opbrengsten der zeven onderhavige groepen bedrijven, wederom berekend voor de vijfjarige periode
1957/1958-1961/1962, resulteerde dan ook niet in een duidelijk verband (R = 0,22).
Tabel 3. Gemiddelde pacht en netto opbrengst voor akkerbouwbedrijven op zeeklei (1957/1958-196111962. in gld./ha
Pacht
Netto overcchot
Netto opbrengst
228
63
291
230
600
Zuidhollandse eilanden ….
227
365
332
352
Westelijk Noord-Brabant . . .
201
206
278
479
425
Gebied
Noordelijke bouwstreek ….
Toetsing pachtnormen voor de periode tot 1963
De vraag die nu kan worden gesteld, is of de pachtprijzen
voor overeenkomstige gronden inderdaad gelijk zijn bij gelijke rentabiliteit, met andere woorden of het pachtprijsbeleid
tot eenheid heeft geleid. Dit zal worden nagegaan voor de
groep akkerbouwbedrijven op zeeklei. Deze bedrijven lijken
namelijk zeer veel op elkaar wat betreft de grondsoort, de
bedrijfsgrootte en de bedrijfsvoering. Bovendien is het
bedrijfsresultaat er voornamelijk afhankelijk van de grond;
het is hier niet zoals b.v. bij de weidebedrijven, waarvan
de produktie sterk afhankelijk is van de hoeveelheid aangekocht voer. Er is voor de eerste jaren waarin het pachtprijsbeleid werd gevoerd (ruw aangeduid de periode 1941-1950),
wel gezegd dat de benodigde bedrijfseconomische gegevens
ontbraken om een pachtprijsbeleid te voeren volgens de letter
van art. 41 van het Pachtbesluit. Dit excuus is echter zeker
niet mogelijk voorde periode vanaf 1957 voorde akkerbouwbedrijven op zeeklei, daar het Landbouw-Economisch Instituut (LEI) hiervan vele in administratie heeft. Van deze
boekhoudgegevens is hier gebruik gemaakt.
De eerste vraag is of de ,,redelijke verdeling” uit de Pachtwet 1958 betekent dat de pacht een min of meer vast percentage van de netto opbrengst uitmaakt. Het uitgangspunt bij
de beantwoording van deze vraag is de verhouding tussen
pacht en netto opbrengst in de diverse akkerbouwgebieden,
zoals die zich laat berekenen uit de gegevens over de pacht en
de netto overschotten berekend door het LEI 5). Om toevallige omstandigheden zoveel mogelijk uit te sluiten is het percentage telkens berekend over een periode van drie jaar (zie
label 2). Uit label 2 blijkt niel dal voor het gehele gebied geen
vaste procentuele verdeling van de netto opbrengst kan worden vastgesteld. Zo hier wel naar is gestreefd, moet de conclusie luiden dat dit streven zonder succes is gebleven.
In de klassieke ricardiaanse analyse werd aan de pacht de
functie toegekend de produktiviteitsverschillen van de grond
te nivelleren 6). Zou bij het vaststellen van de pachtprijzen
560
De conclusie moet wel zijn, dat de ,,redelijke verdeling van
de netto-opbrengst” in verschillende streken een verschillende inhoud heeft, en dat de vastgestelde pachtprijzen geen
nauw verband houden met de rentabiliteit der bedrijven 7).
Van meer belang voor de hoogte van de pacht lijkt de
krachtige oppositie tegen verhoging van de pachtprijzen.
Verhogingen van pachtprijzen konden in het agrarisch prijsbeleid niet, zoals arbeidslonen, eenvoudig worden ,,doorberekend” in de prijzen der produkten, waardoor de boeren
er geen ,,last” van zouden hebben.
Voorts kwam de oppositie tegen verhoging van de pachtprijzen vermoedelijk ten dele voort uit de afwijzende houding bij enkele groepen ten opzichte van grondeigenarenverpachters. De zakelijke aspecten worden wel eens uit het
oog verloren. Toch vervullen ook de verpachters een economische functie: zij stellen een omvangrijk krediet in natura
beschikbaar aan de boeren en zij zorgen voor instandhouding
en verbetering van een groot gedeelte van het vaste produktieapparaat van de Nederlandse landbouw. Het is daarom rede-
lijk de eigenaarslasten volledig te vergoeden in de pachtprijzen, terwijl deze daarboven nog een zeker bedrag aan
inkomen voor de verpachter moeten bevatten. Dit inkomen
is van belang om te zorgen dat de grond beschikbaar blijft
voor de landbouw, dat de verpachter belangstelling houdt
voor zijn bezittingen, en zijn functie wil en kan blijven vervullen.
Ten slotte waren er bezwaren tegen al te gemakkelijke
pachtprijsverhogingen vanwege de doorwerking in de garan-
deze zienswijze als richtlijn zijn genomen, dan zou, onder
overigens gelijke omstandigheden, de pacht hoger moeten
zijn naarmate de netto opbrengst hoger is. Dit nu blijkt niet
het geval te zijn. De pacht/ opbrengstverhouding is juist hoog
voor Groningen, terwijl de netto opbrengsten relatief laag
zijn.
Verder zou, indien de ricardiaanse maatstaf gevolgd zou
ESB 29-9-1982
4) Idem, biz. 52.
5) LEI, Statistische overzichten van de uitkomsten van landbouwbedrijven, Den Haag, diverse jaargangen.
6) J. Pen, Het pachtbeleid: controversen en compromissen, in: Het
aardige van de economic, Utrecht, 1962, biz. 203-222.
7) P. C. van den Noort, Omvang en verdeling van het agrarisch inkomen in Nederland, Wageningen, 1965, biz. 82.
1051
Een ander richtsnoer?
tieprijzen en het optreden van een spiraalwerking: pachten
omhoog, garantieprijzen omhoog, hierdoor weer pachten
omhoog enz. De landbouw zou daardoor steeds grotere
steunbedragen vergen.
Onder deze omstandigheden bleef het pachtprijsniveau
aan de lage kant. Na 1955 echter werden de pachtnormen
verhoogd. Het merkwaardige was dat de pachten omhoog
gingen toen de conjunctuur in de landbouw duidelijk daalde.
Uit de hele geschiedenis van de pachtprijsordening blijkt
dat de wetgever rekening wenste te houden met ontwikkelingen in de baten en kosten van de landbouwbedrijven. Een
grootheid waarin theoretisch alle verwachtingen t.a.v. kosten
en opbrengsten (dus van prijzen van inputs en outputs, de
produktiviteit en de interestvoet) voor een lange periode zijn
verwerkt is de koopprijs van boerderijen. Deze koopprijs
werd tot 1963 vastgesteld door de centrale overheid en de
grondkamers. Na 1963 echter niet meer.
De pachter heeft in de Pachtwet een zeer grote mate van
gebruikszekerheid verkregen, nl. lange pachttermijnen,
stringent continuatierecht en voorkeursrecht bij vervreemding van landbouwgronden. Een pachter zal slechts in bijzondere gevallen genoodzaakt zijn de boerderij op te geven, nl.
als het van overwegend belang is voor de verpachter het
gepachte zelf te gaan gebruiken. Dit kan echter niet onmiddellijk; de pachter krijgt een respijt van gemiddeld zesjaar.
Bij verkoop is de pachter ook een zekerheid gegeven in de
vorm van het voorkeursrecht. De pachter heeft het recht de
boerderij te kopen tegen de gangbare marktprijs.
In geval er moeilijkheden rijzen bij het gebruik maken van
het voorkeursrecht, heeft de grondkamer de taak de marktprijs van de verpachte grond en/of gebowwen vast te stellen
(taxeren). Hiertoe dient ze de ontwikkeling van de grondprijzen goed te volgen. Het is daarom theoretisch, noch historisch gezien onredelijk te veronderstellen dat de koopprijzen
van verpachte boerderijen door de centrale overheid en de
grondkamers als richtsnoer zijn gebruikt voor de aanpassing
van de pachtnormen resp. pachtprijzen. De koopprijs van
verpachte boerderijen was steeds aanzienlijk lager dan die
van vrij te aanvaarden boerderijen; de prijzen van verpachte
bedrijven schijnen daardoor ook zeer redelijk te liggen, ver
beneden de veel besproken excessieve prijzen.
Inderdaad blijkt de pachtprijs van boerderijen in het zeekleigebied een hoge correlatie te vertonen met de koopprijs
van verpachte boerderijen (R = 0,94). De koopprijs van verpachte boerderijen heeft verder weer een relatie met de koopprijs van vrij te aanvaarden boerderijen. Daarbij is het z.g.
pachtservituut van belang.
Toetsing pachtnormen voor de periode na 1963
In de jaren na 1963 deden zich trendbreuken voor.
De koopprijzen van landbouwgronden, die volgens de Wet
op de vervreemding van landbouwgronden door voorgeschreven pachtnormen en kapitalisatievoet waren vastgelegd, werden geheel vrij gelaten. Er kwam dus een splitsing
in de grondmarkt: een door de overheid beheerste pachtmarkt en een vrije koopmarkt voor landbouwgronden. Verder werd in de jaren na 1963 het nationale garantiebeleid voor
de landbouw vervangen door het EG-landbouwbeleid.
Het prijsbeleid steunde niet zoals het nationale beleid op
kostprijsberekeningen voor het sociaal en economisch verantwoorde bedrijf. leder jaar werd het garantieprijsniveau
gewijzigd in een ondoorzichtig politick onderhandelingsproces (marathonzittingen). Pas in de jaren zestig werd een
objectievere methode tot vaststelling van de landbouw-
prijzen gerealiseerd. Voor de Nederlandse landbouw ging
door dit alles uiteraard het directe verband tussen pachtprijsverhoging en garantieprijsverhoging verloren. Van de jaren
1964-1970 is het nauwelijks mogelijk de pachtnormen te
toetsen.
Ook voor de jaren na 1970 bleek dat over het gehele zeekleigebied de pachtnormen niet zo werden vastgesteld dat er
een vaste procentuele verdeling van de netto opbrengst uit
voortvloeide. Het systematische verschil dat er volgens tabel
2 was tussen het Noordelijk zeekleigebied en de overige gebieden is verloren gegaan. Ook het criterium ,,nivelleren
van produktiviteitsverschillen” is niet of niet duidelijk terug
te vinden. In dat geval zou de pacht nameh’jk systematisch
hoger zijn bij hogere netto opbrengst, wat niet zo blijkt te zijn.
Verder zou ook in deze periode, als de ricardiaanse maatstaf zou gelden, de pacht in de tijd moeten varieren met de
netto opbrengst. Tabel 4 laat zien dat in drie van de zeven gebieden de pacht omhoog ging terwijl de netto opbrengst
daalde. De pachtprijzen voor een zeker jaar behoeven niet te
corresponderen met de netto opbrengst van dat jaar, omdat
de pachtprijzen ten minste een jaar te voren zijn vastgesteld.
De pachtprijzen kunnen bovendien slechts om de drie jaar
worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden. Gemiddeld zal er dus een ,,time lag” zijn van twee jaar. Correlatierekening tussen de pacht op tijdstip t en de netto opbrengst op
tijdstip t-2 leverde een lage correlatiecoe’fficient op: R = 0,41.
Ook dit wijst crop dat in feite geen erg nauwe relatie bestaat
tussen de pacht en de bedrijfsuitkomsten, zoals door de
De waarde van het pachtservituut
Een koper/aspirant-gebruiker zal gemiddeld zeker zesjaar
moeten wachten voor hij in de plaats van zijn pachter als gebruiker van grond en gebouwen kan optreden. In deze overgangsperiode lijdt de nieuwe eigenaar inkomensverlies over
het in grond en gebouwen gestoken vermogen (V), dat hij
anders in een pachtvrije boerderij had kunnen beleggen. Als
de rentevoet p is, zal dit renteverlies Vp zijn.
Over de hoogte van p bestaat verschil van mening. Soms
wordt gesteld dat p gelijk moet worden gesteld aan de hypotheekrente op landelijk eigendom of aan het rendement van
Pachtwet wordt voorgeschreven. Hooguit 17% van de
staatsobligaties, terwijl ook wel is betoogd dat de risico’s van
variatie in pachtprijzen kan worden verklaard door de
variatie in de bedrijfsuitkomsten.
investering in grond lager zijn dan die van belegging in staatsobligaties. Mij lijkt het redelijk dat in een tijd van inflatie en
Tabel 4. Pacht en bedrijfsresultaat, 1970-1978
Pacht in gld./ha
Netto opbrengst in gld./ha
Gebied
1970/1974
459
365
486
460
426
520
388
Bron: Berekend uit gcgevcns van het LEI.
1052
1974/ 1978
673
464
663
709
534
462
1970/1974
664
693
1.124
535
265
516
223
Pacht in procenten van de
netto opbrengst
1974/ 1978
1970/ 1974
1974/1978
1.147
589
1.720
644
-146
69
53
40
59
78
161
-334
101
174
86
39
110
stijgende grondprijzen p 1 a 3 procent onder het gemiddeld
rendement van staatsobligaties ligt.
Tegenover het renteverlies (over een periode van zes jaar)
staat een opbrengst in de vorm van zes maal de netto pachtopbrengst (N). De netto inkomensderving (= kosten) van de
koper/aspirant-gebruiker van een verpachte boerderij is dus
(Vp-N) gld. per jaar gedurende gemiddeld zes jaar. De contante waarde hiervan vormt het verschil tussen de koopprijs
van een pachtvrije boerderij en een verpachte boerderij. Dit
verschil is een gevolg van het geheel van continuatie- en voorkeursrecht of, zoals Horring dat noemde, van het pachtservituut 8). In label 5 is een schatting gegeven van de waarde
van dit pachtservituut.
Tabel 5. Schatting van de waarde van het pachtservituut
voor boerderijen in de zeekleigebieden, bedragen in gld. I ha
1970/1971
1974/ 1975
P
Vp
CQ1
41.720
8%
Tabel 6. Afname van de pacht in Nederland, 1959-1977,
XI.000 ha
Onj.
3.754,8
150
een aspirant-gebruiker in plaats van weer opnieuw te gaan
verpachten. Men krijgt dus minder pachters. Deze ontwikkeling wordt nog versterkt doordat bij eventuele verkoop van
het gepachte de pachter gebruik maakt van zijn voorkeursrecht, al was het alleen maar om een aantrekkelijke vermogenswinst (ter grootte van de waarde van het pachtservituut) te realiseren.
1978/ 1979
Koopprijs pachtvrije boerde8.890
Men kan evenmin verwachten dat de boer en zijn erfgenamen erg happig zullen zijn op verpachting aan 6en uit
verscheidene erfgenamen. Dit betekent dat ook een vermindering van de verpachting aan familieleden is te verwachten
in de jaren na 1963. Geen problemen zijn er bij verpachting,
waarbij iedere erfgenaam een gelijk stuk pacht: ieder verkrijgt
een gelijk pachtrecht, maar ook een daaraan gelijk pachtservituut.
Ook andere verpachters dan landbouwers zullen bij het
pachtvrij worden van hun bezit geneigd zijn te verkopen aan
288
294,5
Gepacht van
Jaar
Netto inkomensderving per
Gepachte grond in
ouders
totaal
223
1.229,3
andere particulieren
667
1.211
Contante waardefactor (zes
4,62
Waarde pachtservituut (S)
(contante waarde van de
netto inkomensderving) . .
Procentueel prijsverschil pachterijen en verpachte boerderijen:
a)
b)
c)
d)
c(Vp-N)
s/v
1.496
16
15
5.679
15.566
37
38
Procentuele dating
52,4
49,2
42,5
89
39,9
263
39,4
26,8
39
Bron: LEI/CBS, Landbouwcijfers,d\v.\aKn.
Gemiddeld rendement op staatsobligaties minus ca. 2%.
Gesteld op 50% van de bruto pachtprijs.
Bron: LEI/CBS, Landbouwdjfen, 1981, biz. 119.
Gezien de variatie in verhandelde objecten, de onzekerheid
t.a.v. netto pacht,determijnenderentevoetisdezebenadering
van de waarde in het pachtservituut voldoende nauwkeurig.
De waarde ervan is in de jaren zeventig gestegen van 16% tot
37% van de koopprijs van pachtvrije boerderijen. Het geheel
van continuatie- en voorkeursrecht blijkt dus een belangrijke
waarde te vertegenwoordigen. Deze waarde is afhankelijk
van de gemiddelde overgangsperiode van zes jaar t.g.v. het
continuatierecht. Als dit beperkter was, zou de waarde van
het servituut lager zijn. Hetzelfde geldt voor het geval dat de
netto pacht (en dus de pachtnormen) hoger zouden zijn.
Beide zijn een gevolg van het gevoerde pachtbeleid. Horring
was echter van mening dat het grote prijsverschil tussen
pachtvrije en verpachte grond veroorzaakt werd door indirecte prijsbeheersing van de laatstgenoemde objecten door
de grondkamers 9).
De oorzaken van de teruggang van de pacht
Op diverse plaatsen is gesteld dat de pachtnormen te laag
zijn, waardoor de beleggers ongemteresseerd raken en zich
terugtrekken. Bijgevolg zou het instituut van de pacht in
belang afnemen. Het rendement van verpachting is gedaald
t.o.v. het rendement op staatsobligaties. Het jaarlijkse rendement is nu ca. 1%, waarbij echter een ree’le vermogenswinst
van ca. 8% per jaar moet worden geteld. Om deze te realiseren
dient men te verkopen, hetzij aan de pachter, hetzij aan anderen. Het is daarbij waarschijnlijk dat het pachtprijsbeleid,
hoe onduidelijk ook, toch niet de enige oorzaak van de teruggang van de pacht is. Ook het pachtservituut speelt een rol.
Als een boer-eigenaar zijn boerderij nl. zou gaan verpachten, dan zou hij zich het pachtservituut op de hals halen,
waardoor volgens label 5 zijn vermogen in 6en klap met 37
procent zou afnemen. Dit is weinig aantrekkelijk voor een
boer die de ,,pensioengerechtigde leeftijd”heeft bereikt, noch
voor zijn erfgenamen. Aan vreemden verpachten zal dus niet
aantrekkelijk zijn.
ESB 29-9-1982
1966 …………
1977 . . . . . . . . . . . .
totale landbouwareaal
Deze verwachtingen omtrent de vermindering van de pacht
zijn niet in strijd met de feiten van label 6. De afname van het
door particulieren verpachle areaal wordt enigszins gecompenseerd door uitbreiding door verpachtingen door de staat
in de Usselmeerpolders.
Men kan de oorzaak van de afname van de pacht dus voor
een belangrijk deel zoeken bij de stijging van de waarde van
het pachtservituut. Daarentegen wordt de waarde van het
pachtservituut, en daarmee de teruggang van het pachtwezen
minder als men de pachtnormen verhoogt. Er is een zekere
druk om de pachtnormen te verhogen van de kant van de
grondeigenaren en van de staat. De staat heeft financieel belang bij hogere pachtprijzen voor de boerderijen in de Usselmeerpolders. Pachters en eigenaar/gebruikers daarentegen,
hebben op korte termijn geen belang bij stijgende pachtprijzen.
Indien men het continuatierecht zou beperken, zou dit een
vermindering van de sociale zekerheid voor de zittende pachters betekenen, maar een verlichting van het pachtservituut
en daardoor een beperking van de afname van het pachtwezen. Dit speelt op het ogenblik een rol in de parlementaire
discussie over de beperking van het continuatierecht na het
bereiken van de 65-jarige leeftijd door de pachter. Het zou
vermoedelijk ook van invloed zijn indien de pachter die gebruik maakt van zijn voorkeursrecht en binnen twee of drie
jaar stopt met boeren, een groot gedeelte van de vermogenswinst zou afstaan aan de vorige eigenaar of diens erfgenamen.
Dit is bij de behandeling van het wetsontwerp tot wijziging
van de Pachtwet in 1962 ook naar voren gebracht in het parlement, maar verworpen.
Vermoedelijk gaat het pachtservituut ook omlaag als de
koopprijs van vrij te aanvaarden boerderijen daalt. V66r
8) J. Horring, De bepaling van de afwijking van de koopprijs van
verpacht land t.o.v. de koopprijs van soortgelijk pachtvrij land,
De Pacht, jg. 1963, biz. 302 e.v.
9) J. Horring, De agrarische waarde van grond, in: Ph. A. N. Horring (red.), Ontoerendgoed, Kluwer, Deventer, 1968, biz. 124.
1053
1963 was het verschil nihil en kwam het pachtservituut niet in
de prijs tot uitdrukking. Door de grote prijsstijging na de opheffing van de prijsbeheersing is deze factor wel naar voren
gekomen. Door beperking van het aantal gegadigden op de
grondmarkt, zoals de Wet agrarisch grondverkeer dit in het
vooruitzicht stelt, zal men de teruggang van het pachtwezen
wat kunnen beperken; dit zal evenwel weer een nadeel voor de
zittende eigenaren betekenen. Indien men de pacht in de huidige omvang als financieringsinstituut wenst te behouden
• een doelstelling die de Pachtwet overigens niet kent —
zullen de huidige pachters en/of eigenaren een offer moeten
brengen. De vraag is wat de voorkeur verdient:
• vermindering zekerheidsrechten van de pachter;
• verhoging van de pachtnormen; of
• verlaging van het koopprijsniveau van pachtvrije boerderijen.
Het probleem bij deze afweging is o.a. dat niet bekend is bij
welke omvang van het pachtservituut de teruggang van de
pacht stopt. Volgens tabellen 1 en 5 doet zich de teruggang
Tabel 7. De waarde van het pachtservituut inprocenten van
de koopprijs bij verschittende pacht- en wachttermijnen
Wachttermijn
in jaren
Huidig peil (576 gld./ha) ….
2 X huidig peil …………
37 a)
31
26
26
22
3 X huidig peil . . . . . . . . . . . .
25
21
18
a) SI V voor I978/1979, zie label 5.
32
21
18
14
15
12
10
ook nog voor bij een waarde van het pachtservituut van 16%
van de koopprijs van vrij te aanvaarden boerderijen. Dit is
een laag percentage en onder de huidige omstandigheden
moet er veel veranderen inde ,,wachttermijn”en ,,pachtprijs”
om dit percentage te bereiken (zie label 7).
Zelfs drastische veranderingen in de pachtnormen zullen
bij de huidige zekerheidsrechten geen effect hebben op de
dalende tendens bij de pacht, terwijl deze maatregelen wel een
onredelijke verdeling van de opbrengst tussen pachter en verpachter met zich brengen. Wel effectief zou afschaffing van
het continuatierecht op basis van art. 43 van de Pachtwet zijn.
Dit is evenwel een voor de pachters onaanvaardbare maatregel omdat ze de bestaanszekerheid aantast en ook omdat ze
het pachtprijsbeleid op losse schroeven zou kunnen zetten,
want, zoals gezegd, kan men bij de regeling van de pacht niet
met partiele maatregelen werken. Ook effectief zou afschaffing van de vrije koopprijsvorming van landbouwgronden
kunnen zijn, waarbij de overheid de koop en de verkoop van
de landbouwgrond volledig gaat regelen. Hiertegen bestaan
echter politieke bezwaren, niet in het minst van de zijde van
de eigenaren.
Een en ander betekent dat het pachtservituut, politick gesproken, niet sterk kan wordengereduceerd. Daardoor zal de
particuliere verpachting van grond en gebouwen in de toekomst blijven afnemen. De paradoxaal klinkende conclusie is
dat de particuliere pacht in Nederland d»kans loopt te gaan
verdwijnen vanwege de grote bescherming van de pachters.
P. C. van den Noort
10) LEI/CBS, Landbouwcijfers, Den Haag, 1967, 1971, 1981.