mening
Eerherstel voor de ozb
Het kabinet beraadt zich over uitbreiding van het gemeentelijke
belastinggebied. Hoewel er verschillende mogelijkheden zijn, is
herstel van de onroerendezaakbelasting vermoedelijk de beste
optie. Recent onderzoek naar de woningmarkt onderbouwt de
geschiktheid van deze belasting.
Met ingang van 2006 is de onroerendezaakbelasting (ozb) voor
gebruikers van woningen afgeschaft. De ozb is een gemeentelijke
belasting op de waarde van onroerende zaken. Eigenaren van
woningen bleven wel ozb betalen, net als gebruikers en eigenaren
van niet-woningen. Dat zijn voornamelijk bedrijfspanden; landbouwgrond en kassen zijn vrijgesteld. Ook werden in 2006 de
resterende ozb-tarieven aan maxima gebonden. De logica voor
deze maatregelen moet op het politieke vlak worden gezocht.
Vanuit economisch oogpunt was dit een ongelukkige stap, omdat
zo een goede lokale afweging tussen belastingen en voorzieningen
wordt belemmerd (zie bijvoorbeeld Allers, 2004; Boorsma en
Allers, 2006). Het in 2007 aangetreden kabinet heeft de tariefmaximering al weer afgeschaft, en beraadt zich nu over nieuwe
mogelijkheden voor gemeenten om belasting te heffen. Naast de
gekortwiekte ozb beschikken gemeenten thans alleen over bestemmingsheffingen, zoals rioolrecht, en belastingen met een in de
meeste gevallen zeer beperkte opbrengst, zoals toeristenbelasting
of hondenbelasting.
De vraag is nu welke lokale belastingen voor de gemeentelijke
inkomsten het meest geschikt zijn. Een commissie onder leiding
van VVD-politicus Bas Eenhoorn pleit voor opcenten op de inkomstenbelasting (Stuurgroep verkenning decentraal belastinggebied,
2005). Dit behoort zeker tot de mogelijkheden (Belgische gemeenten heffen dergelijke opcenten ook), maar uitvoeringstechnisch is
dit lastig (Boorsma et al., 2004). Ook heeft een inkomstenbelasting een verstorende werking op de arbeidsmarkt.
Dit artikel pleit voor herstel van de ozb door herinvoering van de
in 2006 afgeschafte belasting voor gebruikers van woningen. De
ozb is herkenbaar, want het is een belasting op aanslag. De ozb is
goedkoop in de uitvoering, omdat de waardebepaling van onroerende zaken toch al nodig is voor andere belastingen. Ontduiking is
nauwelijks mogelijk want onroerend goed is moeilijk te verstoppen.
Ten slotte is de grondslag stabiel aangezien de waarde van onroerende zaken van jaar op jaar niet veel verandert. Naast deze al
bekende voordelen pleiten nog twee argumenten voor herstel van
de ozb. Het eerste is dat de afschaffing van de gebruikersbelasting
in 2006 huiseigenaren een onverdiende windfall profit heeft opgeleverd ter waarde van 20 miljard euro. Het tweede is dat de ozb
nauwelijks tot economische verstoringen leidt, in tegenstelling tot
een inkomstenbelasting. Beide argumenten worden onderbouwd
door recent onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt.
behulp van een eenvoudige partiële evenwichtsanalyse. Daaruit
kunnen ook conclusies worden getrokken over de ozb.
Uitgangspunt is dat het aanbod van woningen in Nederland inelastisch is (Vermeulen en Rouwendal, 2007). Hoeveel woningen
worden gebouwd hangt niet af van de prijs van woningen, maar van
de belemmeringen die uit de stringente Nederlandse regelgeving
voortvloeien. En als de woningprijzen dalen neemt het aanbod niet
af. De vraag naar woonruimte is echter wel elastisch. Als de prijs
stijgt moeten woningzoekenden immers eerder genoegen nemen
met een eenvoudigere of een kleinere woning, en wordt de stap
van huren naar kopen moeilijker.
De woningmarkt kan grafisch worden weergegeven als in Figuur
1. De hoeveelheid wordt bepaald door het inelastische aanbod, de
vraag bepaalt vervolgens de prijs. De vraagcurve ligt hoger wanneer hypotheekrente aftrekbaar is. Vraag 1 is met aftrek, Vraag 2 is
zonder. Omdat het aanbod inelastisch is, komt het fiscale voordeel
geheel terecht in de woningprijs. Dat heet kapitalisatie. De hypotheekrenteaftrek verhoogt de netto-prijs van een woning met de
netto contante waarde van het belastingvoordeel in de toekomst.
De verkopers profiteren, de kopers niet.
De uitkomsten van Brounen en Neuteboom (2008) bevestigen
deze analyse. Zij vinden een kleiner effect van de hypotheekrenteaftrek op de woningprijs bij huizenkopers die vrezen dat de bestaande hypotheekrenteaftrek zal worden beperkt, dan het effect
op de woningprijs bij kopers die het volste vertrouwen hebben
dat het huidige arrangement zal blijven voortbestaan. Dat is in
overeenstemming met de bovenstaande analyse. Als de huidige
hypotheekrenteaftrek tot in lengte van jaren gehandhaafd blijft,
verschuift de vraagcurve met de totale omvang van het fiscale
voordeel zoals berekend op basis van de bestaande regels. Maar
als nu al te verwachten is dat in de toekomst minder riante voorwaarden zullen gelden, dan is de netto contante waarde van het
voordeel kleiner. De vraagcurve schuift minder ver naar boven.
Figuur 1
Prijsvorming op de Nederlandse koop oningmarkt.
w
Prijs
Aanbod
P1
P2
Vraag 1
Nederlandse woningmarkt
Onlangs lieten Brounen en Neuteboom (2008) in ESB zien dat
het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek leidt tot hogere
woningprijzen. Zij geven echter niet aan waarom dit zo is. Het door
hen gevonden effect kan theoretisch worden onderbouwd met
250
ESB
18 april 2008
Vraag 2
Hoeveelheid
mening
Kapitalisatie ozb
niet helemaal op. Zo kan de ozb het minder
Ook de ozb wordt op een soortgelijke maDoordat de ozb in de
aantrekkelijk maken om je huis te verbouwen
nier in de woningprijs verwerkt. In termen
als dit tot een hogere belastbare waarde leidt.
waarde van woningen
van Figuur 1: Vraag 2 geeft de vraagcurve
Vergeleken met bijna alle andere belastingen is
wordt gekapitaliseerd is
aan met ozb, Vraag 1 zonder. De lasten
het welvaartsverlies echter zeer gering.
van de ozb komen terecht op de schouders
Tegenstanders van de ozb vrezen dat gede verstorende werking
van diegenen die woningen bezaten op het
meenten het niet kunnen laten hun tarieven
van deze belasting
moment dat de ozb werd ingevoerd of het
onverantwoord sterk te verhogen. Dit wordt
moment dat het tarief werd verhoogd. Dat
echter gelogenstraft door de tariefontwikkeminimaal. Belastingen
hoeft niet de huidige eigenaar te zijn. Wie
ling in 2008. Met ingang van dit jaar is de in
met deze gunstige
het huis na invoering of verhoging van de
2006 ingevoerde tariefmaximering losgelaten.
ozb heeft gekocht, betaalt wel jaarlijks ozb,
Desondanks stijgen de ozb-tarieven, gecoreigenschap zijn schaars
maar dat is geen last. Hij heeft de woning
rigeerd voor de toegenomen woningwaarden,
immers goedkoper gekocht dan het geval
nauwelijks meer dan de inflatie (Allers et al.,
was geweest zonder ozb of zonder tariefverhoging. De netto con2008), en minder dan de rijksbelastingen op woningen (COELO,
tante waarde van de toekomstige ozb-betalingen was namelijk al
2008).
van de prijs af.
Conclusie
Beleidsmakers lijken onbekend te zijn met de gevolgen van kapitalisatie. Een argument om de ozb af te schaffen was destijds dat dit Voor de dringend gewenste uitbreiding van de gemeentelijke
een lastenverlaging zou betekenen voor huurders, en dat toetreders belastingheffing is herstel van de ozb uitermate geschikt. Hiermee
wordt een onbedoelde bonus van twintig miljard euro voor huiseitot de woningmarkt minder moeite zouden hebben een woning te
financieren. Volgens bovenstaande analyse is deze afschaffing ech- genaren ongedaan gemaakt. Bovendien leidt de ozb in vergelijking
met andere belastingen vrijwel niet tot economische verstoringen.
ter volledig ten goede gekomen aan de huiseigenaren van dat moment. Een eenvoudige rekensom leert dat hun huizen in één klap
maar liefst twintig miljard euro meer waard werden: de afgeschafte
ozb leverde jaarlijks ruim 1 miljard euro op. Uitgaande van een
discontovoet van vijf procent bedraagt de netto contante waarde
daarvan 1/0,05=20 miljard euro. Deze bonus voor huizenbezitters
is in strijd met de doelstellingen, althans, de officiële. Herstel van
de ozb voor bewoners kan dit rechtzetten.
Verstorende werking ozb minimaal
Doordat de ozb in de waarde van woningen wordt gekapitaliseerd is
de verstorende werking van deze belasting minimaal. Belastingen
met deze gunstige eigenschap zijn schaars. De meeste belastingen
verstoren de relatieve prijzen, waardoor de allocatie van goederen
en diensten wordt verstoord. Zo vermindert de inkomstenbelasting
de prikkel tot betaald werken, en leidt de btw tot een inefficiënt
hoge doe-het-zelfactiviteit. Dit substitutie-effect leidt tot een last
die bovenop de betaalde belasting komt. Dit wordt deadweight loss
of excess burden genoemd. Het klassieke voorbeeld van een belasting zonder deadweight loss is koppengeld: iedereen betaalt een
vast bedrag. Doordat niemand het te betalen bedrag kan beïnvloeden, door bijvoorbeeld minder te gaan werken, leidt deze belasting
niet tot een gedragsverandering en is er geen deadweight loss.
Waarom heeft de ozb een geringe deadweight loss? Dat komt doordat niemand deze belasting kan ontlopen. We hebben al gezien
dat de eigenaar op het moment van invoering of tariefverhoging de
volledige last draagt doordat de prijs van zijn bezit op dat moment
daalt. De getroffen eigenaar kan zijn onroerende zaak natuurlijk
proberen te verkopen, maar dat heeft al geen zin meer. Hij krijgt
daar immers minder voor dan vóór invoering of tariefverhoging. Er
is dus geen gedragsreactie op deze belasting. Natuurlijk gaat dit
Literatuur
Allers, M.A. (2004) Italiaanse les. ESB, (??)??, 325.
Allers, M.A., C. Hoeben, L.A. Toolsema en A.S. Zeilstra (2008) Atlas van de lokale
lasten 2008. Groningen: Coelo.
Boorsma, P.B., C.A. de Kam en L. van Leeuwen (2004) Belasten op niveau. Meer
fiscale armslag voor gemeenten. Den Haag: VNG.
Boorsma, P.B. en M.A. Allers (2006) De Financiële verhouding onder de loep. Den
Haag: VNG-Uitgeverij.
Brounen, D. en P. Neuteboom (2008) De effectiviteit van de hypotheekrenteaftrek. ESB, (93)4529, 120–121.
COELO (2008) Woonlastenmonitor 2008. Groningen: Coelo.
Stuurgroep verkenning decentraal belastinggebied (2005) Lokale belastingen:
meer, beheerst! Den Haag: Stuurgroep verkenning decentraal belastinggebied.
Vermeulen, W. en J. Rouwendal (2007) Housing supply in the Netherlands. CPB
Discussion Paper 87.
Maarten Allers
Directeur Centrum voor ÂOnderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO), Rijksuniversiteit Groningen
ESB
18 april 2008
251