Stel de overheid verzint een plan waardoor je huis in waarde achteruitgaat. Niet eerlijk. Daarom bestaat het fenomeen planschade om burgers te compenseren. Het bizarre doet zich voor dat niemand zich druk lijkt te maken om het spiegelbeeld van planschade.
Planbaten
Het komt regelmatig voor dat de gemeente een bestemmingsplan wijzigt, bijvoorbeeld om landbouwgrond te veranderen in grond ten behoeve van bedrijvigheid of woningbouw. De waarde van de grond stijgt dan met een factor van minimaal vijf en soms nog veel meer. De logica van planschade schrijft voor dat de winst toekomt aan de gemeenschap en niet aan de toevallige eigenaar van landbouwgrond.
Niet onverwacht
Dit is niet zomaar een geval van verdeling van de buit zonder economische effecten. De planbaten zijn niet onverwacht; door het winstpotentieel wordt grond al snel onderdeel van speculatie, lobbygedrag en manipulaties.
Glas heffen
Wie herkent niet het beeld van de vastgoedbons die op een foto in een lokaal blaadje het glas heft met de wethouder ruimtelijke ordening op een ‘netwerkborrel’. Niet goed voor de reputatie van het lokale bestuur, inefficiënt omdat de optimale verdeling van schaarse ruimte wordt verstoord door lobbygedrag en oneerlijk omdat geld belandt in zakken zonder aanwijsbare tegenprestatie.
Belastinggeld uitzwaaien
De speculatie kent ook andere negatieve gevolgen, want het innemen van grondposities kan ook flink verkeerd uitpakken. Zo ging woningcorporatie WSG technisch failliet door ongelukkige grondspeculaties en moest de hele corporatiesector vele tientallen miljoenen afschrijven.
Ook talloze gemeenten zijn hierdoor serieus in de problemen gekomen. Zo mocht de gemeente Kaag en Braassem, met slechts 25.000 inwoners, in 2011 een slordige € 46 mln uitzwaaien, een bedrag dat in de buurt komt van de gehele jaarlijkse begroting van die gemeente. Los nog van het verdampen van gemeenschapsgeld zou je helemaal niet moeten willen dat corporaties en gemeenten een wedloop aangaan met ontwikkelaars om grondposities.
Grondposities
Dat kan anders. Laat de gemeenten de rechten bij een bestemmingsverandering voor een vaste prijs verkopen (of veilen zoals Tim Leunig, de hoofdeconoom van het Britse CentreForum bepleit), aan diegenen die de grond willen ontwikkelen. Met de inkomsten kan de gemeente infrastructuur aanleggen en worden de prikkels voor landeigenaren en ontwikkelaars weer zuiver. De gebroken spiegel tussen planschade en planbaten is gelijmd.
In het verleden sneuvelden dergelijke plannen steevast omdat zowel ontwikkelaars als gemeenten smeuïge winsten konden opstrijken met hun grondposities. De afkoeling van de vastgoedmarkt is een goede aanleiding om de regelgeving eindelijk te veranderen. En de lokale blaadjes? Die moeten zich maar laven aan kiekjes van eenzame haringhappende wethouders.
FD column 18-8 met dank aan Xander Koolman
Naschrift: Ik blijk achter te lopen. Lezer Jos Feijtel wees mij op het volgende: De huidige regelgeving laat wel belating toe van ontwikkelaars . Met de wet op de grondexploitatie is of wel met anterieure overeenkomsten ofwel middels afroming het gewenste spiegelbeeld enigzins te regelen. Betaling is dan niet een vergoeding voor waardestijging maar heeft dat effect omdat de meerwaarde op die wijze voor een deel aan de gemeenschap wordt terugbetaald om daarmee voor de gemeenschap wenselijke voorzieningen (bijvoorbeeld een ringweg) kunnen worden (mee)bekostigd.
Auteur
Categorieën