Wim Boonstra plaatst in de ESB van 7 maart j.l. enige kanttekeningen bij onze claim in de ESB van 7 februari j.l. dat de hypotheekrenteaftrek in combinatie met de sterke toename van het aanbod van aflossingsvrije hypotheken heeft geleid tot een toename van de private schulden, een stijging van de huizenprijzen en een kwetsbaardere economie. De toename van de nieuwe hypotheken werd mede veroorzaakt door een verandering van het fiscale regime waarbij de hypotheekrente anders werd behandeld dan de ontvangen rente waardoor rente arbitrage mogelijk werd.
Met een aantal van de observaties van Wim Boonstra zijn we het eens. Er zijn inderdaad verschillende oorzaken voor de gestegen hypotheekschulden en huizenprijzen. In ons onderzoek naar het aandeel van de HRA en de nieuwe hypotheekvormen corrigeren we hiervoor (tijd- en land- vaste effecten). Zo klopt het dat er veel verstoringen in de huursector zijn waardoor relatief veel mensen zijn aangewezen op het kopen van een huis en dit effect draagt zeker ook bij tot een stijging van de huizenprijzen. Echter, dit effect was ook voor 1996 aanwezig en wordt door de trend opgepikt. Hetzelfde geldt voor de invoering van de Algemene Wet gelijke behandeling.
Ook klopt het dat de netto vermogenspositie gemiddeld inderdaad niet zo zwak is in Nederland. Maar voor consumptie is niet alleen de gemiddelde netto vermogenspositie van belang. De variantie van de schulden is ook belangrijk. Als de linkerstaart van de vermogensverdeling door kredietrantsoenering relatief minder uitgeeft dan de rechterstaart meer uitgeeft, kan een hogere variantie bij een gelijkblijvend gemiddeld inkomen toch bestedingseffecten hebben. Het zou nuttig zijn om naast de bruto schulden ook naar de gemiddelde netto schuld op huishoudniveau te kijken, maar deze data hebben wij helaas niet ter beschikking. De data die Boonstra presenteert zijn gebaseerd op het geaggregeerde netto vermogen van alle gezinnen en dat is wat anders dan (i) alle huishoudens met een netto schuld te selecteren en (ii) deze netto schuld te aggregeren (idem voor surplus huishoudens). DNB laat hier bijvoorbeeld zien dat de bezittingen en hypotheekschulden ongelijkmatig verdeeld zijn over de generaties. Als de groep met veel bezittingen ook lagere hypotheekschulden heeft dan is de gemiddelde netto schuld waar Boonstra naar kijkt minder informatief.
Ook zijn veel van de bezittingen van de Nederlandse huishoudens niet erg liquide waardoor een plotselinge daling van de huisprijzen toch grote effecten kan hebben.
Tot slot willen we nog opmerken dat consumptie ook afhangt van het vermogen van de huishoudens en dat vermogen hangt weer af van de huizenprijzen. Ook de mensen die niet “onder water” zitten zullen minder consumeren als de huizenprijzen dalen. Ons belangrijkste punt was dat Nederlanders vanwege de HRA en de nieuwe hypotheekvormen, een relatief groter percentage van hun vermogen aan woningen hebben besteed en daardoor consumptie afhankelijker is geworden van veranderingen in huizenprijzen. De introductie van de aflossingsvrije hypotheek, eind jaren 90 versterkte dit. Belangrijk hierbij is dat vastgoed vaak als onderpand voor krediet gebruikt wordt. Met andere woorden, huizen stellen je in staat om leningen te krijgen die je zonder huis niet krijgt. Als je twee identieke huishoudens A en B met dezelfde vermogenspositie met elkaar vergelijkt, waarbij A een groter deel van haar vermogen in het huis heeft zitten, kan A bij stijgende huisprijzen makkelijker lenen tegen de overwaarde van haar huis. Het omgekeerde gebeurt echter in recessies. Het fiscale beleid in Nederland heeft er mede toe geleid dat veel vermogen in vastgoed zit, waardoor de kredietcyclus sterker is dan in ons omringende landen, zelfs als de gemiddelde netto schuldpositie van de Nederlander een stuk beter is dan de bruto schuldpositie.
Auteur
Categorieën