Nu het CDA de plannen van minister Blok heeft afgeschoten, dreigt opnieuw een impasse te ontstaan op de woningmarkt. Andere partijen zijn weliswaar nu aan zet, maar het is allerminst duidelijk of CU, SGP of D66 wel voor het bezuinigingskarretje van de minister zijn te spannen. In dit stuk gepubliceerd in het Financieele Dagblad legden we al uit dat een investeringsimpuls via een revolverend fonds de staatskas geen geld hoeft te kosten. In dit artikel presenteren we nog twee simpel uitvoerbare plannen om uit de impasse te geraken.
Een nadeel van aanbodgedreven stimulering is dat er een risico van verdringing ontstaat. Weliswaar komen er woningen tot stand door de impuls, maar er bestaat een kans dat een deel van de woningen ook zonder impuls zou gebouwd zijn. Dan dreigt verspilling. Aan de vraagkant is het niet anders. Ook kopers zouden zonder impuls al een woning kunnen kopen. De gesubsidieerde woningen verdringen dan de niet-gesubsidieerde woningen. Dat effect moet voorkomen worden.
Verdringing kan vermeden worden als we erin slagen iets te bedenken waardoor de extra woningen alleen worden gekocht door mensen die zonder de extra impuls niet zouden kopen. Dat kan. Door te selecteren op die huishoudens die zonder die bijdrage de woning niet zouden kunnen kopen, verhinderen we verdringing. Voor de vormgeving kan worden aangesloten bij een reeds lang bekende regeling: de starterslening.
De huidige starterslening gaat ongeveer als volgt. Iemand die voor het eerst een woning wil kopen kan een renteloze lening krijgen die, in grote lijnen, als volgt wordt berekend:
- de lening mag maximaal 20% van de verwervingskosten (koopprijs) bedragen;
- de omvang van de lening is het verschil tussen wat iemand kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie en de werkelijk benodigde hoogte van de hypotheek (mits dat verschil niet hoger is dan de 20% van de koopprijs);
- de verwervingskosten van de woning mogen niet hoger zijn dat maximaal het bedrag dat toelaatbaar is voor de NHG (2013: hypotheekbedrag 320.000;
- kosten woning kaal: 296.200);
- na drie jaar wordt getoetst of betrokken huishouden wel rente kan betalen; na 6 jaar opnieuw, etc.
- de (rente)kosten van de starterslening worden normaliter gedragen door rijk (50%) en gemeente (50%).
Voorbeeld: U wilt een woning kopen van € 210.000. Volgens de NHG normen kan er € 170.000 worden geleend. Er kan dus € 40.000 renteloze lening worden verstrekt (immers minder dan 20% van 210.000). U zou de woning niet hebben gekocht zonder de starterslening, want zoveel geld heeft u even niet.
Met dezelfde systematiek kan de starterslening worden uitgebreid tot doorstarterslening. De subsidie komt alleen ten goede aan huishoudens die zonder die doorststarterslening niet in staat zouden zijn om te kopen. Ook bij de doorstarter kan de inkomenstoets op dezelfde wijze na drie jaar plaatsvinden. Er is geen verdringing. Er is geen strijd met Europese regels (is immers bij de starterslening ook niet het geval). Het uitvoeringsorgaan (SVR) is er al. Een kind kan de was doen.
Dat zoiets hard nodig is, weet iedereen die de omineuze berichten over de bouw in de krant leest. De doorstartersregeling kan helpen ter stimulering van koopwoningen. De regeling zou voor een overzichtelijke periode moeten gelden: bijvoorbeeld voor twee jaar om (hopelijk) de ergste dip in de woningmarkt voorbij te zijn. Omdat voor nieuwbouw geldt dat de gekochte woning een forse extra belastingopbrengst voor de rijksbegroting oplevert (50% van een koopwoning komt in de schatkist als btw, loonbelasting etc.), zou de doorstartersregeling beperkt kunnen worden tot nieuwbouwwoningen (de huidige starterslening geldt ook voor aankoop van bestaande woningen).
Als het geld om welke reden dan ook niet van de rijksbegroting kan komen, kan de bank (BNG) het lenen. Dan moet de BNG een afspraak maken met het rijk dat de rente van het bedrag dat renteloos wordt uitgeleend door het rijk wordt vergoed uit de extra belastinginkomsten van het rijk door de bouw van de extra woningen.
Een rekenvoorbeeld. Stel, er komen door de doorstartersregeling 10.000 extra woningen. Dit levert extra omzet in de bouw: 10.000 x € 200.000 = 2 miljard euro. Voor de schatkist betekent dit: 50% aan belastinginkomsten = 1 miljard euro. De rentekosten zijn 10.000 x € 25.000 euro (renteloze lening) x 2% x 6 jr = 30 miljoen euro. De schatkist ontvangt extra 1 miljard euro en is in 6 jaar een rente kwijt van 30 miljoen euro (terug te betalen aan de BNG).
Voor de huursector moet een impulsdiscussie aansluiten bij het debat over de 2 miljard euro die volgens het regeerakkoord door de sector moet worden opgebracht. Daarover is het laatste woord nog niet gezegd maar behalve het fonds uit bovengenoemde stuk in het FD, is nog een ander simpel plan mogelijk: corporaties die verhoudingsgewijs in de komende 2 of 3 jaar meer dan gepland investeren in de nieuwbouw (of isolatie), krijgen een korting op de geplande heffing. Dit betekent dat corporaties die minder investeren meer gaan betalen. Combinatie met een verhoging van de 4% huurverhoging lijkt daarbij gewenst. Op deze wijze pas je een soort maatstafconcurrentie op een regeling die je toch wilt uitvoeren opdat corporaties toch geprikkeld worden te investeren zonder daarvoor financieel gestraft te worden.
Door impulsen aan de aanbodkant (investeringsfonds), vraagkant in de koop (doorstartersregeling) en huur (maatstafconcurrentie) kan de dip in de bouw beperkt worden en worden sector en consumenten niet de dupe van de bezuinigingswoede van het kabinet.