Krapte op de huurmarkt

Krapte op de huurmarkt
Aute ur(s ):
Wolters, A.G. (auteur)
De auteur is verb onden aan het Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. (auteur)
wolters@otb .TUDelft.nl
Ve rs che ne n in:
ESB, 87e jaargang, nr. 4374, pagina 652, 13 september 2002 (datum)
Rubrie k :
Tre fw oord(e n):
w onen

Is er werkelijk een plotselinge krapte op de huurmarkt? Voorzover dit het geval is, ligt de oorzaak vooral in te weinig nieuwbouw en
in het feit dat hoge prijzen doorstroom naar de koopmarkt afremmen.
“Markt huurhuizen muurvast” kopte de Volkskrant 13 augustus. Ook de tv-journaals en andere kranten besteedden ruim aandacht
aan het persbericht van Aedes, de koepel van woningcorporaties, met die boodschap. Nog maar een paar jaar geleden raakte de
woningmarkt en vooral de huurmarkt in steeds meer gebieden buiten de Randstad ontspannen. De nog bestaande krapte concentreerde
zich vooral in de koopmarkt, waar de prijzen flink stegen. In diezelfde periode vond Aedes het nog nodig om een imagocampagne te
starten met als motto ‘Huren. Dat kan natuurlijk ook’. In een prognose van januari 2000 werd nog voorzien dat in 2005 een groot deel
van Nederland, en in ieder geval de Randstad, niet of nauwelijks een woningtekort zou kennen 1 In dit artikel bekijken we eerst of de
markt werkelijk zo is omgeslagen. Daarna zullen we zien dat in ieder geval de prognoses volledig veranderd zijn. Dit is vooral te
verklaren uit een terugval in de nieuwbouw. In de koopmarkt is dit ondertussen verwerkt in de prijzen; in de huurmarkt zal dit de
komende jaren leiden tot langere wachttijden. De enige manier om de problemen op te lossen, is het bijbouwen van woningen. Het is
wel van belang dat dit woningen zijn die vijftig tot honderd jaar mee kunnen gaan.
Een krappere huurmarkt?
Het is nog niet zo makkelijk om vast te stellen of er sprake is van een krappere huurmarkt. De cijfers van Aedes zijn wat dat betreft niet
overtuigend 2. Het overgrote deel van de sociale huurwoningen wordt niet meer via wachtlijsten verdeeld, maar geadverteerd. Een
woning gaat naar diegene onder de reagerenden met de langste inschrijvingsduur of de langste woonduur. Het aantal reacties op deze
advertenties is volgens Aedes fors gestegen, van gemiddeld 30 in 1999 tot 66 in 2001 3. Hiervoor zijn echter ook allerlei redenen die niet
te maken hebben met de krapte op de huurmarkt. Zo is het steeds vaker mogelijk om ook via internet te reageren. Introductie hiervan leidt
in het algemeen tot een forse stijging. Ook worden de woonkranten steeds vaker regionaal verspreid, waardoor meer mensen op een
woning kunnen reageren.
Voor bepaalde woningmarktgebieden kan wel hard worden gemaakt dat de vraag naar huurwoningen is toegenomen. Dit zijn de gebieden
waar enkele jaren geleden nog leegstand voorkwam. Vaak hebben woningcorporaties in deze gebieden ervoor gekozen om in buurten met
veel leegstand complexen te slopen en de nogresterende bewoners elders in hun bezit te huisvesten. Op deze manier is de grootte van de
huurwoningvoorraad aangepast aan de vraag. Zowel de bedrijfsvoering van woningcorporaties als de leefbaarheid van woonbuurten
zijn niet gebaat bij een volledig ontspannen woningmarkt; een beperkte wachtlijst is gewenst. Feitelijk wordt daar aangehouden dat een
bepaalde krapte op de huurmarkt gewenst is.
In andere gebieden zijn de tekorten nooit weg geweest. In steden als Amsterdam en Utrecht is het nooit mogelijk geweest om zonder een
vorm van urgentieverklaring op korte termijn een sociale huurwoning te betrekken. Toch hoort ons instituut ook uit veel
woningmarktgebieden dat een ongewenste verkrapping van de huurmarkt te merken is.
Het zou wel goed zijn als dit in de toekomst objectiever bepaald zou kunnen worden, met daarbij ook cijfers welke groepen huurders
hierdoor in de knel komen. Dan kan door een gerichtere woningtoewijzing de druk voor deze groepen verminderd worden zodat de druk
gelijkmatiger wordt verdeeld.
Een groter woningtekort
Het is wel duidelijk vast te stellen dat het totale woningtekort de afgelopen jaren is toegenomen. figuur 1 laat het woningtekort zien vanaf
1982 tot en met 2000, alsmede een prognose voor 2005. Het woningtekort is gebaseerd op de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek (wbo) dat periodiek door het cbs wordt uitgevoerd. Het is gedefinieerd als het verschil tussen de huishoudens die nog geen
zelfstandige woning bewonen, maar dat wel op korte termijn willen en de huishoudens die nu wel een zelfstandige woning bewonen,
maar dit niet meer willen. De prognose van het woningtekort is gebaseerd op de primos-prognose van 2001 voor de ontwikkeling van de
gewenste woningvoorraad en op de bouwprognose 2001-2006. De figuur laat zien dat het woningtekort rond 1998 historisch laag was.
Op dat moment was de woningmarkt ruimer dan sinds zeer lange tijd. Sinds 1998 is de woningmarkt weer aan het verkrappen en deze
trend zal zich volgens de prognoses de komende jaren door blijven zetten.

Figuur 1.Het woningtekort vanaf 1982 met een prognose voor 2005
Naast de hoogte van het totale woningtekort is natuurlijk ook van belang aan welk type woningen een tekort is. Onderzoek op basis van
de voorkeuren uit 1998 wees uit dat aan koopwoningen en vooral aan duurdere eengezinskoopwoningen een tekort is 4. Aan de andere
kant zijn er nu meer huurwoningen, en vooral goedkopere meergezinshuurwoningen, dan er behoefte aan is. Dat deze woningen niet
leegstaan, komt doordat huurders die willen verhuizen geen woning naar hun voorkeur kunnen vinden.
Afname van nieuwbouw oorzaak
Deze stijging van het woningtekort betekent dat de groei van de woningvoorraad achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens. Dit
wordt vooral veroorzaakt door een afname van de nieuwbouw (zie figuur 2). Daarnaast groeit het aantal huishoudens iets sneller dan
eerder voorzien.Waar de nieuwbouw enkele jaren geleden nog rond de 90.000 woningen per jaar bedroeg, is deze ingezakt tot rond de
70.000 per jaar nu. Dit aantal is gezien de verwachte groei in het aantal huishoudens en de verwachte sloopaantallen veel te laag. Om het
woningtekort niet verder op te laten lopen zouden jaarlijks zo’n 20.000 woningen meer gebouwd moeten worden.

Figuur 2.Nieuwbouw en sloop van woningen
Een ‘taskforce’ woningbouwproductie heeft de knelpunten in beeld gebracht en een groot aantal aanbevelingen gedaan om deze
knelpunten op te lossen 5. Volgens deze taskforce liggen de problemen vooral in beleid en regelgeving, lokale procedures en
procesgang, personele capaciteitstekorten bij gemeenten. Daarnaast is een knelpunt de personele tekorten bij de uitvoerende partijen.
Bij deze diagnose kunnen wel enkele vraagtekens worden gezet. Er zijn de laatste jaren geen ingrijpende wijzigingen geweest in beleid en
regelgeving en lokale procedures en procesgang. Natuurlijk is een stroomlijning hiervan wenselijk, maar het is de vraag of deze punten
de vrij plotselinge stagnatie kunnen verklaren. Ondertussen loopt de omzet van bouwbedrijven terug en blijkt de laatste maanden ook
het overwerk terug te lopen 6. De personele tekorten bij de bouwbedrijven zullen daarom nu minder een knelpunt zijn. figuur 2 laat zien
dat vooral de nieuwbouw van sociale huurwoningen is afgenomen. Dit is deels in lijn met het potentieel overschot aan huurwoningen.
Sociale huurwoningen hoeven feitelijk alleen nog gebouwd te worden als vervanging van te slopen woningen en voor een
gedifferentieerde woningvoorraad op grote nieuwbouwlocaties. Echter, de terugloop is wel erg sterk en wordt ook niet opgevangen door
een toename van de nieuwbouw in de marktsector.
Stabilisering op de koopmarkt
tabel 1 laat zien dat de koopwoningenmarkt enigszins tot rust lijkt te komen. De prijzen stijgen nog steeds behoorlijk, maar wel aanzienlijk
minder dan in 1999 en 2000. De gemiddelde tijd dat woningen te koop staan aangeboden is gestegen tot 57 dagen en het aantal verkochte
woningen en dus ook het aanbod aan woningen is de laatste paar jaar ook gestegen. Dit wijst er op dat vraag en aanbod de laatste tijd
iets meer met elkaar in evenwicht zijn gekomen. Voor een deel wordt dit veroorzaakt door de hogere prijzen, waardoor minder
huishoudens nu de stap na de koopsector willenmaken. Ook is er nu minder reden om te wachten met verkopen tot de woningen nog
meer waard zijn geworden.

Tabel 1.Enkele kengetallen van de koopwoningenmarkt, voor het tweede kwartaal
1997
verandering
transactieprijs

10,2%

1998
7,8%

1999

2000

15,4%

17,2%

2001
9,2%

2002
6,0%

looptijd
in dagen
aantal verkochte
woningen

37
26603

42

34

44

50

57

29596

30242

31046

34276

33696

Bron: NVM, 2002.

Hoe de prijzen zich verder gaan ontwikkelen is niet te voorspellen. Het aanbod door nieuwbouw zal de komende jaren beperkt zijn. De
huidige lage hypotheekrente betekent dat de hoge prijzen bij een gelijkblijvend inkomen niet leiden tot te hoge lasten. Echter, een stijging
van de hypotheekrente of een daling van de werkgelegenheid kan betekenen dat een koopwoning voor minder huishoudens betaalbaar
wordt en daarmee leiden tot een daling van de verkoopprijzen. Bovendien wordt de koopmarkt wordt voor een belangrijk deel ook door
het marktsentiment bepaald. Als maar genoeg huizenbezitters nu willen gaan verkopen, omdat zij denken op het hoogtepunt van de markt
te zitten en genoeg potentiële kopers nog even afwachten of de prijs gaat zakken, kan de prijsdaling alsnog werkelijkheid worden.
Vergrote druk op huurmarkt
De reden dat de koopmarkt nu in evenwicht komt, is dat hier nog sprake is van enige marktwerking. De vraag neemt door de stijgende
prijs af, tot deze gelijk is aan het aanbod. Echter, de huishoudens die met de huidige prijzen niet meer willen kopen, zullen wel willen
wonen en dus een huurwoning bezet houden of zoeken. Voor een deel zullen zij hun heil zoeken op de particuliere huurmarkt en vooral
op zoek zijn naar huurwoningen van een hoge kwaliteit, dus in het duurdere segment. Echter, het segment van duurdere huurwoningen is
zeer klein. Het grootste deel van de huurmarkt bestaat uit sociale huurwoningen. Huishoudens in die sociale huurwoningen die op zoek
zijn naar een andere woning maar niet willen of kunnen kopen en niets kunnen vinden in het kleine segment van duurdere huurwoningen
zullen voorlopig niet verhuizen. Hierdoor neemt het aantal vrijkomende sociale huurwoningen af. Starters op de woningmarkt zullen door
een schaarste aan alternatieven juist vaker een plek in een sociale huurwoning zoeken. In de sociale huursector wordt de vraag niet
gerantsoeneerd door de prijs. In plaats daarvan worden wachtlijsten gehanteerd. Hoge koopprijzen voor koopwoningen vertalen zich
dus uiteindelijk in langere wachttijden voor huurwoningen.
Het is niet te verwachten dat de huidige hogere vraag naar duurdere huurwoningen zal aanhouden. Voorlopig zal blijven gelden dat de
fiscus door de hypotheekrenteaftrek en het lage eigen-woning-forfait netto meer bijdraagt aan nieuwbouwkoopwoningen dan aan
nieuwbouwhuurwoningen. Op dit moment komt dit voordeel vooral terecht bij de projectontwikkelaars en grondeigenaren. Dat betekent
dat het bouwen van huurwoningen nu veel minder voordelig is dan het bouwen van koopwoningen. Op termijn zullen de prijzen voor
koop- en huurwoningen weer met elkaar in evenwicht komen, waardoor een deel van dit voordeel weer bij de kopers terecht zal komen.
Voor huishoudens die niet in de sociale huursector terechtkunnen en geen recht op huursubsidie hebben, zal kopen daardoor weer
goedkoper zijn dan huren en zal de de huidige extra vraag naar duurdere huurwoningen wegvallen. Tegen dit financiële verschil is
uiteindelijk geen imagocampagne opgewassen.
Tot slot
Het is niet mogelijk de gevoelde krapte op de huurmarkt op korte termijn op te lossen. De krapte zal de komende paar jaar juist toenemen
doordat de nieuwbouw de toename van de vraag niet bij kan houden. Het tekort aan woningen kan alleen worden verholpen door een
vergroting van de voorraad. Er dient dus te worden gestreefd naar een verhoging van de bouwproductie, maar dit zal jaren vergen.
Verder ligt het voor de hand om in gebieden waarvan de huurmarkt nu te krap wordt gevonden, terughoudend te zijn met het slopen van
woningen. Voor het oplossen van het woningtekort op de korte termijn maakt het niet zoveel uit wat voor soort woningen gebouwd
wordt. Iedere woning meer betekent dat er een huishouden extra gehuisvest kan worden. Als de woning in de koopsector gebouwd
wordt, dan zal dit via doorstroming ook leiden tot meer ruimte in de huursector. Op de lange termijn is wel van belang wat er gebouwd
wordt. Een nieuwe woning moet toch zeker vijftig tot honderd jaar meegaan. Een confrontatie met de huidige woningvoorraad met de
toekomstige vraag leert dan dat vooral behoefte is aan goede, ruime woningen en aan woningen die voor senioren geschikt zijn. Het is
niet verstandig nu kleinere, goedkopere woningen te bouwen, want op termijn dreigt daar een overschot van te ontstaan. Het aandeel
huurwoningen in de nieuwbouwproductie zou nu tijdelijk verhoogd kunnen worden. Echter, zonder wijzigingen in de fiscale behandeling
van huren en kopen zal de vraag naar huurwoningen op termijn weer verminderen.
De problemen zouden zich kunnen verergeren als de koopprijs zou gaan dalen. Bij een dalende koopprijs bestaat er een risico dat
projectontwikkelaars hun bouwtempo verlagen om zo afzetproblemen te voorkomen en hun winstmarge op peil te houden. Hierdoor zou
het woningtekort nog verder stijgen. Er is echter voldoende ruimte voor een prijscorrectie zonder de winstmarge van
projectontwikkelaars te laten verdampen. Nu bedraagt de totale winstmarge op de ontwikkeling van een woning zo’n 40.000 euro 7. Dit
geeft enige ruimte voor een prijscorrectie.
Uiteindelijk staat of valt de krapte op de huurmarkt met het aanbod van nieuwbouwwoningen

1 H.J. den Otter en H.R. Heida, Primos Prognose 1999: De toekomstige ontwikkeling van bevolking, huishoudens en woningbehoefte,
ministerie van VROM, Den Haag, 2000.
2 G. van Daalen en G. Helleman, De huurmarkt in de knel?, Rooilijn 2002, te verschijnen.
3 Aedes, Krapte op de huurmarkt, 13 augustus 2002, www.aedesnet.nl
4 J.W. Remkes en J.P. Pronk, nota Mensen, wensen, wonen, ministerie van VROM, Den Haag, december 2000.
5 Taskforce Woningbouwproductie, Achterblijvende woningbouwproductie: problematiek en maatregelen, januari 2002,
www.vrom.nl/docs/wonen/Achterblijvende_woningproductie.pdf.

6 EIB, Conjunctuurmeting bouwnijverheid, Amsterdam, juni 2002.
7 Opbrengst min kosten marktwoningen volgens het rapport van de Commissie Kosten en Kostendragers Transformatieopgave
Stedelijke Vernieuwing, ECORYS-Kolpron, Rotterdam, 2002.

Copyright © 2002 – 2003 Economisch Statistische Berichten ( www.economie.nl)