Corporatiewoningen, bijna een derde van de totale woningvoorraad, hebben steeds meer kans op overstromingen. Dit brengt niet alleen risico’s mee voor huurders, maar ook voor de financiële stabiliteit van de corporatie. Een enquête onder hun bestuurders onthult dat corporaties nauwelijks voorbereid zijn, ook niet als ze duidelijk overstromingsrisico lopen.
In het kort
- Woningcorporaties zijn vatbaar voor overstromingen, maar zijn zich weinig bewust van dit risico en er nauwelijks op voorbereid.
- Het overstromingsrisico van de plek waar een corporatie actief is, speelt geen rol in de risicoperceptie of de voorbereiding.
- Corporaties die ervaring hebben met overstromingen of de klimaateffectatlas gebruiken zijn beter voorbereid.
De frequentie van overstromingen neemt in grote delen van Europa toe, en dat geldt ook voor de schade daarvan (Steinhausen et al., 2022). Ook Nederland blijft niet gespaard, want onze rivieren en de rest van onze waterhuishouding lijken het vele water steeds slechter aan te kunnen en dat gaat gepaard met flinke materiële schade (KNMI, 2023). De Limburgse overstromingen in de zomer van 2021 veroorzaakten bijvoorbeeld een totale schade van ongeveer 430 miljoen euro en een groot deel daarvan is schade aan onroerend goed (Slager, 2023). Deltares (2022) schat dat de maximale schade aan getroffen woningen als gevolg van overstromingen in Nederland in 2022 1.295 euro per vierkante meter bedraagt, en dat de schade aan het interieur kan oplopen tot circa 82.000 euro per woning..
Er is ook immateriële schade: overstromingsrisico gaat gepaard met 1,3 procent lagere prijzen voor koopwoningen (Eichholtz et al., 2025). Deze daling neemt toe in de loop der tijd en is groter naarmate het risico en de perceptie van overstromingsrisico toeneemt.
Door het groeiende overstromingsrisico is het voor iedere vastgoedeigenaar zinvol om te onderzoeken hoe de vlag er voor de eigen portefeuille bij hangt en om eventueel preventieve maatregelen te nemen. Dat geldt ook voor de Nederlandse woningcorporaties, als groep de grootste vastgoedbezitters van het land.
Het is echter niet duidelijk of de corporaties zich terdege hebben geïnformeerd en voorbereid zijn op deze klimaatrisico’s. Er is enig onderzoek dat suggereert dat dit niet het geval is (Roders en Straub, 2015; Boezeman en De Vries, 2019), maar die studies zijn wat ouder en het is, gezien de toenemende aandacht voor dit probleem, aannemelijk dat corporaties zich hier nu meer mee bezighouden.
In dit artikel onderzoeken we daarom de mate waarin woningcorporaties zich bewust zijn van overstromingsrisico en de mate waarin ze zich daarop voorbereiden. Ook onderzoeken we de factoren die daarvoor bepalend zijn. Door locatiegegevens te combineren met de resultaten van een enquête die we hebben afgenomen onder de corporaties, meten we zowel het huidige geschatte overstromingsrisico als de overstromingsrisico-perceptie van de corporatie.
Data
Om de klimaatrisico-perceptie van woningbouwcorporaties te meten, hebben we in april 2024 een enquête afgenomen onder professionals werkzaam voor een corporatie. In het begin van 2024 waren er 276 actieve sociale woningcorporaties. Op basis van functietitel hebben we 909 personen geselecteerd, verdeeld over 274 woningcorporaties. Dit betreft medewerkers met een leidinggevende rol die relevant is voor de woningportefeuille: directeur-bestuurders, managers bedrijfsvoering, managers vastgoed en assetmanagers. De totale respons was 354 en na opschonen van de gegevens vanwege onvolledige antwoorden is de uiteindelijke steekproef 252 personen, die corporaties in 123 gemeenten vertegenwoordigen.
De gemiddelde leeftijd van de respondenten is 50 jaar en 77 procent van de respondenten is man. De meerderheid van de respondenten is directeur of bestuurslid en 29 procent van hen heeft onlangs persoonlijk een overstroming meegemaakt. Van de respondenten is 94 procent zelf huiseigenaar. De gemiddelde grootte van de woningcorporatie is ongeveer 13.000 verhuurbare eenheden, met 47 procent eengezinswoningen.
Figuur 1a toont de geografische spreiding van de steekproef en figuur 1b toont een overstromingsrisicokaart van Nederland. Uit de kaarten volgt dat onze steekproef over het hele land verspreid is en dat de deelnemende corporaties uiteenlopende risicoblootstelling hebben.
De variabelen voor de perceptie van het overstromingsrisico zijn op een schaal van 1 tot 7 afgezet, waarbij 4 staat voor een neutrale houding. De gemiddelde perceptie van het overstromingsrisico is 3,86, de mate van besef 3,14, de bezorgdheid 3,66 en de paraatheid is 3,46. Daarnaast geeft 25 procent van de respondenten aan dat hun woningcorporatie in de afgelopen vijf jaar te maken had met overstromingen.
Het is plausibel dat de personen die geen interesse hebben in het onderwerp, er weinig van weten, er niet mee te maken hebben gehad of wier organisaties zich niet goed voorbereid is op overstromingen, minder geneigd zijn om deel te nemen aan de enquête. Dat zou betekenen dat onze resultaten de mate waarin men op de hoogte is van het probleem en daarop is voorbereid overschatten.
Om Nederland weerbaarder te maken voor overstromingen, is in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat de Klimaateffectatlas ontwikkeld. Dit is een interactieve atlas waarin staat hoe kwetsbaar verschillende gebieden in Nederland zijn voor wateroverlast, droogte, hitte en overstroming. 30 procent van de respondenten geeft aan de atlas te gebruiken om risico’s in kaart te brengen, bijna 70 procent antwoordde met “weet ik niet”. Slechts 29 procent van de respondenten meldt dat fysieke klimaatrisico’s zijn opgenomen in de portefeuillestrategie, terwijl 71 procent “weet ik niet” antwoordt.
Methode
De resultaten van de enquête koppelen we aan informatie over het daadwerkelijke overstromingsrisico in de gemeente waarin de corporatie opereert. Om inzicht te krijgen in de factoren die bepalend zijn voor de mate waarin corporaties en hun bestuurders zich bewust zijn van overstromingsrisico’s, doen we twee lineaire regressies op het niveau van de individuele respondent. In de eerste is het besef van overstromingsrisico de afhankelijke variabele en in de tweede de algemene mate van voorbereiding die de corporatie ervoor aan de dag legt. We regresseren dit op drie sets variabelen.
De eerste set heeft te maken met de corporatie en de regio waarin deze opereert: de objectieve overstromingsrisico-score van de gemeente van de corporatie, de vraag of de corporatie al te maken heeft gehad met overstromingen en of deze al gebruikmaakt van de Klimaateffectatlas. En verder de omvang van de corporatie en het percentage grondgebonden woningen in de portefeuille. De hypothese is dat grotere corporaties een grotere kans hebben dat een deel van hun portefeuille ergens wordt geraakt door risico’s van de klimaatverandering, dat ze een grotere staf hebben om zich in het probleem te verdiepen en dat ze daarom beter voorbereid zijn op dat risico. Dat geldt ook voor corporaties met veel grondgebonden woningen, omdat deze per woning een groter overstromingsrisico lopen.
De tweede set variabelen heeft te maken met de klimaatrisico-perceptie van de respondent zelf. Dit hebben we gemeten door te vragen hoe vaak de respondenten in de afgelopen vijf jaar persoonlijk te maken hebben gehad met overstromingen en of ze als gevolg daarvan schade aan hun huis en persoonlijke bezittingen hebben ondervonden. Dit deel van de enquête is geïnspireerd op het werk van Van der Linden (2015) en Rufat en Botzen (2022).
Ten slotte voegen we enkele controlevariabelen toe: de gemiddelde leeftijd van de woningportefeuille en een aantal controlevariabelen over de respondent, namelijk de leeftijd, het geslacht en of de respondent zelf een woning bezit.
Resultaten
De resultaten van deze regressies staan in tabel 1. Corporaties die al ervaring hebben gehad met overstromingen en gebruikmaken van de Klimaateffectatlas zijn zich meer bewust van het risico en zijn daarop ook beter voorbereid. Grote corporaties en corporaties met veel grondgebonden woningen zijn zich weliswaar niet méér bewust van de risico’s, maar zeggen daar wel beter op voorbereid te zijn.
Het meest verrassend is onze bevinding dat het objectieve overstromingsrisico in het werkgebied van de corporatie geen significante rol speelt bij het zich bewust zijn en de voorbereiding. Wel blijkt dat corporaties die in de afgelopen vijf jaar een overstroming hebben meegemaakt, met schade aan het bezit als gevolg, de risico’s meer beseffen en daardoor ook beter zijn voorbereid op overstromingen.
Risico en portefeuillestrategie
Om te kijken of corporaties overstromingsrisico meenemen in hun portefeuillestrategie, doen we een logistische regressie. Als verklarende variabelen kijken we naar de mate waarin corporaties zich bewust zijn van klimaatrisico’s en daar ook bezorgd over zijn. Hogere scores duiden op een hoger niveau van overstromingsrisico-perceptie. De eerste stellingen hebben betrekking op hoe bewust de organisatie in het algemeen is, hoe vaak overstromingsrisico’s worden besproken tijdens management vergaderingen en hoe belangrijk overstromingsrisico’s zijn op de beleidsagenda van de organisatie. De laatste twee stellingen hebben betrekking op hoeveel aandacht er wordt besteed aan overstromingsrisico’s, waarbij wordt aangegeven of de aandacht voor overstromingsrisico’s (1) toeneemt na het plaatsvinden van overstromingen in Nederland en (2) toeneemt wanneer er meer aandacht aan overstromingsrisico’s wordt besteed in het (lokale) nieuws. Antwoorden op de stellingen worden gemeten op een schaal van 1 (sterk mee oneens) tot 7 (sterk mee eens). Daarnaast nemen we de eerder genoemde variabelen mee: gebruik van de Klimaateffectatlas, de objectieve overstromings-risicoscore van de gemeente, de ervaring met overstromingen door de corporatie, evenals de omvang van de portefeuille en het percentage grondgebonden woningen.
Tabel 2 geeft de resultaten weer, waarbij we in de eerste kolom alleen risicobesef meenemen en de tweede kolom ook bezorgdheid. Hieruit blijkt dat vooral bepalend is voor de portefeuillestrategie of men zich bewust is van overstromingsrisico. Verder blijkt opnieuw dat het objectieve risico van het vastgoed van de corporatie geen rol speelt. Wanneer we een interactieterm tussen risicobesef en de overstromings-risicoscore toevoegen, blijven de resultaten onveranderd. Zowel de overstromings-risicoscore als het percentage grondgebonden woningen hebben geen statistisch significante relatie met de vraag of overstromingsrisico wordt meegenomen in de portefeuillestrategie. Verrassend genoeg is de omvang van de corporatie ook niet significant verbonden met de vraag of deze het overstromingsrisico meeneemt in het portefeuillebeleid.
Maatregelen
Om te onderzoeken welke maatregelen corporaties concreet nemen hebben we in de enquête drie vragen gesteld: (1) In hoeverre houdt de corporatie rekening met overstromingsrisico bij nieuwbouw en renovatie? (2) In hoeverre is de nieuwbouw overstromingsbestendig? (3) In hoeverre is de renovatie overstromingsbestendig? De vragen konden worden beantwoord op een schaal van 1 tot en met 7, waarbij 1 staat voor ‘helemaal niet’ en 7 voor ‘altijd’. De antwoorden op deze vragen gebruiken we als afhankelijke variabelen, waarbij we dezelfde onafhankelijke variabelen gebruiken als in de regressie over het portefeuillebeleid.
Hier blijkt opnieuw dat het werkelijke overstromingsrisico dat de corporatie loopt geen significante rol speelt bij het nemen van concrete maatregelen (tabel 3). Dat geldt wel voor het zich bewust zijn van het risico, en voor ervaring van de instelling met overstroming, en dan met name bij het overstromingsbestendig maken van het bezit en de nieuwbouw. Dat geldt ook voor het percentage grondgebonden woningen in de portefeuille van de corporatie.
Conclusie
Een grote meerderheid van de respondenten weet niet of de eigen organisatie voldoende is voorbereid op overstromingsrisico. Voor een flink deel van de corporaties lijkt dat niet zo’n probleem, want voor de meeste is het risico gering. Echter, wij zien dat er geen verband is tussen de daadwerkelijke blootstelling aan dit risico en de mate waarin de organisatie erop is voorbereid. Dat kan en moet beter.
Literatuur
Boezeman, D. en T. de Vries (2019) Climate proofing social housing in the Netherlands: toward mainstreaming? Journal of Environmental Planning and Management, 62(8), 1446–1464.
Bruijn, K.M. de, F. Klijn, B. van de Pas en C.T.J. Slager (2015) Flood fatality hazard and flood damage hazard: Combining multiple hazard characteristics into meaningful maps for spatial planning. Natural Hazards and Earth System Sciences, 15(6), 1297–1309.
Deltares (2022) Schade en Slachtoffer Module (SSM). Deltares.
Eichholtz, P., N. Kok en P. Weenink (2024) Overstromingsrisico beïnvloedt woningwaarde, maar impact is beperkt. ESB, te verschijnen.
KNMI (2023) KNMI’23 klimaatscenario’s. KNMI Bericht.
Linden, S. van der (2015) The social-psychological determinants of climate change risk perceptions: Towards a comprehensive model. Journal of Environmental Psychology, 41, 112–124.
Roders, M. en A. Straub (2015) Assessment of the likelihood of implementation strategies for climate change adaptation measures in Dutch social housing. Building and Environment, 83, 168–176.
Rufat, S. en W.J.W. Botzen (2022) Drivers and dimensions of flood risk perceptions: Revealing an implicit selection bias and lessons for communication policies. Global Environmental Change, 73, 102465.
Slager, K. (2023) Gevolgen overstromingen Limburg: Inventarisatie en duiding. Rapport Deltares, 1 januari.
Steinhausen, M., D. Paprotny, F. Dottori et al. (2022) Drivers of future fluvial flood risk change for residential buildings in Europe. Global Environmental Change, 76, 102559.
Auteurs
Categorieën