De waarde van open ruimte in Nederland
Aute ur(s ):
Rietveld, P. (auteur)
Hoogleraar vervoerseconomie aan de Vrije Universiteit, Amsterdam.
Ve rs che ne n in:
ESB, 84e jaargang, nr. 4233, pagina D16, 9 december 1999 (datum)
Rubrie k :
Dossier De grondmarkt
Tre fw oord(e n):
Dit artikel is een reactie op:
R. Aalbers, L. Bettendorf en H.R.J. Vollebergh, Op grond van welvaart, ESB-Dossier, 9 december 1999, blz. D12-D17.
Aalbers, Bettendorf en Vollebergh (ABV) hebben een fraaie economische analyse gegeven van de gevolgen van restricties op de
grondmarkt. Ik ben het in veel opzichten met hen eens. Het hanteren van het onderscheid tussen het opleggen van restricties aan de
ene kant en de verdeling van de daardoor resulterende rent is heel verhelderend. Wanneer grondspeculanten een fors deel van de rent
incasseren, zullen de twijfels over het grondbeleid blijven bestaan. De door deze groep gedragen risico’s staan immers doorgaans in
geen verhouding tot gerealiseerde winsten. Interessant is de bedenking van ABV dat een voorkeursrecht voor gemeenten bij de
aankoop van grond leidt tot het wegvallen van een buffer bij projectontwikkelaars waardoor deze meer risico’s lopen wat zich zal
vertalen in hogere woningprijzen. De mogelijkheid om de risico’s te spreiden tussen grondtransacties en bouwactiviteiten valt immers
weg. Ik vraag me af of dit wel echt een probleem is: in de prijs die de gemeente als verkopende partij zal vragen van de
projectontwikkelaar kan immers rekening worden gehouden met het wegvallen van deze mogelijkheid van risicospreiding.
Op één punt heb ik behoefte aan een wat meer gedetailleerde reactie op de bijdrage van ABV. Zij berekenen dat de ‘waarde van open
ruimte’ in Nederland in 1996 gelijk is aan ongeveer 2.400 mld gulden. Dit is een onvoorstelbaar hoog bedrag. De totale waarde van de
gehele woningvoorraad in 1996 is bijvoorbeeld ‘slechts’ gelijk aan ongeveer 6.3 mln keer Æ’ 250.000 = ca 1.500 mld gulden.
Wat is de achtergrond van de door ABV berekende waarde van de open ruimte? Deze waarde resulteert als het product van de
oppervlakte van de onbebouwde grond in Nederland (ca 2,8 mln ha) en het prijsverschil tussen woningbouwgrond en landbouwgrond,
rekening houdend met de kosten van het bouwrijp maken en de factor uitgeefbare grond (van de aangekochte landbouwgrond kan
slechts de helft worden verkocht als woningbouwgrond, de rest is voor publieke voorzieningen zoals wegen en openbaar groen). Dit
prijsverschil wordt voor 1996 door ABV berekend als ongeveer Æ’ 84,- per m2.
Dit bedrag per m2 wordt door ABV getypeerd als de impliciete prijs die met het open houden van de betreffende grond is gemoeid. Het
kan worden geïnterpreteerd als een heffing per m2 indien bij een transactie landbouwgrond wordt omgezet in woningbouwgrond. Indien
deze heffing de hoogte van de marginale externe kosten van woningbouwgrond zou representeren zou dit de optimale heffing zijn om de
marktconforme ruimteclaim voor woningbouw terug te dringen naar het optimale niveau.
Het resultaat van een heffing op verkopers van landbouwgrond is equivalent met een even grote subsidie op alle niet-verkopers van
landbouwgrond. Het bedrag van 2.400 mld gulden is nodig om alle bezitters van onbebouwde grond te subsidiëren zodanig dat niemand
van hen ertoe overgaat om een m2 te verkopen. Aangezien er zo veel onbebouwde grond is loopt dit bedrag erg op. Het probleem met
deze benadering is dat deze eraan voorbij gaat dat er zeer veel grond is die zelfs bij een volledige afwezigheid van restrictries op
bebouwde grond toch onbebouwd zou blijven.
Deze benaderingswijze is vergelijkbaar met het schatten van de economische waarde van het tegengaan van files door te berekenen
hoeveel geld er gemoeid zou zijn met het subsidiëren van alle Nederlanders die tijdens de spits niet op file-knelpunten komen. Dat zou
ook tot zeer hoge bedragen leiden.
Andere redenen om het bijzonder hoge getal met de nodige korrels zout te nemen zijn:
» de grote regionale verschillen in grondprijzen (zie ABV)
» het feit dat het in de grondpolitiek niet in de eerste plaats gaat om het beperken van bebouwde grond op zich, maar meer om bebouwde
grond op bepaalde plaatsen.
» de trage reactie van het aanbod op de snel toegenomen vraag die er zelfs zonder restrictief beleid voor zorgt dat er een prijsverschil
ontstaat tussen bebouwde en onbebouwde grond.
Op grond van deze bedenkingen lijkt het me beter om bij de berekening van de totale waarde van de open ruimte voorzichtig te zijn.
ESB-dossier: De grondmarkt
Ten geleide
R. Bemer, Zoektocht naar een efficiënte allocatie van grond
Inleiding
G. Beukema, Prijs en beleid
W.K. Korthals Altes en B. de Graaf, Vast aanbod, flexibele vraag
Theorie
R. Aalbers, L. Bettendorf en H.R.J. Vollebergh, Op grond van welvaart
P. Rietveld, De waarde van de open ruimte in Nederland
Lokaal bestuur
G.A. Marlet, E.J. Bomhoff en L. van der Geest, Grip op grond
A. Maas, Kiezen: tussen plan en markt
Mededinging
M. Canoy en C. van Ewijk, De grondwolf bijt niet
A. Heertje, De grondwolf is heer en meester
Achtergrond
B. Needham, Buitenland: Marktwerking voor bedrijventerreinen
Statistiek: Ruimte en restricties
Epiloog
H.A. Keuzenkamp, Plannen met een beetje economie
Copyright © 1999 – 2003 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)