Volkshuisvesting,
economie en demografie
Het vakgebied volkshuisvestingseconomie staat in Nederland nog in de
kinderschoenen. De theoretische lite-
ratuur is beperkt, onderzoeksresultaten zijn er weinig en ook in het onderwijs komt het onderwerp weinig aan
bod. Er zit echter wel vooruitgang in.
Met name vanaf het eind van de jaren
zeventig is de belangstelling voor het
economisch functioneren van de woningmarkt in Nederland toegenomen.
In het buitenland is het vakgebied ook
niet groot, maar het totale ondezoek is
wel zo omvangrijk dat er enkele grote
lijnen zijn aan te geven.
Een van die lijnen is dat door het
duurzame karakter van de woning de
woningmarkt een duidelijk voorbeeld
is van een voorraad markt. Op deze
markt heeft de woning twee functies.
Enerzijds is het een produktiemiddel
van woondiensten, hetgeen het duidelijkst naar voren komt bij commerciële
verhuur. Anderzijds wordt het beschouwd als een (duurzaam) consumptiegoed, welk element vooral in
de koopsector is waar te nemen. In een
dergelijke voorraadmarkt zijn de diverse marktreacties niet altijd goed van elkaar te onderscheiden. In Nederland
komt daar nog de moeilijkheid bij dat
de woningmarkt lange tijd in het licht
heeft gestaan van woningtekorten en
dat de overheid een niet onbelangrijke
rol speelt. Internationaal is het probleem van de beperktheid van gegevens.
Zoals bij ieder consumptiegoed reageert de vraag op de woningmarkt vanzelfsprekend op inkomens- (positief)
en prijsveranderingen (negatief). Onder andere op grond van deze factoren
nemen personen beslissingen over
hun woonconsumptie. Vaak gaat dit
gepaard met veranderingen in de huishoudenssituatie: jongeren besluiten
het ouderlijk huis te verlaten, gehuwden besluiten te gaan scheiden, anderen besluiten juist te gaan samenwonen. Deze beslissingen vinden natuurlijk ook plaats op grond van andere motieven dan alleen economische: sommige beslissingen ten aanzien van de
huishoudensvorming komen immers
ook tot stand indien de economische
factoren niet gunstig zijn. In dat geval
gaat men bij voorbeeld over tot inwoning. Een sociaal-culturele trend in de
richting van verdergaande huishoudensvorming kan sterker zijn dan de
negatieve invloed van een economische recessie. Beslissingen van de
consument met betrekking tot de
huishoudens- en woningkeus lijken
weliswaar door vergelijkbare factoren
te worden beïnvloed, maar de invloed
van de factoren veschilt.
Als produktiegoed is de omvang van
de voorraad voor een niet onbelangrijk
deel afhankelijk van het te verwachten
rendement in deze sector. Neemt het
rendement ten opzichte van andere
produktiemiddelen toe, dan zal dit een
aantrekkingskracht uitoefenen op investeringen in deze sector. Omgekeerd betekent een verlaging van het
relatieve rendement dat investeringen
uitblijven. Juist dit laatste element is in
de internationale literatuur uitgebreid
aan de orde bij de mogelijke effecten
van ‘rent contro!’. Aangezien de overheid soms besluit over te gaan tot een
bepaald prijsbeleid, beïnvloed ze daar-
mee indirect ook de totale produktie.
Als produktiegoed is de woning ook
aan slijtage onderhevig en de waarde
van de te leveren woondiensten zal
dan ook langzaam reëel in waarde dalen. Op lange termijn is dit duidelijk, op
korte termijn vinden soms verstoringen
plaats, omdat bij voorbeeld de overheid de prijs beïnvloedt.
Deze, op zich niet schokkende, inleidende opmerkingen zijn van belang bij
een reactie op het artikel ‘Volkshuisvesting, economie en demografie’ van
Conijn en Heineken, waarin zij enige
kanttekeningen plaatsen bij mijn proefschrift 1). Een aantal van deze kanttekeningen gaan namelijk voorbij aan
bovenstaande gegevens. Allereerst
wijzen Conijn en Heineken op de eenvoud van het gehanteerde model. Belangrijker is echter het type model. Bewuct is gekozen voor een zogenaamd
voorraadaanpassingsmodel.
Sinds
Muth het in 1960 in het woningbouwmarktonderzoek heeft geïntroduceerd
en anderen daarin verbeteringen hebben aangebracht heeft dit model bewezen processen op deze markt redelijk
goed te kunnen beschrijven. Ook in
eenvoudige vorm bleek het model zeer
functioneel voor bij voorbeeld de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. De verkregen resultaten voor Nederland sluiten hier goed bij aan.
Opvallend is het gemak waarmee
Conijn en Heineken de schattingsverschillen tussen de woningvoorraad en
de huishoudens als niet relevant beschouwen. Vanzelfsprekend is er een
sterk verband tussen de groei van de
woningvoorraad en het aantal huishoudens. Dat is hierboven al aangegeven. Er zijn echter ook duidelijke verschillen. De groei van de woningvoorraad is aanzienlijk sneller verlopen dan
de groei van het aantal huishoudens.
Op deze wijze zijn tekorten weggewerkt. Het verschil in groei is vooral toe
te schrijven aan de niet gelijke invloed
van economischê en demografische
factoren. De huishoudensvorming
blijkt iets minder gevoelig voor de economische groei dan de woningvoorraad. In tijden van economische groei
betekent dit dat de woningmarkt ruimer wordt (of dat tekorten worden weggewerkt) en in tijden van neergang zal
men eerder overgaan tot inwoning.
Met het gehanteerde model bleek dit
aantoonbaar, hetgeen niet wegneemt
dat uitgebreidere modellen en andere
schattingsmethoden altijd mogelijk
zijn en natuurlijk ook verbeteringen
kunnen inhouden.
Terecht wijzen Conijn en Heineken
op de bijzondere betekenis van de
prijsfactor in een voorraad markt. Zoals
hierboven is aangegeven heeft deze
factor bij een duurzaam consumptieen produktiegoed een dubbele betekenis. Enerzijds beïnvloedt zij de vraag
omdat het de prijs is die de consument
betaalt, anderzijds beïnvloedt zij het
aanbod omdat het rendement op de
voorraad van deze prijs afhankelijk is.
De gevonden relaties voor de woningvoorraad en de woonuitgaven laten dit
362
ook zien. In de woningvoorraadvergelijking leidt dit een achterblijvende
huurprijs tot een geringere groei van
de voorraad dan snellere huurverhogingen, en omgekeerd betekent een
reële huurverhoging dat de voorraad
zal groeien omdat het investeringen
uitlokt. Uit de woonuitgavenvergelijking blijkt vervolgens dat de woonuitgaven van bewoners in dit laatste geval niet evenredig toenemen; blijkbaar
gaat de hogere reële huur ook gepaard
met enige vraaguitval, waardoor
leegstand ontstaat. De opmerking van
Conijn en Heineken dat de huurprijs
het rendement niet beïnvloedt, geldt
natuurlijke maar voor een zeer beperkt
deel van de markt en is zeker niet van
belang bij de afweging van beleggers
om al dan niet te investeren in de
nieuwbouw. Dan zijn de huurhoogte en
de verwachtingen daaromtrent vanzelfsprekend wel van belang.
Bij de huishoudensvergelijking is
aangegeven dat hier als prijsvariabele
opgenomen zou moeten worden een
variabele die aangeeft wat de relatieve
kosten zijn van het voeren van een
zelfstandig huishouden. Deze kosten
zijn zeer heterogeen van samenstelling en een variabele is daarvoor niet
beschikbaar. Als proxy voor de ontwikkeling van deze kosten is uiteindelijk
de relatieve huurontwikkeling opgenomen, omdat de huisvestingskosten
een dominante plaats innemen in het
budget van een zelfstandig huishouden. Gezien de overeenkomst tussen
deze vergelijking en die van de woningvoorraad ontstaat ook hier een positief teken bij de prijsvariabele. Theoretisch is dit teken inderdaad niet te
verklaren als alleen naar de huishoudensvergelijking wordt gekeken. Bij de
interpretatie van de schattingsresultaten gaat het echter steeds om de onderlinge verschillen tussen de drie simultaan geschatte vergelijkingen.
Hierdoor wordt het pas mogelijk de
marktreacties zoals deze hierboven
zijn beschreven te onderkennen. Het
voorstel van Conijn en Heineken om de
variabele dan maar weg te laten, is theoretisch onwenselijk, hetgeen oQk bij
de schattingsresultaten wordt bevestigd door de dan oplopende waarde
van de h-test.
Vervolgens geven Conijn en Heineken aan in verwarring gebracht te zijn
door het wisselend gebruik van de termen woondiensten en woonuitgaven.
In de literatuurbeschrijving heb ik zoveel mogelijk de terminologie van de
diverse auteurs gevolgd. In de paragraaf waarin de eigen berekeningen
staan, spreek ik echter consequent
over woonuitgaven. Deze variabele is
beleidsmatig van belang omdat het
mogelijk is hierdoor uitspraken te doen
over het mogelijk toekomstige verloop
van de macro-woonuitgaven en de variabele bovendien veel gebruikt wordt
bij internationale vergelijkingen.
De meting van de macro-woonuitgaven is echter problematisch. In de Nationale Rekeningen worden de huur- en
koopwoningen niet onderscheiden en
bovendien niet alle subsidies afzonderlijk vermeld. Uitgaande van de binnenlandse bestedingen van huishoudens aan ‘woondiensten’ dienen in ieder geval de subsidies die rechtstreeks
aan de bewoners worden uitgekeerd
(zoals bij voorbeeld de individuele
huursubsidie) hier nog vanaf getrokken te worden. Problematisch wordt dit
al bij de vermelde premies in de koopsector, omdat onduidelijk is in hoeverre dit al in de huurwaarde is verdisconteerd. Uiteindelijk zijn beide genoemde subsidies bruto afgetrokken, zonder rekening te houden met eventuele
belastingfaciliteiten. Bij de kapitaalsoverdrachten zijn ook de bedragen niet
uitgesplitst naar huur- en koopwoningen. Voor koopwoningen lijkt een aftrek wenselijk, in de huursector hebben vrijwel alle subsidies tot lagere huren geleid en is een aftrek inderdaad
niet wenselijk. Er is voor gekozen het
totale bedag van de woonuitgavenreeks af te trekken, hetgeen zeker met
onnauwkeurigheden gepaard gaat.
Een verfijning van de reeks zou ongetwijfeld tot een verbetering van de berekening kunnen leiden.
Ten slotte nog een opmerking over
het doorgerekende scenario van Conijn en Heineken. Na de tweede
wereldoorlog zijn huren lange tijd laag
gehouden. In de loop van de jaren zeventig vindt een inhaalmanoeuvre
plaats. Sinds die tijd worden de huren
reëel opgetrokken door de overheid.
Ondertussen ligt het huurniveau redelijk op marktniveau, hetgeen het best
tot uiting komt door het nauwelijks
meer afwijken van de beleggingswaarde van huurwoningen ten opzichte van
de waarde bij vrije verkoop. Vanuit die
situatie heb ik geprobeerd een zo realistisch mogelijk scenario te schetsen.
In dit scenario wordt rekening gehouden met een zekere veroudering en
dus afschrijving van de woningvoorraad. Hiervoor wordt de huurverhoging
in de basisvariant 1,5% lager gesteld
dan de algemene prijsstijging. Terecht
wijzen Conijn en Heineken erop dat deze aftrek moet geschieden ten opzichte van de bouwkosten 2). Conijn en
Heineken presenteren vervolgens een
scenario waarin de huur 15 jaar lang
reëel met 1% stijgt. Het investeren in
een dergelijk duurzaam produktiemiddel is zeer lucratief. Het betekent namelijk dat op de woning de komende
15 jaar niet hoeft te worden afgeschreven; de woning zal zelfs reëel in waar-
1) J.B.S. Conijn en KA Heineken, Volkshuisvesting, economie en demografie, ESa, 26
maarU2 april 1896; Hans van Fulpen, Volkshuisvesting in demografisch en economisch
perspectief, Staatsuitgeverij, Den Haag, 1985.
2) Zie voor de afweging van de mogelijke relatie tussen bouwkosten, algemene prijsstijging
en huurstijging: Hans van Fulpen, Woonuitgaven 1980-200; een analyse van mogelijke ontwikkelingen, Sociaal en Cutureel Planbureau,
cahier 40, Distributiecentrum
voor overheidspublikaties, 1984, blz.68 e.v.
destijgen door de steeds hogere reële
opbrengsten.Menig aanhanger van de
dynamische-kostprijshuurzou dit zelfs
niet durven veronderstellen. Bij een
dergelijk onwaarschijnlijk scenario
moetje dan ook niet vreemd opkijken
alsde produktie onwaarschijnlijk hoog
uitkomt. Bij een normale afschrijving
van1,5% en een economische groei
van1 Ã 2% per jaar resulteert volgens
hetmodel in het jaar 2000 een woningvoorraadvan 6,4 mln. woningen. En
datklinkt aanzienlijk minder vreemd in
deoren, vooral omdat dan de woningvoorraadop ‘normaal’ Westeuropees
niveauis aangeland.
Hans van Fulpen
Naschrift
De beoordeling van een kritische
kanttekening is een subjectieve aangelegenheid. Wat de een een doodzonde vindt, daar ligt de ander niet
wakkervan. Als wij vraagtekens plaatsenbij het feit dat de huishoudensvormingpositief wordt beïnvloed door het
duurderworden van het wonen, kun je
daarlaconiek op reageren dat het er nu
eenmaal uitkomt. Een andere modelspecificatie was echter volgens ons
teverkiezen geweest. Overigens is het
nietons voorstel geweest de prijsvariabele bij de huishoudensvergelijking
wegte laten. De strekking van ons betoogwas juist dat de schattingsresultatenvan Van Fulpen zelf laten zien dat
dehuishoudensvergelijking zonder de
prijsvariabele evenmin goed interpreteerbaaris.
Bijtwee punten in de reactie van Van
Fulpenwillen we nog kort stilstaan. In
deeerste plaats betreft dit het door elkaar gebruiken van de begrippen
‘vraagnaar woondiensten ” ‘woonconsumptie’ en ‘woonuitgaven’. Van Fulpenstelt zelf dat de vraag naar woondiensten,zoals door anderen gebruikt,
overeenkomtmet het door hem gehanteerdebegrip woonuitgaven 1). Dat er
verwarring ontstaat over het gebruik
vandeze verschillende begrippen behoeft dus geen verwondering te wekken.De kern van onze bedenking heeft
evenwel betrekking op het feit dat bij
deanalyse van de vraag naar het wonen volume- en prijsontwikkelingen
nietduidelijk en consequent van elkaar
wordengescheiden. Subsidies worden
in mindering gebracht op het volume,
daar waar ze van invloed zijn op de
prijs van het wonen. Dit komt ons minder juist voor. Als Van Fulpen in aanvulling op de omvang van de vraag
naar woondiensten tevens geïnteresseerdis in hetgeen bewoners zelf voor
die woondiensten betalen, had het
meer voor de hand gelegen de subsidiëring door de overheid expliciet in de
analyse te betrekken.
In de tweede plaats stelt Van Fulpen
dat een scenario waarin de huurprijsstijging 1%-punt hoger ligt dan de
consumptieprijsstijging, onwaarschijnlijk zou zijn. Dit is verwonderlijk omdat
dit de afgelopen 25 jaren, de analyseperiode van Van Fulpen, gemiddeld
het geval is geweest. Dat onder deze
omstandigheden het (ongesubsidieerde) aanbod van huurwoningen zeer
groot zal gaan worden vanwege het hoge rendement, is zonder meer onjuist.
Momenteel is het ondanks de dalende
rente (een variabele die in de analyse
volledig ontbreekt) nog nauwelijks mogelijk zonder subsidies huurwoningen
te bouwen: meer dan 95% van de nieuwe huurwoningen wordt gesubsidieerd. Het te kort schietende rendement op huurwoningen kan alleen hoger worden indien bij een gelijkblijvende rente gedurende een langere periode de huurprijsstijging de bouwkostenstijging overtreft. De consumptieprijsstijging, die trendmatig ruim onder de bouwkostenstijging pleegt te liggen, heeft echter geen invloed op het
rendement van woningen. Dit geldt
dus evenzeer voor de verhouding van
de huurprijsstijging ten opzichte van
de consumptieprijsstijging. Hoe gevoelig de voorspellingen van Van Fulpen voor deze laatste variabelen zijn,
moge blijken uit het feit dat bij 2% economische groei en een huurprijsstijging die gelijk is aan de consumptieprijsstijging de woningvoorraad in
2000 niet op het ‘normaal Westeuropees peil’ van 6,4 mln. uitkomt, maar
op 7,1 mln. Bij een huurprijsstijging
die, zoals de afgelopen decennia gemiddeld het geval was, 1%-punt hoger
is, wordt dit 7,6 mln.
In het midden latend of in Nederland
het economisch onderzoek rond het
bouwen en wonen, pas aan het einde
van de jaren zeventig echt in de belangstelling is gekomen, kunnen we
wel met Van Fulpen instemmen dat
vooruitgang in dit vakgebied nog zeer
hard nodig is. Aan deze vooruitgang
heeft Van Fulpen met zijn proefschrift,
niettegenstaande onze kanttekeningen, zeker een bijdrage geleverd.
J.B.S. Conijn
K.A. Heineken
1) Zie J.A. Van Fulpen, Volkshuisvesting in demografisch en economisch perspectief, SCP,
Den Haag, 1985, blz. 100.