Vooruitzichten woningmarkt gematigd positief
Aute ur(s ):
J.W.M. Aarts (auteur)
De auteur is werkzaam b ij de Stafgroep Economisch Onderzoek van Rab ob ank Nederland. j.w.m.aarts@rn.rabob ank.nl
Ve rs che ne n in:
ESB, 89e jaargang, nr. 4441, pagina 424, 3 september 2004 (datum)
Rubrie k :
w oningmarktmonitor
Tre fw oord(e n):
De verwachte prijsdaling op de woningmarkt is uitgebleven. De vooruitzichten zijn gematigd positief. De onevenwichtigheden nemen
toe. Vooral starters komen verder in de knel.
Ondanks de ongunstige conjuncturele ontwikkelingen zijn de huizenprijzen in de eerste helft van dit jaar weer flink gestegen. Ook het
aantal verkooptransacties vertoont een opgaande lijn. Heeft de woningmarkt haar conjuncturele dieptepunt achter zich gelaten en
kunnen we opnieuw een periode van robuuste prijsstijgingen tegemoet zien? Of krijgen de sterk opgelopen werkloosheid en het nog
altijd zeer zwakke consumentenvertrouwen alsnog grip op de huizenprijzen? Wij gaan uit van het eerste. Het vertrouwen van
consumenten zal de komende tijd geleidelijk verder herstellen terwijl de krapte op het grootste deel van de woningmarkt toeneemt.
Tegelijkertijd denken we wel dat de ruimte voor forse prijsstijgingen beperkt is. De ontwikkeling van de financieringsmogelijkheden zal
namelijk achterblijven bij de ontwikkeling van de huizenprijzen. De betaalbaarheid van koopwoningen neemt daardoor weer af. Een
prijscorrectie op de middellange termijn mag niet worden uitgesloten.
Terugblik
De markt voor koopwoningen blijkt goed bestand tegen de conjuncturele neergang. Ondanks de gematigd positieve economische
vooruitzichten,1 het nog steeds zeer lage consumentenvertrouwen en de fors toegenomen werkloosheid zijn de huizenprijzen in de eerste
zes maanden van dit jaar opnieuw behoorlijk opgelopen. Volgens de cijfers van het Kadaster en de nvm is het gemiddelde prijsniveau in
deze periode met respectievelijk 4,3 procent en 4,5 procent gestegen ten opzichte van de eerste zes maanden van 2003. Dit is een
aanzienlijk sterkere toename dan de jaarlijkse toename van 1 tot 2 procent die de Rabobank, één van meest positief gestemde partijen ten
aanzien van de huizenprijzen, een jaar geleden verwachtte (Het Financieele Dagblad, 2003b). De crisis op de woningmarkt, die volgens
sommigen zou volgen op het wereldwijde instorten van de aandelenbeurzen en de economische recessie in ons land, is in ieder geval
(gelukkig) geen werkelijkheid geworden (PriceWaterhouseCoopers, 2002; Het Financieele Dagblad, 2003a; The Economist, 2003; dnb,
2003). Hieronder zullen wij ingaan op drie mogelijke verklaringen voor deze opvallend positieve ontwikkelingen: de introductie van de
bijleenregeling die de renteaftrek op de eigenwoningschuld beperkt, het vlakker dan verwachte verloop van de kapitaalmarktrente en de
hiermee samenhangende verbetering van de betaalbaarheid van koopwoningen in 2003.
Afremmende vraag
Na de versnelling van de groei van de huizenprijzen in het vierde kwartaal van 2003 en het eerste kwartaal van 2004 is het tempo waarin
de huizenprijzen in het tweede kwartaal van dit jaar stegen weer wat afgenomen figuur 1. De geleidelijke afkoeling, die de woningmarkt
sinds enkele jaren doormaakt, lijkt zich daarmee voort te zetten. Niettemin zijn koopwoningen in de eerste twee kwartalen van 2004
behoorlijk in prijs gestegen. De verkoopwaarde van vrijstaande woningen is het meest toegenomen (5,5 procent) en die van
tussenwoningen het minst (3,8 procent). Een koopwoning kostte aan het eind van het tweede kwartaal gemiddeld € 215.000.
Figuur 1. De jaar-op-jaar prijsontwikkeling, 1997 – 2003
Een koopimpuls
De positieve impuls die rond de jaarwisseling uitging van de introductie van de bijleenregeling is eenmalig. Deze regeling houdt in dat de
renteaftrek op de schuld ten gevolge van het bezit van een eigen woning vervalt wanneer bij verhuizing de (vrijkomende) overwaarde uit
de oude woning niet wordt geherinvesteerd in de nieuwe woning. De bijleenregeling beperkt zo de fiscale voordelen voor doorstromers.
Deze beperking is voor een aantal woningzoekenden aanleiding geweest de geplande aankoop versneld te doen om zo nog onder het
gunstige ‘oude’ regime te vallen. Van deze koopimpuls is in het vierde kwartaal van 2003 en het eerste kwartaal van 2004 eenmalig een
positieve impuls uitgegaan naar het aantal verkooptransacties en de ontwikkeling van de huizenprijzen. Vanaf het tweede kwartaal zal
deze regeling de dynamiek op de huizenmarkt juist gaan afremmen aangezien verhuizen voor woningbezitters met overwaarde duurder is
geworden.
Kapitaalmarktrente
Een andere verklaring voor de beter dan verwachte woningmarktprestaties in de afgelopen kwartalen is het vlakker dan verwachte
verloop van de kapitaalmarktrente. Sinds december 2002 beweegt de Nederlandse tienjaarsstaatsrente zich binnen de historisch
ongekend lage bandbreedte van 3,7 tot 4,5 procent. De verwachte stijging van de lange rente zette zich na november 2003 niet door. De
financieringsmogelijkheden zijn hierdoor het afgelopen jaar relatief ruim gebleven. Dit compenseert voor een belangrijk deel de minder
uitbundige loonontwikkeling waarmee veel woningzoekenden momenteel te maken hebben. Bovendien is de ‘gevreesde’ rentestijging
uitgebleven. Een forse rentestijging had tot een aanzienlijke toename van het aantal gezinnen met betalingsproblemen kunnen leiden.
Wel heeft de sterke toename van de werkloosheid geleid tot een aanzienlijke groei van het aantal onvrijwillige verkopen. Sinds het vierde
kwartaal van 2003 lijkt deze ontwikkeling echter te zijn gestabiliseerd figuur 2. In de afgelopen drie kwartalen bleef het aantal
executieverkopen zoals het Kadaster deze registreert zeer constant op circa 335 per kwartaal. Het aandeel van de gedwongen verkopen is
in het tweede kwartaal van dit jaar weer wat gedaald als gevolg van het stijgende aantal verkooptransacties figuur 2. Dit vermindert de
neerwaartse druk op de huizenprijzen. Naar verwachting zal de lange rente tot in de eerste helft van 2005 geleidelijk oplopen richting de 5
procent, maar daarna zal de rente waarschijnlijk weer licht gaan afnemen. Dankzij het naar verwachting aanhoudend lage renteniveau
blijven de financieringsmogelijkheden ruim en dus ondersteunend voor de prijs- en volumeontwikkelingen op de woningmarkt.
Figuur 2. Het aantal verkooptransacties van bestaande woningen en het percentage van onvrijwillige verkopen, 1997-2003
Verkoop van bestaande woningen
Het aantal verkooptransacties van bestaande woningen beweegt zich al geruime tijd in een opgaande lijn. Deze ontwikkeling is in
hoofdlijnen in overeenstemming met onze eerdere verwachtingen dat na de aanvankelijke terugval sinds het begin van de economische
recessie eind 2002 de woningmarktdynamiek zich in de tweede helft van 2003 en 2004 weer zou herstellen. De kracht van dit herstel is
echter opmerkelijk. Ondanks verhalen over een groeiende voorraad onverkoopbare woningen, de fors opgelopen werkloosheid en het
nog steeds zwakke vertrouwensklimaat zijn in de twaalf maanden tot en met juli 2004 196.000 woningen verkocht. Dit is 3,2 procent meer
dan in de twaalf maanden daarvoor.
Een tweede in het oog springende ontwikkeling is de stabilisatie van het aantal verkochte woningen in de duurdere segmenten. Deze
ontwikkeling is meer in lijn met de onderliggende economische ontwikkelingen. De groei van het aantal transacties blijkt vrijwel geheel
voort te komen uit een toename van het aantal verkochte appartementen die gemiddeld genomen goedkoper zijn dan bijvoorbeeld
vrijstaande woningen. In de huidige onzekere financieel-economische omgeving zijn het vooral de comfort-kopers die zich terughoudend
opstellen. Ze hebben al een huis en zijn op zoek naar een kwaliteitsverbetering in de duurdere segmenten. Zij zijn daardoor in staat hun
gewenste verhuizing uit te stellen tot betere tijden.
In de goedkopere segmenten van de woningmarkt spelen andere vraagfactoren een rol. Hier zijn vooral starters, jonge gezinnen en
ouderen actief. Zij zijn meestal op zoek naar een eerste zelfstandige woonruimte of naar een grotere respectievelijk een kleinere (koop)
woning als gevolg van bijvoorbeeld gezinsuitbreiding of een plotselinge zorgbehoefte. Aangezien zij veelal een meer urgente
verhuisbehoefte hebben, is deze groep woningzoekenden niet in de gelegenheid haar gewenste verhuizing uit te stellen.
Deze segmentatie van de woningmarkt is zorgelijk. De terughoudendheid van kopers in de bovenste regionen van de woningmarkt
beperkt namelijk tegelijkertijd het aanbod van woningen voor starters en gezinnen met één of een bescheiden inkomen. Woningbezitters
die hun gewenste of geplande verhuizing naar een duurdere woning uitstellen, laten logischerwijs ook geen goedkopere woningen
achter. Op deze manier stokt de doorstroming in de gehele woonketen en neemt de huidige krapte in de goedkopere segmenten van de
woningmarkt alleen nog maar verder toe.
Toenemende krapte
Het aantal jaarlijks gereedgekomen nieuwbouwwoningen is sinds 1998 steeds verder gedaald. Uit berekeningen van het ministerie van
vrom blijkt dat jaarlijks zo’n 85.000 nieuwe woningen zouden moeten worden opgeleverd om tegemoet te komen aan de uitbreidings- en
sloopbehoefte (vrom, 2003). Het afgelopen jaar bereikte de nieuwbouwproductie een naoorlogs dieptepunt van 60.000 woningen. Het
woningentekort, dat volgens het Ruimtelijk Planbureau in 2003 al 177.500 woningen betrof, neemt hierdoor verder toe.2 Het zijn vooral
starters en lagere inkomensgroepen die hierdoor in de knel komen. Hoewel in Nederland in principe voldoende betaalbare woningen
staan en het totale woningaanbod nog steeds oploopt, komen door de gebrekkige doorstroming in sommige segmenten onvoldoende
woningen vrij.3 Door het sterk gestegen prijsniveau van koopwoningen en het toegenomen risicobewustzijn rondom het
eigenwoningbezit richten relatief veel woningzoekenden zich momenteel op de goedkopere segmenten. Het oplopende aantal door
makelaars te koop aangeboden woningen en de sterk gestegen verkooptijden in de duurdere segmenten zijn een duidelijk teken van deze
grotere terughoudendheid. Het aanbod in de beter betaalbare segmenten is echter niet toereikend. Ook kunnen starters en huishoudens
met een bescheiden inkomen tegenwoordig niet of nauwelijks meer terecht op de huurmarkt. In de gehele woonketen worden
onvoldoende nieuwe woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Dit belemmert de doorstroming op de woningmarkt verder en het
voert de druk op de onderkant van de koopsector en in de huursector verder op.
Voor het eerst in jaren is dit jaar de nieuwbouwproductie weer toegenomen. In de eerste vijf maanden van dit jaar zijn ruim 25 procent
meer nieuwe woningen opgeleverd dan in dezelfde periode in 2003. Op het eerste gezicht lijkt het dat de jarenlange neerwaartse trend in
de nieuwbouwproductie is doorbroken. De kans is echter klein dat het herstel van de nieuwbouwproductie zal doorzetten. Na de scherpe
toename van eind 2002 en begin 2003 is het aantal verleende bouwvergunningen de laatste maanden namelijk weer licht teruggevallen.
In de eerste vijf maanden van dit jaar zijn bijna 25.000 nieuwe vergunningen verleend, 8,6 procent minder dan in dezelfde periode in 2003.
De recente versnelling in de productie, die direct inging tegen de conjuncturele neergang, lijkt daarmee een eenmalig karakter te hebben.
Een belangrijk deel van deze stijging kan worden toegeschreven aan de wijzigingen in het Bouwbesluit per 1 januari 2003. Deze meer
uitgebreide regelgeving op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu is voor bouwers aanleiding
geweest hun geplande vergunningaanvragen te vervroegen. Een tweede oorzaak is de toegenomen herontwikkeling van bestaande
projecten in de duurdere segmenten, die als gevolg van de economische recessie een te geringe kans van slagen hadden. Al met al zal de
bouwproductie dit jaar naar verwachting niet veel hoger uitkomen dan die van 2003.
Afkoeling van de woningmarkt zet door
In de tweede helft van de jaren negentig is de betaalbaarheid van koopwoningen aanzienlijk verslechterd. Sinds 2000 is de betaalbaarheid
stapsgewijs verbeterd. Vooral de sterke daling van de hypotheektarieven in 2003 heeft voor een forse verbetering van de
financieringsmogelijkheden gezorgd. Deze daling ging bovendien gepaard met een zeer gematigde groei van de nominale huizenprijzen,
waardoor de betaalbaarheid van koopwoningen verder kon herstellen. De gemiddelde koopwoning kwam daarmee in 2003 weer binnen
het financiële bereik van huishoudens met een gemiddeld gezinsinkomen en zonder eigen vermogen of overwaarde figuur 3. Voor dit en
volgend jaar verwachten we echter weer een kleine verslechtering van de betaalbaarheid. Als gevolg van de opgelopen werkloosheid en
de ingezette loonmatiging houdt de groei van het gezinsinkomen geen pas met het stijgingstempo van de huizenprijzen en het licht
opwaartse verloop van de kapitaalmarktrentes. Er zal de komende tijd een remmende werking uitgaan van de ontwikkeling van de
financieringsmogelijkheden op de ontwikkeling van de huizenprijzen.
Figuur 3. De Rabobank Betaalbaarheidindex, 1970-2004a
aop basis van de gemiddelde huizenprijs (Kadaster) en het gemiddelde huishoudinkomen (CBS). We gaan uit van een
annuïteitenhypotheek met een looptijd van dertig jaar voor een executiewaarde van tachtig procent van de marktwaarde en een
maandlastenquote van dertig procent.
Herstel van vertrouwen
Ondanks de verslechterende betaalbaarheid lijkt een vrij stabiele ontwikkeling van het aantal verkooptransacties en de huizenprijzen dit
en volgend jaar waarschijnlijk. Het huidige gematigde economisch herstel in ons land zal zich spoedig vertalen in een verbetering van het
arbeidsmarktklimaat. Dit komt ten goede aan het consumentenvertrouwen. Naarmate het economische herstel doorzet en de werkloosheid
begint terug te lopen, is ook een herstel van de koopbereidheid waarschijnlijk. Een risico voor het verwachte vertrouwensherstel is de
ontwikkeling van de koopkracht. Indien de overheid het komend jaar opnieuw ingrijpend moet bezuinigen, kan bij consumenten de zin en
de mogelijkheid grote uitgaven te doen onder druk blijven staan.
Wel verwachten we dat de huidige segmentatie tussen de duurdere en goedkopere segmenten zal blijven bestaan. Op het grootste deel
van de markt bestaat nog steeds een aanzienlijke krapte waardoor woningen die tegen een realistische prijs te koop worden gezet nog
steeds vrij snel een koper vinden. Aan de bovenkant van de markt is de situatie minder rooskleurig. Vrijstaande woningen en dure
koopappartementen blijven voorlopig moeilijk verkoopbaar.
Conclusie
Voor de woningmarkt als geheel zijn de vooruitzichten op middellange termijn niet ongunstig. De economie heeft eindelijk de weg naar
economische groei hervonden, de werkloosheid lijkt bijna haar hoogste punt in deze conjunctuurcyclus te hebben bereikt en
consumenten beginnen de toekomst langzamerhand rooskleuriger in te zien. Huizenbezitters en gezinnen met verhuisplannen hebben wel
te maken met een licht oplopende rente. Daarnaast zal de koopkracht dit en volgend jaar dalen als gevolg van de aanhoudende
loonmatiging en stijgende lasten.
Het prijsniveau van koopwoningen ligt hoog en zal dat voorlopig ook blijven. Als gevolg van de oplopende rente en de zeer gematigde
inkomensontwikkeling is het opwaartse potentieel in de huizenprijzen evenwel beperkt. Nominale prijsdalingen zijn eveneens zeer
onwaarschijnlijk. Daarvoor blijven het nog steeds zeer lage renteniveau en de aanzienlijke krapte op een groot deel van de huur- en
koopwoningenmarkt te zeer prijsondersteunend. De huidige geleidelijke afkoeling van de woningmarkt zal naar verwachting doorzetten
en resulteren in een gemiddelde huizenprijsgroei van tussen de 11/2 en 21/2 procent dit jaar en rond het inflatieniveau volgend jaar.
Jan Willem Aarts
Literatuur
dnb (2003) Kwartaalbericht juni 2003. Amsterdam.
Het Financieele Dagblad (2003a) Huizenprijzen liggen structureel 20 procent te hoog. 22 januari 2003.
Het Financieele Dagblad (2003b) ING is veel te somber over woningmarkt. 6 maart 2003.
Ministerie van vrom (2003) Bouwprognoses 2005 – 2008. Den Haag.
PriceWaterhouseCoopers (2002) European Economic Outlook, mei 2002. www.pwcglobal.com.
The Economist (2003) House of cards. 29 mei 2003.
1 De Rabobank verwacht een volumegroei van het Bruto Binnenlands Product van 11/4 procent dit jaar en 2 procent volgend jaar.
2 Het Ruimtelijk Planbureau (op basis van Primos) verwacht dat het woningentekort nog zal oplopen tot circa 186.500 in 2005, om daarna
geleidelijk weer terug te lopen (www.rpb.nl).
3 Uit het Woningbehoefte Onderzoek 2002 blijkt dat ruim 20 procent van de bewoonde koopwoningen een waarde heeft van € 150.000 of
minder en dat maar liefst 46 procent een waarde heeft van € 150.000 tot € 250.000.
Copyright © 2004 – 2005 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)