Promotie

ESB Promotie
126Jaargang 101 (4727) 4 februari 2016
H
et eigenwoningbezit is
nog altijd de belangrijkste
vermogenscomponent
van Nederlandse huishoudens. De
recente woningprijsdalingen hebben
echter ook laten zien dat het eigen –
woningbezit risico’s met zich mee –
brengt voor zowel huishoudens zelf,
als op macro-economisch niveau.
Dit proefschrift beoogt een bijdrage
te leveren aan ons begrip over de dy –
namieken en de determinanten van
woningprijzen op de Nederlandse
koopwoningmarkt.
Ten eerste bestudeert het proef-
schrift de determinanten van wo –
ningprijzen, waarbij gebruikgemaakt
wordt van 200 jaar aan Amsterdam –
se gegevens. Meerdere woningprijsdeterminanten worden
behandeld, zoals woning voorraad, bouwkosten, bruto nati-
onaal product per inwoner, de hypotheekrente en de bevol –
kingsgroei. Een belangrijk onderdeel van deze studie is dat
de woningprijsdeterminanten als veranderlijk met de tijd
verondersteld worden. Parameters moeten als veranderlijk
met de tijd worden verondersteld vanwege vastgoedcycli
en door veranderingen in politiek en economisch beleid.
De resultaten laten zien dat de woningprijsdeterminanten
inderdaad aan verandering onderhevig zijn en dat deze de
economische werkelijkheid van een tijdperk weergeven. In
de negentiende eeuw zijn bevolkingsgroei, woning voorraad
en bouwkosten de hoofddeterminanten van woningprijzen.
Gedurende de twintigste eeuw wordt het bnp per capita be –
langrijker en vooral vanaf de jaren zeventig de hoogte van de
hypotheekrente. Dit is een afspiegeling van de eenvoudige
toegang tot de hypotheekmarkt in deze periode. Impliciet
bevat deze studie een waarschuwing aan instanties die geïn –
teresseerd zijn in het verklaren of voorspellen van woning –
prijzen. Immers, resultaten uit het verleden zijn niet zomaar
van toepassing op het heden, laat staan op de toekomst.
Ten tweede behandelt het proefschrift het effect van kre –
dietvoorwaarden op woningprijzen. Eerst construeren we
een kredietvoorwaardenindex (CCI), die het aanbod van
krediet op de hypotheekmarkt weergeeft. De index wordt
geschat als een niet-geobserveerde component in een mo –
del waarin de gemiddeld verkregen hypotheek verklaard
wordt aan de hand van variabelen als de leencapaciteit van
huishoudens en andere economische en demografische con –
trolevariabelen. Het idee is dat als we woningprijzen hieruit
verklaren, de overgebleven niet-geobserveerde component
de CCI moet zijn. De CCI laat zien dat aan het einde van
2012 het aanbod van krediet op de hypotheekmarkt onge –
veer zo hoog was als in 2003 en 2004. De CCI is vervolgens
opgenomen in een model waarin Nederlandse woningprij –
zen verklaard worden tussen 1995 en 2012. In reële termen zijn woningprijzen tussen 2009 en
2012 met 25 procent gedaald. On
–
geveer de helft van deze woning –
prijsdalingen kan verklaard worden
door de daling van de CCI.
Ten derde richt het proefschrift
zich op het asymmetrische effect
van bevolkingsgroei en -krimp op
woningprijzen. Hierbij wordt ex –
pliciet rekening gehouden met het
feit dat het woningaanbod niet of
nauwelijks meteen kan reageren
op veranderingen in de vraag naar
woonruimte. Door de duurzame
aard van woningen duurt het zeer
lang voordat het aanbod ervan zich
heeft aangepast aan de vraag in het
geval van krimp. Dit mechanisme
bepaalt ook hoe woningprijzen reageren op demografische
groei. Als het aanbod niet kan inspelen op de vraag , dan zal
de vraag zich vooral vertalen in hogere prijzen. Dit kan ko –
men door een fysiek tekort aan ruimte of door regelgeving
(denk dan vooral de bestemmingsplannen). Elke procent
bevolkingskrimp blijkt 1,9 procent lagere woningprijzen tot
gevolg te hebben. Bij bevolkingsgroei reageren prijzen veel
minder sterk: in de gemeentes waar het woningaanbod het
minst reageert op de vraag zullen prijzen met 0,4 procent
stijgen bij elke procent bevolkingstoename. Bevolkingsgroei
zal woningprijzen echter niet of nauwelijks beïnvloeden in
gemeentes waar het aanbod zich relatief snel aanpast aan de
vraag.
Als laatste analyseert het proefschrift het effect van depre –
ciatie op woningprijzen. Via depreciatie wordt rekening ge –
houden met het waardeverlies van de woning als gevolg van
het feit dat de woning ouder wordt. Depreciatie bestaat uit
fysieke slijtage, functionele veroudering (de vermindering
van de door de woning geleverde woondiensten) en exter –
ne veroudering (door veranderingen in de buurt). Fysieke
slijtage kan tegengegaan worden door goed onderhoud te
plegen. We gebruiken de leeftijd van de opstal om de fysieke
slijtage te meten, het bouwjaar van de opstal om het effect
van functionele veroudering te meten en het verkoopjaar
om de externe veroudering te meten in een (niet-lineair) he –
donisch model. Het model ‘splitst’ de waarde van de woning
daarbij op in waarde van opstal en waarde van grond. Boven –
dien kijken we specifiek naar het effect van fysieke slijtage
per onderhoudsniveau. De resultaten laten zien dat na vijftig
jaar van geen of nauwelijks onderhoud een opstal 43 pro –
cent in waarde zal zijn verminderd. Een goed onderhouden
opstal zal daarentegen nauwelijks in waarde verminderen.
Minne, A.M. van de (2015) House price dynamics: the role of credit, demo-
graphics and depreciation. Proefschrift. Amsterdam: Universiteit van Am-
sterdam/BOXPress.
Promotie
ALEX VAN DE MINNE
Postdoctoral Research Fellow bij het MIT Center for Real Estate