Op 1 december pleitte Misha van Denderen in ESB voor de inzet van erfpacht als alternatief voor eigen woningbezit. Volledige omzetting van het eigenwoningbezit in erfpacht speelt het vermogen van huiseigenaren vrij, waardoor een stabielere vermogensopbouw mogelijk wordt. Het idee mag dan goedbedoeld zijn, maar wie even nadenkt over de implicaties komt al snel tot de conclusie dat het volstrekt onzinnig is om op grote schaal over te gaan op erfpacht als vervanging van het eigen woningbezit. De argumenten tegen op een rij.
Enorme overgang
Stel dat het voorstel wordt doorgevoerd op de woningmarkt. De omzetting in erfpacht betekent dat vanuit de beleggingsmarkt 1.000 tot 1.250 miljard euro in de woningmarkt moet worden gestopt, om het vermogen van woningbezitters vrij te spelen. Er is namelijk in december 2022 naar schatting zo’n 1.750 tot 2.000 miljard aan eigen woningbezit, dat voor zo’n 750 miljard met hypotheken is gefinancierd, zo valt op te maken uit gegevens van het CBS. Bovendien, als de erfpacht door de pensioenfondsen wordt gefinancierd, worden hun beleggingen wel erg eenzijdig (zij hebben in totaal 1500 miljard euro aan belegd vermogen).
Slecht moment vanwege hogere rente
Met de recent gestegen rentes, is het huidige moment niet geschikt voor deze overgang. Hypotheken moeten voor 100% worden overgeheveld, want de woningeigenaar is in het voorstel van Van Denderen geen eigenaar meer van de woning. Deze hypotheken zullen omgezet naar erfpacht gemiddeld hogere rentes c.q. erfpachtcanon kennen dan de gunstige 20 jaar vaste rente die veel woningbezitters nu nog hebben. Gevolg is dat hun woonlasten fors zullen stijgen. De rente op nieuwe hypotheken is volgens DNB sinds eind vorig jaar verdubbeld.
Zonder hypotheken vallen ook de rentevoordelen en garanties van NHG weg: die verliest immers zijn markt. Jammer, want juist de NHG heeft nu net meer bescherming tegen erfpachtconstructies ingevoerd.
Vermogensrisico bij onervaren beleggers
Bij de woningeigenaren komt een pot geld van 1.000 tot 1.250 miljard euro beschikbaar. De auteur ziet dat als een groot goed, dat de woningeigenaar dit vermogen gediversifieerd kan beleggen. Het is maar te hopen dat dat goed gebeurt, want ze moeten daarmee de lasten van 2.000 miljard aan erfpacht (de waarde van het woningbezit) kunnen blijven opbrengen, waarbij tussendoor ook de bijdrage van de fiscus aan deze lasten is afgeschaft. Deze overheveling van vermogens creëert juist een fors vermogensrisico bij onervaren beleggers.
Ook meer risico voor de verpachter
Bij volledige erfpacht loopt de verpachter een aanzienlijk groter vermogensrisico dan bij de huidige reguliere erfpacht. Bij erfpacht op grond is dat risico nagenoeg nihil doordat beslag gelegd kan worden op de grond plus opstal, maar bij het volledige bloot eigendom bij de verpachter wordt dat anders. De woonlasten van een volledige erfpachter zullen daarom waarschijnlijk ook hoger zijn dan die van een volledig aflossingsvrije hypotheek.
Permanent gedoe over de waarde
In de huidige praktijk van woningen op erfpacht, die altijd betrekking heeft op de grondwaarde, waarbij de erfpachter de opstal gebruikt, onderhoudt en verbetert, maar soms ook laat verslonzen, is er permanent gedoe over de verdeling van de waarde over grond en opstal. En er is ook gedoe over de hoogte van de canon die de erfpachter moet betalen. En over kleine letters in de overeenkomsten.
Bij volledige erfpacht gaat het niet zozeer om de verdeling van de waarde tussen grond en opstal, maar om de totale waarde. Maar verder zijn de problemen hetzelfde. Particuliere erfpacht is een complex contract met allerlei mogelijke vergoedingsconstructies, indexeringen, risico-opslagen et cetera.
Rechten van bewoners
De impliciete veronderstelling van de auteur dat de verpachter netjes alle waardestijging van de woningen aan de erfpachter laat, is heel naïef. Volledige erfpacht kan met net zoveel recht opgevat worden als een vage vorm van huren zonder huurbescherming. Hier gaat zich ook wreken dat de overheid geen duidelijkheid wil bieden over de consumentenbescherming voor voorheen de woningeigenaar, waar die er voor hypotheken wel is. Terwijl het eenvoudig zou kunnen door de criteria van de AFM door te trekken naar erfpachtconstructies.
Conclusie
Het is slim om het artikel van Van Denderen snel te vergeten. Want artikelen over de woningmarkt die iets anders betogen dan de bouw van meer woningen zijn meestal contraproductief. En dat blijkt ook hier het geval. De oplossing van Van Denderen verschilt namelijk niet wezenlijk van bestaande opties om de woningwaarde te verzilveren, maar kent door de volledige erfpachtconstructie wel nodeloze complicaties. Het verzilveren van woningwaarde heeft ook slechts een beperkt marktaandeel, voor een zeer specifieke doelgroep.