Concurrentie en kwaliteit in het notariaat

markten

Concurrentie en kwaliteit in
het notariaat
Notarissen zijn sinds 1999 vrijer in hun locatiekeuze en
tarifering. Is de con­currentie toegenomen en wat zijn de
effecten van de concurrentie op de kwaliteit van het
notariële werk?

N

ederland loopt in Europa voorop met
de liberalisering van het notariaat.
Sinds 1999 kunnen notarissen grotendeels zelf beslissen of zij een
kantoor openen. Geleidelijk zijn ook de tarieven
vrijgegeven. De consument kan nu zelf de prijzen van notarissen op internet vergelijken om
bijvoorbeeld een hypotheekakte op te stellen of
een vennootschap op te richten. In andere Europese landen zoals Duitsland en België kennen
notarissen en hun cliënten deze vrijheden niet.
Na een evaluatie van de nieuwe Wet op het notarisambt door de commissie Hammerstein afgelopen
najaar, stelde het kabinet in februari de keuze voor
meer concurrentie niet terug te willen draaien. Wel
wil het kabinet hogere eisen gaan stellen aan de
kwaliteit en integriteit van notarissen. In dit artikel
bespreken we de resultaten van een empirisch onderzoek naar de ervaringen met liberalisering van de
notarismarkt over de afgelopen jaren. Centrale vragen
zijn of de concurrentie in de notarismarkt is toegenomen en of concurrentie ten koste gaat van kwaliteit.

Regels zijn nodig
Joëlle Noailly en
Ben A. Vollaard
De auteurs zijn werkzaam
bij het Centraal Planbureau. Met dank aan Hanneke Kemeling en Pierre
Koning voor commentaar.
noailly@cpb.nl

Dit artikel is gebaseerd op
een onderzoek van het CPB
naar concurrentie en kwaliteit in het notariaat. Dit
onderzoek is geïnitieerd en
geleid door wijlen Richard
Nahuis.

308

ESB 30

Een notariële akte biedt de burger bescherming
wanneer hij een deel van zijn afhankelijkheid opoffert binnen een relatie. De burger staat sterker bij
conflicten en bij nare gebeurtenissen als overlijden,
scheiding en faillissement. Een notariële akte heeft
hiermee een positief extern effect op het maatschappelijke verkeer. Om deze reden is de notariële
akte voor een aantal overeenkomsten en rechtshandelingen wettelijk verplicht.
De gemiddelde burger kan een akte moeilijk op haar
juridische kwaliteit beoordelen. Vaak duurt het jaren
voor een cliënt de gevolgen van onregelmatigheden
in een akte bemerkt, bijvoorbeeld wanneer hij zijn
huis verkoopt. Omdat de meeste mensen zelden een
notaris nodig hebben, speelt een dergelijke ervaring een beperkte rol in de keuze van een notaris.
Tegelijk heeft een notaris zonder een kritische klant
weinig prikkels om goede kwaliteit te leveren. In een

juni 2006

vrije markt kan de kwaliteit van notariswerk te laag
liggen, wat de rechtszekerheid van allerlei transacties in gevaar brengt.
Regulering van kwaliteit kan dit probleem beperken.
Regulering legt een ‘bodem’ in de markt: alle notarissen moeten aan bepaalde standaarden voldoen.
De nog altijd even slecht geïnformeerde cliënt kan
er dan op vertrouwen dat een notaris zijn werk goed
doet. In veel Europese landen gaat de regulering van
het notariaat nog verder. De tarieven liggen vast, toetreding is sterk gereguleerd en ook reclame-uitingen
zijn aan strikte regels gebonden. Vóór 1999 was het
Nederlandse notariaat ook zo sterk gereguleerd.
Maar regulering heeft ook zijn prijs. Zonder concurrentie heeft een notaris weinig prikkels om goedkoop
en klantgericht te werken. Met de nieuwe Notariswet
van 1999 probeert de overheid wel concurrentie toe
te laten, maar tegelijk kwaliteit voldoende te reguleren. De vraag is nu of de gekozen verhouding tussen
concurrentie en kwaliteit tot de gewenste resultaten
heeft geleid.

De liberalisering van 1999
Met de liberalisering van 1999 zijn de tarieven
vrijgegeven. Daarnaast is het aantal notarissen niet
langer gelimiteerd. Kandidaat-notarissen zijn nu vrij
een eigen kantoor te openen. Wel is een nieuwe eis
dat een notaris eerst zijn ondernemingsplan moet
laten goedkeuren door een onafhankelijke commissie
voordat hij een praktijk kan openen. Verder zijn er
nog een aantal kleinere veranderingen. De formele
opleiding- en trainingsduur zijn wettelijk verlengd, in
lijn met wat al gewoonte was geworden. De organisatie van het toezicht op kwaliteit is veranderd. Zo is
het Bureau Financieel Toezicht in het leven geroepen om toe te zien op de solvabiliteit van notariskantoren. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie
(KNB) heeft een belangrijkere rol gekregen bij het
kwaliteitstoezicht. Notarissen houden het exclusieve recht om akten op te stellen (het zogenaamde
‘domeinmonopolie’ van de notaris). Ook blijft elk
notariskantoor verplicht alle notariële diensten aan te
bieden (de zogenaamde ‘ministerieplicht’).

figuur 1

Concurrentie op de nationale markt (links) en lokale markt (rechts), 1996-2002 a b
Nationale markt
0
1996
-0,5

1997

1998

1999

2000

2001

1997

2002

1998

beta

beta

-1
-1,5
-2
-2,5
-3
-3,5
a. OLS, 95% betrouwbaarheidsinterval
a
b

b Op de verticale as staat de samenhang
OLS, 95% betrouwbaarheidsinterval tussen variabele kosten en winsten.
Hoe negatiever deze relatie, hoe sterker de concurrentie.
­Op de verticale as staat de samenhang tussen variabele kosten en winsten. Hoe negatiever deze relatie, hoe sterker de concurrentie.

Bron: CBS productiestatistieken.

Opvallend is dat na 1999 de doorstroom van kandidaat-notarissen naar notarisposities nauwelijks
is gestegen. Degenen die zijn doorgestroomd gaan
meestal bij een bestaand kantoor werken. Het aantal
kantoren is dus weinig gestegen. Daarnaast zijn de
tarieven gestegen, vooral in de familiepraktijk en
kleine onroerendgoedpraktijk. Deze stijging heeft
deels te maken met een einde aan de voorheen
gebruikelijke subsidiëring van deze diensten met
opbrengsten uit de grote onroerendgoedpraktijk.
Daarnaast hebben wetswijzigingen de familiepraktijk
complexer en dus duurder gemaakt.
De klanttevredenheid is gelijk gebleven, maar het
totaal aantal klachten ingediend bij de KNB en de
Kamers van Toezicht is toegenomen. De vraag is wat
deze ontwikkelingen betekenen: is de concurrentie
toegenomen en wat weten we over het effect van
concurrentie op kwaliteit?

Effect op concurrentie
We vergelijken de mate van concurrentie vóór en na
de invoering van de nieuwe Notariswet. We meten
concurrentie op de nationale markt voor zakelijke
klanten (vooral grote onroerendgoedpraktijk) en op
de lokale markt voor particulieren (vooral familiepraktijk en kleine onroerendgoedpraktijk). Om de
betrouwbaarheid van onze bevindingen te toetsen,
gebruiken we twee verschillende maatstaven van
concurrentie.
De eerste concurrentiemaatstaf wordt wel de
‘Boone-indicator’ genoemd (Boone, 2004). In een
concurrerende markt wordt een efficiënt kantoor beloond met een hogere winstgevendheid dan een minder efficiënt kantoor. Als de concurrentie toeneemt,
nemen de overlevingskansen van relatief weinig efficiënte bedrijven af. In dat geval wordt het verband
tussen efficiëntie en winstgevendheid sterker. Met
gegevens uit de productiestatistieken van het CBS
schatten we de relatie tussen variabele kosten en
winsten voor een steekproef van notariskantoren voor
de periode 1996-2003. We controleren voor nationale trends die alle kantoren gelijkelijk treffen zoals
de conjunctuur. Figuur 1 laat de samenhang tussen

variabele kosten en winsten zien. Hoe negatiever deze relatie, hoe sterker de
concurrentie. Volgens deze maatstaf is de mate van concurrentie in de nationale
markt eerst licht afgenomen en na 1999 weer toegenomen (linker figuur). In de
lokale markt zien we geen duidelijke trend (rechter figuur). Kortom, deze indicator suggereert dat de nieuwe wet nog geen spectaculaire effecten heeft gehad op
de concurrentie tussen notarissen.
Een alternatieve concurrentiemaatstaf voor de lokale markt is de drempelwaardeindicator, entry thresholds (Bresnahan & Reiss, 1991). De drempelwaarde staat
voor het minimum aantal cliënten dat een notariskantoor nodig heeft om te kunnen overleven. Per cliënt behaalt een notaris een zekere winst. Deze marge maal
het aantal cliënten moet een bepaalde minimale totale winst opleveren. Als een
nieuw kantoor toetreedt, dan zullen in een concurrerende markt de winstmarges
dalen – en zal het minimum cliëntenpotentieel om te kunnen overleven stijgen.
Een toename in het minimum cliëntenpotentieel per kantoor kunnen we daarom
interpreteren als een toename in concurrentie.
Om het minimum cliëntenpotentieel te berekenen, moeten we de marktomvang
van een kantoor identificeren. We richten de analyse daarom op kleine, relatief
geïsoleerd liggende woonplaatsen. We hebben gegevens verzameld over het
aantal notariskantoren per woonplaats in 1995 en 2003. Uit analyse van deze
gegevens blijkt dat een notaris die een woonplaats voor zichzelf heeft gemiddeld
minimaal 6.000 potentiële cliënten nodig heeft om winst te maken. Dit is dan
gecorrigeerd voor factoren die het aantal kantoren in een markt beïnvloeden,
zoals het gemiddeld inkomen per hoofd, de samenstelling van de bevolking en de
huizenprijzen. Als er twee kantoren in een woonplaats zijn, dan heeft ieder kantoor minimaal 15.000 potentiële cliënten nodig. Dat is een forse toename. Toetreding in een lokale markt lijkt dus een relatief sterk effect op de winstmarges
te hebben. Dit wijst op concurrentie in de notarismarkt. Maar opnieuw vinden we
niet dat de mate van concurrentie tussen 1995 en 2003 toegenomen is.
Tabel 1 laat zien dat er weinig verschil in drempelwaarden bestaat tussen 1995
en 2003. Kortom, het niveau van concurrentie in 2003 blijkt niet significant
af te wijken van het niveau in 1995. Deze indicator bevestigt het beeld dat de
lokale markt na de liberalisering weinig in beweging is gekomen.

tabel 1

Minimaal cliëntenpotentieel per notariskantoor, 1995 en 2003

1995
Minimum cliëntenpotentieel per kantoor bij monopolie
6.178
Minimum cliëntenpotentieel per kantoor bij duopolie
15.734
Verhouding duopolie / monopolie
2.55

2003
5.695
14.850
2.61

Bron: Algemeen bedrijfsregister CBS

ESB 30

juni 2006

309

tabel 2

Effect van concurrentie op kwaliteit
Te verklaren variabele
Voor cliënten niet-waarneembare kwaliteit
Fouten door Kadaster geregistreerd, 1995
Fouten door Kadaster geregistreerd, 2003
Voor cliënten waarneembare kwaliteit, 2002
Klantvriendelijkheid
Locatie
Snelheid van afhandeling
Duidelijkheid van de rekening
a

Effect van concurrentiea
–*
+ **
–
+
– ***
+

De coëfficiënten gemarkeerd met *, **, *** zijn statistisch significant op respectievelijk 90, 95 en 99
procent betrouwbaarheidsinterval.

Bron: EIM, Kadaster.

Effect op kwaliteit
Leveren notarissen die een lokaal monopolie hebben beter werk dan notarissen
die een lokale markt delen? Om dit te onderzoeken, nemen we twee dimensies
van de kwaliteit van notariswerk mee: kwaliteit die de klant goed kan beoor­
delen en kwaliteit waar de klant niet of nauwelijks zicht op heeft.
De eerste dimensie van kwaliteit meet het Economisch Instituut voor het
M
­ idden- en Kleinbedrijf (EIM) aan de hand van klanttevredenheidsonderzoek.
Het gaat hier om prettige dienstverlening zoals die blijkt uit goede parkeer­
gelegenheid, snelheid van afhandeling, duidelijkheid van de rekening en
klantvriendelijkheid van de notaris. Deze enquêtegegevens zijn alleen na de
wetswijziging beschikbaar. Daarvan gebruiken we het meest recent beschikbare
jaar, 2002.

De grote vraag is of concurrentie nog wat meer tijd
nodig heeft, of dat aanvullend beleid nodig is om
toetreding te stimuleren. In het laatste geval is het
de uitdaging beleidsopties te vinden die concurrentie stimuleren zonder dat dit ten koste gaat van
kwaliteit, en andersom. Een dergelijke optie is het
schrappen van de verplichting voor toetredende
notarissen om een ondernemingsplan door een onafhankelijke commissie te laten toetsen. In de praktijk
keurt de commissie vrijwel alle plannen goed, maar
kandidaat-notarissen klagen wel over de rompslomp
die deze verplichting met zich meebrengt (Commissie Monitoring Notariaat, 2003). Bovendien houden
banken en het Bureau Financieel Toezicht de solva­
biliteit van notarispraktijken al in de gaten. Ook is
het interessant te evalueren of het afschaffen van
de verplichting voor een notariskantoor om altijd alle
notarisdiensten aan te bieden gunstig uitpakt. Deze
zogenaamde ‘ministerieplicht’ belemmert toetreding
en ook specialisatie in deze markt. Ten slotte zijn er
mogelijkheden om prikkels voor het aanbieden van
hoge kwaliteit te versterken. Zo kan de KNB (of een
ander instituut) kwaliteitsaudits en intervisie tussen
kantoren intensiveren of de klant betere handvatten
geven om de kwaliteit van de notaris te beoordelen.
Op deze manier kunnen concurrentie en kwaliteit in
het notariaat samengaan.

De niet-waarneembare kwaliteit benaderen we met het aantal correcties dat
het Kadaster de notaris verzoekt door te voeren. Deze maatstaf lijkt een goede
indicator van de juridische kwaliteit: het aantal ingediende klachten van cliënten
hangt ermee samen. De gegevens van het Kadaster zijn beschikbaar voor zowel
1995 als 2003. We vergelijken 1995 niet rechtstreeks met 2003. In dat geval
kunnen bijvoorbeeld veranderingen in de registratie van het Kadaster het beeld
verstoren. We voorkomen dit door voor 1995 monopolie- met oligopolienotarissen te vergelijken en hetzelfde te doen voor 2003.
Tabel 2 vat de effecten van concurrentie op kwaliteit samen. De mate van
c
­ oncurrentie lijkt geen sterke invloed te hebben op de klanttevredenheid.
De resultaten zijn vaak niet statistisch significant en het teken verschilt van
geval tot geval. Voor juridische kwaliteit vinden we dat in 2003 notarissen
zonder concurrentie het beter doen dan hun collega’s in een meer concurrerende
omgeving. In 1995 was dat precies andersom. We weten dat de concurrentie in
deze ­periode niet duidelijk is toegenomen. Dit resultaat suggereert dat er iets
is veranderd in de wijze waarop notarissen concurreren. Het lijkt erop dat na de
liberalisering concurrentie wél de juridische kwaliteit onder druk zet.

Conclusie
De liberalisering van 1999 heeft tot nog toe niet geleid tot aantoonbaar meer
concurrentie tussen notarissen. Klaarblijkelijk kan het lang duren voordat het
vrijgeven van tarieven en toetreding effect begint te sorteren. Onze meest
recente gegevens zijn van 2003, dus het kan zijn dat de situatie sindsdien is
veranderd. Het lijkt erop dat notarissen nu op een andere manier de concurrentiestrijd aangaan dan vóór de liberalisering. We vinden dat concurrentie vóór
de liberalisering niet ten koste is gegaan van de juridische kwaliteit en erna wel.
Weliswaar meten we maar één aspect van de juridische kwaliteit, namelijk door
het Kadaster opgespoorde fouten, maar dit resultaat is verrassend genoeg om
hier nader onderzoek naar te doen.

310

ESB 30

juni 2006

Literatuur
Boone, J. (2004) A new way to measure competition. Tilburg:
­Universiteit van Tilburg, working paper.
Bresnahan, T. & P. Reiss (1991) Entry and competition in
concentrated markets, Journal of Political Economy, 99, 977-1009.
Commissie Monitoring Notariaat (2003) Eindrapport: periode
1999-2003. Den Haag.
Commissie Evaluatie Wet op het Notarisambt (‘Commissie
Hammerstein’) (2005) Het beste van twee werelden. Den Haag.