mening
Overdrachtsbelasting niet verlagen
maar teruggeven
In ESB van 6 februari 2009 bespreken Van Asselt en Gradus
een aantal verbeteringen om de beweging op de woningmarkt te
vergroten, waaronder het verlagen van de overdrachtsbelasting
(Van Asselt en Gradus, 2009). In dit artikel wordt ervoor gepleit
de overdrachtsbelasting niet in algemene zin te verlagen, maar in
sommige gevallen terug te geven aan die huishoudens die achteraf
blijken zeer mobiel te zijn. Dit blijkt een veel gerichtere en daardoor minder kostbare maatregel om de mobiliteit te vergroten.
Verstorende belasting op mobiliteit
De overdrachtsbelasting heeft een verstorende werking op de
mobiliteit op de woningmarkt en de arbeidsmarkt. Een verstoring
die zich juist extra doet voelen nu aspirant-kopers onzekerder zijn
geworden over de huizenmarkt en of ze de betaalde overdrachtsbelasting nog wel zullen terugverdienen door een stijging van hun
huizenprijs. De laatste weken hebben enkele politieke partijen
en belangenorganisaties zoals de NVM en Vereniging Eigen Huis
daarom gepleit voor verlaging of afschaffing van de overdrachtsbelasting. Verlaging of afschaffing van de overdrachtsbelasting
voor eigenaars-bewoners is echter een dure maatregel voor de
Nederlandse overheid, want de belastingopbrengst bedraagt
circa drie miljard euro ofwel 0,5 procent van het bbp. Bovendien
zou het een weinig gerichte maatregel zijn om het mobiliteitsÂ
verstorende effect te verminderen, omdat een groot deel van
deze verlaging van de overdrachtsbelasting terecht zal komen bij
mensen die uiteindelijk weinig mobiel blijken te zijn en lange tijd
in hun koopwoning zullen blijven wonen. Tegen die tijd zullen zij
echt niet meer wakker liggen van het feit dat ze ooit overdrachtsbelasting hebben betaald.
Het mobiliteitsverstorende effect van de overdrachtsbelasting doet
zich dan ook met name voor vanwege de ex ante onzekerheid van
huishoudens over hun uiteindelijke woonduur en over de tijd die
ze zullen hebben om de overdrachtsbelasting terug te verdienen.
Deze ex-ante onzekerheid komt voort uit een mogelijk eerder dan
verwachte verkoop van het huis, vanwege bijvoorbeeld een andere
baan, echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid.
van hun droomwoning. Daarmee vervalt het verstorende effect van
de overdrachtsbelasting voor de meest mobiele groep, terwijl de
huishoudens die uiteindelijk lang in hun koopwoning blijven wonen
de volledige zes procent overdrachtsbelasting blijven betalen.
Budgettaire effecten relatief beperkt
Berekeningen wijzen uit dat bovenbeschreven restitutievariant voor
de overdrachtsbelasting de opbrengst van de belasting uiteindelijk
na zeven jaar met ongeveer veertig procent verlaagt; in de eerste
twee blijft dit effect beperkt tot minder dan vijftien procent omdat
in de eerste jaren nog weinig sprake zal zijn van restitutie (Van de
Ven, 1994).
Bovendien is er een aanzienlijk verwacht inverdieneffect: de
restitutie zal leiden tot een grotere doorstroming op de koopwoningmarkt en daardoor tot meer verkooptransacties waarover
overdrachtsbelasting wordt geheven. Het Centraal Planbureau
heeft in 2003 berekend dat een procent lagere  ransactiekosten
t
leidt tot acht procent meer verhuizingen van huiseigenaren,
waardoor met bovenbeschreven flexibilisering toch zeker twintig
procent meer verhuizingen verwacht zouden mogen worden (Van
Ommeren en Van Leuvensteijn, 2003). Daarmee zou de invoering
van deze flexibilisering van de overdrachtsbelasting de schatkist
in de eerste jaren zelfs helemaal geen geld hoeven te kosten maar
wel een belangrijke impuls geven aan het weer op gang komen van
de koopwoningmarkt.
Restitutie van overdrachtsbelasting
Verandering van de overdrachtsbelasting moet aangrijpen bij deze
ex-ante onzekerheid over de woonduur. Dit kan eenvoudig door
iedereen die een huis koopt gewoon zes procent overdrachtsbelasting te laten betalen, maar tevens aan te geven dat de huizenkoper
recht heeft op restitutie van de betaalde overdrachtsbelasting
wanneer hij zijn woning binnen korte termijn weer verkoopt.
Gekozen zou bijvoorbeeld kunnen worden voor een variant waarbij
volledige restitutie plaatsvindt bij verkoop van de woning binnen
vier jaar en dan aflopend 4,5 procentpunt restitutie bij verkoop
binnen vijf jaar, 3 procentpunt binnen zes jaar, 1,5 procentpunt
binnen zeven jaar en geen restitutie bij verkoop na meer dan zeven
jaar. Het recht op restitutie kan eenvoudig door de notaris worden
vastgesteld en worden verrekend.
De wetenschap dat de betaalde overdrachtsbelasting bij verkoop
binnen vier jaar volledig wordt teruggegeven zal veel huishoudens
over de streep trekken om niet langer te wachten met de aankoop
124
ESB
94(4554) 20 februari 2009
Literatuur
Asselt, E.J. van en R. Gradus (2009) Beweging op de woningmarkt. ESB, 94(4553),
70–73.
Ven, P. van de (1994) Flexibilisering van de overdrachtsbelasting. ESB, 79(3970),
669–672.
Ommeren, J. van en M. van Leuvensteijn (2003) New evidence of the effect of
transaction costs on residential mobility. CPB discussieartikel nr 18. Den Haag:
Centraal Planbureau.
Paul van de Ven
Senior manager bij Rabobank International
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.