■ Peter Merx en Paul de Vries (Kadaster)
Springen op een waterbed zorgt ervoor dat het midden daalt en de randen omhoog gaan. Hoe hoger de sprong, hoe dieper de kuil en hoe meer de randen rijzen. Op de woningmarkt is dit waterbedeffect te zien rondom de vier grote steden (G4), maar speciaal als we Amsterdam als midden van het waterbed zien. De achterblijvende prijstoename in Amsterdam gaat samen met stevige prijsstijgingen elders in het land en Amsterdammers die niet meer in hun stad terechtkunnen, verhuizen naar het goedkopere Rotterdam.
Het Amsterdamse waterbedeffect werd vanaf 2019 duidelijk. Vóór dat jaar stegen de Amsterdamse woningprijzen met 76 procent en in de rest van het land met slechts 36 procent. Sinds 2019 blijft de Amsterdamse prijsontwikkeling ieder kwartaal achter bij het landelijk gemiddelde. Dankzij de stevige prijsstijgingen van vóór 2019 zijn er 90.000 Amsterdamse woningen verkocht; oftewel 65 procent van alle koopwoningen (versus 36 procent in de rest van Nederland). Amsterdam is uitverkocht. Het gevolg is dat Amsterdammers elders naar een stedelijke woonomgeving zoeken: hun verhuisafstand neemt toe; het waterbedeffect is een feit.
Ook in de andere G4-steden stegen de prijzen hard, met als gevolg dat de verhuisafstand van vertrekkers toeneemt. Vertrekkende Amsterdammers laten de grootste toename zien (7,5 kilometer extra verhuisafstand tussen 2015 en 2020), gevolgd door Hagenaars met 6,4 kilometer en Utrechters met 5,9 kilometer. Vertrekkende Rotterdammers blijven relatief dichtbij, met een gemiddelde totale toename van 3,8 kilometer.
Tussen de G4-steden valt het Amsterdamse waterbedeffect goed te zien. Sinds 2019 verdrievoudigde het aantal vertrekkers uit Amsterdam naar de andere drie steden. Tussen de overige G4-steden blijft het aantal interstedelijke verhuizingen stabiel, en voor elke vertrekker naar Amsterdam toe krijgt een G4-stad drie vertrekkers uit Amsterdam terug.
Het meest opvallend is het waterbedeffect als we kijken naar de stroom vanuit het dure Amsterdam naar het goedkope Rotterdam. De Amsterdammer koos eerst vooral voor de noordoever van de Maas, maar de prijsstijgingen aldaar zorgden ervoor dat ook de goedkopere zuidoever in trek kwam (figuur). Tussen 2015 en 2020 verzesvoudigde de golf van Amsterdammers die ‘op Zuid’ gaan wonen.
Auteurs
Categorieën
3 reacties
We hebben de prijsontwikkeling over 2013Q2 tot en met 2019Q2 genomen. Halverwege 2013 kantelde de woningprijsontwikkeling van daling naar stijging. Halverwege 2019 ontstond de marktsituatie dat de woningprijsindex voor Amsterdam achterblijft bij de prijsontwikkeling in Nederland. De aantallen gaan terug naar 2009.
Wij zullen de opmerking - jammer dat het artikel zo gauw is afgelopen - ter harte nemen. Wij zullen kijken of wij met een uitgebreider artikel meer samenhang kunnen brengen in de ruimtelijke samenhang op de woningmarkt.
Interessant artikel. Ik kan alleen die 90.000 woningen in Amsterdam niet plaatsen.
"Het Amsterdamse waterbedeffect werd vanaf 2019 duidelijk. Vóór dat jaar stegen de Amsterdamse woningprijzen met 76 procent en in de rest van het land met slechts 36 procent."
Ik neem aan dat dit ten opzichte van 2015 is? Deze referentieperiode wordt vreemd genoeg nergens in het artikel echt genoemd.
Jammer dat het artikel zo gauw is afgelopen. Dit is een interessant onderwerp waar veel meer over verteld had kunnen worden. Nu is het een verzameling van losstaande feitjes, maar is het voor de lezer niet goed duidelijk hoe ze met elkaar samenhangen.