Deze blog is geschreven als reactie op een artikel van Dorinth van Dijk en Maarten van Rooij in ESB. U kunt het originele artikel hier vinden. Een reactie van de DNB-economen is onderaan deze blog te vinden.
De woningmarkt zit in de knoop. Onderzoekers van De Nederlandsche Bank (DNB) schreven dat bijna een kwart van de huishoudens een oversteek zou willen maken van huur naar koop of vice versa (Van Dijk en Van Rooij, 2023) en stellen voor om huur en koop financieel gelijk te behandelen om dat te stimuleren. Bij die oplossing zijn echter kanttekeningen te plaatsen.
Woningmarkt zit op slot
De woningmarkt zit flink in de knoop. Er is een groot woningtekort, terwijl de drie pijlers van de nieuwbouw gelijktijdig ieder met problemen blijven kampen. De sociale huursector staat voor moeilijk te financieren investeringen in nieuwbouw en voorraad. De particuliere huursector ziet zijn winstgevendheid sterk aangetast door hogere belasting en mogelijke huurprijsbeperkingen en wijkt uit naar uitponding. En de koopsector kent vanaf begin 2022 een flinke vraaguitval door gestegen rente, waardoor de nieuwbouw fors is ingezakt (Boumeester, 2023). Per saldo is er de komende tijd een woningproductie te verwachten die ver onder het gewenste niveau ligt – en dus een oplopend woningtekort.
Van Dijk en Van Rooij (2023), onderzoekers bij DNB, schreven dat bijna een kwart van de huishoudens een oversteek zou willen maken van huur naar koop of vice versa. Daarmee lijkt het alsof in de bestaande woningvoorraad een heilzame herschikking mogelijk is, zodat in elk geval in wensen van doorstromers wordt voorzien. De door hen gesuggereerde oplossingen zullen in de praktijk echter niet haalbaar zijn.
Verhuisbereidheid blijft hypothetisch
Uit het onderzoek van DNB is af te leiden dat de 1,8 miljoen huishoudens bestaan uit 0,6 miljoen kopers die willen huren en 1,2 miljoen huurders die willen kopen, verdeeld over 0,7 miljoen in sociale huurwoningen en 0,5 miljoen in de particuliere of vrije huursector. Dus een op de drie zou van koop naar huur zou willen.
In de enquête naar het wensbeeld van zelfstandig wonende huishoudens is echter niet gevraagd hoe groot de verhuisgeneigdheid is, maar alleen of men misschien zou willen huren of kopen als dat even duur zou zijn. En de vraag naar eventuele investeringsbereidheid om te huren of te kopen begint met: “Stel u moet verhuizen.” Dit geeft de uitkomst een sterk hypothetisch en mogelijk overtrokken karakter. Ter illustratie: jaarlijks verhuisden in 2019-2020 ongeveer 7 procent van de huishoudens (waarvan een derde starters). De oversteek van huur naar koop en vice versa is slechts 15 procent van alle verhuizingen en van 2018 naar 2021 is dit aandeel teruggelopen. Dat is 5 procent van de 1,8 miljoen van DNB (MinBZK, 2022).
Vooral koperswens domineert
Bij de oversteek van huur naar koop domineert daarnaast vooral de koperswens. Het laatste WOON-onderzoek meet bijna 1,2 miljoen actief woningzoekenden die al over een woning beschikken, ongeveer evenveel huurders als kopers (MinBZK, 2022). Daarvan willen zo’n 55.000 kopers naar een huurwoning en 285.000 huurders zoeken een koopwoning. De voorkeur voor een verschuiving naar koop is bij de actief woningzoekenden dus nog sterker, bijna 85 procent van de ‘switchers’, maar veel kleiner in omvang dan de DNB-onderzoekers stellen.
Ouderen verhuizen niet zomaar
Ouderen die naar de huursector schuiven kunnen zo ruimte maken voor kopers die staan te dringen. Onderzoek van WoningbouwersNL laat echter zien dat deze ouderen een specifiek beeld hebben van een eventuele nieuwbouwwoning: bij voorkeur 3 tot 4 kamers, grote buitenruimte en verrassend: rijtjeswoning als populairst woningtype (RIGO en Xitres, 2022). Verhuizing in de eigen woonomgeving is sterk gewenst, maar wordt zelden geboden.
Aan het geld ligt het niet-verhuizen van ouderen vaak niet. Veel oudere eigenaar-bewoners hebben de nodige financiële armslag. Volgens het CBS is in 2022 bij 38 procent van hen de woning vrij van hypotheek, tegen 10 procent bij de jongere huishoudens (CBS, 2023). En voor de overige 65+huishoudens is deze hypotheek gemiddeld 27 procent van de woningwaarde van 458.000 euro, tegen bijna 50 procent voor de jongere huishoudens.
Gelijke financiële behandeling lost mismatch niet op
Van Dijk en Van Rooij (2023) stellen dat het wegnemen van verschillen in financiële behandeling van vermogen van huurders en eigenaren ervoor zou kunnen zorgen dat oudere woningeigenaren hun huurwens kunnen waarmaken. Het wordt echter niet concreet gemaakt hoe dit werkt, en een gelijke financiële behandeling geeft nog steeds voordeel aan huiseigenaren.
Ouderen verhuizen niet zomaar
Voor de groep woningeigenaren die wil wisselen naar een huurwoning lijkt er nu al geen fiscale belemmering te zijn. Zij heeft optimaal kunnen profiteren van de ruime koopsubsidies en renteaftrek in het verleden. Momenteel maken ze nauwelijks nog gebruik van de renteaftrek, want die valt weg tegen het eigenwoningforfait (CBS, 2023). Velen van hen zouden goed in staat zijn de overstap naar een andere woning te maken.
Het belasten van de overwaarde zal een overstap naar huren misschien aantrekkelijker maken, en voor ouderen met veel vermogen in de eigen woning mogelijk noodzakelijk, maar de overheveling van de woning naar box 3 is nog steeds het echte fata morgana in de woningmarkt. Een nieuwe regering gaat daar geen verandering in brengen. En dat is maar goed ook, want in de huursector kan niet zomaar ruimte worden gemaakt voor duizenden oudere huishoudens uit de koopsector.
Huiseigenaren blijven voordeel hebben
De groep jongere huishoudens die van huur naar koop wil oversteken zal juist een flinke hypotheekverplichting moeten aangaan en zeker aangewezen zijn op de inmiddels sterk verminderde fiscale voordelen. Bij de zittende woningeigenaren in de leeftijdsgroep van 25-45 jaar is er inmiddels een overwaarde van 45 procent, bij 45-65 jaar is dit 62 procent geworden (CBS, 2023). De doorstromende koper heeft hierdoor veel meer armslag dan de startende koper, die het dus met goedkoper, minder aantrekkelijk aanbod moet doen, met ook nog een hogere rente dan de doorstromer.
Hulp bij de stap naar de koopmarkt is voor deze slecht gepositioneerde koopstarters nog steeds noodzakelijk. Deze ondersteuning helpt niet alleen deze individuen, maar speelt ook een sleutelrol bij het herleven van de woningbouwsector. De DNB-economen hebben er nog weinig oog voor.
Literatuur
Boumeester, H. (2023) Monitor Koopwoningmarkt, 3e kwartaal 2023. TU Delft, Expertisecentrum Woningwaarde.
CBS (2023) Financieel risico hypotheekschuld eigen woningbezitters per 1-1-2022. CBS StatLine, 3 november.
Dijk, D. van, en M. van Rooij (2023) Mismatch woningmarkt voor 1,8 miljoen huishoudens. ESB, te verschijnen.
MinBZK (2022) Wonen langs de meetlat, resultaten van het Woon Onderzoek Nederland 2021. Te vinden op woononderzoek.nl.
RIGO & Xitres (2022) Woonwensen Senioren, Naar welke woning willen 55-plussers wél verhuizen? Te vinden op woningbouwersnl.nl.
Reactie Dorinth van Dijk en Maarten van Rooij
Allereerst fijn om te zien dat onderzoek discussie en dialoog uitlokt, dat is altijd welkom. De blog lezende, kun je de indruk krijgen dat wij aansturen op een volksverhuizing. Dit is vanzelfsprekend niet het geval. Doel van ons onderzoek is om voorkeuren in kaart te brengen, wat informatief is voor beslissingen over woningbouw en beleid aan de vraagzijde. Het klopt dat onze enquêtevragen zoals gebruikelijk in dit type onderzoek hypothetisch zijn gesteld. Wij denken dat dat een voordeel is, want op deze manier kun je de intrinsieke voorkeur meten van mensen die niet in beweging komen binnen de huidige institutionele context. Zo kun je aanknopingspunten vinden voor hoe deze institutionele context zou kunnen worden verbeterd. In ons ESB-artikel gaan wij niet in op hoe fiscale verschillen tussen huur en koop kunnen worden verminderd of weggenomen. Daarvoor verwijzen wij naar eerdere studies van Vording et al. (2021) en Groot et al. (2022). Bovendien is dat, zoals terecht aangegeven, aan de politiek.
Wij zijn het volledig eens dat het huidige aanbod niet aansluit op de vraag. Dan kan je twee dingen doen: het aanbod aanpassen (waar vanzelfsprekend vele jaren voor nodig zijn) en/of beleid maken dat ook aangrijpt bij de vraag. Wij stellen voor om beiden te doen. Intrinsieke voorkeuren worden namelijk ook gedreven door beleidskeuzes. Dat beleidsmaatregelen op de korte termijn minder kansrijk zijn, betekent niet dat geen aanbevelingen voor de langere termijn kunnen worden gedaan. De problemen op de woningmarkt zijn groot en een snelle oplossing is er niet. Bouwen is inderdaad een onderdeel van de oplossing, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dat betekent dat er voldoende moet worden gebouwd en dat deze woningen idealiter ook aansluiten bij de intrinsieke voorkeuren van mensen. Dit is mede waarom dit onderzoek is uitgevoerd. De resultaten laten zien dat er naast een behoefte aan koopwoningen ook een duidelijke behoefte aan huurwoningen bestaat. Hierbij hebben bijvoorbeeld ouderen relatief vaak een voorkeur voor huur en geven zij ook vaker aan kleiner en gelijkvloers te willen wonen (zie ook Van Dijk en Van Rooij, 2022). Ook het gradueel afbouwen van fiscale voordelen van eigen woningbezit kan woonkeuzes beter in overeenstemming brengen met intrinsieke voorkeuren. Op korte termijn extra subsidies verstrekken is daarentegen weinig effectief. Dit kan de huidige starter weliswaar helpen, maar leidt ook tot hogere prijzen. De starter van de toekomst is dan dus verder van huis.
Literatuur
Groot, S., M. Bani, E. Barendregt et al. (2022) Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt. ESB, 107 (4811).
Dijk, D. van, en M. van Rooij (2022) Bouwen voor ouderen kan gehele woningmarkt toegankelijker maken. ESB, 107 (4809S).
Vording, E., C. Biesenbeek, en M. Mastrogiacomo (2021) Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt. DNB Analyses, 15 oktober 2021.
Auteur
Categorieën