De markt voor koopwoningen
in Nederland, 1976-1980
DR. J. HARTOG — DRS. J. G. VEENBERGEN — A. VAN BEUZEKOM*
Over de recente ineenstorting van de markt voor koopwoningen waren tot nu vrijwel geen gegevens
bekend. In dit artikel worden gegevens geanalyseerd van de Nederlandse Bond van Makelaars in
Onroerend Goed over prijzen en verkoopomstandigheden van woningen die in de jaren 1976-1980
werden verkocht. Uitgesplitst naar regio en woningtype worden de marktontwikkelingen voor
koopwoningen beschreven. De stagnatie komt het duidelijkst tot uiting in de prijsdaling na 1978 in de
provincies Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland.
Inleiding
Er zijn een aantal goede gronden voor een economische
analyse van de woningmarkt in Nederland. Men kan die
gronden vinden in het sociale belang, het politieke belang en
het analytische belang. Het sociale belang duidt op de
betekenis van de woning voor het welzijn en de ontplooiing
van individuen en van groepen van individuen. Het politieke
belang duidt op de voorname rol die aspecten van volkshuisvesting spelen in politieke besluitvorming op vrijwel alle
niveaus van vertegenwoordiging en op de omvangrijke bemoeienis van de diverse overheden met de huisvesting. Het
analytische belang is verbonden met de speciale kenmerken
van de woning als economisch goed. Het is een goed met een
lange levensduur, immobiel, met een aanbod dat overheerst
wordt door de voorraad (en niet door de nieuwe produktie),
en met verschillen in kwaliteit over een uitgebreid spectrum.
De recente ontwikkelingen van ,,boom” naar ,,slump” hebben de actualiteit van zo’n analyse nog eens onderstreept.
De Nederlandse literatuur over aspecten van de woningmarkt en het huisvestingsbeleid is zeer uitvoerig 1). In dit artikel willen we enige feiten presenteren die een nuttige aanvulling op de literatuur kunnen vormen. Over prijsverhoudingen
en prijsontwikkelingen zijn namelijk weinig systematische
empirische gegevens beschikbaar 2). Dank zij de welwillende
medewerking van de Nederlandse Bond van Makelaars
(NBM) konden wij beschikken over een uiterst waardevolle
verzameling waarnemingen over prijzen en verkoopomstandigheden van woningen. We zullen met behulp daarvan een
overzicht geven van de prijsverhoudingen tussen woningtypen en regie’s in 1980, en van de ontwikkelingen in prijzen en
verwante variabelen tussen 1976 (het begin van de waarnemingen) en 1980. De opzet van dit artikel is voornamelijk
beschrijvend. Meer analytisch onderzoek is in bewerking.
De waarnemingen
Onze waarnemingen zijn ontleend aan de gegevens die
worden verzameld ten behoeve van de bemiddelingsactiviteiten van de makelaars die zijn aangesloten bij de NBM. Van
een te koop aangeboden woning worden vraagprijs, datum
van aanmelding en verscheidene kenmerken (zoals woningtype, bouwjaar, aantal kamers enz.) geregistreerd. Bij verkoop
worden verkoopprijs en verkoopdatum daaraan toegevoegd.
Dit betekent dus dat waarnemingen beschikbaar zijn over
vraagprijs, verkoopprijs, tijdsverloop tussen aanmelding en
ESB 19-8-1981
verkoop, en een groot aantal variabelen die dienen ter
beschrijving van de woning.
Bedacht dient te worden dat de waarnemingen alleen
betrekking hebben op woningen die via de aangesloten
makelaars worden verkocht 3). De spreiding van deze
makelaars over het land is goed te noemen, met uitzondering
van de regio Amsterdam, waar een lokale samenwerking van
kracht is. Bovendien was aanvankelijk de Randstad, met
name de regio Den Haag, zwak vertegenwoordigd in de
waarnemingen.
De waarnemingen betreffende de kenmerken van de woning zijn met enige problemen behept. De makelaars verstrekken hun informatie op een standaardformulier zonder
voorschriften of toelichting over de wijze van invullen. Hike
makelaar kan dus zijn eigen interpretatie volgen. Voor
sommige variabelen zal dit weinig problemen opleveren (b.v.
al dan niet een open haard), voor andere meer. De classificatie
van een woning als middenstandswoning of herenhuis, bij
voorbeeld, berust niet noodzakelijk op dezelfde criteria en kan
dus tussen regie’s en zelfs tussen makelaars varieren. Voor
sommige variabelen wordt geen opgave verstrekt, bij voorbeeld omdat de makelaar dit niet weet of omdat hij het niet
relevant acht. Zo missen we veel informatie over sommige voor
onderzoek essentiele variabelen. In bijna de helft van de
waarnemingen wordt de oppervlakte van het perceel niet
opgegeven 4), de inhoud wordt in drie kwart van de gevallen
niet vermeld, het bouwjaar in ongeveer de helft niet. Juist
wanneer men prijsverschillen tussen woningen wil verklaren,
is dit te betreuren. Dat neemt echter niet weg dat ons een
unieke verzameling gegevens ter beschikking staat, met een
uitgebreide beschrijving van de woning en haar omgeving en
* De auteurs zijn verbonden aan de vakgroep Macro-Economic van
de Erasmus Universiteit Rotterdam (de eerste als student-assistent).
Zij zijn veel dank verschuldigd aan de Nederlandse Bond van
Makelaars in Onroerend Goed, in het bijzonder drs. E. J. Peelen,
voor de bereidwillige medewerking.
1) Zie b.v. A. G. ter Hennepe, Bouwmarktonderzoek, proefschrift
VU, Amsterdam, 1980; J. W. G. Floor, Beschouwingen over de
bevordering van de volkshuisvesting, Stenfert Kroese, Leiden,1971; H.
Priemus, Volkshuisvesting, Samsom, Alphen aan den Rijn, 1979. In
deze publikaties zijn opk verdere literatuurverwijzigingen te vinden.
2) De enige bron van informatie tot nu toe is Vastgoed, het maandblad van de NBM.
3) Naar eigen schatting van de NBM betreft dit iets meer dan de helft
van het aantal verkochte huizen in Nederland.
4) Voor een deel hangt dit samen met het type woning (flats b.v.).
795
met een enorm aantal waarnemingen: ruim 18.000 in 1976,
verlopen namelijk als volgt: 510, 458, 476, 448, 403. Ook al
27.000 in 1977, 29.000 in 1978 en 1979, en ruim 7.000 in 1980
(van 1980 konden tot nu toe alleen de waarnemingen tot en
met maart worden verwerkt).
De doorsnede-analyses in dit artikel zullen worden gemaakt voor woningen die verkocht zijn in de periode
januari-maart 1980. Dit betreft 7.135 waarnemingen. In de
waarnemingen van de NBM wordt onderscheid gemaakt in 26
woningtypen. Om tot een voldoende aantal waarnemingen te
betreft het een categoric met een betrekkelijk gering aantal
waarnemingen, het ligt toch voor de hand om hier een
systematische invloed te zoeken. 5) De verdeling is namelijk in
zijn geheel omlaag geschoven (zowel het minimum, het
maximum, de range als de standaarddeviatie zijn gedaald).
Wellicht blijkt hier de invloed van woningsplitsing.
De waarnemingen voor gemiddelde oppervlakle zijn aanmerkelijk minder stabiel in de tijd. Het gaat hierbij ook om
komen bij uitsplitsingen zijn enkele typen samengevoegd en
waarnemingen mel en veel grotere spreiding dan bij andere
zijn enkele woningtypen buiten beschouwing gelaten (zoals
variabelen. In 1980 is de variatiecoefficient voor alle woningtypen steeds groter dan 1, soms zelf 2 a 3. Dit maakt het
gemiddelde een nogal onbetrouwbare maatslaf. Met betrekking tot het bouwjaar liggen de waarnemingen weer aanzien-
b.v. het landgoed en de recreatiewoning). De samenvoeging
betreft de ,,villa” (villa, landhuis, bungalow, patiobungalow
en semi-bungalow), de ,,stadswoning” (benedenwoning, bovenwoning, beneden- en bovenwoning, portiekwoning) en de
lijk dichter bij elkaar. De woningen die in 1980 werden
,,flat” (flat met lift, flat zonder lift en appartement).
Het meest verhandelde woningtype blijkt de middenstandswoning (n = 2.599), gevolgd door herenhuis (n= 1.538) en
flat (n = 1.298). De waarnemingen omvatten 768 villa’s, 546
eenvoudige woningen en 386 stadswoningen. De verdeling
over de provincies weerspiegelt de bevolkingsverdeling. Ten
verkocht, zijn gemiddeld iets later gebouwd dan die van 1976.
opzichte van de bevolkingsaandelen vertoont de verdeling
van verkochte woningen in onze waarnemingen een overver-
De flat, de middenstandswoning, het herenhuis en de villa zijn
gemiddeld van de vroege jaren zestig, de eenvoudige woning
en de stadswoning zijn van rond 1925-1930. Ook de kamerver-
deling geeft een scherp beeld. De eenvoudige woning en de flat
hebben gemiddeld iets meer dan 3 kamers, de stadswoning en
de middenstandswoning hebben er gemiddeld 33/4, de villa iets
meer dan 4, en het herenhuis ruim 4’/2. Met betrekking tot de
tegenwoordiging van Utrecht en Zuid-Holland, en een onder-
tuin komt het voor de hand liggende beeld naar voren, dat
vertegenwoordiging van Zeeland en Limburg. Vooral Zeeland is in onze waarnemingen dermate slecht vertegenwoordigd dat aan de resultaten geen enkele betekenis kan worden
gehecht. Bij de simultane uitsplitsing naar provincie en
woningtype blijken enkele opvallende samenhangen die van
belang zijn voor de resultaten die verderop gepresenteerd
villa’s grote tuinen hebben, en stadswoningen in het geheel
geen. De eenvoudige woning heeft echter opvallend vaak een
grote tuin. De doorzonkamer blijkt nog steeds zeer veel voor
te komen, al valt een lichte dalng in de frequentie te
ontdekken. De open haard blijkt duidelijk in opmars, al is het
in het Noorden, maar juist niet in Drenthe. De middenstands-
nog steeds een typisch attribuut van de villa. Voor de garage,
ten slotte, bestaat ook een stabiel beeld. Bij het herenhuis en
de villa is het een normaal verschijnsel, bij de eenvoudige
woning is er ondervertegenwoordigd. In Zuid-Holland is het
herenhuis juist oververtegenwoordigd. De villa komt vaak
voor in Drenthe en Noord-Holland, juist niet in Zuid-Holland. Zeer opvallend is de verdeling van ,,stadswoningen”:
Groningen en Zuid-Holland zijn hier veruit het belangrijkst.
Nog schever is de verdeling voor flatwoningen: bijna twee
woning, de stadswoning en de flat een uitzondering.
Met enige reserves zou men de typen als volgt kort kunnen
omschrijven. De eenvoudige woning is oud en klein, maar
heeft vaak een behoorlijke tuin. De stadswoning is ook oud,
maar heeft meer kamers; de verkochte stadswoning in 1980 is
kleiner dan die in 1976. De flat is de kleinste woning van de
derde daarvan is geconcentreerd in Zuid-Holland.
beschouwde typen. De middenstandswoning is de typische
zullen worden. De eenvoudige woning komt relatief veel voor
Een profilering van de woningtypen is gegeven in label 1.
doorzonkamerwoning, met 3 a 4 kamers. Het herenhuis is
zo’n 150 m 3 groter, en heeft 1 kamer meer. De villa valt vooral
op door inhoud en oppervlakte, en minder door het aantal
kamers.
Per type zijn daar enkele kenmerken vermeld. Van groot
belang is hierbij de eerder gemelde onvolledigheid van de
opgaven. Dit kan tot onbetrouwbaarheid en vertekening
leiden. De vergelijking in de tijd behoeft hier echter niet onder
te lijden. De fracties ontbrekende waarnemingen zijn name-
lijk in 1976 nagenoeg gelijk aan die in 1980, hetgeen op een
Verkoopprijzen
stabiel patroon wijst.
Beschouwen we de uitkomsten in label 1, dan treden enkele
inleressanle aspecten naar voren. Vooral de slabilileil van de
uitkomsten is opvallend. Dit geefl vertrouwen in de gehanteerde typologie. Zo kan men de inhoud van de woningen, in
m’, grofweg aanduiden als: flat 250, eenvoudige woning 300,
middenslandswoning 360, stadswoning en herenhuis 500,
villa 600. De reeks geldt zowel in 1976 als in 1980, en evenzeer
in de hier niet vermelde lussenliggende jaren. Uilzondering is
de stadswoning, die van 500 m 3 daalde naar 400 m3. Beschouwing van tussenliggende jaren leerl, dal in 1976 dil type
uilzonderlijk groot is. De waarnemingen over 1976-1980
De verkoopprijzen, uitgesplitst naar provincie en woningtype, zijn weergegeven in tabel 2. Die prijzen zijn op de
conditie ,,kosten koper” 6). De prijzen blijken aanzienlijk te
verschillen naar woningtype en naar provincie. Die verschillen zijn het eenvoudigst te overzien door verhoudingsgetallen
5) Er is mogelijk een systematische overschatting, voor zover inhoud
alleen wordt opgegeven wanneer deze relatief groot is.
6) Voor prijzen ,,vrij op naam” is een omrekening toegepast doorde
kosten op 10% te stellen.
Tabel 1. Enkele kenmerken per woningtype, 1976-1980
Type woning
Gemiddelde
inhoud in m}
Gemiddelde
oppervlakte in m2
Gemiddeld
bouwjaar
Gemiddeld
aantal kamerc
Tuin langer
dan 20 m
in procenten
Doorzonkamer
in procenten
Open haard
in procenten
1976
Eenvoudige woning ……
1980
1976
1980
1976
1980
1976
1980
1976
1980
1976
1980
1976
305
299
640
360
1926
1922
3,17
3,13
10,2
1,1
10,1
0,5
6,3
8,2
5,1
6,6
38,3
20,4
33,6
60,3
38,2
37,9
20,5
18,3
54,5
30,5
50,2
59,9
Flat ………………..
Middenstandswoning …..
244
367
257
360
Villa ……………….
585
619
796
556
323
410
985
270
338
1964
I960
1960
1964
1961
1963
3,72
3,63
Garage
in procenten
1980
1976
1980
1,7
5,9
3,0
3,9
11,5
30,7
4,7
2,6
18,7
35,1
13,6
4,7
10,8
36,1
60,1
84,3
13,9
3,1
5,4
34,6
55,7
83,3
r uit te rekenen. De opmerkingen die hier zu/len worden
gemaakt, zijn op dergelijke verhoudingsgetallen gebaseerd,
Friesland ………………………………………………………….66
Groningen…………………………………………………………71
maar om dit artikel niet tot een bundel tabellen te laten
O v e r i j s s e l . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Noord-Brabant……………………………………………………..87
uitgroeien zijn ze niet weergegeven.
Rekening houdend met de geringe aantallen waarnemingen
in sommige cellen, zijn enkele hoofdlijnen te trekken 7). De
prijsverhoudingen tussen woningtypen verschillen weinig per
provincie voor de middenstandswoning en het herenhuis, iets
meer voor de stadswoning en de villa. De middenstandswoning is steeds ongeveer 1,6 X zo duur als de eenvoudige
woning, het herenhuis is ongeveer 2’/2 X zo duur, de villa
ruwweg 33/4 X, en de stadswoning is ongeveer even duur als de
eenvoudige woning. De flat ligt in prijs tussen de eenvoudige
woning en de middenstandswoning (op ongeveer 1 ‘/4), maar
de prijsverhoudingen varieren nogal over de provincies. In
Overijssel zijn ze ongeveer even duur als de eenvoudige
woning, in Noord-Holland zijn ze 50% duurder. Dit hangt
ongetwijfeld samen met verschillen die hier niet aan bod
komen. Met name kan men denken aan de mate van
verstedelijking van het gebied. Dergelijke aspecten zullen in
nader onderzoek worden uitgewerkt.
Men kan met tabel 2 ook nagaan of de regionale prijsver’schillen voor alle woningtypen hetzelfde zijn. Uit bovenstaande bespreking bleek al dat dit niet opgaat. Toch zijn de
verschillen niet zo erg groot. Er lijken aanwijzingen te zijn dat
Drenthe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 0
Limburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2
Noord-Holland……………………………………………………..98
Zuid-Holland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Gelderland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Utrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Het duurst blijkt het westen en midden van het land, het
goedkoopst het noorden. Er is geen sprake van een constante
prijsafname voor toenemende afstand tot het centrum van het
land. Drenthe en Limburg zijn daarvoor te duur.
Tabel 2 vermeldt ook de spreiding van de verkoopprijzen.
Deze is in beeld gebracht door middel van de variatiecoefficient (de standaarddeviatie gedeeld door het gemiddelde). Die
spreiding blijkt zich bij de gegeven opsplitsing naar provincie
en woningtype binnen betrekkelijk nauwe grenzen te bewegen. Laat men de cellen met minder dan 25 waarnemingen
buiten beschouwing, dan bevindt de variatiecoefficient zich in
het algemeen in het gebied van 0,20 tot 0,40, met wat hogere
waarden voor de villa en de flat, en met twee uitschieters naar
boven voor Zuid-Holland (stadswoning en herenhuis) en een
voor Limburg (herenhuis). Bij een variatiecofficient van 0,3
zou ongeveer twee derde van de woningen verkocht worden in
regionale prijsverschillen zich in alle woningtypen in verge-
het interval tussen 70 en 130% van de gemiddelde prijs (mils
lijkbare mate doen gelden. Nemen we de verhouding van de
de verkoopprijzen normaal verdeeld zijn). Opvallend is het
gemiddelde verkoopprijs in de duurste provincie ten opzichte
lage niveau van die spreiding en de stabiliteit tussen provincies en typen. Het lage niveau (concentratie tussen 0,20 en
van die in de goedkoopste provincie als maatstaf, dan zijn de
prijsverschillen het kleinst voor stadswoningen, middenstands woningen, eenvoudige woningen en herenhuizen. Genoemde verhouding is voor deze typen ongeveer ,1,50. De
0,40) moge gei’llustreerd worden met de waarde van de
variatiecoefficient voor gemiddelde prijzen naar provincie en
type. De gemiddelden, zoals vermeld in tabel 2, hebben een
verhouding is ongeveer 1,75 voor flats, en is het hoogst voor
variatiecoefficient van 0,55 (hierbij is niet gewogen met de
villa’s: 1,84. Toch kan de relatieve positie van een provincie
nog wel eens wisselen. Voor villa’s is Drenthe relatief
aantallen). Dit impliceert dat woningtype en regio al een
groot deel van de prijsverschillen verklaren. De spreiding is
het kleinst bij de middenstandswoning (0,21 -0,28). Daarna
goedkoop (61% van de prijs in Utrecht), voor herenhuizen
aanzienlijk duurder (92% van de prijs in Utrecht). Daarmee
volgen herenhuis, eenvoudige woning en stadswoning (0,21 –
is Drenthe de goedkoopste provincie voor villa’s terwijl zij
bij de herenhuizen op de zesde plaats staat. De regionale
prijsverschillen zijn wellicht het best te illustreren aan de
hand van de middenstandwoningen, waarvoor de meeste
waarnemingen beschikbaar zijn. Indexcijfers, op basis van
de prijs in Utrecht, zijn dan als volgt 8):
7) Alleen cellen met minstens 25 waarnemingen zijn in de beschouwing betrokken.
8) Zeeland is wegens te weinig waarnemingen niet opgenomen.
Tabel 2. Gemiddelde in gld. (m) en variatiecoefficient (k) van verkoopprijzen kosten koper per provincie en woningtype, januari-maart
1980
Provincie
Stadswoning
Flat
Middenstandswoning
Herenhuis
Villa
72.091
0,29
123.375
1,27
137.500
114.237
0,28
105.710
0,26
144.086
0,21
135.470
0,28
160.855
0,24
160.781
0,21
158.201
0,26
160.040
196.202
0,33
162.537
0,30
225.461
0,23
288.528
0,48
242.854
0,39
230.837
222.208
0,21
158.875
0,24
139.947
0,22
147.346
0,22
235.905
0,25
243.842
0,28
225.676
0,28
250.663
0,43
258.000
0,35
220.802
0,29
207.461
0,45
317.146
0,32
361.695
0,34
380.708
0,37
76.700
0,37
93.759
0,26
110.111
0,18
95.408
0,31
107.500
0,25
102.598
0,46
95.500
0,21
150.265
0,68
89.500
0
85.581
0,47
54.656
0,23
81.635
0,07
84.469
0,57
127.948
0,59
126.451
0,42
152.127
0,55
109.714
0,54
—
—
131.540
0,56
92.500
0,07
93.477
0,85
97.153
0,47
1 14.665
0,56
149.141
0,26
231.837
0,36
Eenvoudige
woning
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Nederland
ESB 19-8-1981
m
k
m
k
m
k
m
k
m
k
m
k
m
k
m
k
m
k
m
k
m
k
m
k
70.369
0,31
66.897
0,37
89.838
0,39
86.349
0,29
111.640
0,33
96.972
0,25
103.048
0,31
102.582
0,35
0,13
79.625
0,35
93.877
0,39
0,22
0,33
405.295
0,42
458.246
0,47
332.150
0
347.539
0,43
280.828
0,42
359.729
0,45
797
0,39). De spreiding is dan duidelijk hoger voorde villa (0,32 0,48) en de grootste verschillen komen voor bij de flat (0,42 0,63). Opvallend hoog is de variatiecoefficient in Zuid-
Holland.
Het empirisch materiaal bevat ook informatie over het
verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs. Bedacht zij, dat de
vraagprijs niet altijd de oorspronkelijk door de verkoper
opgegeven prijs is. Als een verkoper zijn vraagprijs tussentijds
wijzigt, vervangt deze nieuwe prijs de oorspronkelijke in het
databestand. De oorspronkelijke vraagprijs is dan niet meer
bekend. Aanvankelijk, in een verkopersmarkt, zal dit niet
vaak zijn gebeurd, maar later, bij een stagnerende markt, kan
dit frequenter voorkomen. In die zin zullen de waarnemingen
dus een vertekening bevatten en een ondergrens vormen voor
het prijsverschil 9). Het relatief prijsverschil, in procenten van
de vraagprijs, beloopt in de eerste maanden van 1980 zo’n 7 a
10%. Zoals blijkt uit label 3 lijkt er slechts weinig systemati-
sche invloed van regio of woningtype te bestaan. De prijsmarge lijkt in het noorden wat hoger dan gemiddeld, en in het
zuiden (in Brabant en Limburg) wat lager. De marge lijkt
ook het grootst voor de eenvoudige woning, het geringst
voor middenstandswoning en flat. Maar per regel en per
kolom zijn er nog grote verschillen.
maanden moest nog ongeveer een tiende worden verkocht.
Het lijkt er op dat dergelijke cumulatieve verdelingen van
verkoopduur voor verschillende woningtypen elkaar niet
snijden, zodat kenschetsing met behulp van een punt, zoals
het gemiddelde, is toegestaan.
De gemiddelde verkoopduur per provincie en woningtype
in 1980 is weergegeven in label 4. Voor geheel Nederland
blijkt de rangschikking naar duur de gekozen indeling naar
woningtype te volgen. Die rangschikking wordt gedomineerd
door Gelderland, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland, zij het
dat stadswoningen wel eens uit de toon vallen. Een eenvoudige woning blijkt gemiddeld in 72 dagen, ca. 2’/2 maand,
verkocht, voor een villa duurt dit gemiddeld 139 dagen, ruim
4’/2 maand. Herder bleken de woningen in de gegeven
volgorde op te lopen in verkoopprijs. Die hier geconstateerde
rangschikking naar verkoopduur suggereert een positief
verband tussen verkoopprijs en verkoopduur. Zo’n verband
zou aannemelijk zijn op grond van de omvang van de
respectieve marktsegmenten en op grond van het rendement
van zoekacties: langer zoeken (door kopers!) kan meer
voordeel opleveren als het om duurdere goederen gaat.
Verkopers zouden duurdere goederen echter liever sneller
verkopen, in verband met de (rente)kosten van het wachten.
Echter, van belang is hier ook de inkomenspositie van vragers
en aanbieders en die is uit dit bestand niet bekend.
De verkoopduren vertonen tevens regionale spreiding. De
Verkoopduur
De verkoop van een woning vraagt tijd. Het materiaal
bevat de datum van aanmelding van een woning voor
verkoop en de datum van afmelding wegens verkoop of om
andere reden. Dit betekent dat van elke verkochte woning kan
worden nagegaan hoe lang het heeft geduurd voor die woning
verhoudingen tussen de snelste en de traagste provincie (bij
weglating van cellen met minder dan 25 waarnemingen)
liggen in de buurt van 1,5 a 2. De herenwoning valt hier iets
buiten, met een verhouding van 1,37. Er is een tendens waar te
nemen van relatief snelle verkoop buiten centraal Nederland
is verkocht. De verkoopduur wordt gemeten in dagen. Voor
Nederland als geheel was in de vroege maanden van 1976
ongeveer twee derde van alle woningen binnen een maand
9) Aanpassing van de vraagprijs komt minder voor in de goedkopere
verkocht, drie kwart binnen twee maanden, en na drie
woningtypen dan in de duurdere.
Tabel 3. Relatief prijsverschil a) per provincie en per woningtype, januari-maart 1980
Provincie
Eenvoudige
woning
Flat
Middenstandswoning
8,4
4,2
83
8,6
8,3
8,0
8,8
8,4
6,9
6,9
7,8
0
8,8
9,2
10,7
Zuid-Holland …………………………
22,3
8,5
Villa
8,6
9,3
8,4
9,7
8,8
8,7
9,2
9,7
8,3
9,3
9,3
8,6
95
11,7
9,7
9,7
6,4
9,5
9,7
8,3
4,4
12,3
8,6
Herenhuis
8,9
Stadswoning
7,9
7,8
7,2
6,2
6,5
9,7
a) Laatste vraagprijs minus verkoopprijs in procenten van de vraagprijs.
Tabel 4. Gemiddelde verkoopduur in dagen per provincie en woningtype. januari-maart 1980
Provincie
Eenvoudige
Stadswoning
Flat
woning
52
58
100
107
60
47
92
Middenstandswoning
Herenhuis
Villa
95
89
122
127
107
130
127
137
151
139
112
Utrecht ………………………………
70
76
87
111
59
118
119
107
80
72
92
63
Limburg ……………………………..
56
14
91
Nederland ……………………………
72
78
Zuid-Holland …………………………
798
120
125
58
99
85
109
129
142
181
34
136
86
134
139
125
(opgevat aJs Randstad, Utrecht, GeJderJand} en relatief
tragere verkoop daarbinnen. Voordeeerstevierwoningtypen
ligt steeds de snelste provincie buiten centraal Nederland, en
de traagste provincie erbinnen. Voor het herenhuis en de
villa ligt de snelste provincie nog steeds buiten centraal
Nederland, maar dit geldt ook voor de traagste (namelijk
Friesland). Gedetailleerder onderzoek naar dergelijke
samenhangen wordt ondernomen, maar kan hier niet worden
1980 waren de reelepryzen dus nog zo’n 20% noger dan in
1976. Het prijsverloop vertoonde een duidelijke top in 1978,
met afvlakking en dating daama.
Tabel 5. Index verkoopprijzen kosten koper naar provincie en
woningtype (1976 = 100) per type en provincie
Eenvoudige woning
behandeld.
1977
en te analyseren. Nagegaan zal worden hoe het verloop is
geweest van verkoopprijzen, van verkoopduur en van het
167
164
145
172
164
161
184
151
150
153
149
113
128
146
142
175
153
180
138
128
154
154
146
1977
1978
1979
1980
120
152
163
149
222
139
142
136
141
174
163
176
154
152
168
168
162
139
141
184
180
148
146
134
165
229
199
188
144
159
146
140
Utrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
132
139
128
hebben voorgedaan, dan wel dat er veranderingen zijn
opgetreden tussen de diverse marktsegmenten.
Verkoopprijzen zijn weergegeven in label 5. Er zij nogmaals op gewezen dat de waarnemingen voor 1980 slechts
Nederland ………………………..
betrekking hebben op de eerste drie maanden van dat jaar. De
Provincie
155
172
154
159
156
182
146
136
140
144
Flat
prijzen zijn uitgedrukt als een index op basis 100 voor elk type
per provincie. Zo kunnen dus ontwikkelingen naar type en
provincie afzonderlijk worden beschouwd. In label 5 zijn
indices gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen weggelaten om verstoringen door geringere betrouwbaarheid le
van 1976 waren de verkoopprijzen in 1977 gemiddeld 35%
hoger en in 1978 55%. Daarna lekenl zich een terugval af:
50% in 1979,45% in begin 1980. In dezelfde periode verliep de
prijsindex van de gezinsconsumptie als 106,110,116,121. In
161
160
Zuid-Holland ……………………..
daarbij na te gaan of de ontwikkelingen zich over de hele linie
prijsstijgingen voorgedaan, vooral in hel begin. Ten opzichle
1980
133
121
verschil tussen verkoop- en vraagprijs. Interessant is het om
beperken. In de waargenomen periode hebben zich forse
1979
120
122
Het is bekend dat de markt voor koopwoningen in de
laatste jaren dramatische ontwikkelingen heeft doorgemaakt.
De beschikbare gegevens maken het mogelijk deze te traceren
1978
126
Provincie
Marktontwikkelingen tussen 1976 en 1980
Zuid-Holland ……………………..
(vervolg label 5)
De homogeniteit van de prijsontwikkeling verdwijnt wan-
neer men de regionale ontwikkeling in ogenschouw neemt. De
Herenhuis
prijsstijgingen varieren sterk naar provincie, terwijl de pro-
1977
1978
1979
1980
135
138
135
131
133
153
156
160
155
159
143
142
141
158
160
158
152
156
138
130
138
156
148
164
147
136
137
127
126
128
127
155
158
149
169
153
158
135
Provincie
152
147
141
125
130
135
Gelderland ……………………….
overal op hetzelfde moment viel. Terwijl gemiddeld genomen
1978 de top was, en prijsdaling daarna inzette, blijkt in vele
gevallen de prijsstijging zich nog voort te zetten in 1979. Dit
geldt met name voor de eenvoudige woningen, en voor de
provincies buiten centraal Nederland. Het geldt in Groningen
voor alle typen behalve de Stadswoning en de villa, in
Friesland voor alle vermelde typen, in Drenthe voor de
eenvoudige en de middenstandswoning, in Gelderland voor
de Stadswoning en de flat, in Zuid-Holland voor de eenvoudige woning, in Noord-Brabant voor de eenvoudige woning, de
Stadswoning en de villa en in Limburg voor alle waargenomen
typen behalve de villa. In een aantal gevallen gaat de
Stadswoning
Provincie
vinciale verschillen niet voor alle woningtypen gelijk zijn. In
de eerste plaats blijkt dat het hoogtepunt van de prijzen niet
1977
1978
1979
1980
135
99
172
172
167
150
133
145
181
153
153
182
185
148
149
178
169
152
145
169
97
143
146
138
167
164
160
1977
1978
1979
1980
130
134
136
136
136
143
132
131
119
131
165
177
162
153
152
140
132
133
141
148
153
162
170
161
149
145
134
130
128
129
151
161
155
153
156
153
144
140
141
152
150
135
149
145
141
prijsstijging zelfs in 1980 nog voort. Dit geldt voor de villa in
Friesland, de flat in Overijssel, Gelderland en Noord-Holland
en het herenhuis in Drenthe en Noord-Brabant en de
Stadswoning in Utrecht. Er komt daarmee wel enige systematiek naar boven: de prijsval is het sterkst in de centrale
139
provincies Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland, en
aanzienlijk geringer in de buitengebieden. Het noorden
(Groningen, Friesland, Drenthe) en het zuiden (Noord-Brabant, Limburg) zijn dus relatief in prijs gestegen. Dit komt
duidelijk tot uitdrukking bij de middenstandswoning, een
categorie waarvoor veel waarnemingen beschikbaar zijn.
Vergelijk b.v. de ontwikkeling voor Friesland, Noord-Holland en Limburg:
Middenstandswoning
Friesland
Provincie
146
150
Noord-Holland
Limburg
133
177
171
131
154
150
De prijsstijging in Friesland bedraagt dus ruim het dubbele
van die in Noord-Holland. In de jaren met stevige prijsstijgingen, vooral 1978,
zijn de prijzen in het noorden en zuiden
relatief nog sterker gestegen, en de latere prijsval heeft zich
daar nauwelijks voorgedaan. De conclusie moet dus zijn dat
de prijsverhoudingen tussen de provincies niet onberoerd zijn
gebleven in de recente jaren. De randstad is relatief goedkoper
geworden.
Villa
Provincie
1977……………
1978
1979……………
1980……………
1977
1978
1979
1980
150
131
133
129
185
157
162
158
155
145
156
144
169
177
158
152
139
142
131
190
176
150
149
149
126
139
125
132
150
134
138
132
147
135
112
156
151
160
146
149
136
137
156
146
144
Naast de ontwikkeling van de verkoopprijzen is het
interessant om de afwijking tussen vraagprijs en verkoopprijs
te beschouwen (zie label 6). Er zij herinnerd aan de opmerking
dat tussentijdse aanpassingen van de vraagprijs in de loop der
jaren waarschijnlijk frequenter zijn geworden. De relatieve
prijsverschillen blijken enige verschillen te vertonen tussen de
woningtypen. Het relatief prijsverschil voor de flat is steeds
laag. Overigens kan hier de proportie nieuwbouw van veel
belang zijn. Nieuwbouwwoningen worden vaak tegen vastge-
stelde prijzen verkocht, zonder onderhandelingsmarge. Zoals
te verwachten viel, zijn de prijsmarges opgelopen. In 1980 is
de marge ongeveer de helft hoger dan in 1976. Wat opvalt is
dat de marges al in 1977 stijgen in een periode dat de prijzen
nog fors oplopen. Dit zou er op kunnen duiden dat deze
De ontwikkeling van de prijzen verschilt opvallend weinig
marges een voorspellende waarde hebben. Zo’n voorlopend
tussen de woningtypen. Voor Nederland als geheel zijn dus de
karakter is goed voorstelbaar, omdat hierin zich voor het
prijsverhoudingen naartypenauwelijksgewijzigd. Deuitzondering hierop is de Stadswoning. In 1980 staat de index voor
de Stadswoning op 160 en voor de andere vijf woningtypen
eerst een mutatie manifesteert in de relatieve marktkracht van
tussen 140 en 147. Men bedenke daarbij dat de Stadswoning
in onze waarnemingen sterk geconcentreerd is in Zuid-Hol-
de koper. De verkoper leeft met zijn vraagprijs nog met
verwachtingen gebaseerd op het verleden, maar merkt dat de
markt terugloopt.
land 10). Vermeldenswaard is ook nog dat de eenvoudige
woning een achterstand heeft ingelopen. In 1977 was de index
relatief aan de lage kant, in 1980 werd de tweede positie
ingenomen, na de Stadswoning. Voor het geheel overheerst
echter het beeld van tamelijk homogene ontwikkeling voor
alle typen.
800
10) In enkele recente reportages in Vrij Nederland wordt gesteld dat
in dergelijke panden veel speculatieve handel is opgetreden en dat het
verschijnsel van woningsplitsing frequent voorkwam.
fabel 6. Gemiddeld verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs,
ftfeder/and, in procenten van de vraagprijs
Eenvoudige
woning
1976 ….
5,9
1977 ….
6,6
8,2
1978 ….
1979 ….
1980 ….
9,2
9,7
Stadswoning
Flat
Middenstandswomng
Heren
huis
Villa
6,1
6,3
7,6
8,3
8,5
3,3
4,3
5,8
7,1
5,4
4,4
4,8
6,1
7,3
7,8
4,4
5,0
6,6
8,2
8,7
5.3
5,5
7,1
8,9
9,7
Ten slotte kan de verandering in de verkoopduur in kaart
worden gebracht, zoals in label 7 is gebeurd. De gemiddelde
‘verkoopduur blijkt in vier jaar nagenoeg verdubbeld. In
tegenstelling tot de ontwikkeling van het prijsverschil is er in
1977 niets bijzonders aan de hand. De verkoopduur verschilt
niet waarneembaar van die in 1976, met uitzondering van die
voor de villa en het herenhuis. Bij de laatste categorie treedt
zelfs een daling op, wat eerder op verdere verkrapping van
de markt zou duiden. De vraag in hoeverre een omslag op
de markt voorspelbaar is, laat zich dus niet zo eenvoudig
beantwoorden. Overigens valt ook hier weer op dat de
ontwikkelingen nauwelijks varieren naar woningtype: de
verdubbeling van de verkoopduur doet zich ruwweg bij alle
typen voor, behalve bij de villa, waar de stijging slechts 50%
is. Ook de stijging bij de stadswoning blijft, met 65%, wat
achter bij de overige typen.
Tabel 7. Gemiddelde verkoopduur van woningen in dagen,
Nederland
Eenvoudige
1976
1977
1978
1979
1980
.
.
.
.
.
..
..
..
..
..
Slads-
woning
wonmg
38
40
56
71
72
47
46
53
74
77
Flat
50
48
66
94
101
Middenstandswonmg
Herenhuis
Villa
65
58
103
109
91
86
119
133
48
50
77
89
117
138
73
Slotopmerkingen
Het is algemeen bekend dat de markt voor koopwoningen
de laatste jaren spectaculaire ontwikkelingen heeft doorgemaakt. Toch zijn hierover weinig systematische waarnemingen bekend. Dank zij de welwillende medewerking van de
Nederlandse Bond van Makelaars in Onroerend Goed konden we hierin enige verandering brengen. Met name kon een
detaillering worden aangebracht in de ontwikkelingen naar
woningtype en naar regio. De gehanteerde indeling in een
zestal woningtypen blijkt daarbij zeer bruikbaar.
De relatieve prijzen van woningen varieren over de provincies; het is echter denkbaar dat dit samenhangt met hier niet
onderzochte verschillen tussen die woningen. Een flat in
Noord-Holland kan een andere zijn dan een flat in Overijssel.
Uit deze prijsverschillen volgt evenzeer dat de relatieve prijs
per provincie kan varieren met het woningtype. Hier is
duidelijk systematiek: het duurst is het westen en centrum van
het land, het goedkoopst het noorden. De perifere provincies
Drenthe en Limburg blijken relatief duur. Veel prijsvariatie
komt voor rekening van verschillen in type en provincie. De
spreiding binnen die cellen is meestal geringer dan tussen die
cellen.
Het waargenomen prijsverloop in de periode 1976-1980
verschilt opvallend weinig tussen de woningtypen, met uitzondering van de stadswoningen. Er zijn echter wel duidelijke
verschillen in de prijzen per provincie. De prijsval na 1978
heeft zich vooral voorgedaan in de centrale provincies
Utrecht en Noord- en Zuid-Holland. Dit betekent dat de
huizen in het noorden en het zuiden relatief in prijs zijn
gestegen. De waargenomen regionale verschillen in verkoopduur in 1980 zijn hiermee in overeenstemming: de verkoop is
gemiddeld wat sneller buiten centraal Nederland dan daar-
binnen. De stagnatie op de woningmarkt lijkt daarmee
relatief het sterkst in west- en midden-Nederland. De veranderde relatieve positie van vrager en aanbieder manifesteerde
zich ook in het relatieve verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs. Dat verschil Hep al op in 1977, terwijl de gemiddelde
verkoopduur pas in 1978 begon te stijgen. Het is duidelijk dat
men de waargenomen ontwikkelingen in verband kan bren-
gen met diverse factoren die de posities van vragers en
aanbieders bepalen. Inkomens, rente, huren, kwaliteitsverschillen tussen huur- en koopwoningen enz. zullen daarbij
van belang zijn. 11) Wellicht zal de invloed van deze factoren
op de woningmarkt worden geanalyseerd in toekomstig
onderzoek.
Joop Hartog
Jan Veenbergen
Aart van Beuzekom
11) Een aantal opmerkingen hierover worden ook gemaakt in Vastgoed, januari en februari 1980, in artikelen van E. J. Peelen, en van R.
W. de Groot, G. G. J. M. Poeth en E. J. Peelen.
801