Inge:onden
De markt voor
koopwoningen en het
volkshuisvestingprobleem
DRS. ING. R. K. A. LANGEJAN
Inleiding
In hun dubbelartikel ,,Een beleidsperspectief voor de markt van koopwoningen”
in ESB van 2 en 9 juni 1982, behandelen
de heren Van Dongen, Poeth, en De Groot
aspecten van produktie, financiering en
verdeling van woonruimte in zowel de
koop- als de huursector. Deze integrate behandeling van de woningmarkt is te waarderen. Er blijkt uit dat de auteurs oog hebben voor de interdependentie van de verschillende deelmarkten op volkshuisvestingsgebied, en de verwevenheid van de
bouw- en woningsector onderling en met
de rest van de economie.
Toch zit er iets eigenaardigs in het artikel. Ik doel hier op de oproep aan alle bij
de bouw- en woonmarkt betrokken groeperingen de afzonderlijke deelbelangen opzij
te zetten en eensgezind een gezamenlijke
doelstelling na te streven. De auteurs stellen op biz. 583 bij voorbeeld: ,,… dat
mensen van organisaties die bij het probleem zijn betrokken de ernst van de situatie onder ogen zien, zich het lot van de gedupeerden aantrekken, zich persoonlijk ertoe verbinden om tot een oplossing te komen, het met elkaar eens worden, en de
overeengekomen afspraken met volledige
toewijding uitvoeren. De hier behandelde
problematiek is echter slechts een aspect
van een groot aantal zaken in ons maatschappelijk bestel. De auteurs vragen een
,,griine Welle” met absolute voorrang voor
ons probleemgebied. Hoe schrijnend de
huidige situatie ook is voor een aantal
groeperingen, het lijkt gerechtvaardigd te
twijfelen of een dergelijke voorkeursbehandeling binnen onze volkshuishouding bereikbaar is. Juist het ontbreken van een
duidelijkeprioriteitenstellingtussenbelangrijke maatschappelijke doelstellingen als
volledige werkgelegenheid, een aanvaardbare inkomensverdeling, een juist loon- en
prijsniveau en een goede huisvesting kan
als oorzaak worden aangewezen dat we op
het laatste gebied nog steeds diep in de problemen zitten. Nadat hieromtrent meer
duidelijkheid is geschapen, kan dan worden nagegaan waar in de huidige organisatie van het voortbrengingsproces van
woonruimte en het aansluitende ruilproces
knelpunten en barrieres zitten die het bereiken van de gekozen doelen tegenwerken
en hoe deze kunnen worden opgeruimd.
Vele van de mogelijke knelpunten en
barrieres worden door de auteurs genoemd.
Ik mis echter het accent van het verbindende element van de marktwerking welke er
ESB 12-1-1983
onder andere voor zorgt dat vergelijkbare
problemen niet bestaan met koelkasten,
personenauto’s, computers of pindakaas.
Toegegeven, de markt heeft zijn beperkingen, misschien wel het meest bij investeringsgoederen met zo’n lange levensduur
als woningen, maar niet-marktconforme
(overheids)regelingen hebben deze ook.
Onder erkenning van een beperkte meritgood-gedachte (een minimale huisvesting
dient bereikbaar te zijn voor de minstdraagkrachtigen) moet het toch mogelijk
zijn om van het marktmechanisme gebruik
te maken. Immers, voor een goed werkend
produkt-, proces- en organisatie-innovatiebeleid op bedrijfs(tak)niveau is een
voortrollende lange-termijnplanning gestoeld op een goed marktonderzoek met regelmatige terugkoppeling onontbeerlijk.
Een overheid die zich met een steeds wisselend beleid nadrukkelijk opstelt tussen de
aanbieders en de gebruikers, werkt als
stoorzender in het noodzakelijke communicatieproces op grond waarvan behoeften
in wensen, en mogelijkheden in produkten
worden omgezet. De voorstellen van Van
Dongen, Poeth, en De Groot die betrekking hebben op de koopwoningensector
houden daarmee onvoldoende rekening.
Zij vergroten juist de bestaande distorsies
en plaatsen deze markt in een groeiend isolement ten opzichte van de rest van de economie.
De hypotheekrente-pensioenkoppeling
De voorgestelde maatregelen voor de
koopsector zijn erop gericht verbetering te
brengen in de situatie van de groep eigenwoningbezitters. Vooral voor die eigenwoningbezitters die zich op de golven van
de zorg-dat-je-de-boot-niet-mist-psychose
in de periode 1975-1978 in te dure huizen
hebben laten lokken, welke zij met relatief
hoge hypotheken hebben gefinancierd, kan
de situatie benard worden genoemd. Vanuit een statisch wereldbeeld geredeneerd, is
het mogelijk maatregelen te bedenken die
nauwkeurig zijn afgestemd op deze ongewenste situatie. In onze gedecentraliseerde
economie zal dit soort maatregelen echter
ook ongewenste neveneffecten hebben.
Aangezien ik elders op een meer op de onroerend-goedwereld afgestemde wijze ben
ingegaan op de onbedoelde effecten welke
hiervan het gevolg kunnen zijn 1), beperk
ik mij hier tot de door de auteurs voorgestelde ,,hypotheekrente-pensioenkoppeling”.
Het voorstel om een lage hypotheekren-
te nu af te spreken met het eigen pensioenfonds in rail voor een lager pensioen later,
lijkt sympathiek; zeker in die gevallen
waarin hierdoor een faillissement of een
executieverkoop voorkomen kan worden.
Hierbij dient echter te worden bedacht dat
de ruimte zeer wel benut kan worden voor:
a) een duurder huis met hoge hypotheek,
ofwel hogere woonconsumptie of; b) een
hogere hypotheek voor hetzelfde huis
waarbij het extra bedrag wordt benut voor
luxe (duurzame) consumptiegoederen als
een tweede huis, een boot of het maken van
reizen. Het feit dat de ruimte benut kan
worden voor een vervroegde of verhoogde
aflossing biedt immers geen enkele garantie
dat dit ook 2a/gebeuren. De noodzakelijkheid van een hernieuwde reddingsoperatie,
over zeg twintig jaar wanneer de eerste
mensen in de narigheid komen met een te
laag pensioen omdat door een zorgeloos
,,steeds voor het heden kiezen” er van het
opbouwen van een pensioenvoorziening in
eigen beheer niets is terechtgekomen, ligt
mogelijk al in deze regeling besloten.
Marktprijs en kostprijs
Zoals bekend ligt het huidige marktprijsniveau voor bestaande en nieuwe vrije-sectorwoningen aanzienlijk lager dan de lange-termijnkostprijs voor vergelijkbare
nieuwbouw. Door een aantal specifieke eigenschappen is dit een situatie die bij onroerende goederen enige tijd kan bestaan
zonder dat door onhoudbare tekorttoestanden op de woonmarkt de prijzen weer worden opgeduwd tot het minimale niveau
waarbij lonend nieuw kan worden gebouwd. Voor de bouwmarkt, en daarmede
voor de rest van de economie, is het echter
beter dat de situatie zo kort mogelijk duurt.
Vanuit dit gezichtspunt kunnen de voorgestelde maatregelen inderdaad een gunstige
uitwerking hebben op meer dan alleen de
betrokken sector van de woningmarkt.
Hierbij bestaat echter het gevaar dat het
prijsniveau opnieuw doorschiet.
De bestaande discrepantie tussen marktprijsniveau en lange-termijnkostprijs kan
behalve door het opdrukken van de marktprijzen ook door het neerdrukken van de
kostprijs worden opgeheven. De auteurs
hebben in eerste instantie voor het eerste
gekozen. De tweede mogelijkheid ligt echter meer voor de hand. Zoals zij zelf aangeven kan de bouwnijverheid op veel punten
haar prestaties aanzienlijk verbeteren en
kan de overheid hieraan, vooral door het
slopen van door haarzelf opgeworpen barrieres, meewerken. Natuurlijk, de opzet is
dat de kloof van beide kanten uit wordt gedicht. Maar het is gezien de ervaringen uit
het verleden de vraag of wij nog veel van de
inventiviteit van de ondernemers mogen
verwachten als door een opgekrikte marktprijs de harde noodzaak tot extra inspanning ontbreekt.
1) R. K. A. Langejan, Volkshuisvesting en
marktwerking, Vastgoed, 56, oktober 1982, nr.
10. biz. 296-300.
39
Het komt mij voor dat fundamentele
gestemde deeloplossingen ontwikkeld. wel-
en de bodemprijsgarantie). Hierdoor wordt
vernieuwingen in de produktie, financiering en verdeling van woonruimte slechts
onder aanhoudende grote druk een kans
maken tot stand te komen. Het richten van
alle inspanning op het laten dalen van de
reele bouwkosten heeft in elk geval het
ke tot een consistent beleid worden gei’ntegreerd. Zodoende wordt de woningmarktproblematiek losgekoppeld van geaggregeerde economische problemen en de
daarop gebaseerde macro-economische oplossingen.
We zullen de hoofdlijnen van het commentaar van Langejan analyseren, waarbij
onze volgorde van behandeling enigszins
afwijkt van de door hem gehanteerde volgorde.
de vraag naar koopwoningen versterkt en
de kloof tussen marktwaarde en nieuwbouwprijs gedicht, zodat de woningbouw
in de vrije sector weer op gang kan komen.
voordeel dat elk succesje meehelpt onze
nationale woonkosten in een redelijker
verhouding te brengen tot ons nationale in-
komen.
R. K. A. Langejan
Gegeven de talrijke interdependenties
Als we Langejan goed hebben begrepen,
dan interpreteert hij onze analyse en beleidsvoorstellen vanuit zijn a priori-diagnose van de problematiek (de overheid als
stoorzender in het marktproces, ontoereikende prestaties van de bouwnijverheid en
de negatieve reele-inkomensontwikkeling),
met andere marktsectoren is het niet alleen
verhelderend, maar zelfs noodzakelijk dat
we ons bij de analyse niet tot de markt voor
koopwoningen sec beperken. Dit is ook
van belang met betrekking tot zijn stelling
dat deelbelangen van afzonderlijke marktpartijen het tot stand komen van samenwerking verhinderen. Het probleem is dat
marktpartijen onvoldoende oog hebben
voor de interdependenties en de problematiek binnen een te smal kader definieren
het door hem verwachte scenario (geen
vanuit hun eigen roloptiek. Inderdaad is
specifieke beleidsmaatregelen voor de
koopsector van de woningmarkt, een krimpend woningbouwvolume), en de daarop
door hem geente receptuur (herstel van de
marktwerking via het elimineren van verstorende overheidsregulering en het verbe-
het noodzakelijk de communicatie tussen
marktpartijen te verbeteren. Het is in hun
welbegrepen eigenbelang dat er overleg en
samenwerking tot stand komt om de neerwaartse spiraal te doorbreken welke voor
alle betrokkenen omvangrijke verliezen ge-
teren van de prestaties vaade bouwnijverheid, waarbij de langdurige stagnatie on-
nereert.
Naschrift
ontbeerlijk is ten einde een aanhoudend
grote druk op de overheid en de bouw uit
te kunnen oefenen). Langejan wijst de spe-
cifiek op de koopsector gerichte maatregelen af omdat het gevaar van het opnieuw
doorschieten van het prijsniveau zijns inziens te groot is. Dit is echter moeilijk te
rijmen met zijn diagnose (negatieve inkomensontwikkeling). De context is sterk
veranderd ten opzichte van de haussepe-
Langejan stemt in grote lijnen in met
onze diagnose. Zijn bezwaren hebben
voornamelijk betrekking op de door ons
voorgestelde oplossingen voor de koopsector van de woningmarkt. In de huidige situatie is er, ondanks de rentedaling en de
afnemende bouwkostenstijging, nog steeds
sprake van een kloof tussen de marktwaarde en de nieuwbouwprijs. Zo lang dit het
geval is stagneert de nieuwbouw van koopwoningen in de vrije sector. De centrale va-
riode. Bovendien hebben marktpartijen le-
riabele is het (gebrek aan) vertrouwen in de
ring getrokken uit de door de hausse en de
door de veranderde context gegenereerde
problematiek. Door het lichtvaardig afwijzen van de specifieke maatregelen voor de
toekomst. Momenteel zijn potentiele woningkopers geneigd hun risico te minimaliseren, en geven er vooralsnog de voorkeur
aan om te huren, of niet door te stromen
koopsector blijft de oplossing van de wo-
naar een duurdere prijsklasse, ook al is dit
ningmarktproblematiek gekoppeld aan de
geaggregeerde economische problematiek
en het daarop gebaseerde macro-economische beleid. Dit betekent dat de markt voor
koopwoningen pas weer kan aantrekken
nadat de economie in zijn geheel weer gaat
voor hen financieel haalbaar. De onzekerheid ten aanzien van de inkomensontwikkeling op langere termijn, een eventuele
nieuwe rente-explosie, en de onzekerheid
ten aanzien van de verkoopbaarheid en
waarde-ontwikkeling van het eigen huis in
groeien en de werkgelegenheid zich herstelt
de toekomst spelen hier een rol. Daarnaast
op basis van het beleid gericht op loonmatiging en inflatiebestrijding. Zo houdt hij
teitstelling aan, en maakt daarbij de huis-
werkt een meer algemeen gebrek aan vertrouwen in de toekomst door op de vraag
naar koopwoningen. Ten slotte vormen de
financiele problemen van de haussekopers
vestingsproblematiek ondergeschikt aan
en de vermogensverliezen ten gevolge van
het werkgelegenheids-, inkomens-, en
loon- en prijsbeleid. Dit mondt uit in een
,,krimp”-scenario. Van deze problematiek
probeert hij dan maar het beste te maken.
De naar zijn verwachting langdurig aanhoudende stagnatie herdefinieert hij als re-
de waardedaling welke, in geval van negatieve eigen vermogens, in een verhuisblokkade kunnen resulteren, een afschrikwekkend voorbeeld.
Onze voorstellen met betrekking tot de
koopsector zijn er dan ook op gericht eige-
medie. Dit ,,paardemiddel” moet de bouwnijverheid en de overheid onder druk zet-
naren in staat te stellen zich uit de financiele moeilijkheden te werken, en de condi-
ten en houden om haar prestaties te verbeteren, respectievelijk haar marktverstorende regulering op te heffen.
In onze benadering wordt de woningmarktproblematiek gedesaggregeerd, er
worden nauwkeurig op de problematiek af-
ties te scheppen waaronder het risico voor
potentiele woningkopers weer aanvaardbaar wordt (een draaglijke vaste rente via
een dilemma in stand, brengt een priori-
40
De kloof kan ook door het drukken van de
nieuwbouwprijs door middel van opvoering van produktiviteit (industrialisatie,
rationalisatie) worden gedicht. Echter,
deze aanpak is niet toereikend om de kloof
op korte termijn te dichten aangezien de
marktwaarde circa 20% beneden de nieuwbouwprijs ligt. Voor de korte termijn is
herstel van de vraag noodzakelijk.
Langejan wijst onze voorstellen voor de
koopsector van de hand. Zijns inziens vergroten deze maatregelen de bestaande dis-
torsies en plaatsen ze deze markt in een
groeiend isolement ten opzichte van de rest
van de economie. Verder voorziet hij dat
het prijsniveau opnieuw zal doorschieten.
Hij verwacht misbruik van het ,,pensioenruil”-voorstel. Ten slotte ontneemt een
,,opgekrikte” marktprijs hem het drukmiddel dat hij denkt nodig te hebben om de
bouwnijverheid ertoe te bewegen haar
prestaties te verbeteren en om de overheid
ertoe aan te zetten de door haarzelf opgeworpen barrieres te slopen.
Doordat de prijs van een woning in verhouding tot een jaarinkomen een groot bedrag is, wordt het eigen huis veelal met
vreemd vermogen gefinancierd. Dit resulteert in langlopende financiele verplichtingen. Gezien de lange levensduur van een
huis is er sprake van een omvangrijke voorraadmarkt. Dit geeft de markt voor woondiensten een specifiek karakter in vergelijking tot markten voor andere produkten en
diensten, welke door gezinshuishoudens
worden gekocht. Door onze voorstellen
wordt dit isolement van de markt voor
koopwoningen ten opzichte van de rest
van de economie verminderd. De markt
wordt minder afhankelijk van een abnormale ontwikkeling van de rentestand en
van onzekerheden ten aanzien van de lange-termijnontwikkeling van inkomens.
Langejan heeft het over een zorg-dat-jede-boot-niet-mist-psychose,
waardoor
mensen zich in te dure huizen hebben laten
lokken. Elders spreekt hij over het gevaar
van het opnieuw doorschieten van het
prijsniveau. Hierbij dient te worden aangetekend dat het om een gedeelde verantwoordelijkheid van de woningkopers en
van de financiers gaat. Beide categorieen
hebben wellicht ondoordacht gehandeld
tijdens de hausse van 1976-1978. Het is
echter duidelijk dat dit een leereffect heeft
gegeven. Momenteel is het probleem veeleer dat de balans van de te optimistische
hausse-optiek is doorgeslagen naar een te
pessimistische stagnatie-optiek. Gezien
het leerproces en de veranderde economische context is het onwaarschijnlijk dat het
prijsniveau opnieuw zal doorschieten. In
het voorstel van een bodemprijsgarantie
komt de medeverantwoordelijkheid van de
financier tot uitdrukking. In de Verenigde
Staten gaat de federate ,,Bankruptcy Reform Act of 1978″ zelfs verder 1). Een de-
de ,,pensioenruil”, fiscale aftrekbaarheid
van de aflossing van de hypothecaire
schuld boven de waarde in bewoonde staat.
1) Zie The American way of debt, Time, 31 mei
1982, biz. 56.
5. biteur die in betalingsmoeilijkheden is geraakt, heeft daar het recht om tot $ 7.500
van het in zijn huis gei’nvesteerde eigen
vermogen te behouden. De financier
draagt mede de verantwoordelijkheid om
overkreditering te voorkomen.
Langejan heeft twijfels over het met de
,,pensioenruil” te bereiken resultaat. Het
is echter een feit dat een dergelijke constructie in Singapore met succes wordt toegepast 2). De concrete invulling voor de
Nederlandse situatie wordt momenteel
door ons nog uitgewerkt. Het door Langejan geanticipeerde ,,potverteer”-gedrag is
niet in overeenstemming met ervaringen
uit het verleden waaruit blijkt dat mensen
naarmate zij hun pensioengerechtigde leeftijd naderen, het niveau van hun woonlasten sterk reduceren 3). De vrees dat er niets
terecht zal komen van het opbouwen van
een pensioen in eigen beheer is dan ook ongegrond.
De stagnatie op de woningmarkt en in de
woningbouw heeft ertoe bijgedragen dat er
meer aandacht is ontstaan voor het verbeteren van de prestaties van de bouwnijverheid en het opheffen van contra-produktieve regelgeving door de overheid. Langejan
stelt in dit verband dat fundamentele vernieuwingen in de produktie, financiering,
en de verdeling van woonruimte slechts
onder een aanhoudend grote druk een kans
maken tot stand te komen. Voor zover hij
onder aanhoudend grote druk verstaat een
langdurige stagnatie van de woningmarkt
en -bouw is dit een gevaarlijk uitgangspunt. Het uitoefenen van druk kan heilzaam werken. Echter, een te grote druk
kan fataal worden. Een ,,krimp”-scenario
resulteert in een afbraak van wat er tot dusver aan industriele produktiecapaciteit is
opgebouwd. Wil men komen tot een verbetering van de prestaties van de bouwnijverheid, dan zal er voor de bouw toch voldoende ,,adem” moeten zijn (in de vorm
van een toereikende afzet en ,,cash flow”)
om hieraan te kunnen werken. Om te kunnen investeren in industriele produktiecapaciteit dienen de afzetperspectieven ook
voor de lange termijn te zijn gewaarborgd.
Door het pakket van maatregelen voor
de koopsector af te wijzen, maakt Langejan
de ontwikkeling op deze markt volledig afhankelijk van de geaggregeerde economische problemen en het daaraan gekoppelde
macro-economische beleid. Er ontstaat
dan een dilemma van ree’le inkomensgroei
ten behoeve van de woningmarkt versus
loonmatiging ten behoeve van herstel van
werkgelegenheid. Hij stelt de prioriteit bij
het macrogedefinieerde werkgelegenheids-,
inkomens-, en loon- en prijsbeleid, en
maakt de huisvestingsproblematiek daaraan ondergeschikt. Wanneer het pakket
van specifieke maatregelen voor de koopsector van de woningmarkt wordt aangewend, dan is er geen sprake van een dilemma. Woningbouw is een motor van de economische groei door het ,,pull”-effect
enerzijds (produktie en inkomensvorming
i die resulteren uit het bouwen van een
huis), en door het ,,push”-effect anderzijds
(produktie en inkomensvorming ten gevolge van bestedingen, welke zijn gekoppeld
K>;aan het in gebruik nemen en houden van
||ESB 12-1-1983
nieuwe woningen). Herstel van de koopsector van de woningmarkt betekent een
herstel van werkgelegenheid en van groei
van het nationaal inkomen. Dit gaat niet
ten koste van andere sectoren van de economie. Mobilisering van de woningmarkt
betekent dat besparingen niet langer worden aangewend voor verliesfinanciering,
bij voorbeeld omdat op het decentrale niveau sterk regulerend wordt opgetreden, of
omdat de voor een juiste interventie benodigde middelen op het decentrale niveau
niet beschikbaar zijn. Ten einde de autonomie van huishoudens en bedrijven te
waarborgen, zou men bij voorbeeld op cen-
traal niveau vast kunnen stellen wat op het
maar voor bestedingen die toegevoegde
decentraal niveau beter niet kan worden
waarde en inkomen genereren. Voor de
geregeld. Ook kan er op het centrale niveau
een reservoir van kennis worden gecreeerd,
waardoor het decentrale niveau beter kan
functioneren. Het is dus van belang de ver-
overheid ontstaan baten (in de vorm van
extra belastingopbrengsten en besparingen
op bijstandsuitkeringen en op de financiering van verliezen uit gemeentegaranties en
schillende domeinen goed in te vullen. Er
gemeentelijk grondbezit) die voor de kos-
kunnen zich ontegenzeggelijk belangente-
ten (in de vorm van belastingderving ten
gevolge van fiscale aftrekposten) uitgaan.
genstellingen voordoen. Op het niveau van
beleidsbepaling dient echter niet zozeer te
Het financieringstekort loopt erdoor terug.
worden aangegeven welke oplossingen
Voor zover hypothecair krediet door banken wordt verstrekt, gaat de kredietverle-
moeten worden gekozen, als wel op welke
ning ten behoeve van woningbouw niet ten
wijze problemen en conflicten hanteerbaar
kunnen worden gemaakt.
koste van de kredietverlening aan andere
Overigens is het nog maar de vraag of er
sectoren. Immers, met de kredietverlening
sprake zou zijn van een vrije markt wanneer de overheid niet meer zou intervenieren. Gelet op de sterke en toenemende concentratie in het bankwezen, en de eenvor-
groeien de rekening-courantsaldi, en een
bouwimpuls genereert nieuwe besparingen. Door aflossing van hypothecair krediet komen weer financiele middelen vrij.
Dit kan men zien als een vorm van sparen
migheid in procedures en aanpak van de
bureaucratische methode die ook in het
achteraf. In die zin nemen de besparingen
bankwezen wordt gehanteerd, kan men
toe door versnelde aflossing. Dit kan leiden
tot een verdere dating van de rentestand.
Ook de beperking van verliescreatie en -financiering ten gevolge van een bouwim-
stellen dat er ook in de koopsector van de
woningmarkt sprake is van een centraal geleid stelsel.
Langejan stelt dat onze analyse wordt
puls draagt bij tot een rentedaling. Tevens
gekenmerkt door een statisch wereldbeeld.
Het tegendeel is het geval. De analyse van
resulteert dit in een sterkere groei van het
eigen vermogen van banken, waardoor de
de marktontwikkeling, de omslag in het
kredietverleningscapaciteit toeneemt.
Bevordering van schuldsanering door
prijsverloop en in de volume-ontwikke-
middel van het aftrekbaar maken van de
de economische context. Doorstroming,
aflossing van de schuld boven de waarde in
bewoonde staat impliceert een toename
woningbouw, en de financiering daarvan
zijn geanalyseerd in termen van knelpun-
van het sparen achteraf. Door het vrijko-
ten, die de interactie in het totale circuit
men van extra financiele middelen kan de
rentestand dalen. Belastingderving door
rente-aftrek gedurende een lange reeks van
jaren neemt erdoor af (de aftrek wordt in de
tijd gezien naar voren gehaald). De autonomie van huishoudens en van het bankwe-
van gekoppelde activiteiten blokkeren,
zen wordt erdoor versterkt. De verliesfinanciering door het bankwezen en de overheid neemt af. Ten slotte wordt het door
potentiele woningkopers gepercipieerde risico erdoor verminderd.
De interventies van de overheid in het
huisvestingsgebeuren zijn talrijk. Veel regelingen blokkeren doorstroming en
nieuwbouw. Dit betekent echter nog niet
dat een overheidsbeleid van non-interventie de gewenste resultaten oplevert. Veeleer
is het noodzakelijk de taak van de overheid
te herdefinieren van regulering naar het
scheppen van condities op basis waarvan
huishoudens en bedrijven in onderlinge samenwerking problemen op kunnen lessen
en conflicten kunnen hanteren. Als een
van de oplossingen om het overheidsoptreden adequater te doen worden, wordt gedacht aan decentralisatie van bestuur. Het
is echter de vraag wat dit betekent voor de
autonomie, dan wel afhankelijkheid van
bedrijven en huishoudens.
Decentralisatie kan, in strijd met het bedoelde effect, resulteren in een verlies van
autonomie voor bedrijven en huishoudens.
ling, is gerelateerd aan de verandering van
met als resultaat een neerwaartse spiraalbeweging. Het pakket van beleidsmaatre-
gelen is erop gericht knelpunten weg te nemen en de woningbouw, welke een motor
is voor de economische groei, te mobiliseren.
Desaggregatie van problemen, analyse in
termen van ketens van gekoppelde activiteiten en interdependenties, het elimineren
van knelpunten en het scheppen van condities waardoor herstel van activiteit mogelijk wordt, is een aanpak van problemen
die nieuwe perspectieven biedt. In dit verband is een ,,griine Welle” voor de woningmarkt- en woningbouwproblematiek een
goede gedachte. Wordt deze problematiek
op de geschetste wijze opgelost, dan herstelt zich het vertrouwen in het vermogen
om maatschappelijke problemen op te les-
sen, en komt er een leerproces op gang dat
ertoe kan bijdragen dat ook andere maatschappelijke problemen oplosbaar wor-
den.
H. J. van Dongen
G. G. J. M. Poeth
R. W. de Groot
2) R. Hofheinz jr. en K. E. Calder, The east Asia
edge, Basic Books, New York, 1982, biz. 142.
3) CBS, Sociale Maandstatistiek, mei 1980, biz.
53.
41