Ga direct naar de content

De huiseigenaar als fiscale melkkoe

Geplaatst als type:
Geschreven door:
Gepubliceerd om: februari 6 1991

De huiseigenaar als fiscale
melkkoe
Telkens opnieuw duikt in politieke discussies bet voorstel op om bet
huurwaardeforfait te verhogen en/of de aftrek van de hypotheekrente
te beperken. Dezeplannen zijn rechtvaardig noch doelmatig.
In ESBvan 2 januari 1991 hebben de
heren E.J. Pommer en EG. van Herwaarden, beiden medewerker van het
Sociaal en Cultureel Planbureau
(SCP), in een artikel onder de pakkende titel “De huiseigenaar aangeslagen?” zich gebogen over de steeds opnieuw opduikende voorstellen om
het huurwaardeforfait te verhogen
en/of de aftrek van hypotheekrente te
beperken. In verband daarmee hebben zij enkele mogelijke varianten
aangegeven en de gevolgen voor de
koopkracht en de schatkist berekend.
Zij zijn echter niet ingegaan op de vragen of dergelijke voorstellen:
– rechtvaardig zijn;
– passen in het Nederlandse stelsel
van belastingheffing;
– goed uitvoerbaar zijn;
– het gewenste effect hebben.
In de hierna volgende beschouwingen zal ik pogen enig licht op de genoemde vragen te werpen.

Buitenland en eigen woning
Op grond van verwijzingen naar de
toestand in de ons omringende landen werd door Pommer en Van Herwaarden aangenomen, dat de Nederlandse fiscus royaler is dan de
buitenlandse overheden. Die vergelijkingen gaan evenwel mank.
In de eerste plaats zijn de tarieven
van de inkomstenbelasting in die landen in de meeste gevallen beduidend lager dan in ons land. Bovendien ontbreekt in de regel een
vermogensbelasting.
In de tweede plaats leidt de niet- of
beperkte aftrekbaarheid van hypotheekrente in die landen soms tot
omwegen om toch aftrek te bereiken. De meest voorkomende ontgaansmogelijkheid is die, waarin bedrijfsmatig kredieten worden
opgenomen en de verkregen middelen naar prive worden overgeheveld.
De betaalde rente doet dan de winst
van het bedrijf verminderen.
In de derde plaats heeft men in die
landen in het algemeen 20 tot 40%

ESB 6-2-1991

van de koopsom aan eigen middelen
nodig, als gevolg waarvan de betekenis van een hypothecaire lening daar
relatief aanzienlijk minder groot is
dan in ons land.
Een goed voorbeeld is de situatie in
Engeland. In dat land betekent de aftrekbaarheid van de rente over ten
hoogste £ 30.000 dat grotere leningen weinig voorkomen of slechts
zeer tijdelijk. Hypothecaire leningen
dragen in het algemeen een variabele rente. De op dit moment hoge hypotheekrente van 15 tot 20% maakt
trouwens, dat de lasten van hogere
leningen in het algemeen ook niet
kunnen worden opgebracht. Niet
voor niets verkeren in dat land thans
meer dan 60.000 bezitters van een eigen woning in ernstige financiele
moeilijkheden. Er wordt dan ook al
vele jaren gepleit voor verhoging
van de grens. In plaats daarvan heeft
men tot nu toe de voorkeur gegeven
aan algemene belastingverlagingen.
In Duitsland mag men inderdaad
(sinds 1 januari 1987) geen hypotheekrente meer aftrekken, maar in
plaats daarvan in beginsel wel acht
jaar lang 5% van de bouw- of aanschaffingskosten (waaronder 50%
van de waarde van de grond) fiscaal
afschrijven en in mindering van het
inkomen brengen. Daarnaast zijn er
nog bijzondere regels, waaronder de
aftrek van 50% van de jaarlijkse bijdragen aan een Bausparkasse als
Sonderausgabe nog voor men over
een eigen huis beschikt.
In Belgie kent men een ingewikkelde regeling met onder meer aftrekken voor iedere persoon die ten laste van de belastingplichtige komt en
in bepaalde gevallen aflossingen van
hypothecaire leningen. Onjuist is de
mededeling van Pommer en Van Herwaarden, dat aftrek van de hypotheekrente is gemaximeerd tot de
huurwaarde. Een eventueel excedent is voor nieuwe woningen gedurende een periode van twaalf jaar aftrekbaar tegen een aflopend
percentage beginnend met 80%.

Ik laat het bij deze voorbeelden. Zij
zijn in elk geval voldoende om aan te
tonen dat de uitspraak van Pommer
en Van Herwaarden, dat in de ons omringende landen de eigen woning fiscaal vaak minder royaal dan in ons
land wordt behandeld, onjuist is.

De huurwaarde
Dat in het buitenland veelal de huurwaarde onbelast wordt gelaten, hangt
onder meer samen met de gedachte
dat de eigen woning primair een bestedingsobject is dat in het consumptiepatroon op gelijke voet staat met
een jacht, een caravan of een ander
kostbaar, duurzaam consumptiegoed.
In ons land werd aanvankelijk met
het bestedingsaspect op een bescheiden manier rekening gehouden, omdat de eigen woning doorgaans wat
meer luxe heeft dan de huurwoning
en doorgaans ook wat ruimer is. De
extra kosten ten opzichte van de huurwoning werden als consumptieve bestedingen aangemerkt. Voor het overige werd de eigen woning gezien als
een woning die fictief door de eigenaar werd gehuurd van zichzelf. Ik gebruik hier bewust de verleden tijd,
omdat praktisch het bestedingsaspect
geheel is verdwenen toen het forfait
van 1,3 op 1,8% werd gebracht.
Fiscaal wordt het genot van de eigen
woning aangemerkt als inkomsten in
natura. Voor deze inkomsten bevat
artikel 34 lid 1 van de Wet op.de Inkomstenbelasting 1964 een duidelijke norm: “Niet in geld genoten inkomsten worden in aanmerking
genomen naar de waarde welke
daaraan in het economische verkeer
kan worden toegekend, met dien
verstande dat, indien het niet mogelijk of niet gebruikelijk is die inkomsten te gelde te maken, de waarde
wordt gesteld op ten boogste het bedrag van de besparing.”
Voor het genot van een eigen woning
geldt, dat het praktisch niet mogelijk
en uiteraard evenmin gebruikelijk is
om dat genot te gelde te maken. De
maatstaf is daarom ten hoogste het bedrag van de besparing.
De vraag is wat die besparing is. Eind
1989 nam de staatssecretaris van Financien bij zijn voorstel om het huurwaardeforfait te verhogen van 1,8 tot
2,3% het standpunt in, dat die besparing zou moeten worden gesteld op
de maximaal bereikbare huur. Dat
standpunt was apert onbillijk ten opzichte van huurders, die gemiddeld
nog geen 70% van de maximale huur
betalen1. De Eerste Kamer heeft die
opvatting terecht niet gedeeld en het
wetsvoorstel verworpen.

157

Het huurwaardeforfait
Als ik de staatsecretaris zou volgen
in alle onderdelen van zijn berekeningen met uitzondering van de
maximale huur, dan zou het volgende beeld ontstaan (in procenten van
de waarde bewoond):
bruto huurwaarde
(maximale huur)

9,25

dus prima melkkoeien!

af: correctie voor het gemiddeld
huurniveauverschil van ten
minste 30% =
reele bruto huurwaarde
gemiddeld
af: zakelijke lasten, onderhoud
en afschrijving2
saldo
af: correctie voor mutatiekosten

miljard gulden per jaar in de schatkist.
De overdrachtsbelasting levert bijna
hetzelfde bedrag op en de woningbouw circa vier miljard gulden aan
omzetbelasting. Met subsidie aan kopers van woningen is rond een miljard gulden gemoeid, waarvan een
deel weer terugkeert als belasting in
de schatkist. Kopers en bezitters van
eigen woningen zijn voor de schatkist

2,78
6,47
5,3
1,17

Beperking rente-aftrek
Als vaststaand mag worden aangenomen, dat voorstanders van een beperking van de aftrek van hypotheekrente zich niet met vrucht
kunnen beroepen op hetgeen in andere landen het geval is. In de mees-

(= afschrijving aankoopkosten) 1,00

te gevallen blijkt dat de voorstanders

blijft: netto huurwaarde

geen ander doel hebben dan een vergroting van inkomsten voor de schatkist door verhoging van de inkomstenbelasting voor de bezitters van
eigen woningen, die voor de financiering gebruik maken van een hypothecaire lening. Van die verhoging
blijven gevrijwaard de bezitters van
een eigen woning zonder hypotheek. In het verleden is in een tijd
van grote geldontwaarding eens gepoogd de renteaftrek te beperken
door middel van een ingewikkelde
wettelijke regeling, die zo zij tot
stand zou zijn gekomen, zeker bij de
Oort-operatie zou zijn gesneuveld.
Op een dergelijke ingewikkelde regeling zit niemand te wachten. Pommer en Van Herwaarden hebben terecht opgemerkt dat een dergelijke
beleidsverandering bovendien een
lange overgangsperiode zou vergen.
In de praktijk zou de beperking ook

0,17

Met een bestedingscomponent – aftrek op de netto huurwaarde – is
dan nog geen rekening gehouden.
Zou men om de staatssecretaris tegemoet te komen de correctie voor het
huurniveauverschil halveren, dan
stijgt het hierboven genoemde saldo
van 1,17% met 1,39
tot
2,56
en na aftrek van de afschrijving

op mutatiekosten van

_]_

zou dan nog resteren
1,56
Een aftrek van 20% voor het bestedingsaspect van
0,31
zou het netto forfait brengen op 1,25

Bij deze uitkomsten is evenmin rekening gehouden met de bezitsvormingscomponent, die vroeger nog

een rol heeft gespeeld.
Het voorafgaande betekent dat een reele benadering van de netto fiscale
huurwaarde op dit moment praktisch
uitkomt op een waarde tussen 0 en
1%. Hieruit volgt dat rekening houdend met de onzekerheden die kleven
aan de berekeningen van de staatssecretaris 1,3% nog net aanvaardbaar
was. Voor de verhoging tot 1,8% bestond geen enkele grond, terwijl de

door hem voorgestelde verhoging tot

woningen. Voor de bouwnijverheid

2,3% in feite een verkapte belastingverhoging was, alleen bestemd voor een
subjectief gekozen groep belastingplichtigen ter afwenteling van een niet
gegund effect van de Oort-operatie.
Ten slotte volgt uit de eerst gegeven
berekening nog, dat eerst bij een gemiddelde huurverhoging van meer
dan ongeveer 35% (en een bestedingscomponent van 20%) mogelijk-

zou dat funest zijn. Die vraagvermindering heeft als natuurlijk gevolg
een vermindering van de doorstroming uit huur- naar koopwoningen.
Het alternatief: het bouwen van vervangende huurwoningen is niet aanwezig, omdat zulks grote uitgaven
voor de schatkist zou vergen.

heden ontstaan voor een verhoging

Zelfs als de overheid zou besluiten

van het forfait dat nu 1,8% bedraagt.
Op dit moment brengt het huurwaardeforfait naar schatting ongeveer een

158

oogt, nl. een grotere opbrengst voor
de schatkist. Immers, de kloof tussen
de lasten van kopen en huren zou
nog groter worden dan zij nu al is,
met als gevolg een aanzienlijke vermindering van de vraag naar koopwoningen en in het bijzonder van de
vraag naar de grotere en duurdere

tot grotere huurverhogingen dan de
eerder aangekondigde algemene verhoging van 3%, waarvoor een goede

niet het gevolg hebben dat men be-

Conclusie

grond bestaat omdat de kostprijs van
het wonen door de stijging van de reele rentestand nu eenmaal geleidelijk op een hoger niveau is gekomen, dan nog is er op dit moment
geen aanleiding om het huurwaardeforfait te verhogen, omdat dit al hoger is dan redelijk kan worden genoemd.
Beperking van de aftrek van hypotheekrente is in strijd met het bestaande systeem en de grondslagen van de
inkomstenbelasting. Als middel om inkomsten voor de schatkist te verkrijgen is het ondeugdelijk, niet alleen
omdat het moeilijk uitvoerbaar en
controleerbaar is, maar vooral omdat
het op korte termijn door de noodzaak van een overgangsregeling geen

effect kan hebben en op lange termijn
door gedragsverandering van kandidaat-kopers evenmin zal hebben.
C.P.A. Bakker
De auteur is registeraccountant en fiscaal
jurist. Hij was in verschillende functies actief op het terrein van de volkshuisvesting.

1. Vaststelling van inkomsten in natura
voor het genot van woning komt ook
voor bij werknemers, die dat genot uit
hun dienstbetrekking hebben. In de praktijk wordt daarvoor door de fiscus gerekend met 75% van de maximaal toelaatbare huur.
2. Voor de uitvoerige berekeningen, die
ten grondslag liggen aan dit cijfer, verwijs
ik naar Tweede Kamer, vergaderjaar 19891990, 21387, nr. 2 .

De heer C.P.A. Bakker werpt ons
voor de voeten dat wij niet zijn ingegaan op enkele door hem genoemde
aspecten van voorstellen om het fiscale regiem voor de eigen woning te
wijzigen.
De bedoeling van ons artikel was
om de budgettaire gevolgen en de

koopkrachteffecten van enkele wijzigingsvarianten te laten zien, niet om
een uitgebreide discussie te voeren
over alle aspecten van de fiscale behandeling van de eigen woning,
waarvan Bakker er slechts enkele
noemt. Bakker poogt overigens naar
eigen zeggen slechts “enig licht” te
werpen, wat al aangeeft dat een werkelijk alomvattende beschouwing
waarschijnlijk een jaargang van ESB
te boven zou gaan. Toch willen we
op enkele punten kort ingaan.
De bewering dat de eigen woning in
de ons omringende landen fiscaal

vaak minder royaal wordt behandeld
houden wij staande (zie ook het Sociaal en Cultureel Rapport 1990, biz.
148). De eerste opmerking van Bakker over de tarieven van de inkomstenbelasting is onjuist: in alle ons
omringende landen is het toptarief
van de inkomstenbelasting 56% of
hoger (in Nederland: 60%). Bovendien zou een uitzonderlijke positie
van Nederland alleen als nadeel kunnen worden aangemerkt als de fiscale huurwaarde de aftrek van hypotheekrente overstijgt. Wat betreft de
tweede opmerking, ook in Nederland bestaan er ontgaansmogelijkheden, waaronder de door Bakker genoemde. Wat betreft de derde
opmerking, de relevantie hiervan
kan moeilijk worden ingezien. Uit
het feit dat hypothecaire leningen in
Nederland doorgaans wat makkelijker zijn af te sluiten kan men toch
moeilijk iets afleiden over het fiscale
regiem. Overigens is de uitspraak
over de situatie in Belgie (aftrek van
hypotheekrente tot de huurwaarde)
gebaseerd op een Kamerstuk (vergaderjaar 1987-1988, 20492). Onze conclusie is dat de voorbeelden die Bakker geeft onze stelling eerder
onderschrijven dan ondergraven.
Wat het huurwaardeforfait betreft
voegt Bakker weinig nieuws aan de
discussie toe, uitgezonderd wellicht
de uitkomst van zijn berekening. Als
wij Bakker zouden volgen in alle onderdelen van zijn berekening, dan
zou een gemiddelde koopwoning
van/ 175.000 een ‘netto huur’ (netto
huurwaarde) opbrengen van/ 16,50
per maand. De verrekening van het
zogenaamde bestedingsaspect zou
Bakker zelfs op een negatieve uitkomst hebben gebracht! Het zal duidelijk zijn dat er iets aan de berekening van Bakker moet schorten.
Daarbij hebben we het niet eens
over de uitvoeringstechnische faciliteiten waarover Bakker zwijgt, zoals
het feit dat het huurwaardeforfait
wordt berekend over de laagste klassegrens van de door de eigenaar opgegeven verkoopwaarde van de woning in bewoonde staat, hetgeen
tientallen procenten voordeel kan
opleveren. Het probleem met dit
soort berekeningen is dat aannames
worden gedaan die niet altijd hard te
maken zijn. Daardoor is het mogelijk
toe te redeneren naar een wenselijke
uitkomst. Wij hebben ons daar in het
artikel in kwestie buiten willen houden.
E.J. Pommer
F.G. van Herwaarden

ESB 6-2-1991

Auteur