■ Philip Bokeloh (ABN Amro)
Het aantal woningtransacties in Nederland neemt af. In de periode oktober 2017 tot en met september 2018 zijn er 228.000 huizen aangekocht – vier procent minder dan een jaar daarvoor. Toch is er nog steeds schaarste op woningmarkt, want verkochte woningen staan gemiddeld slechts zes weken te koop. Door de schaarste hebben vooral starters het lastig.
De daling van het aantal woningverkopen komt vooral door het gebrek aan woningen dat te koop staat. Maar er is ook een mismatch: qua samenstelling sluit het woningaanbod niet goed aan bij de vraag. Meer dan de helft van de voorraad die te koop staat, bestaat uit vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen, en in deze categorieën zijn relatief veel transacties. Normaal gesproken is het aandeel appartementen in de woningaankopen veel hoger, maar in die categorie is het aanbod op dit moment beperkt.
Een andere reden voor de afname van het aantal transacties is de lagere inhaalvraag. Tijdens de crisis was voor veel mensen verhuizen nauwelijks een optie, omdat hun huis ‘onder water’ stond. Toen het prijsherstel inzette konden mensen met verhuisplannen alsnog in beweging komen, waardoor het aantal transacties naar recordhoogte steeg. Inmiddels heeft het grootste deel van deze groep een huis gevonden.
Starters hadden tijdens de crisis geen last van restschuldproblemen; zij waren daardoor lange tijd verantwoordelijk voor de helft van de woningaankopen (figuur). Vanaf het moment dat het prijsherstel in 2013 inzette en doorstromers zich weer begonnen te roeren, daalde het startersaandeel in de verkopen tot een derde. Tegelijkertijd groeide het aantal starters dat een huis zocht in deze opgaande markt van 60.000 in 2012 tot 82.000 in 2017.
De woningaankopen door starters namen in de eerste helft van 2018 met veertien procent af, terwijl die van doorstromers slechts met vijf procent daalden. In tegenstelling tot doorstromers kunnen starters geen overwaarde inbrengen en zien ze zich door de aflossingsverplichting geconfronteerd met hoge financieringslasten. Hier komt bij dat starters regelmatig moeten concurreren met beleggers die woningen kopen om te verhuren en zich op hetzelfde prijssegment richten.
