Is er binnenkort ruimtenood?
Is er straks werkelijk een tekort aan ruimte voor bedrijven, zoals onlangs in de nota Ruimte voor Economische Activiteit werd vastgesteld?
In ESB van 30 november 1994
hebben Kleyn en De Vet aandacht
besteed aan de uitkomsten van de
studie Ruimte voor Economische
Activiteit. Deze studie is uitgevoerd
in opdracht van het Ministerie van
Economische zaken om na te gaan in
hoeverre ruimtegebrek voor bedrijven in de komende tien jaar een
remmende factor zal zijn voor economische groei2. De conclusie is dat
belangrijke delen van Nederland te
kampen krijgen met een gebrek aan
adequate kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Hoewel Kleyn en De
Vet ook wijzen op de overschotten in
een aantal regio’s en marktsegmenten, staat het dreigend tekort centraal. Het oplossen van dit probleem
is een belangrijke doelstelling geworden in de onlangs verschenen nota
Ruimtelijk-economisch beleid .
Hoewel ik niet wil ontkennen dat
er op een aantal plaatsen in ons land
knelpunten optreden bij de ontwikkeling van kantorenlocaties en bedrijventerreinen, ben ik van mening dat
het dreigende tekort aan vestigingsmogelijkheden voor bedrijven sterk
wordt overdreven. In de eerste plaats
wordt het kwantitatieve tekort aan
ruimte veel kleiner als de ‘zachte’
plancapaciteit in de beschouwing
wordt betrokken . In de tweede
plaats is de door de markt gewenste
differentiatie van het aanbod aan be-
drijfslocaties volstrekt onvoldoende
onderbouwd. Aan beide punten wil
ik aandacht besteden. Maar allereerst
ga kort in op de nota Ruimte voor
Economische Activiteit.
Onevenwichtig
In label 1 zijn de uitkomsten samengevat van de door Buck Consultants
International (BCI) en het Nederlands
Economisch Instituut (NEI) uitgevoerde confrontatie van vraag en aanbod5. Zo te zien is een tekort aan
bedrijfslocaties geen structured verschijnsel. Per saldo is er zowel op de
kantorenmarkt als op de markt voor
bedrijventerreinen voldoende aanbod
aanwezig om in de behoefte tot 2005
te voorzien. Niet in alle regio’s is echter voldoende ruimte beschikbaar.
Op de kantorenmarkt is het aanbod
in 23 van de 33 onderzochte regio’s
onvoldoende. Op de markt voor bedrijventerreinen is dat in elf regio’s
het geval. In het totaal gaat het om
een tekort van 1,4 mln m bruto vloeroppervlak kantoren en bijna 700 ha.
bedrijventerrein. Resp. 15% en 10%
van de tot 2005 geraamde ruimtebehoefte in ons land is nog niet gedekt
door aanbod. Per regio kan dat percentage anders liggen, maar voor de
meeste regio’s geldt dat er voldoende
ruimte is om in ieder geval tot het
jaar 2000 in de behoefte te voorzien.
Tabel 1. Vraag en aanbod op de markt voor kantoren en bedrijventerreinen,
1993-2004
bedrijventerreinen
kantoren
(m2 b.v.o. x 1.000)
(ha.)
Aanbod 1993 (bestaand + harde plannen)
Behoefte 1993 t/m 2004
Saldo (aanbod-behoefte)
“regionale ‘overschotten1
‘regionale tekorten’
‘kwalitatieve overschotten’
‘kwaitetieve tekorten’
Zachte plannen
Bron: BCI en NEI, op.cit., 1994
10.937
9.725
+1.212
+2.618
-1.406
+3-863
-2.651
5.057
8.628
6.554
+2.074
+2.762
-688
+3.746
-1.672
5.031
‘;’•’
Naast de tekorten komen ook aanzienlijke overschotten voor. Bij de geraamde ruimtebehoefte is zowel op
de kantorenmarkt als op de markt
voor bedrijventerreinen in de periode
tot 2005 geen behoefte aan ongeveer
een kwart van bet aanbod. Als de onderscheiden marktsegmenten in de
beschouwing worden betrokken
neemt de onevenwichtheid toe . Het
totale kwalitatieve tekort (totaal van
de tekorten per marktsegment per regio) bedraagt op de kantorenmarkt
ruim 2,6 mln m en op de markt voor
bedrijventerreinen ruim 1600 ha. Dit
betekent dat het ‘maximale tekort’ op
beide markten ongeveer een kwart
van de geraamde behoefte bedraagt.
Tegelijkertijd sluit een groot deel
van het aanbod kwalitatief niet aan
bij de geraamde vraag. Het gaat om
35% van het aanbod op de kantorenmarkt en ruim 40% van het aanbod
op de markt voor bedrijventerreinen.
Kleyn en De Vet wijzen weliswaar
ook op deze onevenwichtigheid,
maar door de sterke nadruk die zij
leggen op de tekorten, belichten zij
slechts een zijde van de medaille. De
vraag waarom in sommige situaties
tekorten ontstaan en in andere overschotten, beantwoorden zij niet.
1. W.H. Kleyn en J.M. de Vet, Omgaan
met schaarse ruimte: tussen plan en
markt, ESB, 30 november 1994, biz. 10801084.
2. Ministerie van Economische Zaken,
Ruimte voor Economische Activiteit, Publicatiereeks Economische Structuur, Den
Haag, 1994.
3. Ministerie van EZ, Ruimte voor regio’s;
het ruimtelijk economisch beleid tot 2000,
Den Haag, 1995.
4. In het onderzoek is een onderscheid gemaakt tussen aanbod en zachte plannen
Onder aanbod wordt verstaan direct beschikbare capaciteit en plannen, waarvan
nagenoeg zeker is dat zij worden gerealiseerd voor 2005. Van zachte plannen is
niet zeker dat zij worden gerealiseerd
voor 2005.
5. BCI en NEI, Vestigingslokaties in de toekomst, een confrontatie van vraag en
aanbod, Min. van EZ, Den Haag, 1994.
6. In het totaal zijn zeven marktsegmenten onderscheiden. Op de kantorenmarkt
binnenstedelijke kantorenlocaties en
stadsrandlocaties op de markt voor bedrijventerreinen: zware industriete~rreinen,
zeehaventerreinen, gemengde terreinen,
hoogwaardige bedrijvenparken en distributieparken.
Flexibiliteit
is dat zelfs 90%. Er is een groot overschot aan stadsrandlocaties voor kan-
terreinen, of bieden ze de betrokken
bedrijven alleen iets extra’s? Wat
In de confrontatie tussen vraag en
aanbod is de zachte plancapaciteit
buiten beschouwing gelaten. De motivering is dat niet zeker is dat deze gerealiseerd zal worden voor 2005. Volgens de onderliggende gegevens is
een deel van de zachte capaciteit wel
gepland voor 2005. Omdat er geen
gerichte knelpuntenanalyse heeft
plaats gevonden en ook de haalbaarheid slechts globaal is onderzocht,
kan in redelijkheid niet worden gesteld dat er geen zachte capaciteit op
de markt kan worden gebracht.
Het is bovendien de vraag of de
totale behoefte tot 2005 wel volledig
gedekt moet zijn door het huidige
aanbod. De vraag naar bedrijfsruimte
toren (2,8 mln. m2) en gemengde terreinen voor bedrijven (1.900 ha.).
doen bedrijven als er te weinig aan-
De wens om te komen tot een gedifferentieerd aanbod aan bedrijventerreinen is ontstaan in de loop van de
jaren tachtig. Twee ontwikkelingen
lagen er aan ten grondslag: in de eerste plaats de opkomst van city-marketing, die leert dat de kwaliteit van
een bedrijventerrein moet aansluiten
bij de preferenties van de doelgroep;
in de tweede plaats de opkomst van
de zogenaamde high-tech bedrijven,
die niet alleen een kwalitatief hoogwaardig produkt maken, maar ook
is afhankelijk van de conjunctuur en
hoge kwaliteitseisen zouden stellen
fluctueert sterk. Een raming van de
behoefte aan bedrijfsruimte voor de
middellange termijn kan daarom alleen maar indicatief zijn. Zowel aan
de vraagzijde als aan de aanbodzijde
van de markt zullen in de loop van
de planperiode ontwikkelingen optreden, die niet waren voorzien.
Om in te kunnen spelen op de
actuele marktsituatie is flexibiliteit
nodig. Geplande capaciteit moet
versneld op de markt kunnen worden gebracht als de behoefte hoger
uitvalt dan geraamd. Ontwikkeling
van terreinen moet worden afgeremd
als de behoefte tegenvalt. Tegen deze
achtergrond is het zelfs gewenst om
te kunnen beschikken over zachte
plannen die als buffer kunnen dienen.
Het meenemen van zachte plannen
werpt in ieder geval een ander licht
op de dreigende tekorten. Het tekort
op de markt voor bedrijventereinen
kan zelfs grotendeels worden weggewerkt. Als slechts de helft van de nu
bekende zachte plannen daadwerkelijk zou worden ontwikkeld, zou er
een tekort resteren van 120 ha. Dat is
minder dan 2% van de totale vraag
naar bedrijventerrein in ons land. De
situatie op de kantorenmarkt is iets
minder gunstig. Het regionale tekort
van 1,4 mln. m2 kan slechts gedeeltelijk worden opgelost met zachte plannen. Er blijft een tekort bestaan van
circa 800.000 m2.
Voor de zachte plancapaciteit geldt
overigens wel hetzelfde als voor het
aanbod. De kwaliteit sluit niet aan bij
de geraamde behoefte. Op de kantorenmarkt heeft 80% van de plannen
niet de kwaliteit die nodig zou zijn.
Op de markt voor bedrijventerreinen
aan hun bedrijfsomgeving. Ik wil niet
ontkennen dat de markt voor bedrijfs-
ESB 22-3-1995
Kwaliteiten
huisvesting gesegmenteerd is7. Wie
moderne bedrijfsgebouwen vergelijkt
met de produktiehallen van dertig
jaar geleden, zal constateren dat er
een grote verscheidenheid aan bedrijfsmatig vastgoed is ontstaan. Hieruit volgt echter nog niet dat er ook
behoefte bestaat aan verschillende
typen bedrijfslocaties. Ik heb de
indruk dat aanbiedende partijen
(gemeenten en projectontwikkelaars)
differentiatie vooral benadrukken om
hun produkt te profileren ten opzichte van dat van de concurrent. De
door de markt gewenste kwalitatieve
differentiatie van het aanbod aan
bedrijfslocaties is in ieder geval nooit
goed vastgesteld. Onderzoek naar
huisvestingswensen van bedrijven is
in tegenstelling tot bij voorbeeld
woonwensen- onderzoek nauwelijks
beschikbaar. Dit geldt zowel voor het
fundamenteel wetenschappelijk onderzoek als voor het marktonderzoek
voor specifleke locaties. Wel is er
veel onderzoek gedaan naar vestigingsplaatseisen van bedrijven, maar
die zeggen weinig over de gewenste
differentiatie van het aanbod. Ook de
studie Ruimte voor Economische Activiteit onderbouwt de gewenste kwalitatieve differentiatie van het aanbod
niet. De differentiatie is slechts geba-
seerd op een niet verder toegelichte
expert-evaluatie van BCI en NEI.
Over de bedrijfseconomische betekenis van een gedifferentieerd aanbod aan bedrijfslocaties is eveneens
weinig bekend. Is het functioneren
van de beoogde doelgroep echt afhankelijk van vestiging op specifieke
bod is in een bepaald segment; zien
zij af van vestiging, vestigen zij zich
elders of nemen zij genoegen met
aanbod aan terreinen in andere segmenten? Zonder het antwoord op dit
soort vragen is het niet goed mogelijk
de ernst van de gesignaleerde kwalitatieve tekorten in te schatten. Naar
mijn mening worden de mogelijkheden van compensatie tussen de
verschillende marktsegmenten onderschat. Met name de gemengde terreinen kunnen waarschijnlijk een groter
deel van de behoefte opvangen dan
nu is verondersteld.
Er is een uitzondering: zware milieuhinderlijke bedrijven. Op basis
van voorschriften in het bestemmingsplan, wordt dit soort bedrijven vaak
uitgesloten van vestiging op gemengde terreinen. Een tekort aan zware
industrieterreinen betekent daarom
vaak ook een daadwerkelijk tekort
aan vestigingsmogelijkheden. De
betrokken bedrijven moeten kiezen:
afzien van verplaatsing of vertrekken
naar elders.
Over de wijze waarop in Ruimte
voor Economische Activiteit wordt
omgegaan met segmentatie wil ik
nog twee korte opmerkingen maken.
In de eerste plaats is er een opvallend verschil in benadering tussen
de kantorenmarkt en de markt voor
bedrijventerreinen. Op de kantorenmarkt is een strikt doorgevoerd loca-
tiebeleid uitgangspunt; op de markt
voor bedrijventerreinen de behoefte
van bedrijven. Door het locatiebeleid
als uitgangspunt te nemen is maar
liefst 70% van de geraamde behoefte
toegedeeld aan binnenstedelijke kantorenlocaties. Dat wijkt sterk af van
de behoefte uit de markt die vooral is
gericht op de stadsrandlocaties8. In
dat segment is juist sprake van een
grote overcapaciteit. Zou de behoefte
van bedrijven uitgangspunt zijn geweest dan zou de kwalitatieve discre-
pantie op de kantorenmarkt veel
minder groot geweest zijn dan nu het
geval is. Vanuit de markt bezien is
het zorgen voor goed openbaar vervoer op stadsrandlocaties een betere
7. C.P.A. Bartels en A.H. Webbink, Segmentatie in de markt voor bedrijfshuisvesting, ESB, 8 april 1987, biz. 328-332.
8. G. Dewulf en H. de Jonge, De toekomst
van de kantorenmarkt 1994-2005, Technische Universiteit Delft, 1995.
optie om te voldoen aan het locatie-
beleid dan een groot deel van de kantoren tegen hun zin in de centra vesti-
gen.
In de tweede plaats is er een
verband tussen de omvang van de
behoefte en het aantal segmenten dat
kan worden ontwikkeld. In regie’s
met een beperkte vraag brengt diffe-
Discrepanties nopen tot
beleidsaanpassing
ele risico’s met zich mee, omdat in ieder segment aanbod in voorraad
moet worden gehouden. Regie’s met
een beperkte markt moeten de ruimtebehoefte van bedrijven wel in een
of twee segmenten opvangen. Met dit
verschil in mogelijkheden is in de
In ons artikel ‘Omgaan met schaarse
ruimte: tussen plan en markt’ plaatsen wij verwachte discrepanties op
de markten voor bedrijfslocaties in
de brede context van internationale
structuurveranderingen aan de vraagzijde en de wijze van ruimtetoedeling
in Nederland. Dat ons artikel naast
instemming nu ook discussie oproept
stemt ons tevreden. Voor het tegengaan van discrepanties en het voor-
analyses geen rekening gehouden.
komen van ruimtelijke knelpunten in
rentiatie van het aanbod grote financi-
Regionaal maatwerk
Als een ding duidelijk is geworden
uit Ruimte voor Economische Activiteit, dan is het dat de huidige marktsituatie onevenwichtig is en dat de
planning van bedrijfslocaties aandacht behoeft. Door de dreigende
tekorten zo sterk te benadrukken kan
echter gemakkelijk de (verkeerde)
conclusie worden getrokken dat er
op grote schaal nieuwe bedrijfslocaties moeten worden ontwikkeld.
Noch op de kantorenmarkt, noch op
de markt voor bedrijventerreinen is
daar aanleiding voor. Gezien de grote
capaciteit, die op veel plaatsen al
aanwezig is, zou dat alleen maar tot
extra overschotten leiden.
Een oplossing voor het probleem
zit in regionaal maatwerk. Per regio
zal de behoefte zorgvuldig onderzocht moeten worden en zal een op
de regionale situatie toegespitste kwalitatieve differentiatie van het aanbod
moeten worden vastgesteld. Hierbij
zullen tevens de mogelijkheden van
herprofilering van bestaand aanbod
en van herstructurering van verouderde terreinen onderzocht moeten
worden. Het is te hopen dat het
toekennen van gelden voor nieuwe
bedrijfslocaties gebaseerd wordt op
dit regionale maatwerk en dat men
zich niet in slaap laat sussen door
een te groot optimisme over de afzetmogelijkheden. Als dat zou gebeuren, is van een economische impuls
geen sprake, maar wordt overcapaciteit gesubsidieerd.
Han Olden
De auteur is werkzaam bij het Onderzoeks-
instituut OTB te Delft.
de economische ontwikkeling is immers een goed gefundeerde inzet nodig van betrokkenen op alle bestuurlijke niveaus. Bovendien hebben wij
aangegeven dat aanvullend onderzoek nog gewenst is, zoals naar de
bandbreedte van de mogelijke ontwikkelingen per regio, segmenteringsopties en het grondbeleid van gemeenten.
Beleidsconclusies
naal niveau, snellere besluitvorming
en algemene ruimtereservering voor
bedrijfslocaties. Daarnaast pleitten
wij voor voldoende marges voor provincies en lokale overheden bij de uitvoering van het zonerings- en locatiebeleid voor een integrate afweging
bij de toedeling van ruimte over uiteenlopende claims. Olden’s reactie
weerspreekt die conclusies overigens
niet.
Deelmarkten
Olden presenteert een label die gebaseerd is op ook door ons gehanteerde gegevens van NEI en BCI. Door te
aggregeren over alle regie’s en marktsegmenten definieert hij een goed
deel van de discrepanties weg. Optelling van ‘zachte’ plannen bij bestaande aanbod en harde plannen suggereert dat het wel meevalt met
‘mismatches’ tussen vraag en aanbod.
Daarmee is ook in essentie de kritiek
van Olden op ons artikel verwoord:
zachte plancapaciteit kan tijdig omgezet worden in gerealiseerde bedrijfslocaties. Zo niet dan zullen bedrijven
wel genoegen nemen met aanbod in
andere segmenten of mogelijk uitwij-
Onze probleemstelling luidde: in hoeverre kan ruimtegebrek de komende
tien jaar een remmende factor worden voor economische groei. Gelet
op deze vraagstelling – en onze presentatie van de resultaten van de confrontatie van vraag en aanbod – wekt
Olden’s verwijt als zouden wij tekorten eenzijdig belichten bevreemding.
Datzelfde geldt voor zijn waarschuwing tegen mogelijk verkeerde beleidsconclusies. Een te groot optimisme over afzetmogelijkheden zou
maar tot subsidie van overcapaciteit
leiden. Noch onze conclusies, noch
de beleidsfilosofie van de inmiddels
verschenen kabinetsnota Ruimte voor
Regie’sbevatten aanknopingspunten
voor deze stelling.
In ons artikel constateren wij naast een aantal beperkende factoren
als ligging en ruimtelijke structuur een toenemende interne en externe
complexiteit op de markten voor bedrijfslocaties. Door cumulatie van
deze factoren en toenemende concurrentie van andere ruimteclaims dreigen in een groot aantal regie’s absolute tekorten en/of tekorten in
combinatie met overschotten op andere deelmarkten. Gepleit wordt
voor consequente monitoring, flexibe-
le bedrijfslocatieplanning op regio-
ken naar andere regie’s. In het onderstaande zullen wij zijn kritiek bespreken. Voor een uitvoeriger
argumentatie en literatuurverwijzingen zij verwezen naar ons artikel.
Buffercapaciteiten
Een scherpe grens tussen harde en
zachte plannen is moeilijk te trekken.
Ongetwijfeld zullen er zachte plannen zijn die binnen tien jaar gerealiseerd kunnen worden. Anderzijds ondervinden ook harde plannen forse
vertragingen, terwijl ze niet vrij zijn
van afbreukrisico’s. Vandaar onze oproep plannen te faseren of te versnellen al naar gelang er tekorten of overschotten dreigen. Aan beide vormen
van discrepantie zijn hoge maatschappelijke kosten verbonden. In het onderliggende onderzoek is een grens
tussen hard en zacht getrokken bij
plannen, waarvan de uitvoering afhankelijk is van de ontwikkeling van
grootschalige infrastructuur of woonvoorzieningen. Voor realisatie volgen
nog diverse processtappen, zoals verdere ontwikkeling en goedkeuring
van bestemmingsplan, aankoop van
gronden en bouwrijp maken. Gezien
de veelal moeilijke planologische en
milieuhygienische inpassing, NIMBY-
r
effecten en procedurele vertragingen
is er weinig reden tot optimisme over
tijdige realisatie.
Ook verouderde bedrijventerreinen
bieden slechts in beperkte mate soelaas als snel te mobiliseren buffer.
Herstructureringsprocessen worden
vertraagd door organisatorische en financiele knelpunten, b.v. bij de bodemsaneringsproblematiek. Bovendien betreft het veelal terreinen op —
naar huidige maatstaven – ongeschikte locaties.
Compensatie
Een tweede punt van kritiek geldt de
fundering van segmentatie en het verschil in benadering van de markten
voor kantoren en voor bedrijventerreinen. Vastgesteld moet worden dat
segmentatie deels ge’initieerd en gedomineerd wordt door structurele
veranderingen aan de vraag- en deels
aan de aanbodzijde. Wat betreft de
vraag gaat het niet om huisvestingswensen, maar om differentiatie van
typen bedrijfslocaties als gevolg van
specialisatie tussen uiteenlopende bedrijfsfuncties. (Hoofd)kantoor-, ontwikkelings, produktie- en distributie-
functies vinden in toenemende mate
ruimtelijk gescheiden plaats, elk met
hun eigen specifieke locatie- eisen
m.b.t. ligging, ontsluiting, terreinin-
richting enz. Deze ontwikkelingen
zijn ook empirisch voldoende aangetoond en worden in de literatuur
breed erkend1.
Milieu- en locatiebeleid versterken
en compliceren de daaruit voortvloeiende ruimtelijke segmentatie vanuit
de aanbodzijde. Het locatiebeleid
schrijft vestiging van kantoren op binnenstedelijke en stadrandlocaties
voor al naar gelang het mobiliteitsprofiel. Verbetering van de laatste categoric sluit weliswaar beter aan bij de
vraag, maar heeft een geringer mobiliteitsbeperkend effect dan de ontwikkeling van centrum-locaties onder
meer als gevolg van verschillen in
parkeernorm. Locaties met uitsluitend een goede ontsluiting over de
weg zijn voorbehouden aan industriele en distributie-activiteiten. De segmentering vanuit het locatiebeleid tussen deze en de eerder genoemde
categorieen locaties sluit globaal aan
op de vraag-georienteerde segmentering. Op grond van het milieubeleid
dient milieuhinderlijke, zware industrie zich echter op specifieke, daartoe
aangewezen terreinen te vestigen.
ESB 22-3-1995
Resteren high tech activiteiten, overige Industrie en distribute. Het is
scenario – dat een structured, geen
conjunctureeel beeld geeft – en van
waar dat veel gemeenten zich profile-
trendmatige verschuivingen. Verwar-
ren door te wijzen op goede locaties
ring van de huidige markt met de toekomstige versterkt varkens-cycli en
vergroot de kans op discrepanties.
Overigens is de analyse gebaseerd
op het gematigde scenario ‘European
Renaissance’, met een werkgelegenheidgroei van 65.000 personen per
jaar. Voor terugdringing van de werk-
voor hoogwaardige industrie (en
voor distributie). Juist in deze vanuit
de vraag gedefinieerde segmenten
doen zich echter tekorten voor. De
opvangmogelijkheden van tekorten
aan hoogwaardige terreinen en distributieparken door overschotten aan
gemengde terreinen zouden zijn on-
loosheid is echter meer nodig. Zo
derschat. Daarmee gaat Olden eraan
voorbij dat forse aandelen van de
verschillende bedrijfstypen zijn toegeschreven aan gemengde terreinen:
50% van de lichte moderne, 20% van
de zware en 60% van de overige industrie en 40% van de (niet zeehavengebonden) transport en distributie.
Door de hierboven aangeduide structurele ontwikkelingen aan vraag en
aanbodzijde is compensatie steeds
minder mogelijk.
Natuurlijk kunnen zich regionale
afwijkingen voordoen van het algemene beeld. Vandaar onze oproep
tot nader onderzoek op dit punt. Dat
regie’s met een beperkte markt niet
elke categoric van locaties kunnen
aanbieden is evident. Daarom is ge-
gaat het Regeerakkoord uit van een
groei van 350.000 in vier jaar. Herorientatie bij de toedeling van ruimte
en een verbeterde bedrijfslocatieplanning zijn dus geboden.
Willem Kleyn
Jan Maarten de Vet
kozen voor een analyse op stadsgewestelijk niveau. Een wat hoger
aggregatieniveau kan zowel extra tekorten als overschotten aan het licht
brengen, zij het dat de kans op kwalitatieve discrepanties in principe afneemt. Hierin ligt een extra argument
voor de door ons bepleite locatieplanning op regionaal niveau. Het regionale karakter van de markt stelt overigens grenzen aan de aggregatie en
aan de compensatiemogelijkheden
tussen regie’s. Boven-regionale verplaatsingen kunnen bovendien interregionale onevenwichtigheden nog
versterken. Juist gebieden met een
positief migratie-saldo zoals in
Utrecht en in Noord-Brabant kampen
met tekorten. Tegelijkertijd worden
regie’s in het Noorden ondanks een
relatief ruim aanbod geconfronteerd
met vertrek-overschotten.
Conjunctuur of structuur?
De voor 2005 geconstateerde tekorten zouden volgens Olden niet structured van aard zijn. De gesignaleerde
tekorten en discrepanties ontstaan
echter door structuurveranderingen
in combinatie met rigiditeit in het aanbod. De gepresenteerde resultaten
gaan uit van een lange termijn CPB-
1. Zie b.v. B&A-Groep, Eisen aan de be-
drijfsomgeving in en rond stedelijke
knooppunten, Den Haag, 1992; Stichting
BouwResearch/Kolpron, Bedrijventerreinen, een marktconforme benadering, Rotterdam, 1990 en de bijdragen aan het congres ‘Differentiatie van bedrijventerreinen’, 1 februari jl. te Rotterdam.