nr. 18, oktober 1990
bericht
FvanLanschot
Bankiersnv
Internationale conjunctuur
Olieprijzen stuwen inflatie op
Sinds het begin van de oliecrisis zijn de olieprijzen
gestegen van onder $ 20 per vat tot boven $ 40. Deze
stijging begint al in de inflatiecijfers tot uitdrukking te komen. De cijfers over augustus en September gaven over
vrijwel de gehele wereld een versnelling te zien, hoewel het
volledige effect naar verwachting pas over enkele maanden in de consumentenprijzen naar voren zal komen. In de
Verenigde Staten stegen de consumentenprijzen in augustus met 0,8%. Indien geen rekening wordt gehouden met
energie zou de prijsstijging 0,4% bedragen hebben. Ook in
het Verenigd Koninkrijk was de versnelling aanzienlijk. In
een maand stegen de consumentenprijzen met een vol
procent, zodat de inflatie op jaarbasis nu 10,6% bedraagt.
Indien gecorrigeerd wordt voor de nieuwe gemeentebelasting en de hypotheekrente, die in het VK sterk is vertegenwoordigd in het algemeen prijspeil, bedraagt de onderliggende inflatie nu 7,9% tegenover 7% in juli. In Duitsland
zijn de consumentenprijzen in twee maanden tijd gestegen
van 2,3% tot 3% per half September. In de totale Europese
Gemeenschap bedroeg de stijging 0,6%, waardoor de
inflatie op jaarbasis nu gemiddeld 5,9% bedraagt. Over juli
bedroeg de stijging nog slechts 0,3%.
Toch kan het effect meevallen
Volgens het IMF zal de sterke stijging van de olieprijzen
door de golfcrisis veel minder ernstige gevolgen voor de
wereldeconomie behoeven te hebben dan de olieschokken
in de jaren zeventig en begin jaren tachtig. De fouten op
monetair terrein die in het verleden werden gemaakt moeten dan uiteraard niet worden herhaald. Daarnaast was
toen sprake van een loon/prijsspiraal. In de World Economic Outlook, het halfjaarrapport over de mondiale economische vooruitzichten, gaat het IMF voor de rest van het
jaar uit van een gemiddelde olieprijs van $ 26 per vat,
duidelijk lager dan de nuidige prijs. Het IMF verwacht dat
de prijs tegen eind 1991 weer zal zijn gedaald tot $ 21. Het
fonds blijft voor de groeiverwachting voor de gemdustrialiseerde landen dit jaar hangen op 2,5%, hetzelfde groeitempo als in de vorige Outlook werd aangegeven. Voor volgend jaar wordt de taxatie echter met 0,5 punt naar beneden bijgesteld tot 2,4%. De inflatie in de industrielanden zal
dit jaar en in 1991 0,6 procent hoger uitvallen dan eerder
voorzien. Het IMF voorspelt percentages van respektievelijk 4,8 en 4,3. Dat de negatieve gevolgen voor de economische groei en de inflatie betrekkelijk gering zijn komt
volgens het IMF vooral doordat de olieprijs deze keer
procentueel veel minder is gestegen dan bij de twee vorige
prijsexplosies. Bovendien zijn de industrielanden inmiddels
minder afhankelijk geworden van olie. Het IMF benadrukt
dat het geen zin heeft de stijging in de binnenlandse
energieprijzen ten gevolge van een hogere ruwe-olieprijs
te beperken. Ook ziet het IMF niets in stimulering van de
economie via renteverlaging, hetgeen de inflatieverwachting op termijn weer zou doen toenemen en forser op de
rem trappen noodzakelijk zou maken.
924
VS economie kwetsbaar
Een beetje minder economische groei zou voor de VS
al negatieve cijfers opleveren. De groei van het bnp over
het tweede kwartaal blijkt volgens gecorrigeerde cijfers
geen 1,2% maar slechts 0,4% te hebben bedragen, waarmee de Amerikaanse economische groei vrijwel tot staan
is gekomen. Hetzelfde beeld wordt door ander economische cijfers bevestigd. De werkloosheid nam in augustus
met 0,1% toe, de detailhandelsverkopen daalden met
0,6%, en ook de index van leading indicators over augustus
Net een daling zien van 1,2%, de sterkste daling sinds
november 1987. Het handelsbalanstekort van $ 9,33 mrd.
over juli viel tegen. Dit kan betekenen dat de handelsbalansproblematiek nog steeds groter is dan werd gehoopt.
Dit gevoegd bij de problemen in de financiele sector en de
ook al tegenvallende ontwikkeling van het overheidstekort
doet van tijd tot tijd recessie-vrees de kop op steken. Over
augustus bedroeg het begrotingstekort $ 53 mrd., waarmee het totale tekort over de eerste elf maanden uitkomt
op $ 241 mrd., wat al zo’n $ 20 mrd. groter is dan het totale
tekort over het gehele recordjaar 1986. Op het laatste
moment zijn de regering en het congres het dan toch eens
geworden over de begroting voor 1991. Het pakket maatregelen voorziet in een tekortreductie van $ 40.1 mrd.
(exclusief de kosten voor de militaire operatie in het Midden-Oosten) voor het komende begrotingsjaar.
Binnenlandse vraag in Japan blijft groeien
De Japanse economische groei vertraagde tijdens het
tweede kwartaal, maar toch kan het ree’le bnp in het lopende begrotingsjaar met vijf procent stijgen, aldus de staatssecretaris van economische planning. Het bnp steeg tijdens het tweede kwartaal met 0,9% waarmee de groei op
jaarbasis uitkomt op 7,5%. Het cijfer voor het eerste kwartaal werd herzien van 2,5 naar 2,7 procent. De binnenlandse vraag leverde een bijdrage van 2,4 procentpunt aan het
bnp en de buitenlandse vraag een negatieve bijdrage van
1,5 punt. Verscheidene economen houden er rekening
mee dat de groei later dit jaar zal vertragen. Zij wijzen op
de duurdere olie, de stijgende rente en de groeivertraging
in de rest van de wereld. De gevolgen zullen vooral vanaf
het laatste kwartaal van 1990 zichtbaar worden.
Ook in Duitsland blijft de groei op peil. De industriele
produktie groeide in het tweede kwartaal met 3,4%, weliswaar een mindere stijging dan de 4,5% in het eerste
kwartaal maar toch nog respectabel. De stijging van 14%
voor de detailhandelsverkopen over juli betekende een
record. Dit was met name het gevolg van de totstandkoming van de monetaire unie per 1 juli, waardoor de vraag
naar Westduitse produkten vanuit de DDR fors toenam.
Ook in Nederland is in de gepubliceerde cijfers nog geen
sprake van een afzwakking. In de eerste helft van dit jaar
kon de industriele produktie toenemen met 4,5%. Dat de
Golfcrisis de gemoederen toch niet onberoerd laat, blijkt uit
de index die het vertrouwen van de consument weergeeft.
Financieel bericht is ontleend aan de tweewekelijkse publikatie
Beleggen met Van Lanschotvan F. van Lanschot Bankiers N.V.
te ‘s-Hertogenbosch.
Dezedaalde in September met zeven punten. Hiervoorwas
vooral de deelindex voor de algemeen economische verwachtingen verantwoordelijk. Deze daalde tien punten tot
een niveau van 86.
Valuta’s en rente
Verzwakking voor het pond sterling
Met G7 overleg van September heeft voor de valutamarkten weinig nieuws opgeleverd. Geconstateerd wordt dat de
huidige wisselkoersen passen bij het proces naar vermindering van de onevenwichtigheden op de betalingsbalansen. De G7 toont dus geen grote zorgen over de huidige
dollarkoers en evenmin over de yen, waarvan tijdens het
vorige G7-overleg nog sprake was. Geconstateerd wordt
nu dat de yen sindsdien in waarde is gestegen. De koers
van het pond sterling stond flink onder druk. In de voorgaande maanden had het pond zich krachtig ontwikkeld in
anticipatie op een toetreding tot het EMS en het feit dat het
pond als een olie-valuta gezien wordt. De toetreding was
voorzien voor december. De grotere valutaire zekerheid
die dan zou ontstaan, gevoegd bij de hoge rente in Engeland, leidde tot een grote buitenlandse belangstelling voor
het pond. De uitspraak van Pohl dat het VK nog niet rijp is
voor toetreding maakte het positieve sentiment echter
voorlopig ongedaan. Ook de mededeling van premier
Thatcher dat de Engelse inflatie eerst enkele punten omlaag moet, leverde een forse koersdaling voor het pond op.
Bij dit alles moet worden bedacht dat 1990 waarschijnlijk
het derde jaar in successie wordt waarin een fors tekort op
de lopende rekening wordt geboekt. Ook de teleurstellende
economische gegevens speelden een rol bij de verzwakking van het pond: in het tweede kwartaal blijkt de economische groei te zijn gedaald tot 0,9%. Extrapolatie van de
trend zou uitmonden in een recessie.
Moeilijke positie Fed
Natuurlijk vormen de wereldwijd stijgende inflatiecijfers
als gevolg van de oliecrisis geen goede ondergrond voor
de rentemarkten. Voeg daarbij de onzekerheid over de
uitkomsten van de Golfcrisis en de algehele lethargie op
de kapitaalmarkt is verklaard. In de Verenigde Staten stond
de markt geruime tijd bol van speculaties over een mogelijke renteverlaging. Uit de meeste economische cijfers
blijkt dat een recessie steeds dichter bij komt. Regelmatig
hoopt de markt dan ook op een renteverlaging die een
stimulans voor de economie zou betekenen. De inflatie blijft
echter ook op een te hoog niveau, waarbij de stijging van
de olieprijzen een extra bron van zorg betekent. Zodoende
komt de Fed klem te zitten tussen een stagnerende economie en inflatie. Het bereikte begrotingsakkoord zou de
weg voor een verruiming vrij kunnen maken, zo hoopt men.
Duitse eenwording duur
De bedragen die worden genoemd als noodzakelijk in het
kader van de Duitse eenwording worden regelmatig verValutakoersen
1990
1990
hoogste
koers
laagste
koers
Koers
per
3/9
Amerikaanse dollar
1,94
Engelse pond
Duitse mark (100)
Zwitserse frank (100)
Japanse yen
3,41
1,74
3,06
1,79
3,34
112,95
138,32
133,35
112,41
122,90
117,49
112,68
135,51
124,27
ESB 3-10-1990
Koers
per
1/10
1,75
3,31
112,78
136,10
127,54
hoogd. Vrij algemeen wordt nu aangenomen dat hiervoorde
komende vijf jaar meer dan circa DM 1200 mrd. nodig is. De
rentemarkt is daarom zeer terughoudend. Dat bleek onder
meer uit de opengestelde inschrijving op een tienjarige bulletlening met 8,75% coupon ter financiering van de Duitse
hereniging. In eerste instantie was DM 2,5 mrd. bij een
bankenconsortium geplaatst. De daaropvolgende inschrijvingen geschiedden echter tegen een dermate lage koers
dat de Bundesbank de tender afblies. Inmiddels is de Duitse
lange rente opgelopen tot boven 9,10%.
Nederlandse rente volgt
Vanzelfsprekend kon de Nederlandse kapitaalmarkt de
internationale ontwikkeling niet negeren. Daarbij blijven de
beleggers aan de zijlijn staan. Ook de publikatie van de
Miljoenennota bracht geen impuls. Integendeel, het uitblijven van maatregelen om de schade van de verslechterde
economische vooruitzichten te beperken gaf eerder een
negatief sentiment aan de markt. Tegen de achtergrond
van het algehele ongunstige klimaat besloot de agent van
Financien de afgifte van de nieuwe 9% staatslening te
staken, nadat die eerder enige tijd opgeschort was geweest. In totaal bedroeg de opbrengst / 4,3 mrd. Inmiddels
is de kapitaalmarktrente gestegen tot het hoogste punt van
het jaar, 9,3 %.
Internationale beurzen
Golfcrisis bepaalt beursbeeld
De koersen op de internationale aandelenmarkten stonden de afgelopen maand in het teken van de spanning in
de Golf. Deze bepaalde van dag tot dag de stemming,
waarbij de trend duidelijk omlaag gericht was. Daarbij
vergeleken zijn de correcties op de kapitaalmarkt beperkt
gebleven. Vooral Duitsland en Japan moesten flinke klappen incasseren waarbij de toonaangevende indices met
30% zijn teruggevallen ten opzichte van juli jl. In de VS en
Engeland ligt de teruggang van het gemiddeld koersniveau
op ruim de helft van dit percentage. Parijs bevindt zich in
een tussenpositie. Op sommige andere beurzen is de klap
nog veel harder aangekomen. De beurs van Taiwan zag
sedert het hoogtepunt van dit jaar 75% van de koerswaarde
vervliegen.
Tegenvallende resultaten afgestraft
Wallstreet wordt, naast de crisis in het Midden-Oosten,
geplaagd door zorgen omtrent de binnenlandse economische ontwikkeling. In een dergelijk klimaat worden bedrijven met tegenvallende resultaten geconfronteerd met een
forse koersval. Dat gold bij voorbeeld voor halfgeleiderfabrikant Motorola, dat in een dag 10,5% van de koers moest
inleveren nadat analisten de winstverwachtingen naar beneden hadden bijgesteld. In Engeland baarden perikelen
rond het conglomeraat Polly Peck veel opzien. Kort geleden werd een bod uitgebracht dat weer snel werd ingetrokken. Inmiddels is een fraude onderzoek gestart en uiteindelijk werd de handel in aandelen Polly Peck na een
koersdaling van 55% maarstil gelegd. Ookde verzwakking
van het pond sterling droeg bij tot de flauwte op de Engelse
beurs.
Japan fluctueert sterk
In Tokio is sprake van grote schommelingen. Dagelijks
zijn er bewegingen van enkele honderden punten omhoog
en omlaag waar te nemen, waarbij de stappen achteruit de
boventoon voeren. In een poging de omzetten te verhogen
werd voor de derde keer dit jaar de margeverplichting
verlaagd. Deze bedraagt nu 30%, het laagste niveau in
acht jaar. Inmiddels zouden de effectenhuizen pogingen
925
Beursindices
1990
VS (Dow Jones)
Engeland(FT-IOO)
Duitsland (Dax)
Nederland (CBS)
Japan (Nikkei)
Australie (All Ord)
1990
hoogste
koers
laagste
koers
3000
2464
1969
206
38.713
1714
2427
1990
1335
168
20.984
1386
Koers
per
3/9
2614
2167
1629
180
25.978
1504
Koers
per
28/9
2452
1990
1335
168
20.984
1395
hebben ondernomen om de daling van de aandelenkoersen door middel van steunaankopen te stoppen, hetgeen
vooralsnog geen resultaat opleverde. Exportwaarden hadden het zwaar te verduren, daar de lets betere yen en de
economische stagnatie op de exportmarkten de perspectieven voor de sector verslechteren. De Japanse bankensector, die met problemen ten aanzien van de solvabiliteitseisen te kampen heeft, moest hier en daar fors terrein
prijsgeven.
De Amsterdamse beurs
Gestage teruggang
In de maand September stonden de aandelenkoersen
aan het Damrak onder zware druk. De EOE-index bereikte
een nieuw dieptepunt voor dit jaar en belandde onder een
niveau van 230. Begin januari werd nog bijna 305 in deze
index genoteerd, zodat in negen maanden tijd circa een
kwart van het koersniveau af is. De daling van de CBS
koersindex bleef duidelijk meer beperkt. Het grote gewicht
van Koninklijke Olie in de index speelt hierbij een rol. Wordt
dit geelimineerd dan resteert een teruggang van circa 22%.
Een belangrijk deel hiervan vond sedert juli jl. plaats. Ten
opzichte van het buitenland ontwikkelt de Amsterdamse
beurs zich niet slecht, maarde koersverliezen mogen toch
niet worden gebagatelliseerd. Naast de hier en daar tegenvallende winstontwikkeling spelen de invloeden vanuit het
buitenland een overwegende rol. De rentestijging in eigen
land verloopt parallel met die in het buitenland, De Golfcrisis bemvloedt alle wereldbeurzen en hetzelfde geldt voor
de recessie-dreiging. Ook de daling van het Engelse pond
was van invloed op Beursplein 5, hetgeen op sommige
dagen duidelijk bleek uit de koersvorming voor veronderstelde ‘Engelse’ fondsen als Elsevier, Oce van der Grinten
en Buhrmann-Tetterode.
Weinig omzet
Een groot deel van de maand werd gekenmerkt door
vrij lage omzetten op de beurs. De laatste week van
September namen deze belangrijk toe. Vooral de groep
beleggingsfondsen was debet aan deze omzettoename.
De perikelen rond het staken van de inkoop van eigen
aandelen door Rodamco was hiervoor de directe aanleiding. Een positieve uitzondering vormde Center Pares.
Op de nog uitstaande aandelen en convertibles zal een
bod worden uitgebracht, hetgeen de aandelenkoers tot
dicht tegen / 80, de biedingsprijs, deed aantrekken. Ook
de voedingsmiddelensector deed het relatief goed, onder
andere als gevolg van goede bedrijfsberichten. De winststijging bij Ahold, ondanks de lagere dollar 39% over het
eerste halfjaar, werd door beleggers in eerste instantie
goed ontvangen. Daarnaast maakte het concern bekend
de slijterijketen Impodra over te nemen. Daarmee komt
het marktaandeel van Ahold ruim boven 20%. Ook de
meevallende cijfers van Heineken, een 18% hogere
926
winst, waren goed voor een koersherstel, maar geleidelijk
ging dit toch weer verloren. Koninklijke Olie hield zich
aanvankelijk erg goed, maar uiteindelijk dook de koers
toch duidelijk onder het niveau van / 140. Verder was de
teneur vrij consequent omlaag gericht, hetgeen steeds
meer beleggers ontmoedigt.
Onroerend-goedfondsen
De Amsterdamse effectenbeurs werd eind September
opgeschrikt door het besluit van Rodamco om de in de
praktijk bestaande open-endstatus voorlopig te beeindigen. Een dramatisch besluit dat een smet werpt op het
internationale aanzien van de groep. Een open-endfonds
koopt (bij overaanbod) en verkoopt (bij oven/raging) eigen
aandelen en houdt daarmee de beurskoers rond het peil
van de intrinsieke waarde. De laatste tijd is er veel aanbod
geweest van Rodamco aandelen. Het fonds moest tot nu
toe dit jaar voor maar lietst / 2,3 miljard eigen aandelen
inkopen, hetgeen een forse aanslag betekende op de toch
ruim aanwezige liquide middelen. Aandeelhouders moesten de beslissing in eerste instantie bekopen met een
koersverlies in de orde van 20% nadat de notering twee
dagen was opgeschort. Daar een domino-effect langs verschillende open-endvastgoedfondsen dreigde, moesten
ook VIB en VastNed besluiten de inkoop van eigen aandelen op de schorten. Vastgoedbeleggingen worden doorgaans gedaan om een zekere stabiliteit te creeren in een
beleggingsportefeuille. Met steeds heftiger fluctuerende
aandelenbeurzen en obligatiemarkten is de belangstelling
voor het vastgoed de afgelopen jaren fors toegenomen. De
meeste beleggingen in deze sector hebben inderdaad al
over een langere periode een uitstekend rendement opgeleverd. Een belangrijke achtergrond bij de omgeslagen
belangstelling voor vastgoedfondsen vormen de berichten
over een verzwakking op verschillende vastgoedmarkten.
Onderstaand laten wij enkele belangrijke markten kort de
revue passeren.
Verenigde Staten
De sterke economische groei in de VS heeft de afgelopen jaren een positieve invloed gehad op de vraag naar
kantoorruimte. De hoge consumentenbestedingen waren
gunstig voor het winkelsegment. Van beleggerszijde (veelal buitenlandse instituten) bestond een grote beleggingsvraag, hetgeen de prijzen fors heeft opgedreven. Als gevolg van de vraag naar ruimte en goede waardeontwikkeling deed zich tevens een versnelling van de nieuwbouw
voor. Dit is plaatselijk mede het gevolg van de financiering
die veel ontwikkelaars probleemloos van de spaarbanken
konden krijgen. Inmiddels hebben de prijzen van veel
locaties dusdanige niveaus bereikt dat de aanvangsrendementen voor beleggers aanzienlijk zijn teruggelopen, hetgeen de belangstelling drukt. Anderzijds beginnen de lasten voorde huurders bij een afzwakkende economie zwaar
te drukken. De leegstand loopt flink op. De nieuwbouw is
inmiddels afgenomen, maar het aanbod van additionele
ruimte is nog steeds groot. Daarbij leidt de huidige crisis bij
de Saving and Loans (spaarbanken) tot gedwongen afstoot
van objecten, wat ook de waarde van andere objecten niet
ten goede komt. De winkelcentra geven tot nu toe een
minder negatief beeld te zien. Hier ziet men sterk de
samenhang metde consumentenbestedingen, vooral omdat de huren vaak gekoppeld zijn aan de omzet van de
winkels. Verwacht wordt dat de groei van de consumentenbestedingen verder zal afvlakken, hetgeen de huurinkomsten kan drukken. Hoewel sprake is van minder nieuw
aanbod dan op de kantorenmarkt, lijkt de waarde-ontwikkeling voor winkelcentra op zijn best gezien matig.
Verenigd Koninkrijk
Net als in de VS hebben een goede economische ontwikkeling en veel buitenlandse belangstelling zowel de
prijzen van vastgoed, als de huren van kantoorruimte behoorlijk opgedreven. Ook hier gaf de ontwikkeling aanleiding tot veel nieuwbouw. Hierdoor, maar ook door de
verminderde gang van zaken bij het bedrijfsleven alsmede
het belastingbeleid van de lokale overheden, toont de
onroerend-goedmarktthans een verslechtering. Verreweg
de belangrijkste vastgoedmarkt is die van Londen. Hier
gelden, na Tokio, de hoogste huren ter wereld. Die segmenten waar veel nieuwbouw is gerealiseerd, zoals de
City, geven een behoorlijke leegstand te zien. De teruglopende marges in de financiele sector spelen een rol bij
afnemende vraag naar kantoorruimte in de City. Voor de
komende jaren zullen nog een flink aantal projecten opgeleverd worden die de markt moet absorberen. Ook de
torenhoge rente doet zich in toenemende mate gelden. De
ontwikkelaars van vastgoed, die zich vaak behoorlijk met
vreemd vermogen hebben gefinancierd, zullen eerder gedwongen zijn hun objecten af te stoten, hetgeen additionele
prijsdruk kan geven.
West-Duitsland
De vastgoedmarkt in West-Duitsland heeft de afgelopen
jaren een ongekend goede ontwikkeling doorgemaakt. Dit
hangt samen met de kracht van de economie en het feit dat
het land in mondiale zin steeds meer aan belang wint. De
recente gebeurtenissen in het Oostblok en met name OostDuitsland vormen een sterke impuls voor zowel de economie als de buitenlandse belangstelling voor vastgoed.
Vooral in Frankfurt en Munchen zijn de huren fors gestegen. Het gevolg is dat er een aanzienlijke bouwactiviteit is
ontstaan. Toch zal gezien de goede vooruitzichten van de
Duitse economie, de centrale positie van het land, de
aanwezigheid van toplokaties (hetgeen schaarste impliceert) en de toenemende buitenlandse belangstelling de
kantorenmarkt zich nog voorspoedig kunnen ontwikkelen,
hoewel het sterk opgelopen prijsniveau wel enige kwetsbaarheid met zich mee brengt. Daarnaast zou nieuwe
concurrentie kunnen komen van Berlijn, dat in een verenigd
Duitsland aan betekenis zal winnen. Wat betreft de winkelcentra heeft men kunnen profiteren van de groei in de
consumptieve bestedingen. De stijging van de huurprijzen
heeft geen gelijke tred kunnen houden met de waarde van
de objecten zodat de aanvangsrendementen laag zijn.
Frankrijk
De Franse economie heeft de afgelopen jaren sterk aan
kracht gewonnen, een lijn die zich tot op heden voortzet.
Het bedrijfsleven ontwikkelt zich voorspoedig en de consumenlenbestedingen liggen op een hoog peil. Wat de Franse vastgoedmarkt betreft beperken wij ons tot Parijs. Door
een duidelijk restrictief beleid ten aanzien van de locaties
heeft de overheid een aantal werkelijk eerste klas gebieden
weten te ontwikkelen. Voor de ontwikkeling van nieuwe
objecten werd het gebied van La Defense aangewezen.
Gezien de ontwikkeling van de huren in het centrum van
Parijs en sterker nog de prijzen van het vastgoed (zodat de
aanvangsrendementen zijn gedaald tot zo’n 4%) is de
belangstelling voor La Defense, met aanvangsrendementen van nog rond 6%, toegenomen en kan de ontwikkeling
ook hier zeer positief genoemd worden. Overigens wordt
de plaats van huurders die uit het centrum vertrekken direct
door andere ingenomen. Concluderend mag worden gesteld dat de vooruitzichten voor het centrum van de stad
en La Defense veelbelovend zijn.
vastgoed. In tegenstelling tot het buitenland kent ons land
geen echte unieke top-locaties, daar men hier niet dezelfde
‘city-vorming’ kent. De infrastructuur binnen ons land is
goed en bedrijven laten zich weinig leiden door status voor
de keuze van een vestigingsplaats. Recent is veel nieuwbouw ge’i’nitieerd dat gedeeltelijk nog boven de markt
hangt. Het overaanbod van kantoorruimte heeft tot gevolg
dat de markt gekenmerkt wordt door de verplaatsing van
huurders van oudere objecten naar de nieuwe kantoren.
Hoewel de vooruitzichten voor de Nederlandse economie
goed zijn moet toch rekening worden gehouden met een
toename van de leegstand, waarbij vooral voor de oudere
objecten de ontwikkeling zorgelijk is. Voor zowel de huurder als de verhuurder is een nieuw of gerenoveerd object
vanwege de faciliteiten en het onderhoud aantrekkelijker.
De prijzen van kantoren zijn de afgelopen jaren gestegen.
Alleen al de Scandinaviers hebben de afgelopen jaren naar
schatting voor een kleine / 5 mrd. aan commercieel vastgoed gekocht. De prijsstijgingen zijn evenwel niet gepaard
gegaan met een substantiele stijging van de huren, hetgeen de aanvangsrendementen onder druk heeft gezet.
Het winkelsegment toont een aanzienlijk gunstiger
beeld. De ontwikkeling van de consumptieve bestedingen
is positief, terwijl de inkomensontwikkeling in Nederland
eveneens met vertrouwen tegemoet kan worden gezien.
Daarentegen is het aanbod van nieuwe winkels en winkelcentra beperkt gebleven, vaak als gevolg van een restrictief
beleid van lokale overheden, zodat ruimte voor aanpassingen van de huurniveaus duidelijk aanwezig blijft. De waarde-ontwikkeling van dit marktsegment, mits uiteraard de
locatie goed is, zien wij vol vertrouwen tegemoet.
De Nederlandse woningmarkt wordt gekenmerkt door
een uiterst strikte regulering. Verhuurders zijn zwaar beperkt in hun speelruimte zowel ten aanzien van hun mogelijkheden naar specifieke huurders, als voor het voeren van
een huurprijsbeleid. De wet beoogt duidelijk de huurder te
beschermen. Toch doen zich op dit segment ook mogelijkheden voor. Te denken valt aan woningen boven de grens
van de huursubsidie, waar de overheid in toenemende
mate terugtreedt. Overigens, indien de verhuurder voldoende selectief is in het uitkiezen van huurders en de
locatie van de woningen goed is, kan men van een goede
en zekere jaarlijkse inkomstenstroom genieten, zodat een
geleidelijke waarde-ontwikkeling van het bezit mogelijk is.
Disagio biedt beleggers goede mogelijkheden
Bezien wij het bovenstaande overzicht van de vastgoedmarkten, dan is het beeld in de VS en Engeland negatief.
Het zijn juist deze markten waar driekwart van het vastgoed
van Rodamco is gesitueerd. De uittocht van aandeelhouders is tegen deze achtergrond niet geheel verwonderlijk.
In het algemeen voldoen de grote vastgoedfondsen aan
een aantal basisvoorwaarden met betrekking tot omvang,
vermogenspositie, spreiding en de kwaliteit van de portefeuille. Bovendien dient te worden benadrukt dat, waar een
aantal markten een minder voorspoedige tijd tegemoet kan
gaan, dit niet wegneemt dat specifieke locaties binnen die
markt voor de lange termijn als kwalitatief hoogstaand
kunnen worden aangemerkt.
De recente koersontwikkeling lijkt nog nauwelijks tot rust
gekomen. Voor zover nu echter te overzien is duidelijk dat
vastgoedfondsen een fors disagio vertonen ten opzichte
van de intrinsieke waarde. Hoewel niet gerekend mag
worden op een snel inlopen van het gehele disagio biedt
dit voor de belegger toch mogelijkheden een belang op te
bouwen in hoogwaardige vastgoedfondsen.
Nederland
In Nederland heeft de gunstige ontwikkeling van de
economie een positieve invloed gehad op het klimaat voor
ESB 3-10-1990
927