Econonllsche crisis en volkshuisvesting
Overeenkomsten
en verschillen met de jaren dertig
PROF. DR. IR. H. PRIEMUS*
De economische stagnatie treft vele sectoren. Tot nu toe is men er nog in geslaagd de
woning produktie op een betrekkelijk hoog niveau te handhaven. maar het gevaar van een grote
terugslag is steeds dreigender aanwezig. De auteur vergelijkt in dit artikel de huidige problemen op
het gebied van de volkshuisvesting met die van de jaren dertig. Hij signaleert een aantal belangrijke
overeenkomsten. zoals optredende verschuivingen in de woningvraag. dalende verhuismobiliteit
en
daling van de koopsommen. maar ook belangrijke verschillen. zoals de h~ogte van de rentestand.
de ontwikkeling van de stichtingskosten. de huurontwikkeling
en de rol van de overheid. Daarnaast
zijn er verschijnselen die zich vijftig jaar geleden voordeden. maar zich thans nog niet in volle
hevigheid hebben gemanifesteerd doch wel te verwachten zijn; De auteur komt al met al tot de
conclusie dat de jaren tachtig voor de volkshuisvesting bijzonder moeilijk zullen zijn.
Inleiding
Het klinkt steeds minder overdreven om de huidige economische stagnatie ;,crisis” te noemen. Het wordt ook steeds
verleidelijker om vergelijkingen te trekken met de jaren dertig
I). Die vergelijkingen gaan natuurlijk op vele punten mank.
Het welvaartsniveau dat thans is bereikt, is aanzienlijk hoger
dan dat in de jaren dertig. Er is een stelsel van sociale
voorzieningen dat iedereen in staat stelt een redelijk bestaan
te leiden. Wij spreken anno 1982 wel over armoe, maar voor
de werklozen was de armoe tijdens de vooroorlogse crisis veel
schrijnender
dan thans. Er zijn echter ook belangrijke
parallellen te trekken. Zowel in de jaren dertig als de jaren
tachtig is er sprake van zeer hoge aantallen werklozen. En in
beide gevallen stagneert de economische ontwikkeling na een
periode van sterke economische groei: resp. de jaren twintig en
– langer – de periode 1945 – circa 1975.
Niet alleen is de algemene economische situatie somber, ook
de volkshuisvesting is hevig uit balans 2). De koopsector is
ingestort, de woningbouwproduktie
is teruggevallen,
de
budgettaire
lasten van het volkshuisvestingsbeleid
stijgen
sterk. Sommigen
vinden het beeld van een “ingestorte
bouwmarkt” of van een” volkshuisvestingssituatie
uit balans”
te negatief. Zij wijzen op de niet geringe woningbouwproduktie in 1981 en op de voorgenomen bouw van 115.000 gesubsidieerde woningen in 1982. Weliswaar is de koopsector ingekrompen, maar daar staat tegenovet dat via een slagvaardige
uitbreiding van de huursector recent toch een redelijk hoge
woningbouwproduktie
is veiliggesteld. Het aantal woningzoekenden loopt waarschijnlijk terug, merkt men op. Zelfs de
hypotheekrente lijkt sinds november 1981 te dalen. Toch gaat
het niet goed met de volkshuisvesting.
Dromen van volkshuisvesters
worden telkenmale wreed
verstoord door de economische realiteit. Ook demografische
factoren doorkruisen mooie gedachten van volkshuisvesters
hinderlijk. Gezien een aantal overeenkomsten
in de economische en demografische context in de jaren dertig en die van
thans, zetten wij verschijnselen in de sfeer van de volkshuisvesting toen en nu naast elkaar 3).
.De gegevens m.b.t. de jaren dertig worden gegeven voorde
Verenigde Staten en Nederland (zie tabel 1). Voor een goed
begrip van de situatie realisere men zich dat in de VS het
276
dieptepunt werd bereikt in 1932, waarna een duidelijk herstel
van de industriële produktie en de werkgelegenheid volgde tot
1937. In Nederland werd het dieptepunt eveneens in 1932
bereikt. De industriële
produktie
steeg het jaar daarop
enigszins en bleef op dat niveau tot 1937; de werkgelegenheid
bleef op het lage niveau van 1932 tot 1937, toen een duidelijk
herstel intrad. De geregistreerde werkloosheid bereikte een
dieptepunt in 1936 (17,4%). Ten opzichte van het niveau in
1929 was de Amerikaanse crisis veel heviger dan de crisis in
Nederland.
Tabel I. Indices van de industriële werkgelegenheid en de
industriële produktie 1929-1939, Nederland en de Verenigde
Staten
Industriële werkgelegenheid
Jaar
Industriële produktie
Nederland
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
……..
……..
……..
……..
……..
……..
……..
……..
……..
……..
……•.
VS
Nederland
VS
100
101.6
92,6
80,2
80,9
83,3
80.2
80,6
88,4
92,7
99.8
100
87,2
73,7
62,5
69,2
80,8
86,1
93,4
102,5
84.6
91,3
100
102,1
95,9
100
82,7
68,2
52,7
62.7
68,2
79,1
93,6
102,7
80,0
98.2
84
90,5
92,6
90,2
91,4
102,8
104,1
Bron: Annuaire Statistique, Société des Nations. 1939/1940, gepubliceerd in: Th. L. M.
Thurlings en J. H. Lubbers, Bedrijvig Nederland; een studie over Nederlands e(“onOmiS(‘M
stru(‘tuur. Amsterdam/Brussel. 1948, blz. 71-72.
• Hoogleraar volkshuisvesting aan de Technische Hogeschool Delft.
Dit artikel kwam tot stand gedurende een verblijf aan het Nederlands
Instituut voor Voortgezet Wetenschappelijk Onderzoek op het gebied
van de mens- en maatschappijwetenschappen (NIAS) te Wassenaar.
I) Zie b.V. F, W. Rutten, Het keren van de afbraak, ESB, 6januari
1982, blz. 4-7.
2) J. B, S. Conij n, Een analytische benadering voorde problemen van!
de sector volkshuisvesting, in: EIB, 25 iaar economisch onderzoek in ~
de bouwnijverheid, Amsterdam 1981, blz, 135-160.1
3) Zie H. Priemus. Economische stagnatie beroert ook woongedrag, l
NRC Bande/sb/ad, 12 december 1981.
Overeenkomsten in de volkshuisvestingssituatie toen en nu
In de eerste plaats memoreren wij een aantal verschijnselen
die zowel in de jaren dertig als thans kunnen worden
waargenomen.
Figuur 1. Leegstand van huurwoningen in Amsterdam 19181940, in procenten van het bestand
Personen
X 1.000
–
Bewoners reageren op een economische depressie met een
omslag in hun vraag van koop- naar huurwoningen 4): “The
market for owner-occupied houses may become demo ralized”. De prijzen gaan omlaag, terwijl toch een vrij
omvangrijke leegstand onvermijdelijk lijkt. Colean 5): “In
short, the depression market is primarilyarental market”. In
de VS daalde het aandeel eigen woningen in de totale voorraad
(in 1920nog 40,9%) van 46,0% in 1930tot41,I%in 19406). Een
dergelijke daling heeft zich nu ook in Nederland ingezet. Het
percentage eigen woningen van de jaarlijks gereedkomen
woningen daalde van 64 in 1979 tot 56 in 1980. In 1981
was het percentage nog maar 40. Hoe het eigenwoningbezit
zich in de jaren dertig in Nederland ontwikkelde, is ons niet
op grond van empirische gegevens bekend.
De aspirant bewoner-eigenaar zal in het algemeen een
lening moeten aangaan die twee- tot driemaal zo groot is als
zijn jaarinkomen. Hij gaat gewoonlijk betalingsverplichtingen aan voor een periode van 25 Ã 30 jaar. Colean 7): “He
thinks twice before embarking on such a large commitment
and frequently refrains from buying until he has assurance of
income stability”. Door het verslechterde inkomensperspectief en toenemende ongewisheden op de arbeidsmarkt durft
men de sprong naar een eigen woning veelal niet meer aan. Het
grotere accent op de huursector betekent niet dat een expansie
van deze sector de terugval van koopwoningen compenseert.
Colean constateert 8): ” … the demand for rental housing
may decline, although it tends to hold up better through aU
phases of the business cycle than the demand for houses for
aantal
werk.loze
–
Verschuiving in de woningvraag van kopen naar huren
aantal
openslaande
Verschuiving in de woningvraag van duur naar goedkoop
Doordat de koopkracht daalt, de kans op werkloosheid
groeit en de inkomensvooruitzichten onzeker worden, valt
vooral de vraag naar vrije-sectorwoningen en dure premiewoningen terug. De vraag concentreert zich opde goedkopere
woningen en die treft men vooral in de oudere woningvoorraad aan. Uit onderzoek van Hoad blijkt dat op een
stagnerende woningmarkt in het (dalende) totale aantal
woningtransacties het aandeel van oudere woningen toeneemt
en dat van de nieuwbouw daalt 9). Het algemene beeld isdat de
vraag verschuift van dure (en goede) naar goedkope (en
slechte) woningen 10).
Uit de ontwikkeling van leegstandscijfers in relatie tot de
huurhoogte blijkt dat ook in Nederland gedurende de jaren
dertig de vraag naar duurdere woningen sneUer en verder
terugviel dan die naar goedkopere woningen (zie figuur I) 11).
De vraag keert zich van de nieuwbouw af. Binnen de nieuwbouwsector valt het accent op de goedkopere sectoren. Het
kwaliteitsniveau van de nieuwbouw wordt ter discussie gesteld. Deze discussie concentreert zich thans onder meer op
de zogenaamde “afschaffing” van de Voorschriften en Wenken. Bouwondernemers en ontwikkelingsmaatschappijen die
pleiten voor soberder bouwen, passen geheel in het actuele
tijdsbeeld 12).
De verhuismobi/iteit van bewoners daalt
Tijdens een economische stagnatie raakt de arbeidsmarkt in
de versukkeling. Voor een deel in samenhang met de
teruglopende arbeidsmarktmobiliteit, valt de mobiliteit op de
woningmarkt terug. Bewoners aarzelen om van woning te
veranderen. Vooral het aantal verhuizingen in en naar de
koopsector vermindert.
ESB 17-3-1982
vacatures
–.
~ ..f\ /’
1973
1914
, / ..\.J
/
1975
1916
1911
1918
1979
1980
1981
Bron: J. Nycolaas, op. cit., blz. 172.
Verhuizingen kunnen worden beschouwd als een investering 13). Zoals een economische stagnatie het investeringsgedrag van ondernemers negatief beïnvloedt, wordt ook het
“investeringsgedrag” (en m.n. het verhuisgedrag) van huishoudens beknot. Dit manifesteerde zich in de jaren dertig in
Nederland 14). Onlangs liep opnieuw de mobiliteit in
Nederland duidelijk terug (zie tabel 2). Sinds 1977 neemt het
aantal gekochte woningen in Nederland af (zie tabel 3),
Tabel 2. Aantal intergemeentelijke verhuizingen in Nederland, 1975-1980 (X 1.000)
Aantal verhuizingen
Jaar
19TI
..
1978
sa!e”.
bouwvakarbeiders
..
678
658
626
591
.
.
530
554
1975
1976
1979
1980
.
.
Mutatie
aR
procenten
– 2,9
– 3,3
– 5,6
-10,3
– 4,5
4,5
+
Bron: Staat van de volkshuisvesting als bedoeld in artikel 57 van de Woningwet. Tweede
Kamer, zitting 1981-1982, 17 100. 11.nr. 7. blz. 7.
Daling van koopsommen
Op de markt van koopwoningen reageren de prijzen sneller
dan in de huursector. Door het teruglopen van de koopkrachtige vraag zakken de reële prijzen van nieuwe koopwoningen
en vooral van koopwoningen in de voorraad. Dit verschijnsel
manifesteerde zich in Nederland duidelijk gedurende de jaren
4) M, L. Colean, American housing; prob/ems and prospects. New
Vork, 1944, blz. 177;zie ook: R. U. Ratcliff, Urban land economics.
Westport, 1949, blz. 1OG-IOI,312-313.
5) M. L. Colean, op. cit., blz. 177.
6) R. U. Ratcliff, op.cit., blz. 99, 320. Zie ook: R. U. Ratcliff, Notes on
the recent decline In home ownership, Journalof land and public
utiJityeconomics, november 1944.
7) M. L. Colean, op. cit., blz. 176.
8) M. L. Colean, op. cit., blz. 178.
9) Onderzoek van verkopen in Toledo (Ohio) in de periode 1917-1938
door W. Hoad, in: M. L. Colean, op. cit., blz. 188-190,418.
10) M. L. Colean, op. cit., blz. 203, 178:” … declines in family income
may force quick changes in inferior housilIg”.
11) J. Nycolaas, Volkhuisvesting;eenbijdragetotdegeschiedenisvan
woningbouw en woningbouwbeleid. Nijmegen, 1974, blz. 172.
12) Progresbouw, WiJ Nederland soberder bouwen? Een enquête
onder de Nederlandse bevolking, Bodegraven, 1982.
13) D. R. Fredland, Residential mobiJity and home purchase.
Lexington (Mass), 1974.
14) H. ter Heide, Binnenlandse migratie in Nederland. Den Haag,
1965. Zie zijn grafiek van verhuizingen (excl. verhuizingen binnen de
gemeente) over de periode 1880-1960.
277
dertig 15). Voor tal van bewoners(ensommigeontwikkelingsmaatschappijen)
betekent dat een aanzienlijk vermogensverlies.
De koopprijzen van woningen bereikten volgens het CBS in
1978 een piek en dalen sindsdien. Terwijl de gemiddelde
prijzen van vrij te aanvaarden nieuwbouwwoningen
met 0,6%
toenamen (van f. 154.000 tot f. 154.900) in de periode tussen
het eerste halfjaar van 1979 en het eerste halfjaar van 1980,
daalden de prijzen in de voorraad in dezelfde periode met
gemiddeld 5,6% (van f. 161.100 tot f. 152.100). De Nederlandse Bond van Makelaars levert gegevens over koopsommen van woningen, die via het centrale computersysteem
van
deze bond worden aangeboden.
De absolute hoogte van de
gemiddelde koopsommen
zijn daardoor niet vergelijkbaar
met de gegevens van het CBS. De trends in de cijfers van de
NBM zijn evenwel illustratief (zie tabel 4). Sinds 1978 dalen
de prijzen. De gemiddelde prijsdaling tussen 1980 en 1981 bedroeg 11%.
Figuur 2. Ontwikkeling van de werkloosheid in de bouw
o
1
.,……….. ….
(X 1.000)
Vrij te
aanvaarden
Jaar
1965
1976
1977
1978
1979
3
4
5
6
1918 20
Bron:
Economisch
Bron: CBS. Maondslotisl;e/.:
68,0
181,5
188,1
186,0
148,1
63,2
49,0
1979
1980
43,2
57,6
61,0
54,1
41,0
19,7
14,3
83,0
63,3
Tabel 4. Gemiddelde koopsommen van eigen woningen, opgenomen in het computerbestand van de NRM, 1975-1981
r.
..
.
.
.
.
r.
r.
r.
r.
1980
.
r.
1981
.
r.
Bron: E. J. Peelen.
nr. 2. blz. 41.
Ontwikkelingen
op de woningmarkt
102.600
132.400
183.400
198.300
187.300
171,400
152.800
in Nederland.
Va.ugoed.56.
24
Instituut
Amsterdam.
26
28
30
voor de Bouwnijverheid.
32
34
36
25 jaar f!(‘onom;s(‘h
38
40
UndeTZOf!k in de
1981. blz. 113.
Verschillen in de volkshuisvesting
toen en nu
Rentevoet
&Jwrn~ï\’erhe;d.
1975 ,
1976
1977
1978
1979
22
Voordat we de vergelijking te ver doorvoeren, moeten we
opmerken dat er ook verschillen zijn tussen de woningmarktproblematiek van de jaren dertig en die van de jaren tachtig.
We noemen vijf punten van verschil.
Totaal
24,8
123,9
124,1
131,9
107,1
………..
………..
………..
………..
………..
Eer>le halfjaar
Eerste halfjaar
Niet vrij te
aanvaarden
~——–~
……..,’
2
houU’nijverheid.
Tabel 3. Aantal gekochte woningen in Nederland, 1965-1979
..”,,,-
1992.
In de jaren dertig was de rente laag; thans kampen de
Verenigde Staten en West-Europa meteen hoge rentevoet. In
de jaren dertig werd de stelling wel verdedigd dat de rentevoet
weinig invloed had op de omvang van de bouwbedrijvigheid
17). Men bedenke dat in die tijd de hypotheekrente
vrij stabiel
was (zie tabel 5) en slechts langzaam veranderde (van 6, 15%in
1921 tot 3,97% in 1939). Bij de huidige rentevoet en de mutaties
die zich thans daarin voordoen, is de stelling dat de rentevoet
weinig effect heeft op de bouwinitiatieven,
niet langer vol te
houden (zie figuur 3). Vroeger kon men in de economische
conjunctuur
recessies met een vraagtekort, werkloosheid en
een lage rente onderscheiden,
en hausses met een vraagoverschot, inflatie en een hoge rente. Die overzichtelijkheid
is nu
verdwenen door de intrede van stagflatie die de nadelen van
klassieke recessie en hausse combineert: werkloosheid, inflatie
en hoge rente. Voor de woningbouw
is deze combinatie
buitengewoon
ongunstig. Op dit punt is de situatie thans
verontrustender dan vijftig jaar geleden.
Stichtingskosten
Werkloosheid en faillissementen op de bouwmarkt
De woningbouwmarkt
en de markt van overige bouwactiviteitèn kunnen niet goed van elkaar worden gescheiden. De
meeste uitvoerende bouwbedrijven
zijn niet gespecialiseerd.
De economische crisis stelt niet alleen de volkshuisvesting
voor problemen, maar ook de andere bouwsectoren
16). De
investeringen van bedrijven nemen af; hetzelfde geldt vooreen
overheid die moet bezuinigen. De bouwmarkt, ook in tijden
van voorspoed geteisterd door discontinuïteit,
verslechtert.
Vele bouwbedrijven gaan failliet (in 1981 gingen per maand
gemiddeld 100 bouwbedrijven
bankroet) of komen op een
andere wijze tot een beëindiging van activiteiten. Het aantal
werklozen op de bouwmarkt
stijgt sterker dan het aantal
werklozen in andere sectoren. Binnenkort wordt in Nederland
een aantal van 100.000 werkloze bouwvakkers
verwacht
(waarin overigens een grote seizoencomponent
is besloten).
Het uitstralingseffect van de bouw -.100 arbeidsplaatsen
in
de bouw betekenen gemiddeld 44 plaatsen in aanpalende bedrijfstakken – zorgt er in tijden van malaise in de bouw voor
dat ook veel mensen bij toeleveringsbedrijven,
architectenbureaus enz. hun werk verliezen.
278
Tijdens de jaren dertig daalden de stichtingskosten
van
nieuwe woningen, en m.n. de bouwkosten
18). Van deze
prijsreactie ging een vraagstimulerend
effect uit, al was dat
effect zeer gering. Thans blijven de stichtingskosten
stijgen.
Deze stijging geeft wel een afvlakking te zien, maar van een
daling is (nog?) geen sprake. Voor de mobilisatie van de
effectieve vraag naar nieuwbouw is deze doorgaande stijging
fnuikend. Op dit punt is de ontwikkeling minder gunstig dan in
de jaren dertig.
15) G. E. EngbertsenJ. M. M. Happel, Op zoek naar samenhangen in
het prijsverloop van koopwoningen (I), Bouw, 22 november 1980 blz.
37-39, BI!~kens hun gt:gevens d.aalde in Amsterdam de gemiddelde
perceelpnjs van publiek geveilde .vaste goederen sinds 1925 en
versterkt sinds 1933.
16) W. Roest, De (on)macht van de overheid opde bouwmarkt ESB
6januari 1982, blz. 14-18.
‘
,
17~ c. D. Long, Bui/ding cycles and the theory of investment,
Pr~nc.eton, 1940, blz..29; J. B. D. Derksen, Long cycles in residential
buIldmg: an explanauon, Econometrica,jg. 8,apriI194O, nr. 2, blz. 97116, blz. 106.
18) Zie b.v. G. E. Engberts en J. M. M. Happel, op. cit., blz. 37-39.
Tabel 5. Gemiddelde rentevoet over nieuw afgesloten hypothecaire leningen, Nederland. 1929-1939 en 1973-1980
Tabel 7. Huurindex voor Nederland. 1929-1939 (1934 = 100)
Jaar
%
Jaar
…………..
…………..
…………..
…………..
…………..
………… . .
…………..
…………..
…………..
…………..
…………..
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
5,27
5,20
4,98
5,20
4,98
4,85
4,62
4,67
4,29
3,95
3,97
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
.1980
Index
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
99
101
%
Jaar
…………..
…………..
.. .. . .. .. ..
.. .. .. . .. ..
…………..
…………..
…………..
…………..
8,04
9,62
9,33
8,75
8,71
8,31
9,12
10,16
101
103
102
100
96
92
89
88
88
Bron: C. Postma.
blz. 734-738,
De uitgaven
voor woninghuur
in Nederland
van 1921 tot 1938. ESB. 1941.
blz. 738.
Bron: CBS.
Figuur 3. Het verloop van de hypotheekrente en de rente op
staatsleningen. oktober 1980 – december 1981
$ mrd.
Public
12
IQ
Utilities
8
Huurstakingen kennen we anno 1981 ook, niet om
huurdaling af te dwingen maar om excessieve verhogingen
tegen te gaan. Door de hoge rente, de stijgende exploitatiekosten en de koppeling van huuraanpassing aan subsidieontwikkeling is een huurdaling in de jaren tachtig niet te verwachten.
Wel ligt het in de rede dat de huurstijging in de jaren tachtig
relatief bescheiden zal zijn, niet alleendooreenafvlakkingvan
de stijging van stichtingskosten van nieuwbouw, maar vooral
doordat men zal willen voorkomen dat forse huurverhogingen
via het prijsindexcijfer tot extra loonsverhogingen leiden.
6
Energiekosten
4
Private
2
0
1919
1931 1933 1935
1921
Bron: Het Financieele
Dagblad.
Tabel 6. Globale indexcijfers bouwkosten
incl. BTW, 1969-1980 (1969 = 100)
Jaar
Index
100
1969
111
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
Bron: CBS. MQQndstatÃŽstiek
van woningen.
126
137
153
173
187
203
222
243
267
287
Bouwnijverheid.
Huurontwikke/ing
In de jaren dertig daalden de huren 19). Thans stijgen de
huren nog en te verwachten valt dat zij blijven stijgen. Zowel
op een vrije markt als op een gereguleerde markt zijn de huren
rigide. De prijsaanpassing verloopt traag. Mede hierdoor kan
leegstand zich op ruime schaal verbreiden en lang standhouden. Doordat in de jaren dertig de vraagtekorten zich op grote
schaal in de voorraad manifesteerden. moesten uiteindelijk
over de hele linie de huren omlaag (zie tabel 7). Glasz merkt op
20): “Uiteraard wordt een harde strijd gestreden, voordat het
zover komt, een strijd, die heden ten dage met volle kracht
wordt gevoerd. Doch ook de huurders voeren een strijd om
huurverlaging, die soms wel eens met zeer bedenkelijke
middelen is gevoerd; wij denken hier aan de z.g. huurstakingen”.
ESB 17-3-1982
In de jaren dertig, toen centrale verwarming slechts op
beperkte schaal werd toegepast in woningen, drukten de
energiekosten minder zwaar op het gemiddelde huishoudbudget. Deze stijgen thans snel, zoals bekend (het CPB verwacht
jaarlijkse stijgingen van 12%), en voegen aan de huur en de
(kale) woonlasten voor bewoner-eigenaars een steeds groter
wordende post toe. De woonlasten in ruime zin stijgen
daardoor, ondanks de stagnerende vraag naar woonruimte.
Ook op dit punt is de situatie ongunstiger dan in de jaren
dertig.
Rol van de overheid
Amerikaanse ervaringen in de jaren dertig leren dat de
commerciële woningbouw het sterkst daalt (ziefiguur 4)en da t
het accent komt te liggen op de door de overheid gereguleerde
sectoren 21). Dank zij de overheid, die de bouw van b.v.
woningwet- en premiecorporatiewoningen stimuleert, wordt
de woningbouw ook thans minder sterk gereduceerd dan in
een vrije markt het geval zou zijn geweest. Het beeld van de
Nederlandse woningbouw in de jaren dertig wijkt af (zie tabel
8) 22). Tijdens de jaren twintig was het aantal gereedgekomen
woningen in opdracht van corporaties en overheid al gedaald
van 25.000 in 1921 tot 6.800 in 1928. Nadat in 1931een piekje
van 9.500 woningen was bereikt, daalde dit aantal tot een
schamele I.700 woningen in 1933,waarna de produktie tot de
tweede wereldoorlog op een peil lager dan 5.000 lag. De
particulieren daarentegen hadden hun inspanningen op de
woningbouwmarkt gedurende de jaren twintig sterk opgevoerd (van 15.400 woningen in 1921 tot 42.600 in 1927). Dit
19) M. L. Colean, op. cit., blz. 199:in de VSdaaldende hurenin de
periode 1926-1933.
20) eh. Glasz,op. cit., blz. 82-83.
21) R. U.RatcIiff,op.cit.,blz.148-149. nde Verenigde
I
Statenblijken
de sectoren “public” en “utilities” in de periode 1919- 936vooreen
I
zekereafdempingvandediscontinuïteitindeparticulierebouwactiviteitente hebbengezorgd(G.F. WarrenenF. A.Pearson, Worldprices
and the bui/ding industry, New Vork, 1937,blz. 115;zie ook: D.
Hamberg, Business cycles. NewYork, 1951,blz.417).
22) Dit zelfdegeldt voor Groot-Brittannië.Zie: L. S. Bourne, 1he
geography of housing, Londen, 198I, blz.41-42diede woningbouwproduktie in de VSen Groot-Brittanniëvergelijkt.
279
aantal bleef hoog tijdens de crisis. In 1934werd zelfseen record
van 47.700 woningen in opdracht van particulieren bereikt.
Tabel 8. Woningproduktie in Nederland naar opdrachtgever,
1929-1939
Opdrachtgever
gemeente
Jaar
particulier
woning-
totaal
volkshuisvesting en daarbuiten vraagtekorten overheersen
(met een drukkend effect op de prijsontwikkelingen), hebben
de overheidsuitgaven, gezien de eerder aangegane verplichtingen, de neiging onevenredig te stijgen. Het oplopend
financieringstekort, in de jaren dertig ongekend, vormt een
probleem op ‘zich. De overheid wordt meer en meer
gedwongen om delen van het risico, dat zij in het verleden
genereus op zich heeft geladen, weer over te hevelen naar de
bewoners, c.q. de huurders. Op dit punt is de situatie
gecompliceerder dan in de jaren dertig.
corporatie
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
……..
……..
……..
……..
……..
……..
……..
……..
……..
••……
Bron:
J. Nycolaas.
……..
2.242
2.329
3.358
1.447
685
748
472
294
495
778
925
39.884
44.122
41.261
36.176
42.761
47.716
41.781
27.695
26.796
35.513
33.847
5.221
5.050
5.961
3.718
979
4.127
2.978
2.285
1.831
2.084
2.058
47.330
51.501
50.580
41.341
44.425
52.591
45.231
30.274
29.122
38.375
36.830
Crisisverschijnselen
voorgedaan
uit de jaren dertig die zich nog niet hebben
Ten slotte noemen we enkele verschijnselen die zich vijftig
jaar geleden voordeden, zich thans nog niet in volle hevigheid
manifesteren, maar wel voor de jaren tachtig moeten worden
verwacht.
Ineenstorting van de hypotheekmarkt
op. cit.. blz. 176.
Figuur 4. Ontwikkeling van de bouwbedrijvigheid in de VS
(1919-1936), onderverdeeld naar de sectoren “private”
“utilities “en “public ‘:
%
“
De hypotheekmarkt is in de jaren zeventig explosief
gegroeid en zakt nu terug. In 1978 waren er nieuwe
inschrijvingen ten bedrage van f. 32.658 mln., in 1979f. 26.414
mln. en in 1980 nog maar f. 22.491 mln. De problemen m.b.t.
de Westland/ Utrecht Hypotheekbank zijn bekend. Gevreesd
moet worden dat de echte klap in de hypotheekmarkt – ten
gevolge van de teruggang van de eigen-woningsector – nog
gaat komen. In 1976was het percentage eigen woningen t.O.v.
het totaal aantal gereedgekomen woningen 49. In 1979 werd
een record aandeel van 64% bereikt. In 1980 werd de terugtocht ingezet: 56%. In 1981 was het percentage eigen woningen, zoals opgemerkt, nog maar 40.
Groei van het aantal executoriale verkopingen
, ,
J’j
t98ll1981
Bron: Warren en Pearson. op. cito
Door de dalende bouwkosten en de nagenoeg constant
blijvende huur was het investeren in woningen zeer aanlokkelijk. Pas toen de leegstand in de nieuwbouw groteske vormen
aannam, viel de particuliere woningbouw terug: van 41.800 in
1935via 27.700 in 1936naar26.800in 1937,toen een voorlopig
dieptepunt werd bereikt. Duidelijk blijkt uit tabel 8 dat de
Nederlandse overheid geen pogingen deed om enige continuïteit in de woningbouw te brengen. Op dit punt wijkt het beleid
van de Nederlandse overheid nu d uidelij k af van dat in dejaren
dertig. Er waren in de jaren dertig wel pleidooien voor een
actiever overheidsbeleid in Nederland. Glasz merkt in 1935op
dat de vrije prijsvorming de problemen van een stagnerende
volkshuisvesting niet zal oplossen. Het gemeentelijk beleid is
evenmin toereikend: “Nodig schijnt een belangrijke inperking
van de taak der gemeentelijke overheid op dit terrein en een
sterk gecentraliseerde, krachtige leiding van de rijksoverheid … ” 23). Stagnatie is geen gunstige uitgangspositie voor
een decentralisatie van de volkshuisvesting.
De rol van de Nederlandse overheid was in de jaren dertig
dus marginaal; thans is deze van grote betekenis. In de eigenwoningsector is er op dit punt in vijftigjaar weinig veranderd.
In de huursector is er een huur- en subsidiebeleid ontwikkeld
dat de negatieve effecten van de economische stagnatie (en
m.n. die van de hoge rente) grotendeels opvangt. Dat is
plezierig voor de huurders, maar introduceert t.O.V.de jaren
dertig een nieuw probleem. Terwijl op de “vrije” markt in de
280
De economische stagnatie leidt er steeds vaker toe dat
bewoner-eigenaars niet aan hun betalingsverplichtingen
kunnen voldoen. In het begin van de “crisis” past men nog
“zachte”maatregelen toe. Als de crisis watlangerduurten ook
bij de hypotheekbanken de rek eruit is, voelt men zich
gedwongen krachtiger maatregelen te nemen. In 1933vonden
er in de VS 252.400 executoriale verkopingen plaats 25).
Voorstellen die thans in Nederland in omloop zijn (looptijdverlenging, rentebijschrijving en stapsgewijze rente-aanpassing 26), zijn lapmiddelen. Als de stagnatie aanhoudt, zal
een deel van de bewoner-eigenaars het eigen-woning bezit
niet kunnen handhaven.
Toenemende leegstand
In dejaren dertig nam de leegstand sterk toe. Deze leegstand
speelde een belangrijke rol bij de totstandkoming van
huurverlagingen en de inkrimping van de nieuwbouw (zie
figuur I). Ook nu neemt de leegstand gestaag toe. Op I april
1981 stonden in Nederland 104.883 voor bewoning geschikte
woningen leeg (= 2,2% van de totale woningvoorraad): 89.868
eerder bewoonde woningen en 15.015 niet eerder bewoonde
worüngen 27). Een halfjaar later was het aantal gestegen tot
23) Ch. Glasz, Hypotheekbanken en woningmarkt in Nederland,
Haarlem, 1935, blz. 91.
24) J. B. S. Conijn, in: EIB,op.cit. blz. 135-160. Hetfeitdatinmiddels
een omvangrijke nonprofit huursector tot ontwikkeling is gekomen,
speelt eveneens een belangrijke rol. Zie: NIROV sectie volkshuisvesting, De non-profit huurseclOr, nu en in de toekomst; enige
beschouwingen, Den Haag, december 1981.
25) R. U. Ratcliff, op. cit., blz. 253.
26) W. van Heerdt, Renteproblemenindekoopwoningensector,
ESa,
25 november 1981,blz. 1164-1166.
27) CBS, Onderzoek niet-bewoonde woningen.
112.900 (waarvan 16.800 nieuwbouw). In de periode I april
1981 – I oktober 1981 blijkt vooral in de nieuwbouw de
leegstand te zijn toegenomen. Thans staan dus ruim 110.000
woningen in Nederland officieel leeg, welk cijfer waarschijnlijk een onderschatting is van het werkelijke aantal (voor het
geval dat ooit leegstandsregisters worden aangelegd die
bescherming tegen kraken bieden, voorspellen wij een
explosie van de officiële leegstand). Vooral in de nieuwbouw
moet bij handhaving van een hoge produktie voor een snelle
stijging van de leegstand worden gevreesd. Een teken aan de
wand is de nota Bouwen voor de leegstand? van de
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 28). Hieruit
blijkt dat de belangrijkste opdrachtgevers in de hoofdstad,
waar de bakken zijn gevuld met een bestand van bijna 60.000
woningzoekenden, zich oprecht zorgen maken over een snel
toenemende kans op leegstand in de nieuwbouw.
Ombuiging in de ontwikkeling van de bezettingsgraad
In tal van onderzoekingen isderelatieaangetoond tussen de
ontwikkeling van het gezinsinkomen en de vraag naar
woningen 29). Volgens Colean is het effect van het
gezinsinkomen grotendeels indirect. Het inko,mensniveau
beïnvloedt de samenstelling van het huishouden sterk, endeze
bepaalt de vraag naar woningen. Het zou onjuist zijn de
samenstelling van huishoudens en de veranderingen daarin als
louter “autonome” demografische processen te zien.
Inwoning is een verschijnsel dat in perioden van economische stagnatie eerder voorkomt dan in een periode van
gestage groei 31). Glasz wijt de trage ontwikkeling van de
woningvraag aan de daling van de koopkracht, die gepaard
ging met veranderingen in wat Glasz de “woonwil”noemt 32):
“Wij doelen hier in hoofdzaak op het samenwonen, een
verschijnsel, dat zich steeds in meerdere of mindere mate
voordoet; in ongunstige tijden meer dan in betere tijden. De
betekenis van het samenwonen voorde vraag naar woningen is
kort gezegd deze: degenen, die het samenwonen zoeken,
komen .niet als vragers op de woningmarkt … “
De jaren dertig laten een stagnatie in de daling van de gemiddelde woningbezetting zien (zie tabel 9). Door de bestaande woningvoorraad intensiever te gebruiken, kon men
besparen op de woonlasten. De woningbezetting (die tussen
1939 en 1948 steeg ten gevolge van de tweede wereldoorlog)
daalde in de jaren dertig nog wel, maar iil een veel langzamer tempo dan in de jaren twintig. Tussen 1919 en 1929
daalde de bezettingsgraad met 0,69 personen per woning,
tussen 1929 en 1939 met 0,28 personen per woning; ondanks
het hoge volume van de nieuwbouw in het begin van de
jaren derig verliep de daling in de bezettingsgraad in de jaren
dertig minder dan half zo snel als tijdens de jaren twintig.
Ervaringen in de jaren dertig leren dat in een periode van
economische depressie er minder echtscheidingen voorkomen
dan in een periode van welvaartsgroei 33). Het toenemende
aantal echtscheidingen leverde de laatste jareneen belangrijke
bijdrage aan de groei van de woningvraag. Wij zijn benieuwd
of de samenhang tussen economische groei en echtscheidingen
ook in de jaren tachtig opgaat, en opperen voorzichtig de
veronderstelling dat voor de jaren tachtig in elk geval geen
verdergaande stijging van echtscheidingscijfers behoeft te
worden verwacht.
Na 1945 hebben we een dalende woningbezettingsgraad
meegemaakt als symptoom van een voortdurende “gezinsverdunning”, die het karakter van een natuurverschijnsel had.
Deze gezinsverdunning is vooral te verklaren uitde langdurige
economische groei, waardoor steeds meer mensen economisch onafhankelijk werden. Nu de economische groei
goeddeels is verdwenen, is de motor vande gezinsverdunning
uitgeschakeld. Doordat het gebruiken van de woningvoorraad steeds duurder wordt (energie, huur, hypotheeklasten)en
de reële inkomens dalen, is een intensiever gebruik van de
woningvoorraad te verwachten. Een minder snelle daling van
de bezettingsgraad moet worden verwacht.
ESB 17-3-1982
Tabel 9. Bevolking, woningvoorraad en gemiddelde woningbezetting in Nederland, 1929-1939 (mutaties per jaar vergeleken met 1919-1929)
Jaar
(31 dec.)
Bevolking
in
duizenden
Woningvoorraad
in
duizenden
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
Bron: Economisch
7.832a)
7.936
8.062
8.183
8.290
8.392
8.475
8.557
8.640
8.729
8.834
Instituut
!.8IOb)
1.866
1.909
1.946
1.988
2.037
2.080
2.108
2.133
2.167
2.199
Gemiddelde
woningbezetting
a)
4,33c)
4.25
4,22
4,21
4.17
4.12
4.07
4,06
4,05
4,03
4,02
voor de Bouwnijverheid.
Mutatie
t.O.V.
Mutatie
Jaar
(31 dec.)
t.O.V.
vorig jaar
vorig jaar
– 0,06
– 0,08
– 0,03
-0,01
– 0,04
– 0.05
– 0.05
– 0,01
-0,01
– 0,02
– 0,01
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
I
-0,02
– 0,06
– 0,06
-0,08
– 0,05
– 0,08
– 0.07
– 0.07
– \l.08
-0,05
– 0,06
Buu”,nu(Q ijl. Rotterdam.
1%2,
blz.212.
a) Volgens CBS: 7.825.
b) Volgens Van Beusekom: 1.821 (H. G. van Beusekom.
WoninK\’Uur;:;ening in een nieuwen
lijd. Alphen aan den Rijn, 1946, blz. 33,43).
c) Op basis van de cijfers V’dn het CBS en van Van 8eusekom
dient dit cijfer 4,30 te bedragen. De mutatie t.o.v. vorig jaar wordt dan -0.09.
d) Doordat
de varende.
rijdende en gestichtsbevolking
is meegeteld.
ÃŽs de gemiddelde
woningbezeuing
geen zuivere maatstaf. Men dient deze kolom slechts als indicatief voor de
Uil/wikkeling van de woningbezetting
te beschouwen.
Teruglopende nieuwbouw
Bij een veelbesproken aspect staan we wat là nger stil: de te
verwachten omvang van de nieuwbouw in een tijd van
economische stagnatie. Aan de hand van cijfers over de
woningbouw in de jaren vijftig concludeert Bredero dat de
woningbouw veelal contrair verloopt aan de algemene economische conjunctuur 34). Deze conclusie geldt wellicht welvoor
fluctuaties in de bouwproduktie en de economische groei met
een zeer korte golflengte en een beperkte amplitude, maar
zeker niet voor “building cycles” met een lange golfbeweging.
De veel geanalyseerde bouwgolven in het vooroorlogse
Amerika laten zien dat de discontinuïteit inde woningbouwen
die in de overige bouwsectoren grotendeels parallel lopen met
de algemene economische ontwikkeling 35). In de jaren
twintig kon in Amerika een overproduktie van woningen (en
vooral dure woningen) worden waargenomen. Colean
constateert 36): “The tendency has been to produce more
houses than were required for saleto the upper-income market
(…. ) lf the housing industry is to move toward more
sustained activity it must produce a greater proportion oflowpriced and rental housing”.
28) AmsterdamseFederatie van Woningcorporaties,Bouwen voor
de leegstand? Amsterdam,2 september1981.
29) M. G. Reid, Housing and income. Chicago,1962;R. F. Muth,in:
A. Harberger(red.), 1he demandfor durable goods. Chicago,1960.
30) M. L. Colean,op. cit., blz. 194.
31) R. U. Ratcliff,op. cit.,blz.92:”Thesharingofdwellingsbytwoor
more families,commonly known as “doubling up”, is particularly
characteristicof hard timesand periodsof extremehousingshortage.
As unemploymentincreasesand earnings decline,familieswithout
income move in with relativeswho are better off, or two or more
familiessufferingreducedearnings share quarters hired out of the
combinedresources”.Zie ook: G. Terborgh,Thepresentsituationof
inadequatehousing,American Economie Review.jg. 27,nr. I,Suppl.
maart 1937,blz. 171.
32) Ch.Glasz, op. cit., blz. 63. Kort en krachtig merken Clark en
Jones op: “Wealth has the effectof driving us apart” (C. Clarken
G. T. Jones, 1he demandfor housing, Londen, 1971,blz. 21).Wij
merken op dat thans rekening moet worden gehouden met het
volgende verschijnsel: “Economic stagnation has the effect of
driving us together”.
33) A. Cohen, Statistical analysis of American divorce. NewVork,
1932,blz. 132.
34) R. H. Bredero, Welvaart en woningbouw. Assen, 1963.
35) C. D. Long, Building cycles and the theory ofinvestment. Princeton, 1940;G. F. Warrenen F. A. Pearson,op. cito
36) M. L. Colean,op. cit., blz. 203.
281
In de afgelopen jaren hebben Nederlandse bewindslieden
gedemonstreerd hardleers te zijn. Zij hebben een overproduktie van dure koopwoningen gedurende de tweede helft van de
jaren zeventig inde hand gewerkt en de bouwmarkt vervolgens
zien instorten. De daling in het aantal in aanbouw genomen
woningen (excl. boerderijen) in de VS zette in vanaf 1925, toen
een record aantal van 937.000 woningen werd bereikt. De
woningbouwmarkt
maakte tussen 1925 en 1933 een ijzingwekkende vrije val door (zie tabel 10). Sindsdien herstelde de
woningbouwmarkt
zich, eerst langzaam, later sneller, totdat
in 1941 een aantal van 722.000 woningen was bereikt.
Tabel JO. Aantal in aanbouw genomen woningen (excl.
boerderijen) in de VS, 1925-1933
Jaar
Aantal
1925
1926
1927
937.000
849.000
810.000
753.000
509.000
330.000
254.000
134.000
93.000
1928
1929
1930
1931
1932
1933
Bron: Ratcliff, op. ett.. blz. ISO.
Uit tabel9blijktdatde
Nederlandsewoningbouwindejaren
dertig veel minder fluctueerde.
Het niveau van ongeveer
50.000 woningen dat aan het eind van de jaren twintig kon
worden waargenomen,
bleef gehandhaafd tot en met 1934.
Toen waren de particulieren door de leegstand gedwongen om
de nieuwbouw in te krimpen. In een zeer korte tijd viel de
produktie terug met circa 40% tot een niveau van 30.000
woningen in 1936en 1937.
Financiers,
die in een periode van depressie weinig
aantrekkelijke
beleggingsalternatieven
in het bedrijfsleven
kunnen vinden, beschouwen in een economisch slechte tijd het
investeren in woningen als een redelijk veilige, en ook wel
gunstige belegging. Men profiteert van het feit dat de huren in
de voorraad star zijn (men spreekt in de jaren dertig over de
“Beharrungstendenz”
van het huurpeil), terwijl de stichtingskosten van nieuwe woningen door de daling van lonen en
bouwmateriaal prijzen wel dalen. De stagnatie
van de
woningbouw
wordt echter niet door aanbodbeperkingen
bepaald, maar primair door de stagnatie aan de vraagzijde.
Glasz 37): “De aanvangderdepressie
kenmerkt zich (… )door
een levendige bouwnijverheid.
De huren dalen niet of
nauwelijks (… ), men verhuist ongaarne engeeftdesnoodseen
wat groter gedeelte van het inkomen aan huur uit. Inmiddels
zet de depressie door; de voortdurende nieuwbouw met lagere
bouwkosten doet het verhuizen gemakkelijker plaats hebben
en voor de eigenaren der woningen, die leeg komen te staan,
doet zich het probleem voor, of zij door een huurverlaging
moeten trachten hun huurders te houden”. Ondanks de
toenemende leegstand dalen de huren niet of nauwelijks. De
leegstand stijgt, doordat: “, .. de nieuwbouw vele huurders
trekt, doch ook omdat de samenwoning gaat toenemen en het
sluiten van huwelijken wordt geremd” 38).
De leegstand stijgt in de nieuwbouw sneller dan in de
voorraad. De afzetproblemen
beginnen in de koopsector,
maar kunnen zich snel tot de sector nieuwe huurwoningen
uitbreiden. De bouwindustrie is eerder een hoeveelheidsaanpasser dan een prijsaanpasser.
De winstmarges ten opzichte
van de totale aanneemsom zijn in het algemeen zo beperkt, en
het aandeel van de vaste kosten is in de woningbouw zo
bescheiden, dat er voor de meeste bouwbedrijven
weinig
ruimte is voor het voeren van een eigen prijspolitiek. Colean
merkt op 39): “The violence of the cycle has also been
intensified by the fact that when prices have declined, the
housebuilding industry bas preferred to restrict output rather
282
than lower prices or produce a cheaper line of houses”. Ratcliff
verklaart 40): ” … in times of depression there is no reduction
in need but a marked reduction
in market or effective
demand”. Dit is niet helemaal waar: doordat de effectieve
vraag terugloopt, komen ook de normen ter discussie die ten
grondslag liggen aan de maatschappelijk
erkende behoefte
aan woningen. Men denke aan recente twijfels omtrent het
woonrecht voor jongeren.
Minister Van Dam heeft het parlement voorgehouden dat
een wat lager produktieniveau
geboden is, maar dan met een
perspectief van continuïteit.
Dit zijn verstandige woorden.
Het niveau van 125.000 woningen, dat is geprogrammeerd,
is
echter zeer ambitieus, ook al horen bij dit aantal, door het lage aandeel vrije-sectorwoningen
en het hoge aandeel VanDam-eenheden,
een veel lagere produktie en een veel lagere
werkgelegenheid dan bij een even grote totaalproduktie
vijf
jaar geleden. Volgens Van Dam bedraagt het globale aantal
manjaren
per 1.000 ~oningen
voor woningwetwoningen
600, voor premiewoningen
720 en voor vrije-sectorwoningen 1.300 (Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17.100 XI,
nr. 19, blz. 34).
Het negatieve effect op de woningvraag van economische
factoren, zoals de ontwikkeling van de bezettingsgraad,
de
energiekosten, de dalende koopkracht, de budgettaire problemen van de overheid, de lage mobiliteit, wordt versterkt door
demografische factoren. Na 1990 zal, als echo-effect van de
lage geboortecijfers
in de achter ons liggende jaren, de
toetreding van starters op de arbeidsmarkt ende woningmarkt
zeer gering zijn. Voor de woningbouwmarkt
betekent dit dat
de uitbreidingsvraag
in de loop van de jaren negentig bijna
geheel wegvalt 41). De demografische ontwikkelingen die na
1990 mogen worden verwacht, zijn uit een oogpunt van
werkgelegenheidsperspectief
gunstig, maar uit een oogpunt
van bouw-werkgelegenheid
rampzalig.
In de interessante
Jubileumbundel
van het EIB merkt
Conijn op dat het overheidsbeleid de snel stijgende subsidielasten in de toekomst niet kan dragen; de investeringen komen
in de verdrukking.
De oplossing die Conijn bepleit, is het
overeind houden van de woningbouwproduktie
(gezien de
woningnood
en het werkgelegenheidseffect)
en het (sterk)
verhogen van de woonlasten in de voorraad 42). Roest pleitte
recent in £SB voor. een uitbreiding van het taakstellend
programma voor de woningbouw 43).
Wij zagen echter dat er in een periode van economische
stagnatie een sterke tendens is in de richting van huurverlaging, en in elk geval een beheersing van de huurverhogingen.
Het zal een hele toer worden, gezien de relatie met de
loonontwikkeling,
om in de jaren tachtig de huren aan te
passen in het (door velen te traag geachte) huurverhogingstempo van de jaren zeventig. Het valt niet in te zien dat men in
37) Ch. Glasz, op. cit., blz. 81-82.
38) Idem, blz. 82.
39) M. L. Colean, op. cit., blz. 201.
40) R. U. Ratcliff, op. cit., blz. 89.
41) In 1975 prognosticeerde het EI B voor de periode 1995-1999een
negatieve uitbreidingsvraag van 9.000 woningen per jaar. Wanneer
daarbij een vervangingsvraag van 22.000 per jaar wordt opgesteld,
ontstaat voor deze periode een nieuwbouwproduktie van niet meer
dan 13.000 woningen per jaar (EIB, De ontwikkeling van de .
bouwbehoefte en de werkgelegenheid in de bouw: peiljaren 19801990-2000, Amsterdam, 1975.
42) J. B. S. Conijn, in EIB, op. cit., 1981, bz. 135-160.
43) W. Roest, op. cit., blz. 17. Het is jammer dat Roest in zijn
interessante bijdrage niet is ingegaan op het verschil tussen zijn recente
voorstellen en de aanbevelingen die zijn te vinden in zijn proefschrift,
met de nu nostalgische titel Bouwen economische groei. In deze
studie, in mei 1973 uitgekomen, dus nog vóór het begin van de
economische stagnatie, komt deze toenmalige EIB-medewerker tot de
volgende raming van de gemiddelde woningproduktie in de periode
1970-2000: 1970-1980: 90.441 woningen; 1980-1990: 94.940 woningen; 1990-2000: 96.539 woningen (W. Roest, Bouwen economische
groei, Deventer, 1973, blz. 93). Deze prognose gaat niet alleen uit van
een florissante economische groei, maar ook van een irreëel korte
bestaansduur van woningen van 80jaar.
Nederland gedurende de jaren tachtig lustig kan blijven
doorbouwen in een situatie met een stagnerende ontwikkeling
van de effectieve vraag, een intensiever gebruik van de
voorraad, een toenemend leegstandsrisico in de nieuwbouw,
overbelaste overheidsbudgetten, ongunstig wordende subsidieregelingen en een demografisch perspectief volgens welke
de uitbreidingsvraag komt stil te liggen 44). In de jaren dertig
zagen we na een bloeiperiode een dramatische ineenstorting
van de markt voor nieuwbouw. In de jaren tachtig zal de
terugval waarschijnlijk iets minder compleet zijn, maar alles
wijst erop dat een nieuwe terugval van de nieuwbouwprod uktie voor de deur staat.
wakker van de woningnood. Men had grotere problemen aan
het hoofd en beschouwde de woningtekorten als ongerief van
voorbijgaande aard 47). Nu begint het idee in ruimere kring
post te vatten dat de volkshuisvestingsproblemen een
hardnekkig karakter heben. Juist nu men met grote inzet gaat
werken aan de oplossing van die problemen, blijkt dat er
problemen bijkomen.
Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening zal in de komende jaren flink moeten pompen om
het verzuipen van de volkshuisvesting te voorkomen. Wie
veronderstelt dat de volkshuisvesting er de komende jaren
zonder kleerscheuren vanaf komt, moet op een bittere
teleurstelling worden voorbereid.
Beter woningonderhoud
De kans op leegstand leidde er in de jaren dertig toe dat
verhuurders (noodgedwongen) veel aandacht schonken aan
het onderhoud en andere aspecten van het beheer. De
aanbieders concurreerden liever met de kwaliteit van de
woondiensten dan met de prijs. Voor de komende jaren mag
worden verwacht dat het beheer van de woningvoorraad
opnieuw in de belangstelling zal komen te staan. De aandacht
die de Nationale Woningraad en de Raad voor de Volkshuisvesting onlangs hebben gevraagd voor het groot onderhoud
van naoorlogse huurwoningen, is hiervoor een teken. Los van
de (niet onbelangrijke) vraag of men de grotere nadruk op het
voorraadbeheer politiek wenselijk acht 45) kan worden
voorspeld dat deze nadruk er in dejaren tachtig zal komen 46).
H.Priemus
44) Het wordt steeds meer bouwen of subsidiëren’ schrijft Kindt (J. l.
R. Kindt, Wonen tussen investeren en consumeren, ESB. 13januari
1982, blz. 54-56). Echter, het bouwen van woningwet- en premiecorporatiewoningen betekent dat de overheid die bouwt, ook extra
subsidielasten op zich neemt. In zo’n situatie geldt: bouwen =
subsidiëren. Hoe meer er wordt gebouwd, des te sneller stijgen de
particuliere en collectieve woonlasten te zamen. De budgettaire
moeilijkheden van overheid en particulieren leiden ertoe dat niet
alleen de subsidiestroom stagneert, maar ook de bouwstroom.
45) Zie Stuurgroep Gebouwde Omgeving, Gebouwde omgeving;
gebruik. beheer en inrichting. Den Haag, 1981.
46) Dit wordt ook door Roest gesignaleerd (W. Roest, op. cit., blz.
16).
Slotbeschouwing
Vlak voor en vlak na de tweede wereldoorlog lag men niet
47) R. U. Ratc1iff, op. cit., blz. 442: “In the long-time rerspective of
society, the postwar housing shortage is but a brie interlude of
discomfort, which time and man’s fumbling efforts will soon
alleviate “.