De waardering van grond
en gebouwen
Voor de waardebepaling van grond en de daarop staande of geplande bebouwing, wordt
in Nederland meestal gebruik gemaakt van de zogenaamde initiele investeringsmethode.
Deze methode gaat uit van de aanvankelijk gepleegde feitelijke investeringskosten.
Volgens de auteur van dit artikel leidt deze methode evenwel tot een onderwaardering
van de werkelijke waarde van het onroerend goed. De auteur bespreekt vervolgens een
andere waarderingsmethode, die onder meer rekening houdt met de werkelijke waarde
van grond, die mede door de bebouwing bepaald wordt.
PROF. DR. B. KRUIJT*
Inleiding
In ons land verschijnen betrekkelijk weinig publikaties in
vaktijdschriften over de waardering van onroerend goed.
Dit hangt samen met het feit dat hierin van beleggerszijde
enige terughoudendheid wordt betracht vanwege het vertrouwelijke karakter dat men aan dergelijke berekeningen
toekent. Ook van academische zijde is de bijdrage vrij gering omdat in Nederland een onroerend-goed-opleiding op
universitair niveau niet aanwezig is. Dit valt te betreuren
omdat de onroerend-goed-problematiek vele theoretische
aspecten omvat en tevens in praktisch opzicht uiterst relevant moet worden geacht. Dit geldt met name voor de in
omloop zijnde waarderingsmethoden voor vastgoed. Een
adequate waardebepaling is van belang voor het zichtbaar
maken en het kwantificeren van de factoren die het rendement op onroerend goed bepalen. Dit geldt behalve voor
beleggers ook voor de gemeentelijke grondbedrijven, voor
wie de waardering een onmisbaar element vormt voor het
vaststellen van de uitgifteprijzen en de onderhandelingen
daarover met potentiele gegadigden voor de bouwgrond.
Een tekortkoming van de gebruikelijke waarderingsmethoden voor onroerend goed is dat daarin onvoldoende
recht wordt gedaan aan de eigenschappen van de twee afzonderlijke componenten, te weten de grond en het daarop geplaatste of te plaatsen gebouw. Zodra een bouwwerk
is voltooid, vormt het met de grond gedurende een lange
reeks van jaren een onafscheidelijk geheel, terwijl in feite
toch sprake is van twee afzonderlijke goederen met elk een
eigen karakteristiek, waarvoor een eigen prijsvorming
geldt1.
Het voor de financiele waardering relevantste verschil is
dat de grond in principe een oneindige bestaansduur heeft
en een gebouw een eindige. Gewoonlijk komt dit verschil
onvoldoende in de waardering van onroerend goed tot uitdrukking. Tevens geldt dat het bouwwerk geen schaarste
kent, zodat de waarde en/an aan de produktiekosten kan
240
worden gerelateerd. Dat is niet van toepassing voor de
grond, welke factor in principe geen produktiekosten kent.
In dit artikel zal mede aan de hand van gestileerde rekenvoorbeelden worden nagegaan hoe tot een juiste waardebepaling van onroerend goed kan worden gekomen, in
overeenstemming met de economische theorie. Hierbij
wordt ook rekening gehouden met de eigenschappen van
de beide componenten grond en gebouw. De theoretische
waarde, die volgt uit de lange- termijn-rendementseis van
de belegger, geeft tevens de beleggingswaarde aan. Met
andere woorden: de theoretische waardebepaling vormt de
grondslag en levert argumenten op voor prijsaanbiedingen.
Het is een hulpmiddel om te bepalen wat de maximale prijs
is die kan worden betaald voor een onroerend goed.
De basisvergelijking____
Grond en gebouw ontlenen hun waarde in beginsel aan
de opbrengst van de op een bepaalde plaats meest in aanmerking komende functie.
De waarde van onroerend goed, afhankelijk van de functie, wordt bepaald doordrie elementen, te weten:
– de (netto) opbrengsten bij die functie gedurende de exploitatieperiode;
– de restopbrengst van de grond aan het einde van de exploitatieperiode;
– de restopbrengst van het gebouw aan het einde van de
exploitatieperiode.
* Hoogleraar bouweconomie/vastgoedeconomie Universiteit van
Amsterdam, Hoogleraar stedelijke en regionale economic Katholieke Universiteit Nijmegen.
1. J.F. Haccou, Enkele aspecten van de waarde en waardebepaling van onroerend goed, in: Onroerendgoed, Opstellen geschreven ter gelegenheid van het 125-jarig bestaan van de broederschap der notarissen in Nederland, Kluwer, Deventer, 1968.
Oeze elementen komen in de volgende basisvergelijking
tot uitdrukking:
Po =£ O/(1+r)t + Go.(1+w)n/(1+r)n+Geo.(1-a)n/(1+r)n(i)
1=1
waarin:
Po = de te berekenen vermogenswaarde van de grand en
het gebouw op het tijdstip t=0
O = jaarlijkse (vaste) netto opbrengst
n = exploitatieduur in jaren
t
=1……n
w = verwachte waardestijging van de grand (perunage)
r
= (nominale) disconteringsvoet (in perunage)
Go = de initiele vermogenswaarde van de grand
Geo = de initiele vermogenswaarde van het gebouw
a = de jaarlijkse depreciatie van het gebouw (perunage)
Bij de berekening van de waarde van het onroerend goed
is in de vergelijking geen rekening gehouden met andere
waardebepalende factoren zoals inflatie, huurindexering,
risico-opslag en dergelijke. Deze variabelen kunnen in de
formule worden ingebouwd en in de berekening worden
meegenomen, maar zijn hier achterwege gelaten omdat
het slechts gaat om het verduidelijken van het achterliggende rekenprincipe.
In vergelijking (1) wordt de waarde van het totale onroerend goed berekend aan de hand van de sommering van
de contante waarden van de toekomstige netto opbrengsten vermeerderd met de contante waarde van de restwaarde van grand en die van het gebouw.
In de vergelijking zijn drie onbekenden opgenomen, te
weten de totale vermogenswaarde van het onroerend goed
Po (de te verklaren variabele), de initiele vermogenswaarde van de grand Go en de initiele vermogenswaarde van
het gebouw Geo.
Van deze variabelen is het volgende bekend:
Po = Go + Geo
(2)
Immers, de waarde van het totale onroerend goed P op tijdstip t=0 wordt gevormd door de sommering van de waarde
van de grand en van het gebouw op datzelfde tijdstip. Het
bovenstaande impliceert dat voor de bepaling van de juiste vermogenswaarde tegelijk voldaan moet zijn aan vergelijkingen (1) en (2). In het navolgende worden twee methoden behandeld om de waarde van het onroerend goed vast
te stellen.
De initiele investeiingsmethode
De initiele investeringsmethode is de methode waarbij
in de berekening wordt uitgegaan van de feitelijke initiele
investering in grand en gebouw (de ‘initial cost method’).
Uitgangspunt is dat wordt nagegaan welk rendement de
feitelijke investeringen opleveren. Hoe lager de initiele investeringen zijn, des te hoger de rendementswaarde is.
Gewoonlijk wordt deze methode gebruikt ter toetsing van
de taxatiewaarde2.
Rekenvoorbeeld
Stel O = / 90.000 per jaar; Go= / 200.000; Geo=
/ 800.000; stel voorts dat w = 0,02; r = 0,07; a = 0,02 en
n = TO. Invulling van vergelijking (1) geeft dan de volgende
uitkomst:
10
jo,,
,10
,10
IU
lu
Het nadeel van deze methode is dat de berekende waarde van het onroerend goed is gebaseerd op de feitelijk verrichte investeringen. Deze methode weerspiegelt niet in
alle gevallen de ‘intrinsieke’ vermogenswaarde op basis
van toekomstige opbrengsten en verwachte restwaarden.
Het blijkt dat de gebruikelijke waardebepaling op basis van
de ‘initial costs’ gewoonlijk leidt tot een onderwaardering
van het onroerend goed. Dit komt omdat bij de waardebepaling van de grondcomponent wordt uitgegaan van de
werkelijk betaalde prijs, die gewoonlijk lager is dan de intrinsieke waarde ervan. Hantering van deze methode betekent derhalve tevens een onderschatting van de interne
rentevoet.
De oorzaak van het feit dat de gehanteerde methode niet
leidt tot een intrinsieke waardering is dat niet voldaan is aan
vergelijking (2), PO = Go + Geo. De berekende vermogenswaarde in het rekenvoorbeeld /1.088.330 is niet gelijk aan
de som van de initiele investeringen (/ 1.000.000)
De residuele-waardebepaling
_____
Gezien de resultaten van de initiele investeringsmethode moet gezocht worden naar een oplossing waarbij tegelijk aan vergelijking (1) en (2) voldaan wordt. Deze oplossing wordt verkregen indien wordt uitgegaan van de volgende invulling:
Po = Go + Geo =
1=1
G0.(1
1 +r)n + Ge0.(1 – a)n/(1 +r)n
(3)
Deze vergelijking is oplosbaar indien een van de te verklaren variabelen bekend zou zijn. In feite is dat de variabele Geo omdat, in tegenstelling tot de factor grand de initiele vermogenswaarde van een gebouw niet hoger kan zijn
dan de initiele investeringen (de bouwkosten) in het gebouw. De extra opbrengsten die bij een relatief gunstige
opbrengst/kostenverhouding worden verkregen kunnen
aan de lokatie worden toegeschreven. Deze lokatiepremie
komt in een verhoogde vermogenswaarde van de grand tot
uitdrukking.
Het hier omschreven principe geeft de residuele-waardebenadering weer, waarbij de ruilvoettussen grand en gebouw wordt gebaseerd op de verhouding tussen de residuele grondwaarde en de stichtingskosten van het gebouw. De residuele waarde is het maximumbedrag dat de
producent aan de grand zal willen besteden, afhankelijk
van de opbrengsten die jaarlijks met de daarop uitgeoefende functies worden verkregen. De residuele waarde kan
worden bepaald door de toekomstige (netto) opbrengsten
van grand en gebouw te kapitaliseren en daarop de feitelijke initiele investering in het gebouw (i.e. de bouwkosten)
in mindering te brengen. Deze methode is het meest in
overeenstemming met de Ricardiaanse opvatting dat de
waarde van de grand slechts valt af te leiden uit de opbrengsten van de op de grand geplaatste bouwwerken, minus de aan plaatsing verbonden bouwinvesteringen.
Rekenvoorbeeld
Ter illustratie zal de (residuele) vermogenswaarde van
de grand aan de hand van vergelijking (3) worden berekend volgens de vermelde gegevens en aannamen.
Po = E 90.000/(1,07) + 200.000.(1,02) /(1,07) +
800.000.(0,98)10/(1,07)10=
/ 632.120 + / 123.930 + / 332.280 = / 1.088.330
ESB 8-3-1989
2. P.M. Weisz en R. van Wettum, Onroerend goed beleggingsmaatschappijen, Overzicht en analyse, Stenfert Kroese, Leiden/Antwerpen, 1988.
241
10
10
Go + 800.000 = Z90.000/(1.07)'” +
1
Go.(1.02)10/(1,07)10 + 800.000.(0,98)10/(1,07)10=
632.120 + Go-0,62 + 332.280 = Go.0,62 + 964.400
ofwel 0,38.Go = 164.400 waaruit volgt Go = / 432.630
De totale vermogenswaarde van het onroerend goed
wordt derhalve Po = Go + Geo = 432.630 + 800.000 =
/ 1.232.630, ofwel 13% hoger dan bij de berekening volgens de feitelijke investeringen in de grond. De berekende
vermogenswaarde van de grond komt in het voorbeeld
zelfs 116% hoger uit dan de initiele investering in de grond.
Deze vermogenswaarde neemt toe naarmate het verschil
tussen het (netto) aanvangsrendement (in het rekenvoorbeeld 9%) en de disconteringsvoet (i.e. 7%) groter is.
Resumerend
De hierboven gemaakte berekeningen leiden tot de volgende uitkomsten; zie de tabel.
Tabel. Resultaten van de twee waarderingsmethoden
methodel
methode 2
Go
200.000
432.630
2,16
Geo
800.000
800.000
1,00
1 .088.330
1.232.630
1,13
Po
2 in % 1
Methode 2, gebaseerd op de residuele-waardebepaling,
verdient zoals boven omschreven om theoretische redenen de voorkeur boven de waardebepaling van grond en
gebouw op basis van de initiele investeringen. Deze laatste methode leidt tot een onderschatting van de feitelijke
vermogenswaarde van het object.
Betekenis voor het grondbeleid
Welke praktische gevolgtrekkingen kunnen aan de residuele waarderingsmethode worden ontleend? Voor de gemeentelijke grondbedrijven biedt het een geheel nieuw
systeem voor het vaststellen van de uitgifteprijzen van
bouwgrond in plaats van de tot nu toe gebruikelijke methode op basis van de gemaakte kosten. De residuele waarderingsmethodiek kan zowel worden toegepast op de
waardebepaling van nog te bebouwen grond als op reeds
bebouwde grond. In het eerste geval kan met de actuele
bouwkosten van een gebouw worden gerekend; in het
tweede geval moet bij de initiele investeringen rekening gehouden worden met de waardedaling van de opstal vanaf
het moment van nieuwbouw.
De nieuwe waarderingsmethodiek sluit goed aan bij en
levert tevens een theoretische grondslag voor een mogelijk door gemeenten in te voeren systeem van ‘inschrijving’
op bouwgrond voor gegadigden. Immers, zowel de aanbieders van als de vragers naar grond kunnen gebruik maken
van hetzelfde waarderingssysteem. Gunning van de grond
kan dan plaatsvinden op basis van de hoogste biedingen
voor de grond. Voor de gemeentelijke grondbedrijven zou
dit kunnen betekenen dat in voorkomende gevallen de uitgifteprijzen aanzienlijk hoger uitkomen dan op basis van de
gebruikelijke gedifferentieerde kostprijsbepaling van de
grond.
242
Anderzijds kan met het nieuwe systeem ook worden
voorkomen dat de gemeenten te hoge grondprijzen bedingen. De residuele-waardebepaling maakt immers voor de
gemeenten het verband tussen de te maken bouwkosten
en de grondwaarde duidelijk. Indien de gemeente hoge eisen aan het bouwwerk stelt die niet tot evenredig hogere
opbrengsten leiden, dan daalt de grondwaarde. Deze kennis stelt de gemeenten in staat een afweging te maken tussen de door hen gestelde stedebouwkundige eisen en de
door hen te ontvangen grondprijzen. Zeker bij het aangaan
van private-publieke samenwerking zal deze kennis goed
van pas komen.
B. Kruijt