Ingezonden
De markt voor koopwoningen
DRS. P.J.J. STEEGHS*
laleiding
In ESB van 6 juli 1983 publiceerden
prof. dr. H.J. van Dongen, prof. dr.
G.G. J.M. Poeth en drs. ir. R.W. de Groot
hun artikel ,,Naar een herstel van activiteit
op de markt voor koopwoningen”. Hun
analyse viel in de volgende delen uiteen:
• eerst gaan de auteurs nader in op de
plaats van de bouw binnen het CPBmodel Vintaf-11. Zij kotnen tot de conclusie dat het aan de hand van Vintaf-11
niet mogeiijk is om zich een goed oordeel te vormen over de macroeconomische betekenis van de bouw;
• vervolgens bekritiseren zij de gedachte
dat er op langere termijn sprake zou
moeten zijn van een structurele daling
van de bouwproduktie;
• daarna wordt de financiele problematiek rond het wonen geanalyseerd. De
auteurs bekritiseren de stelling dat de
volkshuisvesting onbetaalbaar zou zijn
geworden. Naar aanleiding daarvan
wordt een aantal wegen aangegeven
waarlangs het mogeiijk zou zijn om de
koopwoningmarkt te reactiveren.
In deze reactie zal het artikel van Van
Dongen e.a. aan een kritische beschouwing
worden onderworpen. Hoewel de nadruk
daarbij zal vallen op de m.i. negatieve punten van hun analyse, heeft deze analyse
toch ook wel duidelijk positieve kanten.
Het belangrijkste positieve element is dat
buiten de gebaande wegen om wordt gezocht naar een herorientering van de positie van de bouw en de volkshuisvesting in
de economie en van de rol die beide zouden
kunnen spelen in een beleid gericht op algemeen economisch herstel.
De bouwnijverheid in het kader
van Vintaf-II
De kritiek van Van Dongen e.a. op
Vintaf-II kan als volgt worden samengevat:
• Vintaf-II berekent een multiplier voor
de bouw van circa 1. Dit zou veel te laag
zijn. Zij presenteren alternatieve schattingen van 1,2 a 2,6;
• het model is gebaseerd op gegevens uit
de periode 1960-1973. Men kan er derhalve geen betrouwbare prognoses mee
maken voor de jaren tachtig;
• in Vintaf-II ontbreekt een financieringsblok. In het model wordt onvoldoende rekening gehouden met kapitaalmarkteffecten.
In de eerste plaats een opmerking vooraf. Het valt mij op dat Van Dongen e.a.
hun betoog toespitsen op de EIB-studie
Macro-economische betekenis van de
bouw 1). Aan de m.i. in dit verband even
belangwekkende studie De financiering
van de volkshuisvesting in macro-economisch perspectief 2) wordt, behoudens in
twee voetnoten, volkomen voorbijgegaan.
Ik weet niet welke de beweegredenen van
de auteurs zijn geweest om zo te handelen.
Mijns inziens wordt hiermee wel een extra
dimensie gemist.
Wat betreft de kwestie van de multiplier
het volgende. Hier is naar mijn mening
sprake van begripsverwarring. Het CPB
hanteert het traditionele macro-economische multiplierbegrip, namelijk met welk
bedrag neemt het nationale inkomen toe
wanneer het niveau van de bouwbestedingen met een bepaald bedrag wordt verhoogd. Abstraherende van compenserende
financiering (men gaat er m.a.w. impliciet
van uit dat het financieringstekort toeneemt), resulteert als multiplier voor de
particuliere bouw 0,8, voor overheidsbouwwerken 1,0 en voor de woningwetbouw 1,1. Dit moge teleurstellend lage getallen lijken voor degenen die de bouw zien
als motor van de economie, maar het zijn
aan de andere kant ook weer niet zulke lage
getallen. De particuliere consumptie blijkt
een beduidend lagere multiplier te hebben,
(namelijk 0,5), hoewel die van bedrijfsinvesteringen beduidend hoger is (namelijk
1,9)3).
In de CPB-studie De financiering van de
volkshuisvesting in macro-economisch
perspectief, waarin ook rekening wordt gehouden met de subsidies die in de exploitatiefase op woningen moeten worden verstrekt (objectsubsidies huurwoningen,
individuele huursubsidies, premies koopwoningen) ligt de omvang van de multiplier lets beneden 1. Een niveauverhoging
van de investeringen in woningnieuwbouw
met f. 5,85 mrd. leidt tot een toename van
het ree’le nationale inkomen in 5 jaar met
f. 4,5 mrd. (multiplier 0,8). Een toename
van de investeringen in woningverbetering
met f. 2,6 mrd. genereert een toename van
het ree’le nationale inkomen met 1,5 mrd.
* Deauteuris werkzaam bijdeCentraleDirectic
Financiele en Economische Zaken van het Mi-
nisterie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) in Den Haag.
Hij geeft in dit artikel alleen zijn persoonlijke
opvattingen weer.
1) E1B, Macroeconomische aspecten van de
bouw, Amsterdam, 1980.
2) CPB, De financiering van de volkshuisvesting in macroeconomisch perspectief, Den
Haag, 1982.
3) EIB, op.cit.,blz. 46.
73
(multiplier 0,6) 4). Mijns inziens is een
multiplier van ± 1 voor de (woning)bouw
ook internationaal gezien min of meer een
algemeen aanvaard gegeven 5).
Van Dongen e.a. berekenen echter niet
het multipliereffect, maar het uitstralingseffect. De multiplier is een macro-economisch begrip, waarbij alle onderlinge leve-
ringen tegen elkaar zijn weggestreept. Van
Dongen e.a. gaan echter na welke produktietoename er onder invloed van een bouw-
de stelling dat op middellange termijn
1995-2000 f. 4,9 mrd. In de 2%-variant is
woningbehoefte. Hun kritiek richt zich in
dit verband op het Trendrapport 1977. Inmiddels is het Trendrapport 1982 versche-
dit f. 8,8 mrd., d.w.z. bijna tweemaal zo-
nen 9), waarin prognoses zijn gemaakt van
de woningbehoefte t/m het jaar 2000, uitgaande van een drietal scenario’s met betrekking tot de economische groei, namelijk gemiddeldOVo, 1% en 2% per jaar. Deze slaan respectievelijk neer in een sterke
impuls in de diverse bedrijfstakken plaats-
daling van het gemiddeld besteedbaar in-
vindt. Daarbij zijn de onderlinge leveringen niet tegen elkaar weggestreept, zodat
komen per huishouden, een lichte daling
en een lichte stijging. Wat de woningbehoefte in aantallen betreft, speelt de inko-
inderdaad het door auteurs berekende hoge effect resulteert.
Vervolgens het tweede punt, namelijk
dat Vintaf-II gebaseerd was op verouderd
cijfermateriaal. Met dit punt van kritiek
kan ik volkomen instemmen. Men moet inderdaad op zijn hoede zijn met het gebruik
van modellen welke zijn gebaseerd op gegevens uit een te ver verleden. Met name in
een periode van snelle en diepgaande economische structuurveranderingen. Overi-
nieuwbouwproduktievolume in de periode
sprake is van een structurele daling van de
veel. Ook dan is structured nog sprake van
een daling. Ten opzichte van 1980, toen het
nieuwbouwproduktievolume f. 12,3 mrd.
bedroeg, is deze daling echter veel geleidelijker, hoewel altijd nog meer dan 25%
11). Ook in deze berekeningen is de vervangingsbehoefte erg laag. De oorzaak daarvan ligt echter in de relatief geringe gemiddelde ouderdom van de woningvoorraad.
Van Dongen e.a. beweren het tegendeel,
maar alternatieve schattingen van de gewenste vervangingsbehoefte geven zij niet,
mensontwikkeling tot 1990 slechts een ondergeschikte rol. Na 1990 wordt deze van
meer belang. Wanneer de inkomens over
een lange periode elk jaar blijven dalen
zodat dit punt van kritiek weinig gefundeerd lijkt.
Op de nieuwbouwproduktie in aantallen
dient de bouwnijverheid dan ook niet zijn
heeft dit zijn uitwerking op het totale
hoop voor de toekomst te stellen. Wat an-
bestedingspatroon. Economisch gezien is
ders is het wanneer het om de kwalitatieve
het alleen maar logisch dat dit ook voor de
vraag naar woonruimte geldt.
Alleen de vraag naar woningen is wat
minder flexibel zodat veranderingen daar-
samenstelling van deze nieuwbouwproduktie gaat. Deze zal echter sterk worden
medebepaald door de economische ontwikkeling. Dit blijkt ook uit de rede die de
huidige minister van Volkshuisvesting,
gens is dit een bezwaar dat aan bijna elk
in zich geleidelijker zullen voltrekken. De
model kleeft en dus niet als een specifiek
gevolgen daarvan kunnen weergegeven
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
punt van kritiek jegens Vintaf alleen kan
worden in bijgaande label, die ontleend is
aan het Trendrapport 1982 10).
(VROM), dr. P. Winsemius, op 31 maart
jl. hield op een studiedag in Utrecht 12).
Daaruit bleek bovendien dat de verbetering van bestaande woningen op middellange termijn voor de bouwnijverheid
meer perspectief biedt dan de bouw van
worden geuit. Andere bezwaren zijn dat
binnen een macromodel als Vintaf-II een
sectorproblematiek als die van de volks-
Tabel Gewenst bouwprogramma,
huisvesting niet voldoende tot zijn recht
inclusief eenheden, op jaarbasis ( x 1.000)
komt en dat er in Vintaf-II geen financieel
blok is opgenomen 6). In de opvolger van
Vintaf-II, Freia, is dit probleem inmiddels
ondervangen.
Overigens lopen mijn opvattingen en die
van Van Dongen e.a. over dit financiele
blok nogal uiteen. In het financiele blok
zou moeten worden aangegeven hoe gezin-
Periode
O’Vo-variant
1 •Vo-variant
2%-variant
1980-1985
1985-1990
1990-1995
1995-2000
109,8
104,6
68,2
51,3
112,5
108,1
70,0
57,4
116,5
112,7
76.0
60,6
1980-1990
1.072,0
1.103,0
1.146,0
nieuwe woningen. Overigens is het zo dat
wanneer men de nieuwbouwproduktie in
aantallen beziet, er reeds in de jaren zeventig sprake was van een daling. Deze deed
zich echter voor samen met een kwaliteitsexplosie, waardoor het produktievolume
in guldens desondanks kon toenemen.
vormt ook de koppeling met de reele sector
Zoals men ziet, bedraagt het verschil tussen de 2%- en de 0%-variant tot 1990 gemiddeld slechts ± 7.500 woningen per
jaar, om daarna geleidelijk op te lopen tot
van de economie 7). De visie die Van Dongen e.a. op een dergelijk financieel blok
bijna 9.500 woningen per jaar in de periode 1995-2000. Desondanks is ook in het
hebben, is naar mijn mening praktisch niet
2%-scenario de structurele trend een da-
haalbaar 8). Opname van een dergelijk
monetair blok hoeft niet per saldo tot een
lende. De oorzaak daarvan is demogra-
verbetering van de economische prestaties
van de volkshuisvesting te leiden. Het omgekeerde kan zelfs het geval zijn. Bij krappe kapitaalmarktverhoudingen zal een
ming van zelfstandige huishoudens die in
mrd. in 1980.
5) Dit is mij althans gebleken in discussies tijdens het ,,Seminar on the relationship between
housing and the national economy”, Praag,
de komende 15 jaar zal optreden. Opgemerkt zij, dat deze binnen een bepaalde on-
Commitee on Housing, Building and Planning
van de Economic Commission for Europe, 10-14
bouwimpuls de rentestand opdrijven en via
de hogere rentestand andere bestedingsca-
den voorspeld, omdat de degenen die t/m
tegorieen verdringen.
men, nu al geboren zijn.
nen, bedrijven en banken hun portefeuilles
met financiele activa aanpassen aan veranderingen in de rentestand. De rentestand
Mijn conclusie luidt dan ook dat ik kan
instemmen met een aantal bezwaren van
fisch bepaald en hangt samen met de vor-
zekerheidsmarge vrij nauwkeurig kan wor-
2000 een zelfstandig huishouden gaan vorVan meer betekenis echter nog dan voor
Van Dongen e.a. met betrekking tot de
de aantallen te bouwen woningen is de te
verwachten economische ontwikkeling
analyse van een bouwimpuls in het
voor de kwalitatieve samenstelling van het
Vintaf-II-model. Ik ben het echter niet
woningbouwprogramma. Daarmee bedoel
eens met hun analyse van de multiplier. Zij
ik dat bij een economische groei van 2%
becijferen immers niet het multipliereffect,
lingseffect worden de onderlinge leveranties meegeteld, die bij de berekening van
per jaar er in vergelijking tot het
0%-scenario een verschuiving optreedt van
meergezinswoningen naar eengezinswoningen, van gesubsidieerde woningen naar
het multipliereffect tegen elkaar worden
vrije-sectorwoningen, van kleinere naar
weggestreept.
grotere woningen en van huurwoningen
maar het uitstralingseffect. In het uitstra-
naar koopwoningen. Het gevolg daarvan
is dat uitgaande van produktievolumina in
Structurele daling van de
guldens de verschillen tussen de 2%- en de
0%-variant veel groter zijn dan de verschil-
4) CPB, op.cit., biz. 26 en 38, evenals de bijlage, biz. IV-1. Ten einde op basis van deze gegevens de multiplier te kunnen berekenen, ben ik
uitgegaan van een nationaal inkomen van f. 300
mei 1982. Ook tijdens dit seminar ontstond overigens enige spraakverwarring over ,,multipliereffect” versus ,,uitstralingseffect”.
6) Brief van de minister van Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening van 28 oktober 1982,
17600, XI, nr. 12, biz. 4.
7) Zie in dit verband: CPB, Een monetair submodel voor Nederland, occasional paper nr. 26
alsmede CPB-Monografie nr. 25, Freia. Een
macro-economisch model voor de middellange
termijn.
8) H. van Dongen, G.G.J.M. Poeth en R.W. de
Groot.Naareenherstelvanactiviteit op de mark!
voor koopwoningen, ESB, 6 juli 1983, biz. 593.
9) Bureau voor Strategisch Marktonderzoek,
Trendrapport
volkshuisvesting 1982, Delft,
1983.
10) Idem, biz. 70.
11) Zie in dit verband: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, De trend in de bouwproduktie, Den Haag,
len in aantallen suggereren. In de 0°7o-va-
woningbouwproduktie
Van Dongen e.a. zijn het niet eens met
74
1983.
12) Bouwen in Nederland: planning en realisatie, rede van dr. P. Winsemius, Utrecht, 31
riant is de gemiddelde omvang -van het
maart 1983.
Resumerend: ook onder de meest optimistische veronderstellingen zal zich in de
komende 15 jaar een daling van de nieuwbouwproduktie van woningen in aantallen
voordoen. In hoeverre deze gedeeltelijk
kan worden gecompenseerd door kwalitatieve verschuivingen, waardoor de daling
van het produktievolume in guldens wordt
afgezwakt, zal sterk worden medebepaald
door de toekomstige economische ontwik-
keling.
Financiele problemaliek rond het wonen
grondverkopen en van overhevelen
van grondkosten;
8. bodemprijsgarantie koopwoningen;
9. opkopen van huizen van ,,hausse”eigenaren door De Nederlandsche
Bank;
10. verkoop van huurwoningen aan bewo-
ringen kan ik met deze aanbeveling instemmen. Budgettaire restricties (inkomstenderving van de fiscus) lijken echter de be-
langrijkste hinderpaal.
Dalende bouwkosten
De bouwkostenontwikkeling in Neder-
ners;
11. versnelde huurharmonisatie bij gelijkblijvende subsidienormen.
land is sinds 1980 fors gematigd. Men vergelijke: 1980: + 7,9%; 1981: + 2,9%;
1982: – 1,8%. Ook voor 1983 wordt een
negatieve bouwkostenontwikkeling verwacht (- 1%).
Rentedaling
Het overheidsbeleid is gericht op daling
en het herslel van de activiteit op de
van de ree’le rente door middel van reductie
koopwoningmarkt
van het financieringstekort. Structureel ge-
Afschaffing
lasting
van BTW en overdrachtsbe-
zien leidt een tekortdaling van 1 % tot een
Na het uitvoerige en goed gedocumen-
rentedaling van ‘/iVo 13). De Nederlandse
Afschaffing of (wat Van Dongen e.a.
teerde expose, dat hiervoor van kritische
kanttekeningen is voorzien, gaan Van
renteontwikkeling wordt echter ook in
niet aanstippen) verlaging van de BTW op
sterke mate bepaald door de buitenlandse
ontwikkeling. Buitenlandse rentemutaties
woningen, alsmede afschaffing en verlaging van de overdrachtsbelasting zouden
een stimulans kunnen vormen, niet alleen
voor de koopwoningmarkt, maar voor de
woningmarkt in zijn geheel. Het gaat echter om een operatic met budgettaire risico’s. Daardoor is de praktische haalbaarheid van deze voorstellen erg beperkt. Een
enkel cijfer. Volledige afschaffing van de
BTW op woningen zou de schatkist circa
f. 3 mrd. kosten. Daar zouden zekere inverdieneffecten tegenover kunnen staan
(b.v. lagere werkloosheidsuitkeringen).
Dongen e.a. over tot het hoofdonderwerp
van hun artikel, namelijk de bespreking
van maatregelen gericht op het herstel van
de koopwoningmarkt. Daaraan vooraf
gaat een analyse van de financiele problematiek rond het wonen.
Helaas heeft dit onderdeel van hun betoog een nogal fragmentarisch karakter,
zodat het mij niet goed mogelijk is daar in
dit kader nader op in te gaan. Mijn visie is,
en ik geloof dat onze opinies op dit punt
niet diepgaand verschillen, dat de volkshuisvesting in sterke mate gevoelig is voor
de tegenvallende macro-economische ontwikkeling. Als gevolg daarvan ontstaat
vraaguitval in bepaalde segmenten van de
woningmarkt en met name op de koopwoningmarkt. De mogelijkheid van het Ministerie van VROM om daar met zijn financiele instrumentarium op in te spelen,
wordt aan twee kanten ingeperkt. Enerzijds legt het kabinetsbeleid gericht op re-
ductie van de omvang van de collectieve
sector en van het financieringstekort een
toenemende druk op het rijksbudget en dus
ook op de begroting van het Ministerie van
VROM. Anderzijds worden bepaalde onderdelen van de begroting van het Ministerie van VROM als gevolg van de ongunstige economische ontwikkeling minder beheersbaar. Gewezen zij slechts op de toename van de individuele huursubsidieuitgaven onder invloed van de werkloos-
heidsontwikkeling en van de objectsubsidie-uitgaven onder invloed van de relatief hoge (en labiele) rentestanden.
Tegen deze achtergrond wil ik nader ingaan op het beleidskader dat Van Dongen
e.a. schilderen, ten einde de koopwoningmarkt weer te reactiveren. Zij noemen:
1. een beleid gericht op rentedaling;
2. hypotheken tegen een vaste rentevoet
door pensioenfondsen te verstrekken
aan hun clienten;
3. fiscale aftrekbaarheid van de hypothecaire schuld, die de waarde in bewoonde staat te boven gaat;
vertalen zich namelijk pro tanto in binnen-
landse rentemutaties 14). Dit impliceert
dat het beleidsmatig slechts binnen beperkte grenzen mogelijk is om een ree’le rentedaling te realiseren.
Hypotheken tegen een vaste rentevoet
Mede onder invloed van de terugval in
activiteiten op de koopwoningmarkt vindt
er op dit moment een proces van financiele
innovatie in hypotheekvormen plaats. Gewezen kan worden op verschijnselen als de
renterust-, de rente-stabiel-, de loonvasten de depositohypotheek. Al deze hypotheekvormen hebben als kenmerk dat zij
de bewoner/eigenaar meer zekerheid pro-
ESB 18-1-1984
Gezien het feit dat het grondbedrijf op
dit moment reeds een verliesgevende post
vormt voor de (in financiele problemen
beren te verschaffen ten aanzien van de
verkerende) gemeenten een niet erg rele-
toekomstige
de
vante aanbeveling.
hypotheeklasten en dat zij deze lasten
trachten te stabiliseren en zoveel mogelijk
te minimaliseren.
Bodemprijsgarantie
Fiscale
schuld
ontwikkeling
vrijstelling
van
van
hypothecate
Deze maatregel acht ik niet gewenst. De
reden daarvoor is dat hiermede de lasten
van (deels) onvoorzichtig financieel gedrag
van particulieren op de overheid en op de
belastingbetaler worden afgewenteld.
Wanneer men al denkt aan het fiscaal aftrekbaar maken van een dee! van de hypotheekschuld, dan zou dit juist gebaseerd
Van Dongen e.a. verduidelijken niet wie
de bodemprijsgarantie zou moeten geven.
Er is niemand, de overheid niet en ook geen
enkele verzekeraar, die een dergelijk risico
op zich zou willen nemen. Bovendien is het
in strijd met de eis van een goed werkend
prijsmechanisme.
Opkopen van huizen
Hierbij slechts de volgende opmerking.
De goud- en deviezenvoorraad van de De
Nederlandsche Bank dient als onderpand
moeten zijn op de waarde in bewoonde
staat 15). Het fiscaal aftrekbaar stellen van
dat deel van de hypotheekschuld dat de
waarde in bewoonde staat te boven gaat,
sanctioneert inflatoir gedrag en kan de
prijzen op de koopwoningmarkt kunstmatig omhoog drijven. Dit lijkt mij ongewenst, zowel uit het oogpunt van macroeconomisch beleid als uit oogpunt van
overgewaardeerd zijn) hebben in het internationale handels- en betalingsverkeer als
onderpand geen enkel nut.
volkshuisvestingsbeleid en des te meer
Het beleid van het Ministerie van
voor de waarde van de Nederlandse gulden. Woningen (die bovendien ook nog
Verkoop van huurwoningen
wanneer men de negatieve consequenties
daarvan wil afwentelen op de overheid.
4. fiscale vrijstelling van rente op spaar-
tegoeden ten behoeve van de aankoop
van een eigen huis;
5. dalende bouwkosten;
6. (tijdelijk) afschaffing van BTW op
nieuwbouw en van overdrachtsbelasting op bestaande bouw;
7. het afzien van exploitatiewinsten op
Het afzien van exploitatiewinsten
13) Centrale Economische Commissie, Nola in-
Fiscale vrijstelling van rente
Op dit moment is slechts een relatief
klein bedrag van de rente op spaartegoeden
fiscaal onbelast. Dit terwijl betaalde rente
in ruimere mate fiscaal aftrekbaar is. Vanuit een oogpunt van stimulering van bespa-
zake de sociaal-economische problemaliek op
middellange termijn, 17 555, nr. 3, 1982-1983,
biz. 19.
14) CPB, Een monetair submodel voor Nederland, occasional paper, nr. 26, biz. 64.
15) In West-Duitsland bestaat volgens mijn informatie een min of meer hiermee vergelijkbare
fiscale faciliteit.
75
VROM is crop gericht in die gevallen,
waarin de bewoners daar prijs op stellen,
– een nieuw premiesysteem voor koopwoningen dat de eigenaar/bewoner
verkoop van huurwoningen mogelijk te
meer zekerheid biedt dan het vorige
hypotheekbanken en andere financiele in-
maken, ook in de woningwetsfeer. Echter
slechts een zeer beperkt deel van de huur-
systeem;
stellingen verloren hun zelfsta’ndigheid of
gingen failliet. Circa 200.000 werknemers
in de bouw en toeleverende bedrijven verloren hun baan.
Een algeheel klimaat van wantrouwen is
het gevolg. Honderdduizenden Nederlan-
woningvoorraad komt voor verkoop in
aanmerking, namelijk alleen de woningen
die zijn gebouwd onder de regeling 1968.
Oudere woningen komen vanuit kwaliteitsoogpunt minder in aanmerking. Jongere
woningen, gebouwd onder de regeling
1975, komen niet in aanmerking omdat zij
ten gevolge van de toepassing van het
dynamische-kostprijssysteem alleen met
verlies kunnen worden verkocht. Deson-
danks geldt ook voor woningen uit de regeling 1968 dat verkoop daarvan voor het
rijk geen batig saldo oplevert. Verkoop
leidt echter wel tot verkoopwinsten bij de
corporaties die deze naar verwachting ten
behoeve van de volkshuisvesting zullen
aanwenden.
Versnelde huurharmonisatie
Versnelde huurharmonisatie leidt niet
tot een verlichting van de budgettaire pro-
blematiek van de overheid, voor zover het
de volkshuisvesting betreft. In dit verband
zij verwezen naar het onderzoek van de
Adviesgroep Partners BV, samengesteld in
opdracht van het Ministerie van VROM
16). De extra uitgaven (t.b.v. individuele
huursubsidies) blijken namelijk de besparingen (t.g.v. minder objectsubsidies) te
gaan overtreffen. Wat de auteurs precies
bedoelen met ,,gelijkblijvende subsidienormen” is mij onduidelijk. Opgemerkt
zij wel dat het niet mogelijk is om de
individuele-huursubsidietabel alleen voor
geharmoniseerden zodanig aan te passen
dat harmonisatie geen extra uitgaven met
zich meebrengt, zonder dat dit ook voor
niet-geharmoniseerden neerslaat in hogere
huurlasten.
– eenmalige rijksbijdragen voor goedkope vrije-sectorwoningen;
– een nieuw garantiesysteem;
– maatregelen die in het recente verleden
in de fiscale sfeer zijn getroffen om het
eigen woningbezit te stimuleren, zoals
aftrek groot onderhoud en aftrek schilderwerk;
– lagere maximale stichtingkostengrens
voor premiekoopwoningen;
– model-erfpacht-contract;
– nieuwe beheersvormen, zoals maatschappelijk gebonden eigendom;
uitgelopen op een regelrechte ramp (minicrash). Grote bouwconcerns stortten in,
ders zitten in huizen die zijn gefinancierd
met te hoge hypotheken tegen te hoge rentevoeten. De atmosfeer van wantrouwen
heeft de weg vrijgemaakt voor ingrijpende
fiscale maatregelen, die de privacy ernstig
bedreigen. De kosten van de verliesfinan-
ciering bedragen inmiddels reeds meer dan
10% van het nationaal inkomen. De vraag
– wegnemen van belemmeringen tot ver- is of dit alles had kunnen worden voorkokoop van huurwoningen aan de bewo- men en of we bereid zijn hieruit lering te
ners.
trekken en te komen tot een nieuw beleid.
In onze optiek is economic de leer van het
De verwachting bestaat dat met dit on- huishouden. Een grote schoonmaak heeft
derling consistente pakket van maatrege- daarbij zeker voordelen. Het is echter de
len de belangstelling voor de eigen woning vraag op welke manier dit dient te gebeuook in de naaste toekomst voldoende gesti- ren, d.w.z. een grote schoonmaak met of
muleerd wordt. Ik wil er echter bij opmer- zonder afbraak van de economic. Wanneer
ken dat de economische context waar- de economische problematiek ertoe leidt
binnen dit moet geschieden, uitermate dat de infrastructuur van de bouw wordt
slecht is. In een situatie van teruggaande bedreigd, honderdduizenden mensen
inkomens, waarin alle bestedingen in neer- werkloos worden gemaakt, of in de finanwaartse zin moeten worden aangepast, zul- ciele problemen worden gebracht, dat een
len ook de bestedingen voor het wonen, en sfeer van wantrouwen wordt gecreeerd,
dus ook voor de eigen woning, daarvan met teruglopende investeringen, grote kapitaalvlucht, maatschappelijke onrust en
niet geheel kunnen worden gevrijwaard.
sociale desintegratie als gevolg, dan is de
P.J.J. Steeghs vraag zeker op zijn plaats wat de mogelijkheden zijn van een nieuw beleid.
In onze optiek is de bouw zeker een motor van de economie, te meer daar ten ge16) Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijvolge van de afbraak van de textielinke Ordening en Milieubeheer, Evaluatie van de
dustrie, de scheepsbouw, de machinebouw
huurharmonisatie, 1983.
enz. het economisch draagvlak reeds ern17) Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijstig is aangetast. De woningbouw in de
ke Ordening en Milieubeheer, Nota eigen wovrije sector is in elkaar geklapt. De probleningbezit, 1983. Ook verschenen als brief aan de
men met de markt van kantoorruimten
Tweede Kamer, nr. 18 053, nr. 1, 1982- 1983.
staan nog voor de deur. Voor de toekomst
Conclusies
Naschrift
Het artikel van Van Dongen e.a. biedt
een aantal interessante aangrijpingspun-
ten. Desondanks zijn er een aantal zwakke
punten in hun betoog te onderkennen. Ik
heb de voornaamste daarvan aan de orde
Inleiding
van de koopwoningmarkt heb ik van kritische kanttekeningen voorzien. Een aantal
Alvorens in te gaan op detailkritiek eerst
enige algemene opmerkingen ten aanzien
van het probleem van de bouw in de Nederlandse context. De ineenstorting van de
bouw heeft in Nederland een situatie ge-
daarvan is zeker het overwegen waard.
creeerd welke sterke overeenkomsten ver-
Met een ander gedeelte is het beslist niet het
baar zijn, hetzij omdat de consequenties
daarvan vanuit economisch of volkshuis-
toond met de situatie welke zich wereldwijd voordeed na de beurscrash van 1929
in New York. De geschiedenis herhaalt
zich, maar niet precies op dezelfde manier.
vestingsoogpunt ongewenst zijn. Wat ech-
Destijds was het de windhandel in aande-
ter ontbreekt in deze voorstellen is een samenhangende visie. Ik wil er in dit verband
op wijzen dat de staatssecretaris van
VROM aan de Tweede Kamer inmiddels
een Nota eigen woningbezit heeft aangeboden 17). In deze nota wordt een consistente
visie op de problematiek van het eigenwoningbezit en de koopwoningmarkt ont-
len die koersen tot ongekende hoogte heeft
doen opstuwen, gevolgd door het instorten
van de beurs en een periode van deflatie.
Talloze bedrijven en bankinstellingen gingen failliet. Vele particulieren kwamen in
ernstige financiele problemen door te hoge
van de bouw is een gei’ntegreerd beleid
noodzakelijk. Daarbij is het zaak dat de
overheid haar plaats kent, maar ook inneemt. Regeren is ook achterom zien. Dat
kan onder meer betekenen het corrigeren
van problemen welke in het verleden, om
welke redenen dan ook, zijn gegenereerd
2). Geintegreerd beleid is niet synoniem
met centraal geleid. Het al dan niet intervenie’ren van overheidsinstanties op centraal
en decentraal niveau dient geevalueerd te
gesteld. Hun voorstellen tot reactivering
geval, hetzij omdat zij budgettair niet haal-
schulden. Deze malaise veroorzaakte ver-
volgens een gebrek aan vertrouwen in de
wikkeld. De nota presenteert een groot
economic en een stagnatie van investerin-
aantal beleidsmaatregelen ten einde de
koopwoningmarkt te stimuleren. Ik noem
gen 1).
Binnen Nederland is het hele onroerend-goedgebeuren van de jaren zeventig
in dit verband.:
76
1) J.K. Galbraith, The great crash 1929, Avon
Books, New York, 1980; B.v.d. Meijden en J.
van der Ploeg, Economische crises, macht en onmacht, doctoraalscriptie Interuniversitaire In-
terfaculteit Bedrijfskunde, Delft, juni 1980 (deel
I: inleiding, samenvatting en slotbeschouwing;
deel II: de Duitse inflatie, 1918-1923; deel 111:
Amerika rond 1929); I. Fisher, Booms and depressions. Some first principles, Alien and Unwin Londen, 1933; I. Fisher, The debt-deflation
theory of great depressions, Econometrica, jg. 1,
nr. 4, oktober 1933.
2) H.J. van Dongen, Regeren is achterom zien:
methodische kanttekeningen bij het nadenken
over de staat, Toekomstdenken en openbaar
bestuur,m. 8, in de reeks: R.J. in ‘t Veld en Tj.
de Koningh (red.), Bestuur in beweging, Staatsuitgeverij, Den Haag, 1983.
Schema. Evaluatie van effecten van (non) interventie van beleidsinstanties op autonomie
en afhankelijkheid van huishoudens ofbedrijven
(Non)interventie van beleidsinstanties
op centraat niveau
versterking
Effect op huishoudens
en bedrijven
autonomie
vergroting
afhankelijkheid
worden aan de hand van het effect op de
autonomie dan wel afhankelijkheid van
op decentraat niveau
1
2
3
4
problematiek kan niet in een vacuum worden weggedefinieerd. Een cynisch scenario
huishoudens ofbedrijven (zie het schema).
gebaseerd op vermeende ideologische te-
De overheid dient zodanige condities te
scheppen dat:
– de economische motor weer op gang
kan komen;
genstellingen en strijd tussen maatschappelijke groeperingen is ongewenst. Zo gaat
het bijvoorbeeld niet aan om:
– nieuwe schaarste op de woningmarkt te
– het financieel apparaat zijn functie kan
vervullen ten behoeve van het industrieel apparaat, inclusief de bouw;
– individuen en gezinnen zich uit de problemen kunnen werken, welke zijn veroorzaakt door de windhandel;
– op decentraal niveau niet langer tal van
activiteiten plaatsvinden waar geen
deskundig en democratisch toezicht op
wordt uitgeoefend.
De denktrant waarop het commentaar
van Steeghs is gebaseerd duidt niet op een
nieuwe aanpak van het woningmarkt- en
woningbouwvraagstuk. Het beleid dat hij
voorstaat resulteert in een instandhouding
van de problematiek. De beslissing is om
de bouw- en woningmarktproblematiek op
haar beloop te laten, en vervolgens worden
er argumenten bijgezocht om deze keuze te
staven (gecultiveerde verlamming). Het is
verbazingwekkend dat de in talrijke instanties geaccumuleerde kennis en beschikbare energie waar het gaat om de oplossing
van de woningmarktproblematiek, ongebruikt wordt gelaten. Op basis van een
zorgvuldig en doortastend beleid en optreden was een ineenstorting van de bouw niet
nodig geweest. Het gaat ons niet om het
zoeken van zondebokken, maar om het
realiseren van oplossingen op basis van een
consistent beleid. Een fijnmazige analyse
en aanpak is hier vereist. Zo ziet een brandweerman bij voorbeeld dat er kortsluiting
is opgetreden in het elektriciteitsnet, terwijl de gei’nteresseerde leek alleen maar een
afgebrand huis ziet. Desaggregatie van
deelproblemen, traceren van knelpunten
en verstoringen, het zoeken naar deeloplossingen, en het selecteren van die oplossingen welke elkaar versterken, kan leiden
tot voldoende kritische massa waardoor de
creeren;
– een toename van besparingen vooraf af
te dwingen door de woningbouw in de
huursector en de kredietverlening voor
de vrije sector af te remmen;
– op termijn een prijsstijging op de woningmarkt te creeren door reductie van
het woningaanbod.
De onroerend-goedproblematiek heeft
geleid tot een verdere machtsconcentratie
binnen het financieel apparaat. De toegenomen afhankelijkheid van het financieel
apparaat tendeert naar een centraal geleid
stelsel, waarbij het financieel apparaat in
het centrum zit 4). Tegelijkertijd wordt het
financiele apparaat verzwakt door de uitholling van de ree’le sector van de economic.
Er wordt niet of op inadequate wijze ingespeeld op veranderde omstandigheden,
mede ten gevolge van de bureaucratische
wijze van organiseren (institutionele rigidi-
woordelijkheid voor (het oplossen van) de
ESB 18-1-1984
met de door ons berekende waarde. Zo
heeft bij voorbeeld de Duitse economic een
bouwmultiplier van 1,24, en die van de lerse economie heeft een waarde van 1,35 7).
In de discussie over de vraag of de bouw
al dan niet een motor is voor de economie,
is de waarde van de bouwmultiplier van
centrale betekenis. Een waarde groter dan
een impliceert een motorfunctie voor de
bouw. In de EIB-studie Macro-economische aspecten van de bouw wordt expliciet
aandacht besteed aan de berekening van de
bouwmultiplier. In de CPB-studie De financiering van de volkshuisvesting in
macro-economisch perspectief is dit niet
het geval. Overigens is het zo dat deze
CPB-studie ook gebaseerd is op berekeningen met het Vintaf-model. De uitkomsten
zijn voor de huidige context niet relevant.
Wel onderschrijven wij dat er sprake is van
een financieringsproblematiek welke samenhangt met het problematisch functioneren van het financieel apparaat. In dit
verband hebben we een aantal mogelijke
oplossingen aangedragen. We hebben derhalve zeer uitgebreid aandacht besteed aan
de financieringsdimensie van de volkshuis-
vestingsproblematiek.
In ons rapport Berekening van de multiplier voor een bestedingsimpuls in debouw
is de bouwmultiplier expliciet gedefinieerd
als de kwantitatieve verhouding van de
verandering van het nationaal inkomen ten
gevolge van een verandering in de bouwproduktie tot de verandering in de bouwproduktie 8). Dit komt overeen met het traditionele macro-economische multiplierbegrip. Door een ,,begripsverwarring” te
suggereren sticht Steeghs ten onrechte ver-
warring. Is misschien de waarde voor de
teit en fragmentatie). Op routineuze en on-
bouwmultiplier groter dan een onwelgeval-
doordachte wijze houdt men krampachtig
vast aan verouderde economische concepten (gestold denken). Zo leidt het denken
van bankiers met betrekking tot de onroerend-goedmarkt (afwisselen van risico-
lig in het kader van een op onderdelen on-
veronachtzamend en risicomijdend gedrag)
tot een ontwikkeling welke vergelijkbaar is
met de varkenscyclus 5). Daarbij is te be-
doordacht beleid gericht op het bezuinigen
op overheidsuitgaven dat averechts uitpakt
3) C. Brevoord, H.J. van Dongen en A.J.J.A.
Maas, Verstoordadministreren: onderzoek naar
be’invloedende factoren op de (in)effectiviteit
denken dat een vanuit de optiek van het in-
van administratieve arbeid, Stenfert Kroese,
dividu bezien risicomijdend gedrag op collectief niveau risicogenererend is (contraproduktief) 6).
Voor de problematiek van de macro-
Leiden, 1981.
4) R.J. Mokken e.a., Graven naar macht; op
zoek naar de kern van de Nederlandse economie,
Van Gennep, Amsterdam, 1975.
economische modeller! is getracht een
gestegen tot vijf miljard, 2 november 1983.
6) G.G.J.M. Poeth, De noodzaak om van een
financieel kapitalisme te komen tot een in-
oplossing te vinden in Delft. Echter, het
Ministerie van VROM heeft hiervoor kennelijk geen belangstelling.
We zullen nu inhoudelijk op het commentaar van Steeghs ingaan.
5) de Volkskrant, Onroerend goed verliezen
dustrieel kapitalisme, in: A.C.C. Herst e.a.
(red.), Financiering en belegging: stand van za-
Het schijnt Steeghs te zijn ontgaan dat
ken anno 1982, Vakgroep Financiering en Belegging Erasmus Universiteit Rotterdam, Rotterdam 1982.
7) R. Staglin, Multiplikatorwirkungen des Konjunkturprogramms van 1975. Anwendung des
um den Keynes’schen Multiplikalor erweiterten
Input-Output Mode/Is, Deutsches Institut fur
Wirtschaftsforschung. Beitrage zur Strukturfor-
de door ons berekende waarde van 1,2-2,6
sehung, jg. 45, Duncker & Humblot, Berlijn,
motor weer op gang kan worden gebracht
3).
Het oplossen van de relatief eenvoudige
woningmarktproblematiek kan een goede
oefening zijn voor het hanteren van de
meer complexe problematiek welke is gerelateerd aan de invoering van nieuwe technologieen. De overheid kan niet de medeverantwoordelijkheid voor de crisis in de
bouw van zich afschuiven en de zaak in het
honderd laten lopen. De economische crisis is geen natuurverschijnsel of een of ander onafwendbaar noodlot. De verant-
tig. Buitenlandse cijfers stemmen overeen
De multiplier voor een bestedingsimpuls in
de bouw
voor de bouwmultiplier in de huidige context, onder meer gekenmerkt door lage of
negatieve bedrijfsresultaten, onderbezetting van produktiecapaciteit en massawerkloosheid, een aanzienlijk hoger realiteitsgehalte heeft dan de met Vintaf-II berekende bouwmultiplier voor de jaren zes-
1976; J.R. Copeland en E.W. Henry, Irish
input-output income multipliers 1964 and 1968,
The Economic and Social Research Institute, paper nr. 82, augustus 1975.
8) G.G.J.M. Poeth en R.W. de Groot, Berekening van de multiplier voor een bestedingsimpuls
in de bouw, Scitech rapport nr. 19, Interuniversitaire Interfaculteit Bedrijfskunde, Delft, 1982.
77
en resulteert in een vergroting van het financieringstekort? Ook zonder een bestedingsinjectie vooraf van de zijde van de
overheid kan een woningbouwimpuls wor-
erdoor terug, zodat de overheid minder
beslag hoeft te leggen op het kapitaalaanbod. De debiteurenverliezen voor bedrij-
ven en banken (kapitaalvernietiging, lucht-
den georganiseerd, bij voorbeeld via een
financiering) nemen af, zodat de besparin-
verlaging van de hypotheekrente (pensioen-hypotheek-koppeling, waarbij de
gen van bedrijven toenemen en banken
hun rentemarge weer kunnen laten zakken
naar een normaal niveau. De omzetgroei
van bedrijven brengt eveneens additionele
besparingen met zich mee. Via het verstrekken van hypothecair krediet ten behoeve van woningbouw kan geldschepping
door het bankwezen wel leiden tot groei
van het nationale inkomen, dit in tegenstel-
rentekorting wordt verrekend met de pen-
sioenaanspraken; Bausparkasse-constructie) 9). Weliswaar leidt een toename van de
bouw van koopwoningen tot inkomsten-
derving voor de overheid gedurende de
looptijd van de hypotheek (fiscale aftrek
van de rente en van de aflossing van dat
deel van de hypotheeksom dat de waarde
van het huis in bewoonde staat te boven
gaat). Echter, de contante waarde van deze
kostenreeks voor de overheid is (bij een gedurende de totale looptijd van de hypotheek gemiddelde reele rente van 4% of
minder) lager dan de direct door de bouwimpuls en het multipliereffect gegenereerde baten voor de overheid (toename
belastingopbrengsten en besparingen op
het aantal WWV-uitkeringen). Voor de
korte termijn loopt het financieringstekort
van de overheid sterk terug en ook voor de
lange termijn gezien is het saldo van baten
en kosten voor de overheid positief. Ook
de Neprom en Progresbouw hebben dit
aangetoond 10). Een bijkomend voordeel
is dat door het teruglopen van het financieringstekort de rentestand verder kan dalen.
De suggestie van Steeghs dat wij niet het
multipliereffect maar het uitstralingseffect
zouden hebben berekend is niet correct.
Het uitstralingseffect kan worden gedefi-
nieerd als de omvang van door toeleverende bedrijfstakken ten behoeve van de bouw
gecreeerde toegevoegde waarde in verhouding tot de door de bouw zelf gecreeerde
toegevoegde waarde. Bij onze berekening
van de bouwmultiplier is van het totale
produktie-effect alleen de primaire kostencomponent (verminderd met invoer) meegeteld, en niet de intermediare inputcomponent. Er is dan ook geen sprake van
de door Steeghs gesignaleerde dubbeltel-
ling tot de toename van de geldhoeveelheid
in 1982 12). Een bouwimpuls zal leiden tot
herstel van binnenlandse economische
groei, waardoor kapitaalverschaffers respectievelijk ondernemers zich niet langer
genoodzaakt behoeven te zien om in het
buitenland te beleggen, respectievelijk te
investeren. Via de pensioen-hypotheekkoppeling en/of een Bausparkasse-constructie kan de hypotheekrente worden
ontkoppeld van de internationale renteontwikkeling. Het opnemen van een financieringsdimensie in de economische analyse leidt wel tot een gunstiger beoordeling
van een woningbouwimpuls, dan op basis
van het Vintaf-model het geval zou zijn.
Een voorwaarde is wel dat de solvabiliteitspositie van het bankwezen wordt ver-
sterkt 13).
De financiele problematiek rond het
wonen
De ontwikkeling van de woningbouwproduktie op lange termijn
Nadat Steeghs eerst heeft gesteld dat we
niet zouden zijn ingegaan op de financieringsproblematiek van de volkshuisvesting, kwalificeert hij onze analyse over deze problematiek vervolgens als fragmentarisch, ten einde daar niet of slechts selectief
op in te gaan, en hij eindigt met te stellen
dat het pakket beleidsmaatregelen dat wij
voorstellen inconsistent zou zijn. Zijn kritiek doet nogal gekunsteld aan en is te
plaatsen tegen het licht van het vooringenomen standpunt om de woningmarktproblematiek op haar beloop te laten. Het kan
zijn dat men onze analyse niet goed begrijpt, maar het kan ook zijn dat men deze
niet wil begrijpen omdat dat beter van pas
komt. Ons artikel had noodgedwongen een
beknopt karakter. Voor een goede beoordeling dient men ook onze ondersteunende
rapporten en voorafgaande artikelen,
waarnaar is verwezen, in de beschouwing
te betrekken. Steeghs gaat niet op onze
analyse van de financieringsproblematiek
in. Zo gaat hij onder meer volledig voorbij
aan het vraagstuk van de inkomensontwikkeling op lange termijn. Onze diagnose van
De ,,headshiprates” van de leeftijds-
klassen 15-24 jaar en 25-34 jaar, zoals gemeten in het Regionaal woningbehoeftenonderzoek 1977, hebben onder invloed van
de woningnood een relatief lage waarde.
Dit leidt tot een foutieve prognose. De Scurve veronderstelling in het Trendrapport
1982 betekent dat in 1990 een plafondwaarde voor de ,,headshiprates” zal worden bereikt. Deze veronderstelling wordt
ling. Overigens worden ook bij de berekening van het uitstralingseffect onderlinge
leveringen tegen elkaar weggestreept.
in het geheel niet onderbouwd. De gemiddelde woningbezetting in het buitenland is
Onze kritiek is niet alleen gericht op
macro-economische modellen in het alge-
Zweden zit men nu al op een beduidend lager niveau dan voor Nederland in het jaar
meen, maar ook op het onzorgvuldig han-
2000 wordt voorspeld 14).
aanzienlijk lager dan in Nederland. In
teren van op het Vintaf-model gebaseerde
De verdeling van woonruimtebehoefte
berekeningen in een t.o.v. de toetsingsperi-
naar woningen en niet-woningen, de kwali-
ode van het Vintaf-model fundamenteel
gewijzigde economische context. M.b.t. de
tatieve samenstelling van de woningbehoefte en de vervangingsbehoefte zijn in-
problematiek van de macro-economische
komensafhankelijk verondersteld. Daar-
modellen is het niet zozeer de vraag hoe
globaal of hoe gedetailleerd deze modellen
dienen te zijn. Veeleer is het van belang dat
de gehanteerde variabelen relevant en betekenisvol zijn. Wanneer een model wordt
samengesteld op basis van betekenisarme
concepten en logica, dan kan men hiervan
geen helder en effectief beleid verwachten
bij wordt gerekend met drie varianten voor
(,,rubbish in”,,.rubbish out”). Een analy-
se van slierten van gekoppelde activiteiten,
en de knelpunten en verstoringen die zich
daarin voordoen kan leiden tot een andere
diagnose en aanpak van de economische
problematiek 11).
Een bouwimpuls leidt niet tot een hogere
rentestand. Het financieringstekort loopt
78
loos zijn geextrapoleerd over de lange periode tot het jaar 2000. Een loonmatigingsbeleid is partieel contraproduktief. Bij een
alternatieve aanpak van de werkloosheidsproblematiek kunnen de inkomens zich op
lange termijn gunstiger ontwikkelen dan in
de drie varianten wordt verondersteld. Bovendien geldt dat in geval van wijziging
van aanbodfactoren (bij voorbeeld renteverlaging door een pensioen-hypotheekkoppeling en/of een Bausparkasse-constructie, en een verlaging van de bouwkosten door industrialisatie van woningbouw) een andere ontwikkeling van de
koopkrachtige vraag resulteert.
Opmerkelijk is dat de vervangende
nieuwbouw in het Trendrapport 1982 bijna
is gehalveerd t.o.v. het niveau volgens het
Trendrapport 1977. Uitgaande van een levensduur voor woningen van 75 jaar dient
tot het jaar 2000 de gehele voorraad woningen, welke zijn gebouwd voor 1925, te
worden vervangen. Dit komt voor de periode 1980-2000 neer op een gemiddelde
vervangingsproduktie van 45.000 woningen per jaar, tegen 13.000 a 15.000 woningen volgens het Trendrapport 1982. Los
daarvan is er de problematiek van de kwalitatief slechte woningen, welke in de jaren
zestig zijn gebouwd.
de ontwikkeling van het nationaal inkomen in de periode 1980-2000 (0%-, 1 %- of
2%-stijging per jaar). In de 0%-variant is
het reeel besteedbaar inkomen per huishouden in het jaar 2000, 20% lager dan in
1980 (gemiddelde daling 1,1% per jaar). In
de 2%-variant is het reeel besteedbaar inkomen per huishouden in het jaar 2000
18,8% hoger dan in 1980 (gemiddelde stijging 0,9% per jaar). De 2%-variant wordt
gepresenteerd als een optimistisch scenario. Het is de vraag of dit een juiste kwalificatie is. Het lijkt crop dat de stagnerende
economische groei en het inkomensmatigingsbeleid van de afgelopen jaren klakke-
9) Der langfristige Kredit, Bausparen-Lastige
Konkurrenz oder sinnvolle Erganzung in Bereich des Realkredits, 19, 1983, biz. 584.
10) Progresbouw en Neprom, De woningbouw
tot het jaar 2000. Een realistische blik in de toekomst, Bodegraven, 1983.
11) F.W. Rutten, Een gedeeltelijke wending ten
goede, ESB, 4januari 1984.
12) De Nederlandsche Bank, Kwartaalbericht,
nr. 1, 1983, biz. 8.
13) H.H. Colje, Toezicht op de solvabiliteit van
banken, Bank- en Effectenbedrijf,
1981, biz. 403.
14) Zievoetnoot 10.
november
de werkloosheidsproblematiek verschilt
voor een belangrijk deel van die waarop
het Vintaf-model is gebaseerd. De massale
werkloosheid in ons land is niet louter een
gerechtigden een aantrekkelijke zaak.
Door de lage rentevoet (rentekorting verrekenen met pensioenaanspraken) en door
de fiscale aftrek van de aflossing van de
gevolg van het stijgen van de loonkosten in
top van de hypotheek (snelle aflossing top,
de jaren zeventig (stijging ree’le arbeidskosten). De toename van de werkloosheid
en de stijging van de ree’le arbeidskosten
zijn beide voor een belangrijk deel gevolg
van een gemeenschappelijke oorzaak, te
weten het investeren in arbeidsbesparende
en kostprijsverlagende nieuwe technologie. Dit investeren in nieuwe technologic
voltrekt zich als een autonoom proces.
Loonmatiging is geen afdoende middel
voor de bestrijding van de aldus gecreeerde
daling woonlasten) is het debiteurenrisico
uiterst gering. De aflossing ineens aan het
einde van de looptijd (basisgedeelte van de
hypotheek) wordt veiliggesteld door een
lijkse premie wordt betaald. Voor de eigenaar is het huisbezit een zeer goede pensioenvoorziening. Na pensionering betaalt
hij geen rentelasten meer (vrij wonen), en
beschikt hij over een aanzienlijk eigen vermogen dat door verkoop van de woning
Het verstrekken van een bodemprijsgarantie door institutionele beleggers is in
hun welbegrepen eigenbelang. Het vormt
een rem op een mogelijke prijsdaling welke
in de toekomst zich wederom zou kunnen
voordoen onder invloed van een omslag
van een ondoordacht riskante kredietexpansie naar een overdreven risicomijdend
gedrag van de zijde van het bankwezen.
Vanuit de individuele optiek als risicomijdend gedefinieerd gedrag is op het collectieve niveau risicobevorderend. Een bodemprijsgarantie impliceert dat het debiteurenrisico op leningen van institutionele
beleggers aan het bankwezen wordt gereduceerd. Ook in andere sectoren van de
kapitaalverzekering, waarvoor een jaar-
werkloosheid. Bovendien werkt loonmati-
vrijgemaakt kan worden.
ging voor een deel contraproduktief. Wat
betreft de internationale concurrentiepositie kan het effect van loonmatiging weer teniet gedaan worden door een opwaardering van de wisselkoers van de gulden. Een
alternatieve aanpak van de werkloosheidsproblematiek kan zijn het identificeren van
ketens van gekoppelde activiteiten en terugkoppelingsprocessen op gedesaggregeerd niveau, en het analyseren van de verstoringen en knelpunten welke zich daarin
economie zijn vangnetconstructies gebrui-
Steeghs stelt het fiscaal aftrekbaar maken van dat deel van de hypotheeksom dat
boven de waarde van het huis in bewoonde
staat uitgaat, gelijk aan het afwentelen van
(deels) onvoorzichtig financieel gedrag van
particulieren op de overheid. De zaak is
echter dat eigenaren die tijdens de hausse
zware, langlopende financie’le verplichtingen op zich hebben genomen mede in de
problemen zijn gekomen door de grilligheid van de economie en van het overheids-
kelijk. Men denke bij voorbeeld aan de
zwemvestregeling voor agrarische bedrij-
voordoen. Deze diagnose wordt vervol-
beleid (omslag van hoge inflatie naar lage
gens gebruikt voor het elimineren van de
knelpunten en verstoringen, en het wijzigen van het patroon van interdependenties
waardoor economische energie wordt vrijgemaakt en gemobiliseerd. Daarnaast is
een verschuiving naar meer hoogwaardige,
kennisintensieve, niet-routinematige creatieve arbeid gewenst, met eventueel daaraan gekoppelde industriele produktie. In
dit traject speelt het loonkostenaspect en
de substitutie van arbeid door kapitaal een
monisatie bevordert dat huishoudens met
inflatie en van ree’le inkomensgroei naar
ree’le inkomensdaling). Tijdens de hausse is
hogere inkomens doorstromen van oude
huurwoningen naar nieuwbouw-huurwo-
hier van overheidswege niet of nauwelijks
ningen, of naar koopwoningen. Het af-
tegen gewaarschuwd. Ook van de zijde van
De Nederlandsche Bank is de hypothecaire
kredietverlening nauwelijks afgeremd
(verruiming solvabiliteitsnormen voor het
bankwezen in 1977).
Vangnetconstructies worden ook in andere sectoren van de economie toegepast.
Door het fiscaal aftrekbaar maken van de
veel geringere rol. Dit impliceert een beleid
aflossing van de top van de hypotheek
gericht op het investeren in , .human resources” en nieuwe technologic, en het
ontwikkelen van dynamische comparatieve voordelen. In het kader van bovenstaande diagnose en aanpak is langdurige loonmatiging geen vanzelfsprekende zaak.
Steeghs gaat ook voorbij aan ons voorstel tot industrialisatie van een deel van de
woningproduktie. Wanneer Nederland
niet zelf het initiatief neemt in deze richting, dan zal dit op termijn door het buitenland worden opgedrongen 15). Bij de bespreking van de budgettaire consequenties
neemt de contante waarde van de kostenreeks voor de overheid (rente-aftrek en aflossingsaftrek) gedurende de looptijd van
een hypotheek af. Over de lange termijn
gezien is het voor de overheid een voordelige zaak. Gelet op de omvangrijke werkloosheid in de bouw en het dalen van de
bouwkosten is het kunstmatig opdrijven
van de prijzen op de koopwoningenmarkt
door een toename van de vraag naar koopwoningen hoogst onwaarschijnlijk.
van onze voorstellen voor de overheid be-
nadrukt Steeghs de additionele kosten,
resp. inkomensderving voor de overheid.
Hij veronachtzaamt echter de te genereren
kostenbesparingen en toename van inkomsten voor de overheid. Via een pen-
sioen-hypotheek-koppeling (verrekenen
rentekorting op de hypotheek met de pensioenaanspraken) en/of een Bausparkasseconstructie kan de rentevoet worden verlaagd, en worden ontkoppeld van de renteontwikkeling in het buitenland. Zo kan een
toename van de woningproduktie worden
georganiseerd. De baten voor de overheid,
welke op korte termijn worden gerealiseerd, zijn groter dan de kosten, welke over
de totale looptijd van de hypothecate lening zijn gespreid. Door een dergelijke
bouwimpuls neemt het financieringstekort
sterk af. Voor pensioenfondsen is het verstrekken van woninghypotheken aan deelESB 18-1-1984
Wat betreft het opkopen van huizen van
,,hausse”-eigenaren door De Nederlandsche Bank het volgende. Buitenlandse beleggers hebben in het verleden ge’mvesteerd
in Nederlandse pandbrieven. Woningen
zijn dus wel degelijk van waarde in het internationale kapitaalverkeer. Verder is het
zo dat ook tegenover ingezetenen de waarde van de Nederlandse gulden dient te worden gedekt, en wel met ree’el vermogen.
Het in omloop gebrachte geld wordt niet
voor 100% gedekt door de goud- en deviezenreserve. Daarbij is het een vreemde
zaak dat het geld wordt gedekt met activa
in de financiele sfeer (monocultuur) waarop bovendien het buitenland een grote in-
vloed uit kan oefenen.
Gemeenten kunnen door het laag houden van de grondprijzen het volume aan
grondverkopen vergroten en zodoende
nun verliezen op het grondbedrijf minimaliseren. Het reactiveren van de woningbouw kan hier toe bijdragen.
ven.
Aan de verkoop van huurwoningen aan
de (toekomstige) bewoners dient een kwali-
teitscontrole door een deskundige, onafhankelijke derde partij vooraf te gaan. Er
dient voorkomen te worden dat de koper
naderhand door tot dan toe verborgen gebleven gebreken op onverwachte, hoge
kosten wordt gejaagd. Versnelde huurhar-
schaffen van objectsubsidies op nieuwbouw-huurwoningen, voor zover die ten
goede komen aan mensen met hogere inkomens, levert de overheid een besparing op.
Versnelde huurharmonisatie leidt tot hogere huuropbrengsten voor beleggers en corporaties, welke ten behoeve van de volkshuisvesting aangewend kunnen worden.
Met het op peil houden van het woningbouwvolume wordt voorkomen dat de belastingopbrengsten van de overheid verder
terugvallen en de WWV-uitkeringen toe-
nemen.
Onze beleidsvoorstellen zijn gericht op:
a. het reduceren van de woonlasten (rente,
vreemd vermogen, stichtingskosten) en
van het financiele risico voor eigenhuisbezitters (aflossingsaftrek, bodemprijsgarantie);
b. het verruimen van het kredietaanbod
voor koopwoningen;
c. het oplossen van de financieringsproblematiek voor de huursector;
d. het wegnemen van factoren die de door-
stroming belemmeren.
Deze maatregelen zijn nauwkeurig afgestemd op de huidige economische situatie
en versterken elkaar zodanig dat een kritische massa kan ontstaan, waardoor de woningmarkt en woningbouw geactiveerd
worden en economische groei op gang
komt.
prof dr
c.G.J.M. Poeth
drs. ir. R.W. de Groot*
15) Fortune, Japan moves ahead in prefab housing, 3 oktober 1983, biz. 164; Business Week,
Homebuilding’s new look, 7 november 1983,
biz. 42.
* De auteurs zijn verbonden aan de Interuniversitaire Interfaculteit Bedrijfskunde Delft. Prof,
dr. H.J. van Dongen, een der auteurs van het
£SB-artikel naar aanleiding waarvan de reactie
is geschreven, was wegens ziekte verhinderd een
bijdrage te leveren.
79