Toets op taak
Afstemming tussen
puntenhuur en vraaghuur
DRS. K. BRON
Inleiding
Binnen enkele jaren zijn ingrijpende herzieningen te verwachten in de overheidsregelgeving op het gebied van de vaststelling
van huurprijzen voor woningen. Ten eerste
is eind 1984 in het kader van het decentralisatiebeleid van de rijksoverheid ten aanzien van de financiering van de sociale woningbouw de concept-nota Normkostensysteem verschenen 1). Een belangrijk onderdeel van het normkostensysteem is de
wijze van vaststellen van de vraaghuur van
nieuwbouwwoningen. Ten tweede zal de
Tweede Kamer op korte termijn beslissen
over een voorstel tot aanpassing van het
woningwaarderingssysteem.
Reeds meermalen is er op gewezen dat de
huidige regelgeving tot onevenwichtigheden leidt tussen de vaststelling van de huurprijs van nieuwbouwwoningen (vraaghuur) en de jaarlijkse aanpassing van de
huurprijs door middel van het woningwaarderingssysteem (puntenhuur) 2). In
dit artikel wordt een koppeling gelegd tussen het normkostensysteem en het woningwaarderingssysteem. De vraag dringt zich
ESB 19-6-1985
op in hoeverre de voorgestelde herzieningen in de regelgeving de huidige onevenwichtigheden tussen vraaghuur en puntenhuur doen verminderen. Vervolgens worden de hieruit voortvloeiende consequenties voor de huurders, de verhuurders en de
overheid in beschouwing genomen. Daaraan vooraf gaat een uiteenzetting van de
huidige systematiek van huurvaststelling
en huuraanpassing en de voorgestelde wijzigingen daarin.
Vaststelling vraaghuur nieuwbouwwoninVoor de meeste huurwoningen in de sociale woningbouw worden bij de aanvang
van de nieuwbouw kostprijsverlagende
subsidies toegekend die over een reeks van
jaren tijdens de exploitatieperiode worden
uitgekeerd. Deze zogenaamde objectsubsidies worden verstrekt indien de kostprijshuur hoger ligt dan de huur die de bewoners in rekening wordt gebracht. De aan de
bewoners in rekening te brengen huur
(vraaghuur) wordt veelal bepaald door de
jaarhuurtabel. Via deze label wordt de
jaarhuur vastgesteld afhankelijk van de
hoogte van de stichtingskosten en het aantal verblijfeenheden. De aldus vastgestelde
jaarhuur wordt in het eerste jaar vergeleken met de kostprijshuur. De laagste van
de twee, en dat is vrijwel zonder uitzondering de jaarhuur, wordt de vraaghuur.
In de concept-nota Normkostensysteem
(NKS) wordt een andere wijze van vaststelling van de aanvangshuur van nieuwbouwwoningen gei’ntroduceerd. Voor een goed
begrip hiervan dient het NKS eerst nader te
worden uiteengezet. Het NKS staat in het
teken van de decentralisatie van de volkshuisvesting. Bedoeling van het NKS is dat
de detailbemoeienis van het rijk met de
nieuwbouw van woningen vermindert en
de beleidsruimte op gemeentelijk niveau
wordt vergroot. Figuur 1 geeft een overzicht van het NKS.
Uitgangspunt van het NKS vormt de basiskwaliteit. Deze dient het minimale
woon- en bouwtechnische niveau aan te geven waaraan elke woning ten minste moet
voldoen. Naast de basiskwaliteit is er een
vrij besteedbare ruimte die door de opdrachtgever in principe zelf kan worden ingevuld. De omvang van de vrij besteedbare
ruimte is afhankelijk gesteld van de budgettaire mogelijkheden van de rijksoverheid en het van rijkswege gewenste kwaliteitsniveau. Het bedrag dat benodigd is
voor het realiseren van de basiskwaliteit en
de vrij besteedbare ruimte geeft de hoogte
van de normbouwkosten aan.
De normbouwkosten worden gerelateerd aan de oppervlakte van de woning en
zijn voor het gehele land gelijk 3). Naast de
bouwkosten worden ook de acceptabele
grondkosten zoveel mogelijk volgens een
genormeerde berekeningsmethode vastgesteld. De normbouwkosten en de acceptabele grondkosten vormen samen de acceptabele stichtingskosten. Op veel plaatsen
moeten echter om een woning te bouwen
meer kosten worden gemaakt dan de
normbedragen. Deze lokatiegebonden
kosten worden in het NKS kopkosten genoemd. Aan de hand van normen dekt het
rijk de kopkosten af met een bijdrage ineens. Jaarlijks wordt voor de daarvoor in
aanmerking komende gemeenten een kopkostensubsidiebudget bepaald. De gemeenten zijn bevoegd het kopkostensubsidiebudget naar eigen inzichten toe te delen
aan de verschillende complexen nieuwbouwwoningen.
Het is mogelijk dat de werkelijke stichtingskosten uitgaan boven de acceptabele
stichtingskosten. Een dergelijke overschrijding kan het gevolg zijn van een door
1) Ministerie van VROM, concept-nota Normkostensysteem, Den Haag 1984.
.2) Zie bij voorbeeld: H. Priemus, Objectsubsidiering en huurbepaling, VROM, december
1984, biz. 88-92; Raad voor de Volkshuisvesting, Advies inzake — de vervanging van de
verblijfseenheid (V.E.) als grondslag voor de
differentiatie van nieuwbouwhuren – dehoofdlijnen voor een waarderingsstelsel voor de huurbepaling en huuraanpassing, Adviesnummer
108, Zoetermeer, april 1983; en J. Walrecht,
Puntenhuur en dynamische kostprijshuur, ESB,
3 november 1976, biz. 1077-1079.
3) De bepaling van de oppervlakte van de woning wordt bepaald door het zogenaamde binnenwerkskernoppervlak (m1 bko).
609
Figuur I. Normkostensysteem
Koslencomponenlen
financiering suhsiclicrine
Kopkoslen
Ecnmalige bijdrage van hei rijk
toi de norm
Exira kosten
Financiering door opdrachtgever
doorberekening in de huur
—— —
Werkelijke
stichtingskosten
—— ——
— Acceptabele
grondkosten
Dynamische kostprijshuur
Financiering
woningwet: via klimieningen
Accept abele
stichtin gskosten
V r i j besteedbare ruimte
– Basiskwaliteit
—— —— —— —
–
-.
tot hoogte kapitaalmarktlening
subsidiering: objectsubsidie
gerelateerd aan normbouwkosten
bij bepaald m! bko
—
min
Objectsubsidie
Vraaghuur
Bron: J.M. van der Moolen en H.B.H.G. Wilke, De nota Normkostensysteem: eenvoud troef?, WoningraadSS, nr. 3, 12 februari 1985.
de opdrachtgever hoger gewenst kwali-
punten de minima en maxima, waar tus-
teitsniveau. Ook door tegenvallers tijdens
senin de huur redelijk wordt geacht. Ligt
de bouw of door toekenning van een in verhouding tot de noodzakelijk geachte kwa-
de huurprijs van de woning tussen deze
twee grenzen dan kan de huur jaarlijks met
liteit te gering budget kan een overschrijding optreden. Beide vormen van overschrijding worden extra kosten genoemd.
Het rijk financiert of subsidieert deze extra
het van rijkswege vastgestelde trendmatige
huurverhogingspercentage worden verhoogd. Ligt de huurprijs van een woning
beneden of boven de redelijke huurgrenzen
monisatie indien de gevraagde huurprijs
voor de woning in relatie tot het aantal
punten niet valt binnen de vastgestelde
grenzen van de minimaal en maximaal redelijke huur volgens het huuraanpassingenschema. Na enige tijd blijkt een groot
aantal nieuwbouwwoningen onder de harmonisatie te vallen ondanks het feit-dat de
woning ieder jaar keurig een trendmatige
huurverhoging heeft ondergaan. De volgende oorzaken kunnen volgens het Sociaal en Cultured Planbureau het ontstaan
van een harmonisatiekloof bij nieuwbouwwoningen verklaren 5):
1. de minimaal redelijke huren worden
vastgesteld aan de hand van de gemiddelde aanvangshuren. Hierdoor zal altijd een gedeelte van de nieuwbouwwoningen een huur hebben die beneden
het minimaal redelijke huurniveau ligt;
2. de jaarlijkse mutatie in de bouwkosten
loopt niet in de pas met de trendmatige
huurverhoging;
3. door de stijging van de gemiddelde
kwaliteit is het gemiddeld aantal punten van nieuwbouwwoningen toegenomen. De prijs per punt is in het verleden
vastgesteld. Hierdoor zijn de minimaal
kosten niet. De extra kosten worden be-
dan kan deze huurprijs worden geharmo-
redelijke huren op een te hoog niveau
schouwd als een onderdeel van de werkelij-
niseerd door middel van een jaarlijkse
terechtgekomen.
ke stichtingskosten.
Onder het NKS zal het rijk financieren
en subsidieren tot het niveau van de acceptabele stichtingskosten. Door het loslaten
boven- respectievelijk benedentrendmatige huurverhoging.
van de kosten-kwaliteitstoets door het rijk
en door de in de nota geuite wens om de objectsubsidies in de toekomst beter te kunnen beheersen, zal de jaarhuurtabel (vol-
Deze rubriek wordt verzorgd door
het Instituut voor Onderzoek van
Overheidsuitga ven.
gens welke thans veelal de vraaghuur
wordt bepaald) worden vervangen door
een subsidietabel. In deze subsidietabel
zijn de objectsubsidies per complex nieuw-
De mate waarin objectsubsidies worden
verstrekt ten behoeve van de exploitatie
van gesubsidieerde huurwoningen is afhankelijk van het verschil tussen de kostprijshuur en de vraaghuur. Uit het bo-
venstaande blijkt echter dat de huur op basis van het Woningwaarderingssysteem, de
Samenvattend kan worden gesteld dat
puntenhuur, kan afwijken van de vraaghuur.
door middel van het Woningwaarderingssysteem wordt gestreefd naar het be-
dan de vraaghuur kan het verschil als extra
In het geval dat de puntenhuur hoger is
bouwwoningen af te leiden uit de relatie
werkstelligen van een evenwichtig huurpa-
huuropbrengst voor de verhuurder worden
tussen de acceptabele stichtingskosten en
troon, met name tussen woningen in de
een bepaalde oppervlakte. De vraaghuur
wordt nu sluitpost van het systeem. De
huur wordt bepaald door de berekende
kostprijshuur over de werkelijke stichtingskosten te verminderen met de objectsubsidies. Deze subsidies worden berekend
voorraad en nieuwbouwwoningen.
aangemerkt, aangezien er geen consequenties voor de omvang van de te verstrekken
objectsubsidies aan worden verbonden.
Het omgekeerde kan ook het geval zijn
maar is minder waarschijnlijk, omdat de
vraaghuur niet snel zal uitstijgen boven het
relatief hoge maximaal redelijke huurniveau. Figuur 2 geeft een overzicht van de
relatie tussen puntenhuur en vraaghuur.
aan de hand van de acceptabele stichtingskosten. Verschillen tussen de werkelijke en
de acceptabele stichtingskosten worden
dus vertaald in de huur.
Momenteel vinden met net NKS experi-
menten plaats in een aantal proefgemeenten. Het voornemen van dit kabinet is om
Op het huidige Woningwaarderingssysteem is de afgelopen jaren veel kritiek geleverd. Deze kritiek betreft vooral de gebrekkige aansluiting die wordt gelegd tussen de
investeringskosten van woningbouw, de
waardering in kwaliteitspunten en de daar-
uit voortvloeiende redelijk geachte huren.
Daarnaast wordt gewezen op interpretatievraagstukken waarvoor het huidige Woningwaarderingssysteem geen bevredigende oplossingen biedt. Bovenstaande kri-
Ten gevolge van de onevenwichtige relatie tussen vraaghuur en puntenhuur kun-
tiekpunten zijn aanleiding geweest om het
– de huurder van een nieuwbouwwoning
is onzeker over de omvang van de huuraanpassing die na de eerste vijf jaren
van de exploitatie van de woning
plaatsvindt;
– de verhuurder heeft belang bij het aan-
het NKS in 1988 integraal in te voeren.
Woningwaarderingssysteem grondig door
te lichten 4). Dit heeft geresulteerd in es-
Woningwaarderingssysteem
sentiele wijzigingsvoorstellen, waarbij
wordt beoogd de relatie tussen punten,
kosten en marktmechanisme op een betere
Het Woningwaarderingssysteem is vastgelegd in de Huurprijzenwet woonruimte.
Het Woningwaarderingssysteem is een instrument om de kwaliteit van een zelfstandige woning met die van een andere
zelfstandige woning te vergelijken. Daarbij gaat het niet om de vaststelling van de
absolute kwaliteit maar om een relatieve
waardering. Daarin voorziet het Woningwaarderingssysteem door middel van
puntentoekenning aan woningen en een
huuraanpassingenschema. Door middel
van het puntenstelsel worden aan onderdelen van de woning en aan aspecten met betrekking tot de woonomgeving punten toegekend. Het totaal aan punten geeft een indicatie van de kwaliteit. Het huuraanpassingenschema geeft bij een bepaald aantal
610
manier in de huurprijs te vertalen. Als de
Tweede Kamer aan de bedoelde voorstel-
len haar goedkeuring hecht kunnen per 1
juli 1986 de wijzigingen worden ingevoerd.
Relatie vraaghuur en puntenhuur
In de huidige regelgeving komt een woning na de eerste vijf jaren van de exploitatie te vallen onder het regime van de Huurprijzenwet woonruimte. Dit houdt in dat
aan de hand van het Woningwaarderingssysteem wordt bepaald in hoeverre de huur
van de woning in aanmerking komt voor
harmonisatie. De woning komt — zoals
reeds vermeld – in aanmerking voor har-
nen de volgende knelpunten worden
onderscheiden:
brengen van in relatie tot de kosten
puntenverhogende
voorzieningen,
waardoor na de eerste vijf jaren van de
exploitatie het huurniveau van de woning in bovenwaartse richting kan wor-
den geharmoniseerd zonder dat dit
4) Zie bij voorbeeld: Adviesgroep Partners,
Huurprijzenwet Woonruimte, evaluatie van de
huurharmonisatie, Maastricht, maart 1983; K.
Bron en I. van Poelgeest, Een alternatief Woningwaarderingssysteem,
doctoraalscriptie
Vrije Universiteit Amsterdam, maart 1984.
5) SCP, Woonuitgaven 1980 -2000; een analyse van mogelijke ontwikkelingen, Rijswijk,
1984, nr. 40, biz. 50-54.
Figuur 2. Relatie vraaghuur en puntenhuur
worden gemaakt voor toepassing bij de
Huurhoogte
behoeve van nieuwbouwwoningen.
budgetbepaling en de huurvaststelling ten
Voor de betrokkenen zal een systeem
van huurvaststelling en huuraanpassing
gevolgen hebben. De huurders hebben zekerheid rond de ontwikkeling van het
huurniveau. Vanaf het eerste jaar van ex-
Kostprijshuur
ploitatie wordt de huur bepaald door een
systeem dat is toegesneden op de woning en
woonomgeving. Dit zal tevens de verhuurbaarheid van nieuwbouwwoningen ten
Objectsubsidies
Puntenhuur
goede komen. De verhuurder kan in verhouding tot de verstrekte overheidssubsidies geen afwijkende huur meer in rekening brengen. Bovendien vergroot de zekerheid omtrent de ontwikkelingen in het
huurniveau de verhuurbaarheid van de wo— —— -1
Vraaghuu:
Subjectsubsidies
Bewonershuur
ningen. De overheid zal niet meer te veel of
te weinig subsidie in verhouding tot het
werkelijke huurniveau verstrekken. Bovendien kan worden gesteld dat een
systeem van huurprijsbepaling de doelmatigheid van de regelgeving zal bevorderen.
Besluit
In dit artikel zijn twee voorgestelde wijzigingen in de overheidsregelgeving op het
terrein van de volkshuisvesting beschreconsequenties heeft op de omvang van
de Objectsubsidies;
– het rijk verstrekt in feite een bedrag A
te veel aan subsidie indien de vraaghuur lager is dan de puntenhuur. Indien de huurder bovendien huursubsidie ontvangt kan dit bedrag nog hoger
oplopen. Het omgekeerde doet zich
voor indien de vraaghuur hoger is dan
de puntenhuur. Dit laatste is echter zoals eerder vermeld — minder waar-
schijnlijk.
Geconcludeerd kan worden dat het
naast elkaar bestaan van twee niet op elkaar afgestemde systemen ten behoeve van
enerzijds de huurprijsvaststelling en anderzijds de huurprijsaanpassing een onevenwichtige situatie veroorzaakt die direct of
indirect van invloed kan zijn op het gedrag
van de betrokkenen. Bovendien bevordert
het naast elkaar bestaan van afzonderlijke
systemen ter bepaling van de huurprijs en
de subsidieverstrekking de doelmatigheid
van de regelgeving niet.
Naar een systeem
Uit het voorgaande blijkt dat een betere
afstemming tussen huurvaststelling en
huuraanpassing wenselijk kan worden
geacht. Uit doelmatigheidsoverwegingen
ligt zelfs het denken over een volledige integratie voor de hand. Ten dele geven de beleidsvoornemens met betrekking tot het
woningwaarderingssysteem en het NKS
mogelijkheden tot een betere afstemming.
Immers 6):
– in zowel het woningwaarderingssysteem als in het NKS speelt de oppervlakte van de woning een belangrijke
rol;
– in’ het herziene woningwaarderingssysteem wordt een nauwere relatie tus-
sen kosten en kwaliteit gelegd;
– in het NKS kan binnen een complex
nieuwbouwwoningen worden gediffeESB 19-6-1985
rentieerd naar de huurhoogte. De mo-
gelijkheid bestaat dan in sommige gevallen de vraaghuren in overeenstemming te brengen met de huren volgens
het woningwaarderingssysteem.
Ondanks de verbeteringen in de afzonderlijke regelingen is van een adequate afstemming van huurvaststelling en huuraanpassing nog geen sprake. Daarbij dient
er rekening mee te worden gehouden dat de
steeds kleinere omvang van de nieuwbouwproduktie en de onzekerheid omtrent ontwikkelingen in de hoogte van de
normstichtingskosten de afstemming tussen het NKS en woningwaarderingssysteem kan verstoren 7). De vraag blijft
daarom bestaan waarom er niet wordt
gestreefd naar een systeem voor huurvaststelling en huuraanpassing. Vanuit
VROM wordt als bezwaar tegen een integratie aangevoerd dat huuraanpassing en
huurvaststelling twee afzonderlijke beleidsvelden zijn, waartussen een goede afstemming wenselijk is, maar die niet voiledig kunnen worden gemtegreerd. Voor dit
laatste wordt als belangrijkste argument
genoemd dat de verschillen in de verhouding tussen de kwaliteit van nieuwbouwinvesteringen en met het woningwaarderingsstelsel gemeten woningkwaliteit zeer
groot zijn. Het wordt primair als de taak
van de opdrachtgever gezien te waken over
een optimale verhouding tussen investeringen en vraaghuur en gerealiseerde woningkwaliteit. Bij een huurvaststelling naar woningkwaliteit zou de overheid te veel het risico van niet-efficiente planvorming, aanbesteding en uitvoering dragen 8).
De Raad voor de Volkshuisvesting (RAVO) daarentegen heeft al in diverse adviezen gepleit voor onderzoek naar de mogelijkheden van een systeem voor huurvaststelling en huuraanpassing 9). De gedachten van de RAVO gaan uit naar een
uitbreiding van het woningwaarderingssysteem. Delen van het woningwaarderingssysteem zouden dan geschikt moeten
ven. Geconstateerd is dat ten gevolge van
de huidige regelgeving een onevenwichtige
situatie bestaat tussen de huurvaststelling
en de huuraanpassing. De eventuele invoering van het normkostensysteem en de
voorgestelde wijzigingen in het woningwaarderingssysteem zullen tot een zekere
vermindering van deze onevenwichtige situatie leiden. Gevreesd moet echter worden dat de bestaande inconsistentie in de
regelgeving zal voortduren. Om die inconsistentie weg te nemen zou een volledige integratie van huurvaststelling en huuraanpassing kunnen worden overwogen. Er
zijn zowel argumenten voor als tegen een
systeem van huurvaststelling en huuraanpassing te noemen. Het belangrijkste tegenargument is dat sprake is van twee verschillende beleidsvelden waar geen integratie tussen mogelijk is. Voorstanders wijzen
daarentegen op de huidige systeemfouten
en zijn van mening dat er aangrijpingspunten zijn die tot een integratie van huurvaststelling en huuraanpassing zouden
kunnen leiden. De doelmatigheid van de
regelgeving zou hiermee zijn gebaat. De
vraag blijft dan ook bestaan waarom niet
naar mogelijkheden wordt gezocht om
huurvaststelling en huuraanpassing te integreren. Juist nu ingrijpende wijzigingen in
de regelgeving te verwachten zijn, ligt het
bestuderen van een samenvoeging voor de
hand.
Koen Bron
6) Ministerie van VROM, Adviesaanvraag RA-
VO belreffende de herziening van het woningwaarderingsstelsel en het huuraanpassingsschema, Zoctermeer, maart 1985.
7) RAVO, Advies inzake de beleidsvoornemens
met betrekking tot het huuraanpassingenschema
en het woningwaarderingsstelsel, adviesnummer
121, Den Haag, oktober 1984.
8) Zie noot 6.
9) Zie RAVO-advies, nr. 108.
611