Ga direct naar de content

Rendementen en risico’s van beleggingen in premiehuurwoningen

Geplaatst als type:

Rendementen en risico’s van
beleggingen in premiehuurwoningen
L. H. P. L. H. HABETS — A. A. J. KLUYTMANS
J. L. A. KRUIZINGA — G. H. P. KURVERS
F. J. A. LAS*
Met het in 1975 ingevoerde systeem van de dynamische-kostprijshuur tracht
de overheid aan beleggers in de huurwoningenmarkt een rendement te garanderen dat
gelijk is aan dat op staatsleningen. Niettemin hebben veel beleggers zich de laatste jaren
teruggetrokken van de woningmarkt. Volgens hen wordt het gegarandeerde rendement in de
praktijk niet gehaald. Bovendien zijn zij van mening dat zij het risico lopen
dat de overheid vanwege de oplopende woningbouwsubsidies op den duur haar verplichtingen niet
zal kunnen nakomen. In dit artikel worden het rendements- en het risico-aspect
van beleggen op de huurwoningenmarkt nader onderzocht. Naar de mening
van de auteurs is wel een redelijk rendement te realiseren, maar vormen
risico-overwegingen een belangrijke oorzaak van de terughoudendheid van beleggers.
Het systeem van de dynamische-kostprijshuur
Bij de calculatie van de dynamische-kostprijshuur wordt
rekening gehouden met prijsstijgingen in de toekomst, van
zowel de exploitatielasten als de huren. De te verhuren
woning wordt beschouwd als een investeringsproject waarbij
de huur de opbrengst is en de exploitatielasten en stichtingskosten de uitgaven zijn. Deze opbrengsten en uitgaven
worden gesommeerd en gedisconteerd tegen de gemiddelde
rente van een aantal staatsleningen met verschillende looptijd.
Als de aldus berekende contante waarde van het project nul is
of hoger dan wil dit zeggen dat de exploitatie kostendekkend
is. Zo wordt berekend welke huur de belegger in het eerste
jaar zal ontvangen, de z.g. dynamische aanvangshuur.
De dynamische aanvangshuur is dan de huuropbrengst die
de overheid aan de belegger garandeert. De overheid bepaalt
welk gedeelte van de dynamische aanvangshuur de huurder
zelf moet betalen (de vraaghuur). Het verschil tussen de aanvangshuur en de vraaghuur wordt door de overheid jaarlijks
bijgepast door middel van objectsubsidies. Voor rekening
van de beleggers komt het verschil tussen de vraaghuur en
de op de markt realiseerbare huur. In onze berekeningen
zijn we ervan uitgegaan dat dit verschil nihil is. Na iedere
tien jaar wordt bekeken of de belegger ook werkelijk het
gegarandeerde rendement heeft behaald. Indien dit niet het
; geval is dan krijgt hij alsnog een vergoeding in de vorm van
een conditionele subsidie.
Waarom hebben de beleggers, ondanks het door de
overheid gegarandeerde rendement, zich in groten getale
teruggetrokken van de woningmarkt? Enerzijds zijn zij van
-: mening dat de rendementen lager zijn dan door de overheid
wordt voorgespiegeld. Anderzijds stellen zij dat het huidige
systeem een te hoog risico inhoudt. Wij zullen in dit artikel
achtereenvolgens de rendements- en risico-aspecten van
het beleggen in premiehuurwoningen behandelen.
Rendement
Uit ons onderzoek is gebleken dat de wijze waarop de
overheid de dynamische aanvangshuur berekent, niet correct
is. Onze kritiek op haar berekeningswijze omvat de volgende
vier punten:
1. de norm voor de variabele exploitatielasten is te laag.
Volgens gegevens van het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds bedragen deze lasten niet 1,2% doch minstens 1,7%
ESB 24-6-1981

van de stichtingskosten;
2. men schrijft af op grond, hetgeen bedrijfseconomisch
onaanvaardbaar is;
3. men houdt geen rekening met restwaarden van huis en
grond. Uitgegaan wordt van een economische levensduur
van woningen van vijftig jaar, terwijl de mediane technische levensduur in de praktijk op 78 jaar ligt;
4. het systeem gaat uit van een verhuurperiode van vijftig
jaar. De optimale verhuurperiode, de periode waarbij het
behaalde rendement maximaal is, is echter soms korter,
namelijk in die gevallen waarin na een bepaald aantal
jaren de variabele lasten de huuropbrengsten overtreffen.
Het zal duidelijk zijn dat het eerste punt een negatief effect
op het rendement heeft, en de laatste drie een positieve
invloed hebben. In ons onderzoek hebben wij bovenstaande
kritiek als uitgangspunt genomen voor de berekening van
de werkelijke rendementen. Wij zijn hierbij als volgt te werk
gegaan. Eerst hebben we de dynamische aanvangshuur bepaald volgens de officiele formule, die luidt als volgt:
n
n (1+n) l”‘
NCW = dah S ————-—— V 2

(huuropbrengst)

w)M
n 1
– C Z ——

•r)*
(variabele kosten)

(vaste kosten)

-S,=0
(1)
(stichtingskosten)
waarin:
NCW = netto contante waarde (0)
dan = dynamische aanvangshuur (+ 0,5%-punt)
n
= exploitatieduur(50jaar)
h
= groeivoet van de dynamische huur
r
= rentevoet
V
= variabele kosten in procenten van de stichtingskosten op
t = 0(1,2)
w
= groeivoet van de variabele lasten
C
= vaste lasten in procenten van de stichtingskosten op t = 0

S,

(0,5)

= stichtingskosten in basisjaar (100)

De cijfers tussen haakjes zijn de door de overheid gehanteerde
waarden 1).
*De auteurs zijn studenten bedrijfseconomie aan de Katholieke
Hogeschool Tilburg.
1) J. B. S. Conijn, Budgettaire consequenties van het dynamischehuur- en subsidiebeleid voor woningwetwoningen, ESB, 27 augustus
1980.

599

Vervolgens hebben we de mel formule (1) berekende

Gegeven de vaste waarde van de parameter voor de

dynamische aanvangshuur gesubslilueerd in de door ons
worden berekend, geefl hel werkelijke rendemenl aan. Onze

algemene prijsstijging komen wij op grond van label 1 tot drie
reeksen – een voor elke restwaardemethode – van zestien
verschillende gevallen. In bijgaand schema worden deze met

gecorrigeerde formule luidl als volgt:

hoofdletters aangegeven en de reeksen met de suffices 0,1 en

gecorrigeerde formule. De inlerne rentevoet 2) die dan kan

n U +•h) 1
(1 + h)*”

NCW = dah Z

V
—————— -Vr ^
————— \ 2

——————— t=l (1 + irv)*

(H1- irv)*
n
C tj
\* ~ T

waarin:

t=1

evoirv = interne rentevoet
V =1,7

2.

(1 i .
u + wr

n

(2)

Schema. Combinaties van restwaardemethoden en extreme
parameterwaarden

RW

1

RW0 RW, RW

•t +
. T
T – – (1 + irv)*
(H• irv)

,_„[ w=9 f
b-8{

Ten aanzien van de restwaarde RW kiezen we drie mogelij-

w=6 ,5

ke uitgangspunlen voor onze berekeningen:

h=6,9

— RWp : er is geen reslwaarde;

w=9

— RW, : de reslwaarde onder de veronderslelling dal de
woonpreslalies van een huis lineair afnemen
gedurende 75 jaar. In formulevorm:

P=6

RW, = RW grond + RW huis

RW grond = 0,6.0,3.S,.(H-p)’
RW huis = 0,6.0,7.S,.

100

Tr}’
IUU

33t

h=5

,(l+b)’

H
b=6

w=6,5

woonpreslalies parabolisch afnemen. In formulevorm:

i=9 ,25
i=7
j— .__.

Ao

A,

A2

Bo

B,

B2
C2
D2
E2
F2
G2
H2
I2
J2

C0

DO
EO
Fo
Go

c,
D,
E,

Jo
K0
U

F,
G,
H,
I,
J,
K,
L,

1 i=7,25
i=9

Mo

M,

No

N,

00

i=7

Po

0,
P,

, i==S 25
J
w=6,5 { i=7,^
f i=9,25
W— y
[ i=7
i=9 ,25
w=6 ,5 {
,25

w=9

— RW2 : de restwaarde onder de veronderstelling dal de

i=9,25

Ho

Io

K2

L2
M2
N2
02
P2

RW2 = RW grond + RW huis

Voor ieder geval is berekend:

RW grond = 0,6.0,3.S,.(l+p)’

dah

RW huis = o.e.oj.s..

de waarde van een niet vrij opleverbaar huis in
verhouding tot de waarde van een vrij opleverbaar huis 3);

0,3
0,7
b
P
100—1,331 en
100

: de specifieke intrestvoet;

irvm

: het rendement dat behaald wordt bij de optimale
verhuurperiode, het maximale rendement;
: het rendement indien de verhuurtijd vijftigjaar is.
Deze waarde is opgenomen omdat hierdoor een

waarden van de overige variabelen;

De coefficienten bij RW, en RW2 hebben de volgende betekenis:
0,6

: de dynamische-aanvangshuur bij de officiele

i

100

irv
(t=50)

vergelijking mogelijk is met het gegarandeerde
rendement dat uitgaat van een verhuurperiode

aandeel van de grond in de inveslering 4);
aandeel van de opslallen in de investering 5);
bouwkostenslijging;
algemene prijsstijging;
100—0,0177812

geven de restwaarde van hel

100

van vijftig jaar;
tirvm

: de optimale verhuurperiode. Deze cijfers zijn
belangrijk omdat bij onze berekeningen looptijden resulteren die korter zijn dan vijftig jaar,
wat voor beleggers belangrijk is;

periode

: omdat wij rekening houden met de verkoop van

huis op lijdslip t als fractie van de nieuwbouwwaarde op tijdstip t.

het huis na een optimale verhuurtijd is het van

belang te weten of het exact op tijd verkopen van
het huis van grote invloed is op het rendement.

De periode geeft aan het tijdsinterval waarbinnen
men het project kan bee’indigen zonder dat het

Hierbij merken wij op dat de volgens formule (2) verkregen
interne rentevoet slechts een momenlopname is. Beleggen in
woningen is echler een lange-lermijnaangelegenheid waarbij
de paramelers niet eenduidig vast te stellen zijn. Derhalve
hebben wij gekozen voor het bepalen van de gevoeligheid van

rendement meer dan 0,5%-punt onder het maxi-

maal mogelijke daalt;

het rendement voor (gezien de looptijd exlreme) wijzigingen
in de factoren die bij de calculates van de dynamische-kostprijshuur een rol spelen. Hierbij veronderstellen we dat
extreme waarden van de parameters leiden lol exlreme
waarden van de inlerne rentevoet. De maxima en de minima
worden weergegeven in label 1.

2) De keuze van de irv-methode is als volgt te rechtvaardigen:

– gezien de grote woningbehoefte, ook op de lange termijn, en de
overheidsgaranties is herbelegging tegen een gelijk rendement

Tabel 1. Extreme waarden van de parameters, te gebruiken in
formule (1) en (2)
Parameter

mogelijk;
– van vroeg renderende projecten, die met de irv-methode gunstiger
schijnen, is geen sprake;

Maximum

Minimum

– in situaties waarin meer dan een tekenwisseling in de netto
cash-flows voorkomt, kan het zo zijn dat het rendement niet meer
eenduidig vastligt. Onze berekeningen hebben echter wel altijd

P
w
h
i
b

6
9
6,9
9,25
8

5 a)
6,5
5
7
6

a) Onze berekeningen hebben aangetoond dat bij uiteenlopende waarden van p. en de daarbij aangepaste overige parameters, de rendementen nauwelijks verschillen. Derhalve geven
wij alieen de resultaten behorende bij p — 6.

600

eenduidige rendementen opgeleverd (de berekeningen werden
uitgevoerd m.b.v. Prosperprogrammatuur en gedraaid op de ICL
2906 computer van de Katholieke Hogeschool Tilburg).

3) Bron: ABP en Nederlandse Bond van Makelaars.
4) Bron: ABP. Inmiddels hanteerc het ABP hiervoor een verhouding
van 0,2 : 0,8, wat een geringe vertekening van onze resultaten kan
geven.

5) Idem.

irvm-i

: het maximale rendement minus het rendement

op staatsobligaties;
irvm-p

: het maximale rendement minus de inflatie, met

andere woorden het reele rendement. Deze kolom
is toegevoegd omdat hieruit een invloed op het
reele rendement kan blijken, die afwijkt van de
invloed op irvm-i.

Tabel 4. Uitkomsten van dynamische-kostprijshuurcalcula-

tie volgens gecorrigeerde formule, restwaardemethode 2,
p = 6a)
dah

610
480
540
390
610
480
540
390
830
700
720
560
830
700
720
560

A2
B,

c,

De resultaten van deze berekeningen zijn weergegeven inde
tabellen 2, 3 en 4. (De dynamische aanvangshuren zijn be-

rekend voor investeringsbedragen van f. 10.000.)
Tabel 2. Uitkomsten van dynamische-kostprijshuurcalculatie volgens gecorrigeerde formule, restwaardetnethode
l,p=6 a)

dah

irvm

irv
t=50

tirvm

periode

irvm-i

irvm-p

8,80
6,01
9,31
6,92
8,80
6,01
9,31
6,92
8,43
5,79
8,97
6,58
8,43
5,79
8,97
6,58

8,80
6,01
9,31
6,92
8,80
8,01
9,31
6,92
8,32
5,50
8,97
6,58
8,32
5,50
8,97
6,58

50
50
50
50
50
50
50
50
45
40
50
50
45
40
50
50

45-50
45-50
45-50
-50
45-50
45-50
45-50
-50
35-50
35-50
45-50
45-50
35-50
35-50
45-50
45-50

—0,45
—0,99
0,06
—0,08
—0,45
—0,99
0,06
—0,08
—0,82
—1,21
—0,28
—0,42
—0,82
—1,21
—0,28
—0,42

2,80
0,01
3,31
0,92
2,80
0,01
3,31
0,92
2,43
—0,21
2,97
0,58
2,43
—0,21
2,97
0,58

0,
E2
F,
G,
H,
Ij
},
K2
I,
M2
N;

Oj
P2

i

9,25
7
9,25
7
9,25
7
9,25
7
9,25
7
9,25
7
9,25
7
9,25
7

irvm

irv
t=50

9,76
8,15
10,02
8,29
9,36
7,40
9,73
7,78
10,42
9,06
10,01
8,44
9,77
8,25
9,54
7,74

9,73
8,01
10,02
8,29
9,36
7,35
9,73
7,78
9,70
8,14
9,91
8,34
9,21
7,28
9,54
7,73

tirvm

40
40
50
50
50
45
50
50
25
25
35
40
30
30
50
45

periode

25-50
25-50
35-50
35-50
30-50
30-50
40-50
40-50
20-45
20-40
20-50
25-50
2545
2040
35-50
25-50

irvm-i

0,51
1.15
0,77
1,29
0,11
0,40
0,48
0,78
1.17
2,06
0,76
1,44
0,52
1,25
0,29
0,74

irvm-p

3,76
2,15
4,02
2,29
3,36
1.40
3,73
1,78
4,42
3,06
4,01
2,44
3,77
2,25
3,54
1,74

a) Zie tekst voor verklaring van de gebruikte symbolen.
Ao

Bo

Q

D,
E.
F,
Go
Ho

Io

J0
K.

LO

Mo
No

Oo
Po

610
480
540
390

9.25
7

9.25
7
9,25
7
9,25
7
9,25
7
9,25
7
9,25
7
9,25
7

610
480
540
390
830
700
720
560
830
700
720
560

a) Zie tekst voor verklaring van de gebruikte symbolen.

Gezien de cijfers in label 2 is het niet verwonderlijk dat de

positieve cash-flow en daarmee een hoger rendement. Het
systeem van de restwaardeberekening blijkt van minder groot
belang te zijn. Het verschil in gemiddeld rendement tussen de
gevallen die zijn berekend met RW0 en die met RW2 is 1,39

procentpunt ten gunste van RW2, terwijl het gemiddeld
rendement bij RW, slechts 0,29 procentpunt lager ligt dan bij
RW2.
Behalve de invloed van de restwaarden kunnen uit deze
tabellen ook de invloeden van de overige parameters berekend worden. Kortheidshalve volstaan wij met een samenvatting van de door ons gevonden resultaten.

Tabel 5. Overzicht van andere invloeden op het rendement dan
de restwaarde

beleggers zich uit de woningmarkt hebben teruggetrokken.

Het behaalde rendement blijkt over het algemeen onder het

Parameter

rendement op staatsleningen te liggen, terwijl de looptijden

vrij lang zijn.

i
i
w

Tabel 3. Uitkomsten van dynamische-kostprijshuurcalculatie volgens gecorrigeerde formule, restwaardemethode 1,
p-6a)
dah

w
b
h
h
h

Correlatie tussen
parameter en rendement
positief
negatief
positief
negatief
positief
positief
positief
negatief

Specifieke voorwaarden

RW0
RW, of RW 2
korte looptijd (< 35 jaar)
lange looptijd (> 35 jaar)
alleen bij RW! en RW,
RW 0
RW, of RW 2 , lange looptijd
RW, of RW,, korte looptijd

tirvm

periode

irvm-i

irvm-p

50
40
50
50
50
45
50
50
30

30-50
25-50
40-50
40-50
35-50
30-50
40-50
45-50
2045
20-45
25-50
25-50
20-50
20-45
30-50
30-50

0,25
0,67
0,58
0,98
0,00
0,13
0,39
0,62
0,75
1,54
0,44
0,23
0,23
0,87
0,18
0,53

3,50

Bij het overzien van alle invloeden blijkt geen van de

1,67

parameters een overheersende rol te spelen. Het feit dat

t=50
610

C,
D,
E,
F,
G,
H,
I,
Ji
K,
L,

M,
N,
O,
P,

480
540
390
610
480
540
390
830
700

720
560
830
700
720
560

9,25
7

9,25
7
9,25
7

9,25
7
9,25
7
9,25
7

9,25
7
9,25
7

9,50
7,67
9,83
7,98
9,25
7,13
9,64
7,62
10.00

8,54
9,69
7,99
9,48
7,87

9,43
7,53

9,50
7,66

9,83
7,98
9,25
7,12
9,64
7,62
9,39
7,62
9,69
9,%
9,05
6,95
9,43
7,53

30

45
45
30
30

50
50

3,83
1,98
3,25
1,13
3,64

1,62
4,00
2,54
3,69
3,48
3,48

1,87

extreme waarden van de parameters niet leiden tot uitschieters in de rendementen betekent dat de marge waarbinnen het
rendement varieert vrij nauw is. Verder worden de rendementen, dus ook de reele, genivelleerd, hetgeen een door de

beleggers hooggewaardeerde risicoverkleining met zich
brengt. Het risicoverkleinend effect van het meenemen van de

restwaarde in de rendementsberekening blijkt uit de volgende
cijfers:

3,43

1,53

— standaarddeviatie irvm-p bij RW0 = 1,33

a) Zie tekst voor verklaring van de gebruikte symbolen.

— standaarddeviatie irvm-p bij RW, = 0,959
— standaarddeviatie irvm-p bij RW2 = 0,933

In alle gevallen ligt het rendement bij toepassing van
restwaardemethode 1 (zie tabel 3) boven het niveau van de

Concluderend kunnen we stellen dat beleggen in de woningbouw uit rendementsoogpunt aantrekkelijker is dan

rente op staatsobligaties en de looptijd is aanzienlijk korter
dan bij tabel 2. Deze cijfers geven op het eerste gezicht geen

beleggen in staatsobligaties. Of dit argument doorslaggevend

ongunstig beeld van de rendementen die met het systeem van

kan zijn voor beleggers, hangt af van het risico dat gepaard
gaat met beleggen in de woningmarkt. Met een globale

de dynamische-kostprijshuur kunnen worden bereikt.

analyse hiervan zullen we nu vervolgen.

De resultaten in tabel 4 zijn nog iets gunstiger dan die in

tabel 3.
Uit de cijfers in de tabellen 2 t/m 4 blijkt dat het rekening

houden met een restwaarde van wezenlijke invloed is op het
rendement. Een hogere restwaarde geeft een eenmalige
ESB 24-6-1981

Risico
Investeren in huurwoningen betekent o.a. een lage omloop601

snelheid van het vermogen en een geringe flexibiliteit in het

leningsbeleid. Afgezien daarvan heeft het overheidsbeleid van
de laatste jaren een aantal specifieke risico’s toegevoegd, te

weten:
– factoren die de restwaarde doen dalen (b.v. verkoopbelemmeringen door de gemeenten);
– de werking van het dynamische-kostprijshuursysteem;

– de betrouwbaarheid van de overheid als subsidieverschaffer.
Het rekening houden met een restwaarde van een project
bij een te beschouwen looptijd van vijftig jaar, is zonder meer

verantwoord, gezien de veel langere levensduur. Het door ons
berekende rendement is in belangrijke mate afhankelijk van

de restwaarde. Stelden wij dat de methode van restwaardeberekening niet zo’n grote invloed heeft op het rendement, de
absolute hoogte van de restwaarde heeft dat natuurlijk wel.
Een schatting van de restwaarde over tientallen jaren is een
hachelijke zaak. Het risico van verschillen tussen schatting en

uiteindelijke realisatie mag niet worden onderschat. De restwaarden die wij hanteren zijn ons inziens echter conserva-

tieve schattingen:
— de waarde van de opstallen (exclusief afschrijving) stijgt

gelijk aan de bouwkosten 6);
— de waarde van de grond stijgt gelijk aan de inflatie 7);
— de waarde van de opstallen is gesteld op 60% van de waarde

bij vrije oplevering.

Er is overigens een duidelijk streven bij gemeenten en
centrale overheid om meer zeggenschap te verkrijgen over de
huurwoningen. Verhuurbepalingen, verkoopbelemmeringen,

vorderingsrecht enz. kunnen een ernstige aantasting van het
rendement betekenen. Daardoor zouden onze schattingen
wellicht toch nog te optimistisch zijn.
Het feit dat een project onder het systeem van de dynami-

sche-kostprijshuur pas na jaren een positief rendement oplevert, maakt het voor sommige beleggers, gezien hun cash-

flowverwachtingen, moeilijk om in deze markt te beleggen,
met name om dat een aantal jaren achter elkaar te doen. In dit

verband kan worden opgemerkt dat een institutionele belegger wellicht toch meer aandacht heeft voor de terugverdienperiode van een investering als een indicatie van het risico dan
door ons in dit artikel is aangenomen. Het systeem van de
dynamische-kostprijshuur betekent dan een duidelijke ver-

slechtering ten opzichte van de traditionele methode. In onze
studie konden wij wel vaststellen dat de optimale looptijd
belangrijk korter is dan de vijftig jaar, waar het huidige

systeem van uitgaat. Daarbij moet er natuurlijk van worden
uitgegaan dat de woning kan worden afgestoten, en dat dit
sociaal aanvaardbaar is.
Uit onze contacten met beleggers Week de mogelijkheid
dat de overheid de reeds aangegane verplichtingen niet zal
nakomen, een zware, zo niet doorslaggevende, factor. Men
ageerde niet zozeer tegen de bedoeling van het systeem van de
dynamische-kostprijshuur, het onmogelijk maken van het
realiseren van exploitatiewinsten, als wel tegen de manier

waarop de subsidielast door de overheid voor zich werd
uitgeschoven. De vrees dat de overheid haar verplichtingen

niet zal nakomen is gebaseerd op de explosieve ontwikkeling
van de overheidssubsidies, die tot grote budgettaire moeilijkheden kunnen leiden 8). Staatssecretaris Brokx heeft er in een

bijeenkomst met de Bedrijfspensioenfondsen nog eens op
gewezen dat deze twijfels onnodig zijn 9). Tegen het toenemende gebruik van erfpachtdoorgemeenten maken beleggers vanuit rendementsoogpunt eveneens terechte bezwaren, zo moes-

ten wij in onze studie constateren.
Uit de geringe belangstelling van de beleggers voor de

huurwoningmarkt, sinds de invoering van het huidige systeem, blijkt dat de verhouding tussen rendement en risico als
ongunstig wordt ervaren. De primaire verantwoordelijkheid
van de institutionele belegger ligt bij de deelgerechtigden, en
niet in het oplossen van de woningnood. Daarom blijft het
602

risico-aspect van belang, ook al kan het beleid van de

beleggers gedeeltelijk worden verklaard door een lagere
rendementsverwachting dan uit ons onderzoek is gebleken.

Readies 10) op een eerder artikel van onze hand 11) sterken
ons in de mening dat inderdaad een redelijk rendement te

realiseren is. Men trekt zich terug op het argument dat het
klimaat de beleggers hindert, daarmee de bal weer terugspelend naar de overheid. Zonder daar verder op in te gaan willen
wij een van de belangrijkste middelen die de overheid heeft,
namelijk de huurharmonisatie, nbemen. De huurharmonisa-

tie, die al sinds jaar en dag wordt aanbevolen, zou het
functioneren van de woningmarkt verbeteren en de subsidielast van de overheid verkleinen. Beide gevolgen reduceren het

risico van de belegger, zodat de animo om onder het systeem
van de dynamische-kostprijshuur te beleggen zal toenemen,

zonder dat dit de overheid geld zal kosten. De reele rendementen liggen immers voldoende hoog.

L. H. P. L. H. Habets
A. A. J. Kluytmans
J. L. A. Kruizinga
G. H. P. Kurvers

F.J.A.Las

6) G. ter Veer, Beleggingsbeleid in heden en verleden, 1978.

7) Floor, Beschouwingen over de bevordering van de volkshuis-

vesting, 1971.
8) Conijn, op. cit. Zie o.a. recente publikaties van het EIB.
9) Zie de Volkskrant, 29 januari 1981.
10) Mr. W. L. van Leeuwen, de Volkskrant, 16 januari 1981.
11) de Volkskranl, 6 januari 1981.

Auteurs