Mening: prijseffect subsidiemindering koopwoningmarkt beperkt

ESB Woningmarkt

Mening:
Prijseffect subsidiemindering
koopwoningmarkt beperkt

P

op de betaalbaarheid in de beginperi­
er 1 januari 2013 is een belang­
ode, en geen rekening houden met het
rijke hervorming van de fiscale
voordeel op de langere termijn (Neu­
behandeling van het eigenwo­
Paul de Vries
teboom, 2008). Juist op de langere ter­
ningbezit doorgevoerd. Deze hervor­
en Pieter van dalen
mijn neemt het fiscale voordeel van de
ming houdt in dat de rente van nieuwe
Beiden woningmarkteconoom
annuïteitenhypotheek af. Uit gesprek­
hypotheken slechts aftrekbaar is van
bij de Rabobank
ken met hypotheekadviseurs van de
het belastbaar inkomen als het gaat
Rabobank blijkt dat koopstarters nog
om een hypotheeklening die lineair of
steeds in meerderheid kiezen voor de
annuïtair wordt afgelost. Hiermee zet
de overheid een streep door de aflossingsvrije hypotheek en de maximale hypotheek, en dus hogere hypotheeklasten nemen
spaarhypotheek die zij zelf vanaf begin jaren negentig fiscaal dan koopstarters van voor 2013.
Een derde reden dat nieuwe kopers hogere hypotheeklasten
heeft gestimuleerd.
Standaardtheorie suggereert dat de gemiddelde woningprijs zullen accepteren dan voorheen, volgt uit de mate van concur­
als gevolg van de verminderde fiscale subsidie van het eigenwo­ rentie tussen enerzijds nieuwe kopers en anderzijds doorstro­
ningbezit daalt, doordat een koopwoning moeilijk is te finan­ mers. Doorstromende kopers mogen hun huidige, gunstige
cieren. De nettohypotheeklasten nemen toe, en daarmee ook fiscale rechten van de aflossingsvrije en spaarhypotheken mee­
de woonquote, ofwel de financieringslasten als aandeel in het verhuizen. Er zal daarom sprake zijn van een decennialange
inkomen. Diverse studies tonen aan dat de Nederlandse wo­ transitieperiode waarin de huidige starters anders worden be­
ningmarkt een langetermijnevenwicht kent tussen de woon­ handeld dan doorstromers die vóór 2013 een woning hebben
quote en de woningprijs (Francke en Van der Minne, 2013; gekocht. Door de beleidshervorming hebben doorstromers
De Vries, 2011). Dat is ook de belangrijkste reden waarom bij eenzelfde hypotheeksom lagere nettohypotheeklasten dan
verschillende partijen een structureel neerwaarts effect van koopstarters.
de hervorming op de woningprijs verwachten van maximaal Voor zover nieuwe kopers en doorstromers dezelfde woningen
negen procent (DNB, 2012). Deze redenering berust op de zoeken in dezelfde prijssegmenten, zal de prijs alleen dalen als
aanname dat huishoudens bij hun koopbeslissing rekening de nieuwe koper een voldoende hogere waardering toekent
houden met de op termijn hogere financieringslasten van een aan een woning dan de doorstromer. Hoeveel ‘voldoende’ is
annuïteitenhypotheek. Deze aanname veronderstelt dat huis­ hangt af van het extra fiscale voordeel dat de doorstromers ge­
houdens geen hogere nettohypotheeklasten zullen accepteren. nieten ten opzichte van koopstarters.
De fiscale hervorming heeft geen invloed op de maximale hy­
Er zijn echter redenen om deze aanname te verwerpen.
Een eerste reden is dat de hervorming geen invloed heeft op potheekomvang, maar wel op de nettowoonlasten. Aangezien
de maximale woonquote zoals het Nibud die hanteert bij de huidige koopstarters vaak nog steeds kiezen voor de maximale
berekening van het maximale te lenen bedrag aan woning­ hypotheek, resulteert dit in een situatie waarin zij een hogere
hypotheek. Deze is in Nederland al jaren gebaseerd op woon­ woonquote hebben dan doorstromers van voor 2013. Hierdoor
quoten per inkomensgroep in combinatie met een annuïtei­ zal de flexibiliteit in het opvangen van schokken in inkomen en
tenhypotheek. Woonconsumenten konden tot 2013 hun rente van huidige koopstarters afnemen. Daarnaast zal de wo­
nettohypotheeklasten naar beneden brengen door te kiezen ningprijs minder sterk dalen dan tot op heden is verondersteld.
voor een spaar- of aflossingsvrije hypotheek of een combina­
tie van beide (Tweede Kamer, 2012). Met de hervorming is de Literatuur
annuïteitenhypotheek de norm geworden en vervalt de keuze DNB (2012) De verwachte effecten van de woningmarktmaatregelen uit het
voor een hypotheekvorm met lagere nettohypotheeklasten. Begrotingsakkoord 2013. Amsterdam: De Nederlandsche Bank.
Potentiële kopers kunnen de hogere nettohypotheeklasten dus Francke, M. en A. van den Minne (2013) Starters slaan hun slag! Real Eswel accepteren zonder boven de door het Nibud acceptabel tate Research Quarterly, 12(4), 33–40.
geachte woonquoten uit te komen. Als zij die hogere lasten Neuteboom, P. (2008) Optimale hypotheekkeuze. ESB, 93(4526), 11–13.
accepteren dan zal het negatieve effect van de beleidshervor­ Tweede Kamer (2012) Een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen;
ming op de woningprijs minder groot zijn dan in eerste instan­ kosten koper, 33195(28).
tie was verwacht. Een tweede reden is dat huizenkopers zich Vries, P. de (2011) De woningprijsontwikkeling verklaard. Real Estate Revoor de keuze van de maximale hypotheeksom veelal baseren search Quarterly, 10(1), 13–20.
238

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

Jaargang 99 (4683) 18 april 2014