Ga direct naar de content

Intergenerationele herverdeling bij afschaffing hypotheekrenteaftrek

Geplaatst als type:
Geschreven door:
Gepubliceerd om: juli 14 2006

binnenland

Intergenerationele herverdeling bij
afschaffing hypotheekrenteaftrek
Versobering van de hypotheekrenteaftrek zal waarschijnlijk
leiden tot een daling van de huizenprijzen omdat de
vraag toeneemt bij een niet volledig elastisch aanbod.
Naast de efficiency- en herverdelingseffecten heeft deze
maatregel daarom ook invloed op de welvaartsposities van
leeftijdscohorten.

H

uizenbezitters (vooral ouderen) worden
bij afschaffing van de hypotheekrenteaftrek geconfronteerd met een vermogensverlies, terwijl nog-niet huizenbezitters (vooral jongeren en toekomstige generaties)
profiteren van lagere financieringskosten van de
woning. Hiermee heeft het eigenwoning dossier
belangrijke raakvlakken met het vraagstuk van de
vergrijzing. Vergrijzing heeft immers eveneens belangrijke consequenties voor de welvaartspositie van
verschillende generaties. Zonder nadere maatregelen
zijn de overheidsfinanciën in de toekomst namelijk
onhoudbaar en daarom is een beleidsdiscussie over
de verdeling van de kosten van de vergrijzing over
cohorten onontkoombaar (Van Ewijk et al., 2006).
De verdelingseffecten van een versobering van de
hypotheekrenteaftrek kunnen hierin een belangrijke
rol spelen omdat het intergenerationele verdelingsconflict dat het gevolg is van de vergrijzing zo kan
worden verzacht. De vraag is natuurlijk in hoeverre
een dergelijke versobering hieraan kan bijdragen.
Dit artikel maakt een inschatting van de omvang
van deze intergenerationele verdelingseffecten. Het
gaat daarbij uit van een variant waarbij de eigen
woning fiscaal neutraal wordt belast ten opzichte van
andere beleggingen. Dat betekent dat zowel de eigen
woning als de hypotheekschuld worden overgeheveld
naar box 3 en de onroerendezaakbelasting en de
overdrachtsbelasting worden afgeschaft. De subsidie
op de eigen woning vermindert hierdoor met ongeveer twaalf miljard euro (Van Ewijk e.a., 2006). We
gaan er in dit artikel vanuit dat deze maatregel leidt
tot een daling van de huizenprijzen met tien procent.
Aangenomen wordt dat de opbrengst van de maatregel wordt teruggesluisd door de belastingtarieven
te verlagen, zodat de totale belasting- en premieopbrengst ongewijzigd blijft.

leven. Voor elk cohort uit een bepaald geboortejaar
wordt daartoe het gemiddelde effect op die contante
waarde berekend. Om het effect te bepalen van de
versobering van het eigenwoningregime, hebben we
allereerst informatie nodig over het eigenhuizenbezit
per leeftijdsklasse. Deze bepaalt immers de omvang
van het vermogensverlies. Figuur 1 toont de gemiddelde waarde van het eigenwoningbezit, in euro’s per
persoon, van het betreffende leeftijdscohort. We zien
dat de gemiddelde waarde in de eigen woning sterk
toeneemt tussen de leeftijd van twintig en veertig
jaar. Vervolgens is deze waarde constant op ongeveer
120.000 euro tot 55 jaar. Na de 55-jarige leeftijd
treedt een daling op in de waarde van het eigenwoningbezit. Vanaf tachtig jaar blijft deze waarde gemiddeld genomen gelijk op ongeveer 60.000 euro.
We nemen aan dat de waarde van het woningbezit per
leeftijdsgroep gelijk oploopt met de welvaart (productiviteit). Hiervoor is een reële groeivoet van 1,7 procent
figuur 1

Waarde van woningbezit per persoon
naar leeftijd (gemiddelden),
in duizenden euro’s a

140
120
100
80
60
40
20
0

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90
leeftijd

Het betreft hier het gemiddelde over alle personen in de betreffende
leeftijdscohort (dus niet het gemiddelde over alleen huiseigenaren)
a.

Bron: Inkomens Panel Onderzoek (CBS)
figuur 2

Welvaartseffecten per cohort
(gemiddelden), contante waarden
in duizenden euro’s

15

10

5

0

-5

Intergenerationele herverdeling
Harry ter Rele
Centraal Planbureau, Af­
deling Overheidsfinanciën

330

ESB 14

We berekenen de intergenerationele welvaartseffecten als de contante waarde van veranderingen in
de consumptiemogelijkheden over het resterende

juli 2006

-10

-15
1900

1920

1940

1960

1980

2000

2020

2040

2060

geboortejaar

verondersteld. Het woningbezit van, bijvoorbeeld, een
veertig- of zestigjarige neemt dus per jaar met deze
factor toe. De discontovoet wordt voorondersteld op
drie procent. Verondersteld is dat de huizenprijzen
al op korte termijn dalen met tien procent. Daarna
blijven ze op dit (tien procent) lagere niveau ten
opzichte van de situatie zonder de maatregel.
Voor de contante waarde van veranderingen in de
consumptiemogelijkheden over het resterende leven
is evenwel niet alleen het vermogenseffect van belang, maar ook het moment van realisatie ervan (bij
verkoop van de woning). Wanneer de verkoop van de
woning nog ver verwijderd is in de tijd, zal ook het
welvaartsverlies kleiner zijn omdat het vermogensverlies in contante waarde termen kleiner is. Voor de
oudere cohorten zal het welvaartsverlies bijna gelijk
zijn aan het vermogensverlies van de huisprijsdaling,
omdat het moment van realisatie ervan in de nabije
toekomst ligt. Voor jongere cohorten met dezelfde
eigenwoning waarde is het welvaartsverlies kleiner
omdat de realisatie van het vermogensverlies verder
weg in de toekomst ligt.
Figuur 2 laat voor elk cohort de welvaartsverandering
zien bij genoemde daling van huizenprijzen met tien
procent. Het gaat steeds om het gemiddelde effect
per persoon van de betreffende leeftijd. Deze welvaartseffecten zijn het saldo van de contante waarde
van het vermogensverlies van woningbezitters (dat
wil zeggen het initiële vermogensverlies gecorrigeerd
voor de gemiddelde termijn van realisatie ervan) en
het voordeel van de lagere financieringskosten over
het leven bij de toekomstige woningbezitters.
De grootste verliezers zijn de groep oudere huisbezitters. Vooral de babyboomers lijden een welvaartsverlies dat oploopt tot (een gemiddelde van) meer dan
8.000 euro. Bij oudere cohorten is het verlies kleiner
door de lagere waarde van het woningbezit. Bij cohorten jonger dan geboortejaar 1956 wordt het verlies
ook steeds kleiner door de afnemende waarde van
het woningbezit en de toenemende tijdsafstand tot
het moment waarop het verlies gerealiseerd wordt.
Tot het cohort van 1977 blijft het effect negatief. De
groep die na 1977 is geboren profiteert echter. Bij
hen zijn de voordelen van de lagere financieringskosten gemiddeld groter dan het (contant gemaakte)
vermogensverlies. Voor de huidige twintigjarigen
(cohort 1986), is de winst met ongeveer 5.000 euro
per persoon maximaal. De toekomstige (nog ongeboren) generaties profiteren gemiddeld ongeveer 4.000
euro. Dit laatste effect is overigens, ceteris paribus,
permanent en treft dus alle toekomstige generaties.
Dit bedrag van 4.000 euro komt overeen met een
stijging van de welvaart over de hele levensloop
van 0,5 procent. Van Ewijk et al. hebben immers
berekend dat het welvaartsniveau over de levensloop
contant gemaakt 844.000 euro bedraagt (Van Ewijk
et al., 2006).
De manier van weergeven van de welvaartseffecten
op cohorten komt overeen met die van Van Ewijk et
al. (Van Ewijk et al., 2006). Voor de ongeboren cohorten worden de effecten gecorrigeerd voor de groei

De rol van erfenissen
De uitkomsten van ons onderzoek negeren het effect van de welvaartsverschuivingen op erfenissen. Via erfenissen kunnen immers jonge generaties een grotere invloed ondervinden in hun consumptie. In hoeverre beïnvloedt dit de uitkomsten?In
onze ogen is deze overweging minder relevant dan op het eerste gezicht lijkt. De
mate waarin personen erfenissen nalaten is namelijk sterk verschillend, evenals
het aantal kinderen waaraan deze ten goede komen. Dit betekent dat de baten
ervan niet bij dezelfde personen terechtkomen als die van het overheidbeleid
waarvoor de erfenissen een substituut zouden moeten zijn. De twee vormen van
intergenerationele overdracht zijn dus niet equivalent. Dit geldt des te meer daar
het profijt van erfenissen zeer ongelijk is verdeeld. De meeste mensen ontvangen
niet of nauwelijks een erfenis en een kleine groep een hele grote.

in productiviteit. Het gepresenteerde constante niveau ervan voor deze cohorten
blijft daarom 4.000 euro. In werkelijkheid stijgen deze kosten vanaf het cohort
dat wordt geboren in 2007 met 1,7 procent per cohort.
De berekeningen in dit artikel indiceren dat de jongere en toekomstige generaties (cohorten) gemiddeld bij afschaffing van de fiscale bevoordeling van de
eigen woning er ongeveer 4.000 à 5.000 euro op vooruit gaan. De bezittende
oudere cohorten gaan er tot ongeveer 8.000 euro op achteruit. Deze effecten
zouden een reden kunnen zijn om, bij versobering van het eigen woningregime,
ter compensatie een groter deel van de kosten van vergrijzing bij de toekomstige
generaties te leggen. Dit kan door bijvoorbeeld de beleidsaanpassing die nodig is
om de kosten van vergrijzing te dekken later te implementeren. Dit uitstel ontlast
namelijk de ouderen en belast de jongeren en toekomstige generaties. Ook zou
het een reden kunnen zijn om dan de oplossing minder te zoeken bij maatregelen
die vooral de ouderen treffen zoals de fiscalisering van de AOW.

Conclusie
Afschaffing van de fiscale bevoordeling van de eigen woning gaat gepaard met
een verandering in de welvaartsposities van leeftijdsgroepen. De groep ouder dan
dertig jaar krijgt te maken met een verlies dat uiteindelijk oploopt tot ongeveer 8.000 euro voor de gemiddelde zestigjarige. De jongeren en toekomstige
generaties profiteren echter. Deze winst bedraagt gemiddeld 4.000 à 5.000 euro
per persoon en komt overeen met ongeveer 0,5 procent van de levenswelvaart.
De belangenafweging die hiermee is gemoeid zou ingebracht kunnen worden in
de discussie over het opvangen van de financiële kosten van de vergrijzing. Ook
hier spelen immers intergenerationele verdelingskwesties een sleutelrol. Het is
daarom wenselijk herzieningen in het eigenwoningregime ook te bezien vanuit
het perspectief van het opvangen van de vergrijzingslasten in de toekomst.

Literatuur
Ewijk, C. van, N. Draper, H. ter Rele and E. Westerhout (2006)
Ageing and the Sustainability of Dutch Public Finances. Den Haag:
Centraal Planbureau.
Ewijk, C. van, B. Jacobs & R. de Mooij (2006) Welvaartsdividen­
den van minder hypotheekrenteaftrek. ESB, nr. 4489, 292-295.

ESB 14

juli 2006

331

Auteur

  • Harry ter Rele

    Senior wetenschappelijk medewerker bij het Centraal Planbureau (CPB)