Woningtekort vraagt meer dan “bouwen, bouwen, bouwen”

De druk op de woningmarkt is al jaren groot. Het woningtekort vraagt om meer dan bouwen alleen: verlaag de vraag door woningdelen te stimuleren, benut landbouwgrond voor nieuwbouw en verhoog de productiviteit en duurzaamheid in de bouw. Alleen zo komt een betaalbaar huis voor iedereen weer in zicht.  

Het probleem

Hoe zorgen we dat de huidige, maar ook volgende generaties in Nederland goed en betaalbaar kunnen wonen? Dat is een klassieke vraag, die in Nederland eerder heeft gespeeld. Maar zelden was de druk op de woningmarkt zo zorgelijk als nu. De woningmarkt splijt de samenleving steeds openlijker in de have’s en have-nots: mensen met een koopwoning profiteren van waardestijgingen en lage woonlasten, terwijl starters en middeninkomens vaak geen toegang meer hebben tot een betaalbare woning (Kremer en Van Dijck, 2025).  De problematiek op de woningmarkt wordt vaak uitgedrukt in het “tekort” aan woningen – naar schatting is dit tekort zo’n 400,000 woningen (ABF, 2025). De overheid heeft daarom als doel gesteld dat er voor 2030 een miljoen woningen gebouwd moeten worden.  

Oorzaken

De historie van het tekort aan woningen heeft haar grondslag in velerlei factoren, maar kan platgeslagen worden in vraag die groter is dan door de overheid en bouwsector werd ingeschat. De misrekening is voornamelijk ontstaan door de groter dan verwachte toename in huishoudens – een gevolg van kleinere huishoudens en migratie – en nieuwbouw die ten tijde van de financiële crisis is ingezakt tot minder dan 50,000 woningen per jaar (CBS, 2023) en daarna niet meer op het oude niveau is teruggekeerd. Het tekort aan woningen, in combinatie met aanhoudende en toenemende vraag, heeft geleid tot oplopende prijzen voor koopwoningen en grote tekorten aan huurwoningen – laat staan betaalbare huurwoningen.

Trend

Zowel het kabinet-Rutte VI als het kabinet-Schoof hebben het vergroten van het woningaanbod tot prioriteit verklaard, met een focus op nieuwbouw. Woonminister Keijzer (Volkshuisvesting) sloot hiervoor eind 2024 het Woonakkoord, waarin met corporaties, gemeenten en marktpartijen ambitieuze afspraken werden gemaakt over versnelde woningbouw (NOS, 2024). Die koers werd echter al snel ondergraven door het kabinetsvoornemen om de sociale huren tijdelijk te bevriezen via de Voorjaarsnota — een maatregel die, na forse kritiek van de Raad van State en woningcorporaties, weer werd ingetrokken (NOS, 2025a). Zo blijft woningmarktbeleid onzeker, ondanks de politieke retoriek van urgentie en daadkracht.

Tegelijkertijd blijft het stikstof-dossier een uitdaging voor nieuwbouw en krijgen woningontwikkelaars en beleggers nieuwe investeringen amper rond gerekend, mede door huurprijsregulering, lokale voorschriften voor het type woning dat gebouwd moet worden, en het fiscale regime dat woningbeleggingen steeds zwaarder belast.

Het resultaat: in 2024 daalde het aantal nieuw toegevoegde woningen ten opzichte van voorgaande jaren (CBS, 2025a). Met een jaarlijkse toevoeging (nieuwbouw, transformatie en sloop) aan de woningvoorraad die het afgelopen decennium op nog geen 70,000 woningen lag (CBS, 2025b), is enkel het voldoen aan de jaarlijkse vraag al een grote uitdaging, laat staan het inlopen van het tekort.

Ondertussen vindt er een verschuiving plaats binnen de bestaande woningvoorraad: particuliere verhuurders verkopen op grote schaal (vooral kleinere) huurwoningen vanwege huurprijsregulering en het fiscale regime. In het eerste kwartaal van 2025 was één op de vijf verkochte woningen voorheen een huurwoning (NOS, 2025b). Dit biedt kansen voor startende kopers, maar het verkrapt tegelijkertijd de markt voor startende huurders.

Oplossingen

Als oplossing van het woningtekort wordt door beleidsmakers (en economen) vaak primair gekeken naar de aanbodkant. “Bouwen, bouwen, bouwen” is het adagium van menig beleidsmaker en de bouwsector. Maar hierin ligt tegelijkertijd ook een grote valkuil: het is ons historisch vrijwel nooit gelukt om meer dan 100,000 woningen in een jaar te bouwen. Toen dat lukte waren de condities onvergelijkbaar – Nederland was bijvoorbeeld veel minder dicht bebouwd en de corporaties hadden een leidende rol. Bovendien heeft “bouwen” tijd nodig: in Nederland gemiddeld zo’n 7-10 jaar van plan tot oplevering (VRO, 2023B). Dat is tijd die veel mensen op de woningmarkt simpelweg niet hebben.

Ondanks de schier onmogelijke opgave die voor ons ligt, zijn er beleidsverbeteringen die kunnen helpen om het nijpende woningtekort te verlichten en de woningmarkt te ontspannen, met als uiteindelijk doel: een passend thuis voor iedereen.

Woningdelen

Als eerste is het zaak dat we de vraag naar woningen verlagen. De vraagkant is echter onderbelicht in de discussie over de woningmarkt, anders dan de utopische gedachte dat vermindering van migratie de vraag naar woningen substantieel zal verminderen. Nederland is en blijft nu eenmaal een aantrekkelijk land voor werkgevers en (internationale) werknemers. In eerder onderzoek schetsten wij dat de vraag naar woningen flink verminderd kan worden door het delen van woningen te stimuleren (Eichholtz, Kattenberg en Kok, 2022).

We kunnen woningdelen opschalen, door enerzijds het schrappen van beperkende regels in hypotheekaktes, uitkeringen en huurcontracten, en anderzijds het belonen met kleine belastingvoordelen, zoals een lagere gemeentebelasting. Ter illustratie: er zijn in Nederland ruim drie miljoen eenpersoonshuishoudens, waarvan ruim een miljoen alleenstaande AOW’ers (CBS, 2025c). Twee derde van de eenpersoonshuishoudens huurt, het andere derde heeft een eigen woning. Voor beide groepen zijn er allerhande barrières die samenwonen tegenhouden, van regelgeving ten aanzien van AOW- en bijstandsuitkering, tot contractuele beperkingen op gedeeltelijke verhuur vanuit corporaties, commerciële verhuurders, alsmede hypotheekverstrekkers.

Vorige maand nog haalde de twintigjarige Noor het landelijke nieuws, als illustratie van disfunctionele stugheid (Poppema en Schmidt, 2025). Zij kocht van haar erfenis een woning in Zwolle die ze graag wil delen met studievriendinnen. Maar de lokale regels maakten dit onmogelijk. Noor mag vanwege een lokale verordening haar eigen woning niet delen. Geen sterk voorbeeld in een tijd waarin Noor en haar vriendinnen het water in de woningmarkt aan de lippen staat.

Hier en daar worden kleine succesjes geboekt met pilots, bijvoorbeeld in Utrecht, waar sinds kort maximaal drie personen een woning mogen delen, zonder vergunning. Maar de zogenoemde “kostendelersnorm,” waarbij uitkeringen gekort worden bij samenwonen, blijft ook hier een sta-in-de-weg. Ons devies: versimpel regels en laat bijvoorbeeld studenten en kennismigranten samenwonen met ouderen, dan snijdt het mes aan twee kanten en helpen generaties elkaar.

Bouwen op landbouwgrond

Toch is er ook een rol voor bouwen bij het oplossen van het woningtekort. Om te voldoen aan de vraag zal een groter deel van Nederland bebouwd moeten worden – de ruimte voor binnenstedelijke herontwikkeling, bijvoorbeeld van kantoren, en verdere verdichting, is simpelweg beperkt. Om écht op grote schaal te kunnen bouwen moet het maatschappelijk debat over grond fundamenteel veranderen.

Zoals wij eerder betoogden: zonder landbouwgrond geen nieuwbouw. Een analyse van grondgebruik in Nederland laat zien dat slechts 7 procent van de oppervlakte van ons land op dit moment gebruikt wordt voor wonen (Kok, 2021; Kok en Eichholtz, 2022). 12 procent wordt ingenomen door bedrijven, infrastructuur en recreatie. 15 procent van ons land bestaat uit natuur. Maar liefst 66 procent alle grond wordt gebruikt voor landbouw. In België, waar ruim 9 procent van het land bestemd is voor wonen, is de afgelopen jaren 2 procent van de landbouwgrond omgezet in woningbouwgrond en – zonder direct causaliteit te willen claimen – zijn de prijzen voor woningbouwgrond veel lager dan in Nederland (Kok, 2021; Kok en Eichholtz, 2022).

Een belangrijke kanttekening is dat de omzetting van landbouwgrond wel het juiste doel moet dienen. Gemeenten geven met grote regelmaat grond uit voor nieuwe bedrijventerreinen en distributiecentra, maar schrikken vaak terug voor grootschalige woningbouw. Die voorkeur voor bedrijven boven woningen ademt een ouderwetse logica: het creëren van banen. Dat was ooit cruciaal, in een tijd van hardnekkige werkloosheid. Maar die tijd ligt achter ons. We kampen nu juist met een schreeuwend tekort aan vrijwel alle soorten personeel.

De toekomst van Nederland vraagt daarom niet om nóg meer bedrijventerreinen, maar om een aantrekkelijk woonklimaat voor mensen. Het grootschalig omzetten van landbouwgrond naar bouwgrond is daarbij essentieel. Dat klinkt misschien spannend, maar we hebben het eerder gedaan – denk aan Leidsche Rijn bij Utrecht. Alleen deze keer moet het sneller en op grotere schaal, met een duidelijke regie vanuit de overheid. En ja, misschien hoort daar ook die vaak bekritiseerde planbatenheffing bij: een heffing op de waardesprong die grond doormaakt wanneer de bestemming wordt gewijzigd naar bouwgrond. Deze beleidsinterventie, die bij investeerders (en speculanten) in grond kwaad bloed zet, kan gemeenten inkomsten opleveren die ze vervolgens kunnen inzetten voor publieke voorzieningen bij nieuwbouw (De Meijier en Hebbink, 2025).

Anders bouwen

Naast het kwantitatieve perspectief op bouwen, moet ook het type woning veranderen. Bouw kleiner en toekomstbestendiger. Nog steeds bouwen we in Nederland het liefst ruime woningen, geschikt voor modale gezinnen. Maar het is zaak dat we de demografische omslag onder ogen zien en voorzien van passende huisvesting. Met kleinere woningen geef je babyboomers een interessant perspectief om hun empty-nest paleisjes in te ruilen voor compact comfort. Ondanks de sirenenzang voor het in toenemende mate belasten van overwaarde bij verkoop van de eigen woning (Langen, 2025), is hier prudentie op zijn plaats. Stimuleer de overstap van grote naar kleine woning juist met een fiscale prikkel, waarbij de vrijgevallen overwaarde (gedeeltelijk) ontzien wordt. Samen met passend aanbod kan dit de verhuiscarrousel eindelijk laten draaien.

Verder zullen de consument, de bouwsector en de financiële dienstverlening moeten wennen aan een nieuwe vorm van bouwen: modulair, circulair en industrieel. Woningenonderdelen kunnen inmiddels grotendeels in fabrieken worden geproduceerd, die in korte tijd op de bouwplaats worden geassembleerd.

Toch worden de meeste woningen nog steeds gebouwd op dezelfde ambachtelijke werkwijze als in de jaren zeventig. Want dat doen we al jaren zo en dat gaat goed, toch? Fout! Want de faalkosten in de Nederlandse nieuwbouw liggen al decennialang op zo’n 5-10% per project (BouwMonitor 2022). De ambachtelijk werkwijze lijkt vaak nog te veel op een ongeoefende estafetteploeg met alle vertragingen, budgetoverschrijdingen en opleverpunten van dien. De productiviteit van de bouwsector is al tijden vrijwel gelijk, terwijl deze in de meeste andere sectoren flink is toegenomen (McKinsey, 2024). Het vinden van geschoold en ervaren personeel in de bouw is zo goed als onmogelijk. Het is tijd dat we de knop durven omzetten naar moderne technieken, waarmee we gestandaardiseerd kunnen opschalen. Houtbouw komt slechts langzaam van de grond, maar is naast snel ook nog eens duurzaam (Horsting en Woltjer, 2024). Laten we leren van de mooie inhaalslagen die andere landen met deze techniek al hebben gemaakt in gevecht met hun eigen woningcrises (Eurostat, 2024).

Reflectie

Als laatste: denk en plan toekomstbestendig. Een gezonde woningmarkt vraagt om het raken van bewegende doelen, en dat is lastig. Nu kampen we met een nijpend kwantitatief tekort. In de nabije toekomst gaat de vergrijzing zorgen voor bevolkingskrimp. Krimp in de woningmarkt is pijnlijk vanwege dalende woningprijzen, leegstand en een afname aan publieke voorzieningen, zo leert ervaring in bijvoorbeeld de Oostelijke Mijnstreek en in Groningen. Flexibiliteit is daarom noodzakelijk. Dat begint in de hoofden van de beleidsmakers die de langetermijnlijnen en kaders moeten uitzetten. Zij moeten leren eerder en beter op de toekomstige vraag in te spelen.

Literatuur

ABF (2025) Primos-prognose. Toegankelijk via: https://primos.abfresearch.nl/dashboard/dashboard/woningtekort.   

BouwMonitor (2022) , Cobouw en USP, 4 juli 2022, https://www.cobouw.nl/303923/bouwmonitor-zo-staat-de-bouw-ervoor

CBS (2023) Hoogste aantal nieuwbouwwoningen in afgelopen decennium. Artikel op https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/05/hoogste-aantal-nieuwbouwwoningen-in-afgelopen-decennium, 21 januari.

CBS (2025a) 82 duizend woningen erbij in 2024, minder dan voorgaande vijf jaar. Artikel op https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2025/05/82-duizend-woningen-erbij-in-2024-minder-dan-voorgaande-vijf-jaar, 30 januari.

CBS (2025b) Voorraad woningen en niet-woningen, 2012-2025. Toegankelijk via CBS StatLine https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/81955NED, 27 juni.

CBS (2025c) Huishoudens nu. Toegankelijk via CBS StatLine https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-bevolking/woonsituatie/huishoudens-nu, 3 augustus.

Eichholtz, P., L. Kattenberg en N. Kok (2022) Neem prikkels tegen samenwonen weg om het woningtekort te verkleinen. ESB, 107(4809S), 46-50

Eurostat (2024) Construction production volume index overview. Artikel op  https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Construction_production_(volume)_index_overview, oktober.

Horsting, A. en Woltjer, J. (2024) Houtbouw pakt woning- en klimaatcrisis aan. ESB, 109(4840), 549-551.

Kok, N. (2021) Woningtekort. Radio 1. Toegankelijk via: https://www.nporadio1.nl/podcasts/de-oplossers/63577/2-woningtekort

Kok, N. en P. Eichholtz (2022) Het is woning versus weide; we zullen landbouwgrond moeten opofferen. Trouw, 14 januari.

Kremer, J. en S. van Dijck (2025) Hoogste inkomens hebben de laagste woonkosten. ESB, te verschijnen.

Langen, M. (2025) Hoe een vermogenswinstbelasting starters helpt. Het Financieele Dagblad, 20 mei.

McKinsey (2024) Delivering on construction productivity is no longer optional. Research Report.

De Meijier, N. en Hebbink, G. (2025) Een planbatenheffing kan gemeenten veel opleveren. ESB, te verschijnen.

NOS (2024) Woontop: sneller betaalbare woningen bouwen op meer locaties. Nieuwsbericht op https://nos.nl/artikel/2547938, 11 december.

NOS (2025a) Minister Keijzer trekt huurbevriezing in vanwege ‘politieke ontwikkelingen’. Nieuwsbericht op https://nos.nl/collectie/13996/artikel/2569798, 3 juni.

NOS (2025b) NVM: flink meer huizen verkocht in eerste kwartaal, prijs iets gedaald. Nieuwsbericht op https://nos.nl/artikel/2563042, 10 april.

Poppema, J. en Schmidt, L. (2025) Rechter geeft gemeente gelijk: Noor (20) mag niet samenwonen met vriendinnen in eigen koophuis. Algemeen Dagblad, 10 juli.

VRO (2023) Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw.