Funderingsproblemen treffen een groeiend deel van de Nederlandse woningvoorraad. Nemen kopers dit risico al mee in hun biedingen?
In het kort
- Woningen met expliciete funderingsschade worden lager gewaardeerd dan gelijke woningen zonder funderingsrisico.
- Bij woningen zonder expliciete vermelding van schade is in kwetsbare gebieden al een risicokorting zichtbaar.
- Een abrupte en brede prijscorrectie op de woningmarkt door funderingsschade lijkt weinig waarschijnlijk.
Het is onder experts al decennialang bekend dat een aanzienlijk deel van de oudere woningen in Nederland te maken krijgt met funderingsproblemen. Mede doordat klimaatverandering het schadeverloop kan versnellen (Kok en Angelova, 2020), hebben naar schatting bijna een half miljoen woningen een technische levensduur van minder dan vijftien jaar (Rli, 2024). Omdat funderingsproblemen vaak onzichtbaar zijn, blijft de omvang van het probleem voor veel mensen echter onder de radar. In de media wordt daarom regelmatig gewaarschuwd dat kopers onvoldoende rekening houden met de financiële gevolgen van funderingsschade (AFM, 2023), die kan oplopen tot wel 120.000 euro (Kok et al., 2021).
Als kopers de funderingsrisico’s daadwerkelijk collectief negeren, raakt dat bovendien niet alleen huishoudens, maar mogelijk ook de stabiliteit van de financiële sector, die forse verliezen kunnen lijden wanneer de woningmarkt alsnog scherp neerwaarts corrigeert. Of zo’n marktcorrectie daadwerkelijk te verwachten is, hangt in belangrijke mate af van de vraag in hoeverre funderingsrisico’s nu al in de woningprijzen zijn verwerkt. Als kopers deze risico’s nog niet meenemen in hun biedingen, bijvoorbeeld door beperkte bewustwording, kunnen woningprijzen neerwaarts corrigeren zodra dat wel gebeurt.
Tot op heden is over de mate van inprijzing echter nog weinig bekend, mede doordat het lastig is de funderingsproblematiek per woning of wijk nauwkeurig in kaart te brengen. In dit artikel benaderen we die vraag vanuit een modelmatig perspectief, voortbouwend op eerder onderzoek van ABN Amro en Brainbay (Hommes et al., 2023).
Woningwaardemodel en data
Om het prijseffect van funderingsrisico’s te schatten, gebruiken we, net als in onze eerdere studie, het Brainbay-woningwaardemodel (Hommes, 2020; Hommes et al., 2023). Dit model is gebaseerd op miljoenen transacties van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en gebruikt beslisbomen om verbanden te leggen tussen woningkenmerken en verkoopprijzen. Daarbij wordt gecorrigeerd voor meer dan honderd kenmerken, waaronder locatie, oppervlakte en woningkwaliteit. Die woningkwaliteit wordt mede afgeleid uit Funda-foto’s en aanbiedingsteksten. en is essentieel, omdat funderingsherstel vaak samengaat met andere renovaties. Alleen met een goede correctie voor kwaliteitsverschillen kan het resterende prijsverschil overtuigend aan de fundering worden toegeschreven. Hoewel de waarde van individuele woningen een foutmarge van enkele procenten kent, is het model voldoende nauwkeurig om grote groepen woningen betrouwbaar met elkaar te vergelijken (zie bijlage A bij de online versie van dit artikel).
Net als Hommes et al. (2023) screenen we met behulp van tekstmining Funda-advertenties van woningen gebouwd vóór 1975 op aanwijzingen voor funderingsproblemen of recent funderingsherstel. Nieuwere woningen laten we buiten beschouwing, omdat zij meestal op betonnen funderingen rusten en funderingsschade daar veel minder voorkomt (Kok et al., 2021). In een geactualiseerde dataset tot en met maart 2026 vinden we 444 advertenties met meldingen van funderingsproblemen en 7.522 waarin recent funderingsherstel wordt genoemd.
Omdat het Brainbay-model de funderingsinformatie niet meeneemt, voorspelt het de woningwaarde uitsluitend op basis van andere waarneembare kenmerken. Het verschil tussen de voorspelde waarde en de gerealiseerde verkoopprijs geeft daarmee een indicatie van het prijseffect van de funderingsstaat.
Om tot een gerealiseerde korting voor funderingsschade te komen, bekijken we de woningwaarde van woningen met een bekende slechte fundering en van woningen met een recent gerepareerde fundering. Beide drukken we uit als percentage van de waarde die het model voorspelt voor verder identieke woningen waarvan de funderingsstaat onbekend is (genormaliseerd op 100 procent). Het prijseffect van een slechte fundering ten opzichte van een gerepareerde fundering volgt dan direct uit het verschil tussen beide waardes.
Korting bekende funderingsschade
Woningen met bekende funderingsschade worden voor ongeveer veertien procent minder verkocht dan vergelijkbare woningen waarvan de funderingsstaat onbekend is (figuur 1). Woningen waarvan de fundering recent is vervangen, en waarbij dus geen toekomstige schade meer kan optreden, worden daarentegen voor ongeveer twee procent hogere prijzen verkocht. Het totale verschil van 16 procent is iets groter dan het effect van 14 procent dat Hommes et al. (2023) vonden op basis van data tot en met 2022.
Figuur 1: Gerealiseerde verkoopprijs naar vermelde staat van fundering, per regio
In Amsterdam is het prijseffect relatief iets kleiner dan elders, vooral omdat woningen daar gemiddeld duurder zijn. Een vergelijkbare waardedaling in euro’s vormt daardoor een kleiner percentage van de woningwaarde.
Over de volledige dataset bedraagt het gemiddelde waarde-effect van funderingsschade circa 61.000 euro, in lijn met de gangbare schattingen van de kosten van funderingsherstel (Kok et al., 2021). De woningmarkt lijkt informatie over de funderingsstaat dus in belangrijke mate in de prijs te verwerken.
Markt-geïmpliceerde kans op schade
Voor de meeste woningen ontbreekt echter informatie over de funderingsstaat. Kopers weten vaak niet wat de werkelijke staat van de fundering is, mede omdat een funderingsonderzoek – dat al snel enkele duizenden euro’s kost – in de praktijk meestal achterwege blijft. Veel kopers worden dus geconfronteerd met het risico dat er al ernstige, maar niet-zichtbare funderingsschade aanwezig is.
Door woningen met bekende funderingsschade te vergelijken met woningen waarvan de funderingsstaat onbekend is, kunnen we afleiden welk risico de markt impliciet inprijst.
Als de markt de funderingsschade niet inprijst dan is een woning met een herstelde fundering evenveel waard als een vergelijkbare woning zonder vermelding van de funderingsstaat. In het andere uiterste geval gaat de markt er juist van uit dat funderingsschade altijd aanwezig is. Een woning met een vermelde slechte fundering is dan evenveel waard als een vergelijkbare woning zonder vermelding van de funderingsstaat.
We bepalen de door de koper ingeschatte kans op huidige schade (PS) wanneer daar op Funda geen melding van wordt gemaakt door aan te nemen dat. Daarbij nemen we aan dat een koper niet meer wil betalen dan de verwachte waarde van de woning (WS), die door het model wordt benaderd met WM en is genormaliseerd op 100 procent. Daarnaast veronderstellen we dat kopers zich bewust zijn van de waarde van een woning mét schade (WS) en van een woning zonder schade, benaderd door de waarde van een woning met recent herstelde fundering (WR):
Hieruit volgt de markt-geïmpliceerde kans op huidige schade:
Voor de volledige dataset bedraagt de minimale markt-geïmpliceerde kans op funderingsschade (PS) 13 procent (figuur 2). Voor Amsterdam en Rotterdam liggen de uitkomsten in een vergelijkbare orde van grootte, met respectievelijk ongeveer 16 en 14 procent. De Zaanstreek wijkt hiervan duidelijk af: daar bedraagt de minimale markt-geïmpliceerde kans circa 27 procent.
Figuur 2: Markt-geïmpliceerde kans op schade binnen dertig jaar
Het gaat hier om een minimale kans, omdat deze betrekking heeft op de huidige schade. Omdat een woning doorgaans voor meerdere jaren wordt gekocht, zijn ook de toekomstige kosten van belang. Kennisinstellingen beschrijven funderingsproblematiek daarom meestal in termen van het aandeel woningen dat binnen een bepaalde periode met schade te maken krijgt (Zandbergen, 2025).Om de markt-geïmpliceerde kans op toekomstige schade te berekenen, moet daarom ook rekening worden gehouden met de tijdswaarde van geld. Toekomstige kosten wegen voor kopers doorgaans minder zwaar dan kosten die direct optreden, en worden daarom verdisconteerd tegen een positieve rente. Naarmate die discontovoet hoger is, neemt de markt-geïmpliceerde kans op toekomstige schade toe. De wiskundige uitwerking van deze analyse is opgenomen in bijlage B bij de online versie van dit artikel.
Wanneer de tijdsdimensie van het schadeverloop wordt meegenomen, loopt de markt-geïmpliceerde kans verder op. Voor de volledige dataset stijgt deze van circa 13 procent bij een discontovoet van nul naar ongeveer 20 procent bij de standaard discontovoet van 2,8 procent die door de Rijksoverheid wordt gehanteerd (MinFin, 2025). Voor de Zaanstreek ligt de markt-geïmpliceerde kans nog hoger: daar loopt zij op tot circa 40 procent (figuur 2).
Conclusie en discussie
Kopers op de woningmarkt houden rekening met de mogelijkheid van toekomstige funderingsschade. In sommige regio’s loopt de markt-geïmpliceerde kans daarop op tot in de tientallen procenten.
De gevonden markt-geïmpliceerde kansen betreffen enkel voor oudere huizen op locaties waar funderingsproblematiek relatief relevant is. Ze zijn daarmee niet zonder meervan toepassing op landelijk niveau. Ook kan niet worden vastgesteld in hoeverre de markt de risico’s volledig correct waardeert: dat hangt uiteindelijk af van de vergelijking met het werkelijke risico op schade. Juist daarover bestaat echter nog aanzienlijke onzekerheid.
Wel suggereren gevonden markt-geïmpliceerde kansen dat kopers funderingsrisico’s in betekenisvolle mate in hun biedingen meenemen. Deze uitkomst is geruststellend voor de woningmarkt als geheel en voor financiële instellingen. Als kopers funderingsrisico’s al in hun biedingen verwerken, neemt de kans op een abrupte en brede neerwaartse marktcorrectie af. Deze conclusie sluit aan bij recent onderzoek naar overstromingsrisico, waarin eveneens een logische inprijzing zichtbaar is (Eichholtz et al., 2026).
Voor individuele huiseigenaren is het beeld echter minder eenduidig. Ook wanneer de markt funderingsrisico’s gemiddeld genomen correct waardeert, blijft er onzekerheid over de fundering van een specifieke woning bestaan. De markt kan dat risico gemiddeld inprijzen, maar neemt het niet weg voor de individuele koper. In dat opzicht blijft de markt voor oudere woningen voor individuele kopers een onzeker terrein.
Literatuur
AFM (2023) Inprijzen klimaatrisico’s op de woningmarkt: Risico’s voor (potentiële) woningeigenaren en mogelijke oplossingsrichtingen. Autoriteit Financiële Markten, Analyse.
Eichholtz, P., N. Kok en P. Weenink (2026) Overstromingsrisico beïnvloedt woningwaarde, maar impact is beperkt. ESB, te verschijnen.
Hommes, S. (2020) Brainbay Woningwaarde Model. Brainbay Nieuwsbericht, 18 december.
Hommes, S., S. Phlippen, J. van Reeken-van Wee et al. (2023) Gemelde funderingsschade leidt tot forse prijskorting bij woningverkoop. ESB, 108(4819), 136–139.
Kok, S. en L. Angelova (2020) Impact droogte op funderingen. Deltares Rapport, 9 september. Te vinden op www.verzekeraars.nl.
Kok, S., S. van der Putten en J. Kraus (2021) Naar een kennisagenda funderingsproblematiek: Duiding van de omvang en aard van de problematiek en kennisvragen daarbij. Deltares Rapport, 1 juni.
MinFin (2025) Rapport Werkgroep discontovoet 2025. Ministerie van Financiën, Rapport, 19 september. Te vinden op www.rijksoverheid.nl.
Rli (2024) Goed gefundeerd: Advies om te komen tot een nationale aanpak van funderingsproblematiek. Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, februari.
Zandbergen, D. (2025) Stand van het land 2025: Funderingsproblematiek in Nederland. Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek, Rapport, april. Te vinden op www.ckaf.nl.
Auteurs
Categorieën