Ook na de verkiezingen zal de hypotheekrenteaftrek inzet zijn van politiek debat, ditmaal aan de formatietafel. D66 en GroenLinks-PvdA willen de aftrek in twaalf jaar afbouwen, het CDA in dertig jaar, terwijl VVD en JA21 de aftrek in stand houden (CPB, 2025). Ik betoog, op basis van een uitgebreider artikel (Korevaar, 2025), dat het debat in Nederland te eenzijdig focust op de renteaftrek. Echte hervorming vraagt om een bredere herziening van de woonfiscaliteit, en met name het eigenwoningforfait.
Politieke gevoeligheid
Een belangrijke kritiek op de hypotheekrenteaftrek is dat het de vraag naar koopwoningen aanjaagt en de prijzen opstuwt, zie onder andere Swank en Van der Windt (2025). De hypotheekrenteaftrek verlaagt immers de kosten van lenen, waardoor huishoudens hogere hypotheken kunnen dragen. Een geleidelijke afbouw van de aftrek zou dus leiden tot minder hoge prijzen en schulden, en een meer stabiele markt en financieel stelsel.
Voor de kansen van koopstarters is een geleidelijke afbouw van de renteaftrek minder goed nieuws. Uit microdata over de renteaftrek blijkt dat koopstarters met een modaal inkomen gemiddeld het meeste voordeel hebben (Korevaar, 2025). Zij hebben ten opzichte van hun inkomen de hoogste hypotheekschuld en betalen daarbij de huidige, relatief hoge rente. Hun besteedbaar inkomen stijgt gemiddeld met bijna acht procent door de renteaftrek, drie keer zoveel als voor de gemiddelde huizenbezitter met een hypotheek. Dat maakt een snelle afbouw ook politiek ingewikkeld – koopstarters en recente kopers met al de hoogste maandlasten voelen dan immers de grootste inkomenseffecten, terwijl huishoudens met minder hypotheek en al lagere maandlasten grotendeels buiten schot blijven.
Het eigenwoningforfait
Een andere kritiek op de hypotheekrenteaftrek is dat het een fiscale kloof tussen huurwoningen en koopwoningen schept. Dat is echter maar deels juist. De renteaftrek is namelijk niet uniek voor eigenwoningbezit – bedrijven, woningcorporaties en particuliere beleggers die investeren in huurwoningen kunnen ook rente aftrekken van hun belastbare inkomen (via de vennootschapsbelasting of de herziene box 3).
Het belangrijkste fiscale voordeel voor eigenwoningbezitters ligt bij het lage eigenwoningforfait, de belasting op het ‘wooninkomen’ dat een eigenaar in natura geniet. Toen het inkomstenbelastingstelsel werd ingevoerd, werd dat inkomen gelijkgesteld aan de waarde van een huurwoning, zodat dit evenredig belast werd. Het forfait is echter dusdanig verlaagd dat de belastingvoet (0,35 procent van de woningwaarde) bijna tien keer lager ligt dan de werkelijke nettohuur (3,3 procent van de woningwaarde) waarover verhuurders belasting betalen. Dat fiscale voordeel voor eigenwoningbezit is veel groter dan de behaalde hypotheekrenteaftrek.
Bredere fiscale herziening
Als de eigen woning in box 1 blijft, terwijl rente op andere schulden aftrekbaar is in box 3, ligt het meer voor de hand het eigenwoningforfait te verhogen dan de renteaftrek af te schaffen. Dat heeft duidelijke voordelen. Ten eerste zijn de inkomenseffecten meer evenwichtig, omdat alle huizenbezitters gelijkmatig getroffen worden, ook die met geen of weinig hypotheekschuld. Ten tweede leidt een hoger forfait tot lagere huizenprijzen zonder dat de toegang voor starters verslechtert. Starters krijgen juist meer kansen: zij hebben minder eigen geld nodig om een huis te kopen, terwijl het nadeel van de hogere belasting hun niet meer raakt dan kopers met al een eigen woning (Coven et al., 2025).
Politiek compromis
Mogelijk is een hoger forfait ook politiek te verkopen onder mogelijke coalitiepartners. De VVD heeft zich hard gemaakt voor behoud van de renteaftrek, terwijl D66 en ook JA21 in hun CPB-doorrekening al maatregelen namen om het forfait te verhogen voor duurdere of grotendeels afgeloste woningen (CPB, 2025). Niets doen is alvast geen optie, al was het maar omdat de hypotheekrenteaftrek over een aantal jaar onuitvoerbaar dreigt te worden (sinds 2001 is renteaftrek beperkt tot dertig jaar, maar de Belastingdienst heeft onvoldoende informatie om dat vanaf 2031 ook daadwerkelijk te handhaven (MinFin, 2025)). Dat mag echter geen reden zijn voor haastige hervorming van renteaftrek alleen. Wie succesvol wil hervormen, kijkt naar het stelsel als geheel en neemt maatregelen die in samenhang zijn met elkaar. Alleen zo kan een woningmarkt ontstaan die stabieler, eerlijker en beter functionerend is.
Literatuur
Coven, J., S. Golder, A. Gupta en A. Ndiaye (2024) Property taxes and housing allocation under financial constraints. CESifo Working Paper, 11203.
CPB (2025) Keuzes in kaart 2027–2030. CPB, 10 oktober.
Korevaar, M. (2025) Nog beter dan de hypotheekrenteaftrek afschaffen: verhoog het eigenwoningforfait. Instituut voor Publieke Economie, 4 september.
MinFin (2025) Kansen voor lagere tarieven en beter beleid: Aanpak Fiscale Regelingen voor een eenvoudiger en beter belastingstelsel. Ministerie van Financiën, 30 juni.
Swank, J. en N. van der Windt (2025) Stop per direct met hypotheekrenteaftrek bij nieuwe leningen. ESB, 16 september.
Auteur
Categorieën
