Stop per direct met hypotheekrenteaftrek bij nieuwe leningen

• Swank, J. en N. van der Windt (2025) ESB, 110(4851), 498-500. Download [232,73 kb]

De hypotheekrenteaftrek drijft de prijzen op en stimuleert de nieuwbouw niet. Het per direct afschaffen van de aftrek voor nieuwe leningen doet pijn op korte termijn, vooral bij potentiële koopstarters, maar leidt op termijn tot een gezondere economie.

Achtereenvolgende Nederlandse kabinetten zweren bij de hypotheekrenteaftrek ter stimulering van het eigenwoningbezit. Dit beleidsdoel wordt sinds 2012 echter onvoldoende gehaald. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek steeg het bezit van een koophuis van 33 procent in 1977 tot 56,6 procent in 2012. Na 2012 bleef de groei beperkt tot slechts 0,4 procentpunt, zodat het eigenwoningbezit in 2023 niet verder kwam dan 57 procent.

Dat het eigenwoningbezit nauwelijks toeneemt, komt mede doordat de financiële stimulans die uitgaat van de hypotheekrenteaftrek sinds 2012 wordt overschaduwd door stijgende woningprijzen. Figuur 1 toont dat tussen 2012 en 2023 de prijzen van eigen woningen met maar liefst 75 procent stegen.

Die hoge huizenprijzen vormen een risico voor de stabiliteit van het financiële systeem. Ze gaan immers vaak gepaard met  hoge hypotheekschulden, die bij fors dalende huizenprijzen tot afwaarderingen op de bestaande hypotheekleningen van de kredietverstrekkers kunnen leiden. Dergelijke problemen voor de financiële stabiliteit worden pas zichtbaar als de woningmarkt door een diep dal gaat en de huizenprijzen dus aanzienlijk dalen. Figuur 1 laat zien dat de crisis eind jaren zeventig een negatieve schok op de huizenmarkt kende die vijftien jaar duurde. De huizenmarktcrisis in 2008 vergde een herstelperiode van een decennium.

Om de groei van de hypotheekschulden en resulterende financiële stabiliteitsrisico’s in te perken werd in 2012 reeds een breed politiek akkoord gesloten waarin werd geregeld dat (nieuwe) hypotheken voortaan annuïtair moesten zijn om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Verder ging de maximale ratio van de lening ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value: LTV-ratio) van 106 procent naar 100 procent, wat overigens nog altijd veel hoger is dan in het buitenland  (Lejour, 2016).

Van Hoek (2021) stelt in een notitie namens het Economisch Instituut voor de Bouw dat het belang van de aftrek door deze maatregelen sterk is afgenomen. Het totale bedrag aan renteaftrek is echter nog altijd ruim tien miljard euro per jaar; een post van betekenis (Verheuvel, 2025).

Als de huidige hoge prijzen de bouw stimuleren, zou dat een motivatie kunnen zijn om de hypotheekrenteaftrek te handhaven. In dit artikel laten we echter zien dat het woningaanbod in Nederland totaal niet reageert op de prijzen. Vervolgens analyseren we de economische effecten van een eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek met behulp van een macro-economisch jaarmodel van Nederland.

Woningaanbod reageert niet op woningprijs

De hypotheekrenteaftrek is een impliciete subsidie op koopwoningen en zou het aanbod van nieuwbouwwoningen dus moeten stimuleren. Nieuwbouw komt immers tot stand op basis van winst-maximaliserend gedrag van bouwondernemingen, waarbij je zou verwachten dat de prijs en daarmee de winstgevendheid een belangrijke factor is.

Uit een vergelijking voor het aanbod van nieuwbouw in de koopsector op basis van een winstmaximalisatiemodel (Swank et al., 2003), geschat tussen 2013 en 2023, blijkt echter dat winstgevendheid geen belangrijke factor is in het aanbod van nieuwbouw (tabel 1). Het prijseffect van het aanbod van nieuwbouw – dat is de coëfficiënt voor de huizenprijs minus de gemiddelde bouwkosten van een woning in tabel 1 – is statistisch insignificant en heeft bovendien het verkeerde teken. Figuur 2 toont eveneens dat hoge woningprijzen geen positieve samenhang vertonen met het aanbod van nieuwbouwwoningen.

De prijselasticiteit van het aanbod van nieuwbouw­woningen wijkt dus niet significant van nul af, wat erop wijst dat impulsen in het prijspeil geheel voor rekening komen van de vraag- en niet van de aanbodkant van nieuwbouw (Vermeulen en Rouwendal, 2007). Subsidie in de vorm van hypotheekrenteaftrek stimuleert daarom het aanbod van koopwoningen niet.

Opvallend is dat voor de Verenigde Staten (figuur 3) – een land met eveneens een ruimhartige aftrek – wel een significant positieve prijselasticiteit waargenomen kan worden. Dit suggereert dat de aanbodkant in Nederland niet goed werkt. Dat kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van strenge milieueisen en hardnekkige en stroperige bouwprocedures.

Afschaffen voor nieuwe leningen

Om de hypotheekrenteaftrek helemaal af te schaffen, zonder dat iets eraan herinnert, is praktisch niet mogelijk. Dat zou voor bestaande huiseigenaren een forse stijging van de woonlasten inhouden omdat rentebetalingen niet langer aftrekbaar zijn voor de fiscus. Zelfs op een termijn van tien jaar geeft afscheid nemen van de totale aftrek een te grote schok bij (veelal relatief jonge) mensen die nog maar korte tijd een koopwoning in hun bezit hebben. Het is daarom redelijk dat bij afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de reeds afgesloten leningen van bestaande huiseigenaars worden ontzien.

Een oplossing is om de aftrek enkel voor nieuwe leningen af te schaffen, terwijl iedereen die tot nu toe een hypothecaire lening heeft afgesloten, het rentevoordeel van de hypotheekrenteaftrek kan blijven gebruiken tot het einde van de looptijd van die lening, ongeacht het verhuisgedrag van de betrokkenen.

Economische effecten

Financiële instellingen zullen na afschaffing van de aftrek bij de nieuwe hypothecaire leningen minder krediet gaan verlenen, waardoor de individuele bestedingsruimte van huishoudens krimpt.

Omdat de huizenprijs op de lange termijn (met enige afstand) de individuele bestedingsruimte volgt, drukt het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek de (stijging van de)  huizenprijzen ten opzichte van een scenario met ongewijzigd beleid. Zonder afschaffing van de renteaftrek stijgen volgens het model de huizenprijzen met 6,8 procent in het eerste jaar, met 38,8 procent na vijf jaar, en uiteindelijk met 92,6 procent na tien jaar. Met afschaffing van de renteaftrek voor nieuwe hypotheken stijgen de huizenprijzen na tien jaar met zo’n 60 procent.

Het afschaffen van de aftrek is vooral nadelig voor starters die een huis willen kopen. Het effect op de huizen­prijzen vraagt namelijk meer tijd dan de (onmiddellijke) korting op de nieuwe lening (tabel 2). Potentiële starters en doorstromers ondergaan daardoor een groot timingprobleem, daar hun (extra) leencapaciteit onmiddellijk wordt verlaagd, terwijl die slechts vertraagd tot uitdrukking komt in de huizen­prijzen.

Bestaande huiseigenaren worden vooral geconfronteerd met een relatieve daling van hun nettovermogen. De waarde van hun huis is vanwege de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op termijn immers fors lager, zonder dat hun schuld aan financiële intermediairs verandert.

Het gedaalde nettovermogen vertaalt zich in onze modelschatting in een ongunstige ontwikkeling van de particuliere consumptie in de beginjaren (−3,5 procent in vergelijking met ongewijzigd beleid tot en met het vijfde jaar, oftewel −0,7 procent op jaarbasis). Dit is eveneens de periode waarin de huizenprijs het grootste deel van de neerwaartse aanpassing doormaakt. Ook het bbp laat een duidelijke, zij het minder scherpe, daling zien (−1,6 procent in vergelijking met ongewijzigd beleid tot en met het vijfde jaar, oftewel ruim −0,3 procent op jaarbasis). Het duidelijkst gedurende de eerste vijf jaren is een vraaguitval voor nieuwe woningen van bijna 12 procent, oftewel 2,4 procent op jaarbasis. Het animo van doorstromers om een duurder huis te kopen, is minimaal zolang de huizenprijzen sterk blijven dalen, ceteris paribus. De overheid ziet haar schuld met twee procentpunt oplopen, als gevolg van de verslechterende situatie.

In de tweede helft van de simulatieperiode ziet het leven er een stuk aangenamer uit. De productie is bijna net zo hoog als zonder beleid, terwijl ook de consumptie en de nieuwbouw dicht bij het basispad liggen. De schuld en de rentebetalingen van de overheid pieken in het achtste jaar van de simulatieperiode (2,7 procentpunt overheidsschuld). Daarna zien we een gunstige ontwikkeling, die zich in de toekomst alleen maar zal voortzetten, ceteris paribus. Op de lange termijn, ruim na de periode van tien jaar,  verbeteren de overheidsfinanciën met zo’n tien miljard euro per jaar.

Wel zijn de huizenprijzen uiteindelijk met bijna dertig procent gedaald in vergelijking met ongewijzigd beleid, maar dat was dan ook precies de bedoeling om de risico’s op financiële instabiliteit te beperken.

Conclusie

Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek lijkt economisch haalbaar, mits bestaande huiseigenaren – die dus konden rekenen op aftrek – worden ontzien voor hun in het verleden afgesloten leningen. De negatieve effecten van dit beleid zijn slechts tijdelijk. Na tien jaar zijn de effecten op reële grootheden verwaarloosbaar klein, terwijl de schuldpositie van de overheid, na een aanvankelijke verslechtering, aan het einde van de simulatieperiode weer snel verbetert.

Met afschaffing ben je bovendien een instrument kwijt dat tot in lengte van dagen problemen van financiële instabiliteit kan veroorzaken. Gegeven het feit dat de prijselasticiteit van het aanbod van nieuwe koopwoningen nihil is, kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de hypotheekrenteaftrek geen extra huizen oplevert, alleen hogere huizenprijzen.

Overigens hebben wij niet de illusie dat de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek een oplossing biedt voor alle problemen op de woningmarkt. De huizenprijzen zullen weliswaar een stuk lager zijn dan bij ongewijzigd beleid, maar starters kunnen zonder aftrek ook minder hypotheek krijgen. Om de woningcrisis aan te pakken, zal er vooral meer gebouwd moeten worden of de bestaande woonruimte moet beter worden verdeeld. Anders zullen de huizenprijzen in hoge mate bepaald blijven worden door een toenemende vraag bij een starre aanbodkant van de woningmarkt.

Literatuur

Hoek, T. van (2021) Fiscale hervorming van het eigenwoningbezit: Afschaffen hypotheekrenteaftrek en overhevelen eigen woning naar box 3. Economisch Instituut voor de Bouw, Notitie, 9 december.

Lejour, A. (2016) Een politiek-economische analyse van de groei en beperking van de hypotheekrenteaftrek. CPB Achtergronddocument, 30 juni.

Swank, J., J. Kakes en A.F. Tieman (2003) The housing ladder, taxation, and borrowing constraints. Erasmus Universiteit, Research Memorandum, 0209.

Verheuvel, N. (2025) Budgettair belang hypotheekrenteaftrek stijgt opnieuw. ESB, 110(4849), 430.

Vermeulen, W. en J. Rouwendal (2007) Housing supply in the Netherlands. CPB Discussion Paper, 87.