De focus in het debat over de wooncrisis lag lang op de woningbouw. Dat is een belangrijk onderdeel, maar ook de beschikbaarheid van nieuw geld speelt een grote rol in de prijsontwikkeling: met elke nieuwe hypotheek neemt de koopkracht in de markt toe en daarmee ook de prijzen.
In het kort
- De voorraad aan hypotheken zegt weinig over de actuele prijsdruk op de woningmarkt.
- Het aantal nieuw verstrekte hypotheken correleert wel sterk met de huizenprijsontwikkeling.
Sinds ongeveer 2015 stijgen de huizenprijzen in Nederland vrijwel onafgebroken. Wat begon als herstel van de woningmarkt na de financiële
crisis, is uitgegroeid tot een structureel probleem dat hoog op de politieke agenda staat: een wooncrisis.
Lange tijd lag de nadruk in het debat op het tekort aan woningen. Meer bouwen werd gezien als dé manier om de prijzen te drukken. Tot nu toe zijn we vooral gewend te vragen wat de bouw van nieuwe woningen doet met de prijs. Zo schat DNB (2020) dat het bouwen van 80.000 huizen de
gemiddelde prijs met één à twee procent vermindert.
Hoewel woningbouw een belangrijk onderdeel van het oplossen van de wooncrisis blijft, is steeds duidelijker dat ook de beschikbaarheid van nieuw geld een grote rol speelt in de prijsontwikkeling: ruimere kredietverlening leidt tot hogere huizenprijzen (Bezemer en Schoenmaker, 2021; Eijsink en Van Dijk, 2023; Stortelder en Nordman, 2023; Van der Drift et al., 2023; Tarne en Bezemer, 2025). Die onderkenning volgt (eindelijk) de stand van de wetenschap (Adelino et al., 2012; Favara en Imbs, 2015; Duca et al., 2021).
Het inzicht dat financiering van belang is, roept de vraag op hoe groot het effect is op de huizenprijzen als er minder geld de markt in stroomt. Zo werd er in 2022 bijvoorbeeld tien miljard euro minder aan hypotheken verstrekt dan het jaar ervoor (figuur 1). Wat betekent zo’n afname voor de huizenprijs? In dit artikel analyseer ik de samenhang tussen de toestroom van nieuwe hypotheekgelden en de huizenprijzen.
Nieuwe hypotheken maken verschil
Het onderzoek naar de rol van hypotheken wordt gehinderd door een conceptuele verwarring van de ontwikkeling van bestaande hypotheekbedragen met de toestroom van nieuwe hypotheekgelden.
De verandering in de hoeveelheid uitstaande hypotheken wordt vaak gezien als indicator van de verandering in beschikbaarheid van geld (DNB, 2025). Maar tussen 2017 en 2020 stagneerde de groei van de uitstaande hypotheekleningen, terwijl de huizenprijzen bleven stijgen met zeven à tien procent per jaar (figuur 1). Ook over de hele periode 2016–2024 blijkt het verband zwak: de bivariate correlatie tussen uitstaande hypotheken en huizenprijsstijging is slechts zeven procent.
Dit zwakke verband laat zien dat de voorraad bestaande leningen weinig zegt over de actuele prijsdruk. Dat is niet gek; de uitstaande hypotheekschuld op de balansen van geldverstrekkers is immers het netto-effect van hypotheekverstrekking en -aflossing. Of er veel hypotheekaflossing plaatsvindt, is voor de huizenprijzen niet direct relevant; het is namelijk geen afname van koopkracht in de huizenmarkt, omdat mensen die aflossen het huis al bezitten.
De prijsontwikkeling hangt wel samen met de stroom nieuw verstrekte hypotheken (‘zuivere nieuwe leningen’). Over 2015–2024 is de correlatie tussen zuivere nieuwe leningen en de groei van huizenprijzen 69 procent. Het is dit nieuwe geld waarmee kopers tegen elkaar opbieden en de huizenprijzen opdrijven. Correlatie is geen causaliteit, maar de literatuur wijst erop dat ruimere kredietverlening de huizenprijzen doet stijgen (Duca et al., 2021). Daarmee is het beleid rond kredietverstrekking direct van invloed op de huizenprijs.
Beleid en financialisering
De toestroom van nieuwe hypotheken hangt dus sterk samen met de huizenprijzen. Afbouw van de hypotheekrenteaftrek is daarom zeker een deel van de oplossing van de wooncrisis.
Maar de hypotheekrenteaftrek is deel van de bredere inrichting van het financieel beleid en de verdergaande financialisering van de Nederlandse woningmarkt (Bezemer, 2021; Aalbers, 2024).
Beleidskeuzes zoals soepele leennormen, de hypotheekrenteaftrek, beperkte belasting van vermogensoverdrachten en beperkte waardegroeibelasting hebben allemaal hetzelfde effect: ze vergroten de toestroom van nieuw geld, via hypotheken en in andere vormen, en verhogen dus de prijzen.
Al het beleid dat raakt aan de beschikbaarheid van nieuw geld voor woningen is in feite beleid dat de betaalbaarheidscrisis kan helpen oplossen of verergeren.
Literatuur
Aalbers, M. (2024) De financialisering van onze woningmarkt. Wiardi Beckman Stichting, 22 april.
Adelino, M., A. Schoar en F. Severino (2012) Credit supply and house prices: evidence from mortgage market segmentation. NBER Working Paper, 17832.
Bezemer, D. (2021) Financialisering kan verklaring zijn voor macro-economische ‘puzzels’. ESB, 106(4795S), 78–85.
Bezemer, D. en D. Schoenmaker (2021) Strengere hypotheekeisen zullen huizenprijzen remmen. ESB, 106(4803), 516-518.
DNB (2020) House prices are more closely related with borrowing capacity than with housing shortage. DNB Nieuwsbericht, 16 juli.
DNB (2025) Banken lenen meer geld uit voor woninghypotheken. DNB Nieuwsbericht, 4 augustus.
Drift, R. van der, J. de Haan en P. Boelhouwer (2023) Mortgage credit and house prices: the housing market equilibrium revisited. Economic Modelling, 120, 106136.
Duca, J.V., J. Muellbauer en A. Murphy (2021) What drives house price cycles? International experience and policy issues. Journal of Economic Literature, 59(3), 773–864.
Eijsink, G. en D. van Dijk (2023) Financieringsruimte en huizenprijzen. DNB, 3 mei.
Favara, G. en J. Imbs (2015) Credit supply and the price of housing. The American Economic Review, 105(3), 958–992.
Tarne, R. en D. Bezemer (2025) Roof or real estate? An agent-based model of housing affordability in The Netherlands. Structural Change and Economic Dynamics, 72, 163–178.
