De hypotheekrenteaftrek is de blinde darm van de economie. Als je het hele systeem vandaag opnieuw zou bouwen, had je hem niet in je ontwerp meegenomen. Ik heb de afgelopen twintig jaar althans geen enkele studie gezien die aannemelijk maakt dat de hypotheekrenteaftrek welvaartsbevorderend is of een probleem elders oplost.
Geen argument voor aftrek
Sterker nog, het enige argument vóór de hypotheekrenteaftrek, dat deze het eigen woningbezit zou bevorderen, wordt keer op keer ontkracht. Van Ewijk en Lejour (2019) brengen de academische literatuur in kaart en het Ministerie van Financiën (2025) geeft het beleidsperspectief. In deze ESB maakt Dirk Bezemer aannemelijk dat de extra financieringsruimte die de hypotheekrenteaftrek biedt zich voor zeventig procent vertaalt in hogere woningprijzen en rekenen Job Swank en Nico van der Windt voor dat hogere woningprijzen geen nut hebben in Nederland; ze zorgen niet voor meer woningbouw.
En ondertussen zijn de nadelen van de hypotheekrenteaftrek legio. Door de extra financieringsruimte nemen mensen meer risico, wat de kans op en de gevolgen van een financiële crisis vergroot. Het IMF, de OESO en de Europese Commissie waarschuwen er ieder jaar voor. De subsidiëring van de eigen woning draagt bij aan het woningtekort, want door de aftrek zijn grote koopwoningen relatief betaalbaar in Nederland en die worden dus meer gebouwd (Lukkezen, 2025). Niet voor niets is er vooral een tekort aan kleinere huurwoningen.
Afschaffing pijnlijk
Tegelijkertijd is de hypotheekrenteaftrek er nu eenmaal, net als de blinde darm. De hypotheekrenteaftrek uit het systeem halen is een pijnlijke operatie, want de huizenprijzen stijgen er minder hard door. Als je referentiewaarde een snelle stijging is, wordt je door de afschaffing relatief gezien armer. Volgens Milan van Denderen raakt dit de middeninkomens en de hogere middeninkomens, wier vermogen uit de eigen woning bestaat, een stuk harder dan de rijken die een diverser portfolio bezitten.
Ook zorgt afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in de komende jaren ervoor dat starters lastiger de middelen voor een koopwoning bij elkaar krijgen. Koopstarters met modale inkomens hebben relatief gezien het meeste voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Modelberekeningen van Peter Boelhouwer en Rosa van der Drift en van Job Swank en Nico van der Windt in deze ESB laten zien dat de gemiddelde gevolgen van afschaffing weliswaar reuze meevallen, maar dat de financieringsruimte van starters harder zal dalen dan de huizenprijzen. Uiteraard verzacht een geleidelijke afbouw van de aftrek de gevolgen.
Tikkende tijdbom
Ondanks dat de hypotheekrenteaftrek de samenleving zo’n tien miljard euro per jaar kost (Verheuvel, 2025), dat deze geen structureel doel dient en substantiële nadelen kent, is draagvlak voor de afschaffing lastig. Afschaffing kan maar op een krappe en wankele meerderheid in de Tweede Kamer rekenen en de meeste Nederlanders zijn in de enquête die Magdalena Wasilewska en Joël van der Weele uitlichten voorstander van de aftrek. Zij zijn gemiddeld zelfs voor een hoger niveau van aftrek dan het huidige.
Toch zal de aftrek in de huidige vorm moeten sneuvelen. En volgens de logica van de blinde darm gebeurt dat als hij gaat ontsteken, wat over zes jaar op de agenda staat. In 2001 is namelijk besloten om de aftrek tot de maximale looptijd van de hypotheek (dertig jaar) te beperken. Maar omdat de belastingdienst niet bij heeft gehouden wie de afgelopen dertig jaar aftrek heeft genoten – de fiscus bewaart de aangiftes van de laatste vijf jaar – wordt uitbreiding van de hypotheekrenteaftrek in 2031 onvermijdelijk. Blijft de dertigjaarsaftrekbeperking na 2031 in stand dan kan er zomaar een nieuw toeslagenschandaal ontstaan, ditmaal met slachtoffers met geld, invloed en een sympathiek oor bij de rechter.
De enige manier om een onwenselijke uitbreiding van de hypotheekrenteaftrek in 2031 te voorkomen is in de komende formatie de hypotheekrenteaftrek te hervormen. Voor de begrotingsnerds: de dertigjaaraftrekbeperking zit in het basispad, dus schrappen van de beperking betekent een flinke en structurele tegenvaller in het EMU-saldo.
Huidige opties
Afschaffen is mogelijk, maar vereist een bredere fiscale hervorming nodig. Zo hebben fiscalisten voor vermogenden sluiproutes via box 3 bedacht die dan ook aandacht verdienen (FD, 2025). Mathijs Korevaar wijst in zijn column in dit nummer als alternatief voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek op het verhogen van het eigenwoningforfait, wat een complexere, maar politiek haalbaardere oplossing lijkt dan afschaffing van de aftrek.
Hoe dan ook, geconfronteerd met een blindedarmontsteking weet een chirurg dat zachte heelmeesters stinkende wonden maken. Weten economen en politici dat ook?
Literatuur
Ewijk, C. van, en A. Lejour (2019) De lage rente biedt kans om de fiscale behandeling van de eigen woning te hervormen. In: S. Cnossen en B. Jacobs (red.), Ontwerp voor een beter belastingstelsel. Amsterdam: ESB, p. 46–59.
FD (2025) Afschaffen hypotheekrenteaftrek is volgens fiscalisten een achterhaalde discussie. Het Financieele Dagblad, 11 september.
Lukkezen, J. (2025) Door de belastingen heeft Nederland te weinig woningen en te veel woonruimte. Het Financieele Dagblad, 22 augustus.
Ministerie van Fininanciën (2025) Kansen voor lagere tarieven en beter beleid: Aanpak Fiscale Regelingen voor een eenvoudiger en beter belastingstelsel. Ministerie van Financiën, 30 juni.
Verheuvel, N. (2025) Budgettair belang hypotheekrenteaftrek stijgt opnieuw. ESB, 110(4849), 431.
Auteur
Categorieën
