Koper ‘betaalbare’ nieuwbouw komt steeds vaker van buiten gemeente

• Wisman, H. en S. Bugera (2025) ESB, te verschijnen. Download [225,21 kb]

Sinds 2024 is het mogelijk voor gemeenten om bij ‘betaalbare’ – een door de overheid vastgestelde waarde – nieuwbouw voorrang te verlenen aan kopers uit de eigen regio als meer dan de helft van de kopers van buiten de eigen regio komt. In welk type gemeenten komt deze situatie voornamelijk voor?

Het woningtekort in Nederland is nijpend en mensen hebben steeds meer moeite om een huis te vinden, ook in de buurt waar ze vandaan komen. De twee belangrijkste redenen van woningzoekenden om te blijven zoeken, is dat ze de woningen te duur vinden en deze niet in de gewenste buurt liggen (WoON, 2025). De vorige minister van Volkshuisvesting, Hugo de Jonge stelde: “Voor de leefbaarheid en de vitaliteit van de regio is het cruciaal dat mensen op het dorp kunnen blijven wonen als ze willen verhuizen” (Volkshuisvesting Nederland, 2022). De gedachte hierachter was dat het aanbod en de betaalbaarheid van woningen de leefbaarheid van de dorpen onder druk zet.

Om dit probleem te ondervangen is de voorrangsregeling in de Huisvestigingswet uitgebreid. In 2014 was het al mogelijk voor gemeenten om nieuwe huurwoningen toe te wijzen aan speciale groepen. Sinds 2024 (Tweede Kamer, 2024) is het ook mogelijk om maximaal de helft van de ‘betaalbare’ nieuwbouwkoopwoningen toe te wijzen aan mensen uit de eigen gemeente. We volgen de definitie van de overheid die jaarlijks de maximumwaarde van een ‘betaalbare’ woning vaststelt – in 2025 is dat 405.000 euro.

Met deze uitbreiding van de regeling zullen kopers van ‘betaalbare’ woningen die van buiten de gemeente komen in sommige gevallen bij gemeenten een huisvestingsvergunning moeten aanvragen. In dit artikel verkennen we om hoeveel gemeenten dit gaat en wat voor potentieel effect dit zou kunnen sorteren.

Data

Op basis van prijsschattingen van de koopwaarde van nieuwbouwwoningen brengen we in kaart in hoeverre kopers uit de eigen gemeente in woningen onder de betaalbaarheidsgrens terecht komen. Daarvoor hebben we de transacties achterhaald van vrijwel alle nieuwbouwkoopwoningen die tussen 2019–2024 zijn opgeleverd (94 procent). De verkoopprijs wordt op het moment van de transactie vastgesteld. We rekenen met de betaalbaarheidsgrens die op het moment van de transactie geldt. In de periode van 2017–2024 zijn deze grenzen verhoogd van 245.000 euro naar 390.000 euro.

Voor nieuwbouwwoningen registreert het Kadaster echter geen verkoopprijs. Veelal wordt in de akte alleen de koopsom van de bouwkavel vermeld. Daar komen ten minste de kosten bij van het bouwen van een woning; de aanneemsom. Om toch een indicatie te geven van de prijs van nieuwbouwwoningen, hebben we de verkoopprijs van de nieuwbouwwoning aan de hand van een zogenoemd hedonisch prijsmodel op basis van de bestaande markt geschat. Dit model – met een verklaarde variantie van 72 procent – leidt de verkoopprijs af uit de perceelgrootte, woonoppervlakte, woningtype, bouwjaar, transactiejaar en gemeente.

Om dit model te toetsen, vergelijken we onze verkoopprijzen met de prijzen met een enquête van het CBS (2025). De cijfers blijken nagenoeg gelijk. Een kanttekening is dat onze schatting geen zicht heeft op het percentage ‘betaalbare’ koopwoningen dat door lokale overheden wordt afgestemd met woningbouwers of -ontwikkelaars. Zij kunnen woningen namelijk onder de marktwaarde verkopen om zo aan het vereiste percentage ‘betaalbare’ koopwoningen te voldoen.

Segment betaalbare koop neemt af

Door een afname in nieuwbouwproductie van koopwoningen zien we dat het segment van ‘betaalbare’ nieuwbouwwoningen zowel in absolute als relatieve zin in de periode 2019–2024 is afgenomen. In het bijzonder zijn ‘betaalbare’ koop­woningen sinds 2020 minder vaak gebouwd en is het aandeel in de laatste twee jaar blijven steken op 25 procent.

Vaker buiten de regio

Figuur 1 laat zien dat in de loop der jaren gemiddeld steeds minder kopers van betaalbare nieuwbouwwoningen uit de eigen gemeente komen. In 2019 was dit 65 procent, maar dit daalde tot 59 procent in 2024. Steeds vaker komen deze kopers van buiten de regio (van 16 naar 21 procent). Toch ligt het aandeel van koopwoningen onder de betaalbaarheidsgrens gemiddeld genomen nog boven de kritieke grens van 50 procent die de overheid voor de voorrangsregeling heeft vastgesteld. Waardoor de voorrangsregeling voor nieuwbouwkoopwoningen geen toepassing zou kennen. Maar gemeenten variëren sterk van elkaar: van geen enkele tot vrijwel alle kopers uit een andere gemeente.

Het percentage van gemeenten waarbij meer dan de helft van de kopers van ‘betaalbare’ nieuwbouwwoningen uit een andere gemeente komt neemt toe van 23 procent in 2019 naar 30 procent in 2024 (figuur 2). In absolute zin gaat het in 2024 om zo’n zeventig tot tachtig gemeenten waarbij de voorrangsregeling een toepasbaar instrument geworden.

In figuur 3 zien we dat in 2023 met name veel nieuwe bewoners in de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) van buiten de regio komen, terwijl er in kleinere gemeenten meer uit eigen of aangrenzende gemeente komen. De grote steden werken als als een magneet en oefenen vooral een aantrekkingskracht uit op jonge huishoudens (PBL, 2015).

Conclusies

Het segment in de nieuwbouwkoopsector onder de betaalbaarheidsgens is in de afgelopen jaren snel kleiner geworden (geschat van ongeveer 11.000 woningen in 2019 naar ongeveer 7.000 woningen in 2024). Dit ondanks een forse verhoging van de betaalbaarheidsgrens in 2023 (van 355.000 naar 390.000 euro).

Het percentage kopers uit de eigen gemeente neemt in het segment omder de betaalbaarheidsgrens af. Het is aannemelijk dat dit komt door de schaarste aan ‘betaalbare’ woningen in heel Nederland, waardoor huishoudens eerder bereid zijn om over een grotere afstand te verhuizen. In de afgelopen 6 jaar kwamen in steeds meer gemeenten meer dan de helft van de kopers in het ‘betaalbare’ segment uit een andere gemeente. Inmiddels geldt dit voor bijna een op de drie gemeenten met nieuwbouwkoopwoningen in het ‘betaalbare’ segment. En het is zeer aannemelijk dat dit verder oploopt wanneer de nieuwbouwproductie afneemt en de schaarste op de woningmarkt toeneemt.

Literatuur

CBS (2025) Prijsindex Nieuwbouw Koopwoningen. CBS Statistiek, 11 april.

PBL (2015) De stad: magneet, roltrap en spons: Bevolkingsontwikkelingen in stad en

stadsgewest. Planbureau voor de Leefomgeving Rapport, 12 mei.

Tweede Kamer (2024) Wetsvoorstel Wijziging van de Huisvestingswet 2014 naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Huisvestingswet 2014, 36190.

Volkshuisvesting Nederland (2022) Gemeenten krijgen meer ruimte om huur- en koopwoningen toe te wijzen aan inwoners met lokale binding. Volkshuisvesting Nederland, Nieuwsbericht, 13 september.

WoON (2025) Tussen wensen en wonen: Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2024. Ministerie van Volkshuisvestiging en Ruimtelijke ordening, Rapport, April.