binnenland
ILLUSTRATIE: LOEK WEIJTS
Huren is voor de dommen
Gebruikmakend van gestileerde voorbeelden blijkt dat in de
periode 1995-2006 de vermogenstoename van de huizenbezitter gelijk is aan vier netto jaarsalarissen. De huurder
had jaarlijks bijna de helft van zijn netto inkomen moeten
sparen om per 1 januari 2007 hetzelfde vermogen te hebben. Bij een ongewijzigd eigenwoningregime is het kopen
van een huis waarschijnlijk veel voordeliger dan huren.
Als beide gezinnen over twintig jaar willen bijdragen
aan de studiekosten van hun kinderen, dan kan de
hogere inkomenstrekker – louter bekostigd uit zijn
hogere HRA-voordeel – in 2027 ruim zestigduizend
euro meer besteden dan de ander, bijvoorbeeld door
de kinderen naar een betere universiteit met een
hoger collegegeld te sturen.
Het verleden
en veelgebruikt voorbeeld om de onrechtvaardigheid van de huidige hypotheekrenteaftrek (HRA) aanschouwelijk te maken is
het geval waarbij twee gezinnen een identiek huis kopen, zeg een twee-onder-een-kap woning,
maar de ene structureel meer verdient en een hoger
marginaal belastingtarief betaalt dan de ander. Het
gevolg is dat de netto woonlasten voor de meestverdienende lager zijn. Om de gedachten te bepalen, stel
het huis wordt op 1 januari 2007 gekocht voor vijfhonderdduizend euro, de hypotheekrente bedraagt vijf
procent, beide nemen een aflossingvrije hypotheek
van dertig jaar en de ene kan de hypotheekrente aftrekken tegen een marginaal tarief van 42 procent, de
ander tegen 52 procent. Het nominale HRA-voordeel
per jaar voor de meestverdienende is dan ruim tweehonderd euro per maand. De Netto Contante Waarde
(NCW) van dit voordeel bedraagt 49 duizend euro,
bij een rekenrente van drie procent (zie kader 1).
E
LOEK GROOT
Universitair hoofddocent
Economie van de publieke
sector, Utrecht School of
Economics
484
ESB
24 augustus 2007
Het voorbeeld in kader 1 betreft een ongerijmdheid
in de systematiek van de HRA die in theorie nog
relatief gemakkelijk ongedaan kan worden gemaakt
door te besluiten dat iedereen vanaf heden de hypotheekrente tegen eenzelfde tarief mag aftrekken. Een
veel grotere ongelijkheid in vermogensposities tussen
gezinnen, met alle lange termijn gevolgen over de
generaties heen, heeft echter in het recente verleden
plaatsgevonden, namelijk tussen huurders en huizenkopers. Om dit aanschouwelijk te maken middels
een gestileerd voorbeeld is een aantal vereenvoudigende veronderstellingen gemaakt (zie kader 2).
Als begindatum is gekozen voor 1 januari 1995, de
eerste dag dat eventuele wijzigingen in het eigenwoningregime van het in 1994 aangetreden kabinet
Paars I in werking hadden kunnen treden. Het ene
gezin met een jaarinkomen van 25.000 koopt op
1 januari 1995 een huis van 100.000, gefinancierd
door een aflossingvrije hypotheek van 100.000 met
kader 1
kader 2
De aankoopprijs van het huis op 1 januari 2007
bedraagt vijfhonderd duizend euro inclusief overdrachtsbelasting en makelaar- en notariskosten,
gefinancierd met een aflossingvrije hypotheek
tegen hetzelfde bedrag tegen een vaste rente over
dertig jaar van vijf procent. De jaarlijkse waarde
van de HRA bij een marginaal tarief van 42 procent
is gelijk aan 0,42 × 0,05 × 500.000 = 10.500 en
bij een marginaal tarief van 52 procent is het gelijk
aan 0,52 × 0,05 × 500.000 = 13.000, een verschil
van 2.500 per jaar. De NCW van dit voordeel over
dertig jaar bij een rekenrente (r) van drie procent is
NC W =
∑
30
2.500
t =1
(1 + r ) t
= 49.000
Voor de periode 1 januari 1995 t/m 1 januari 2007 zijn de volgende waarden
genomen.
Gemiddelde inflatie
:
2,09 procent
Gemiddelde loonstijging (inclusief inflatie)
:
4,32 procent
Gemiddelde huurstijging (1 procent + inflatie) :
3,09 procent
Gemiddelde spaarrente
:
2,99 procent
Gemiddelde huizenprijsstijging
:
7,21 procent
Gemiddelde hypotheekrente
:
6 procent
Marginaal IB-tarief
:
42 procent
Eigen woningforfait
:
0,6 procent WOZ-waarde
Onroerende Zaak Belasting (OZB)
: € 2,13 × (WOZ-waarde/2.500)
Onderhoudskosten
:
1,6 procent WOZ-waarde
Overdrachtsbelasting
:
6 procent aanschafprijs
Makelaars- en notariskosten e.d.
:
3,5 procent aanschafprijs
Cijfers m.b.t. inflatie, loonstijging en spaarrente van IMF, huizenprijsstijging van NVM.
De onderhoudskosten en onroerendezaakbelasting zijn identiek voor beide huizen, maar de netto
waarde van de bijtelling van het eigen woningforfait
verschilt. Beide krijgen bij een eigen woningforfait
gelijk aan 0,6 procent van de WOZ-waarde van het
huis een bijtelling in het eerste jaar van 0,006 ×
500.000 = 3.000, maar deze leidt bij de een tot een
belastingtoename van 0,52 × 3.000 = 1560 en bij
de ander van 0.42 × 3.000 = 1260, een verschil van
driehonderd euro in het eerste jaar, dat verder op
kan lopen als de huizenprijzen stijgen. Als de huizenprijsstijging gelijk is aan de rekenrente dan blijft de
NCW van dit nadeel constant en bedraagt het in totaal 30 × 300 = 9.000. De NCW van het totale voordeel bedraagt dus 40.000. Als het jaarlijks voordeel
van de hogere HRA op een spaarrekening wordt gedeponeerd met een spaarrente van ook drie procent,
dan is het saldo over twintig jaar gelijk aan:
∑
20
t
(1,03) 2.500 −
t =1
∑
20
t
(1,03) 300 = 60.888
t =1
een lange rente van zes procent. Het rekenvoorbeeld
geeft bij de gemaakte veronderstellingen een netto
woonlast van 5.417 per jaar, wat neerkomt op 451
per maand. Deze bestaat uit de te betalen rentelasten over de hypotheek (6.000), de onderhoudskosten (1.600), de bijtelling van het eigen woning-forfait (252), de OZB (85) minus het voordeel van de
HRA (2520). Het gezin dat huurt betrekt eveneens
op 1 januari 1995 de nieuwe woning, tegen een
huur van 451 per maand, gelijk aan de netto woonlasten van de huiseigenaar.
De huurder wordt elk jaar geconfronteerd met een
gemiddelde huurstijging van 1 procent bovenop de
inflatie en ziet daardoor zijn woonlasten geleidelijk
stijgen met tweehonderd tot 651 per maand op
1 januari 2007. Omdat de aflossingsvrije hypothecaire lening nominaal vast staat tegen een lange
rente van zes procent ziet de huiseigenaar dat het
rentedeel van zijn woonlasten over de jaren constant
blijft en in reële termen zelfs daalt. Maar daar staat
tegenover dat de OZB, de kosten van het eigen
woningforfait en de onderhoudskosten, vanwege de
koppeling aan de WOZ-waarde, jaarlijks met ruim zeven procent stijgen. In tabel
1 staat voor beide gezinnen het verloop van de woonlasten, met een licht kostenvoordeel voor de huiseigenaar.
Naast de maandlasten is de ontwikkeling van de netto vermogenspositie van
beide huishoudens van belang. De netto vermogensvorming voor de huurder
is op nul gesteld (al het inkomen wordt geconsumeerd). De trage start van de
vermogensopbouw (zie tabel 1) komt doordat op het moment van kopen van
het huis de (verkoop)waarde direct daalt met het bedrag dat gemoeid is met
de overdrachtsbelasting en de makelaars- en notariskosten, samen goed voor
9,5 procent van de aankoopprijs. Zodra deze hobbel is genomen, blijkt de huiseigenaar het afgelopen decennium bijna slapend rijk te worden. Jaarlijks stijgen
de huizenprijzen gemiddeld met ruim zeven procent en vermindert de reële
waarde van de schuld met ruim twee procent.
De vermogensvorming, gerekend in euro’s van 2007, voor de huiseigenaar bestaat
uit drie componenten. Ten eerste de gecumuleerde besparingen over de lagere
woonlasten ten opzichte van de huurder. Op 1 januari 2007 bedragen deze bij een
spaarrente van drie procent 4.130. De tweede component is de reële waardestijging van het huis. Hoewel slechts op papier kan deze op elk gewenst moment worden verzilverd. Deze post bedraagt 66.502. De laatste component is de sluipende
waardevermindering van de hypotheekschuld in reële termen ten gevolge van
inflatie, goed voor 28.223. Zelfs als in de toekomst de huizenprijzen slechts meestijgen met de inflatievoet, dan worden de huiseigenaren jaarlijks rijker, doordat de
reële waarde van hun hypotheekschulden met dezelfde voet afneemt. In totaal is
de vermogensgroei voor de huiseigenaar 98.855, wat natuurlijk overeen komt met
tabel 1
Vermogensopbouw huiseigenaar en huurder
Jaar
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Bruto loon
25,0
26,1
27,2
28,4
29,6
30,9
32,2
33,6
35,1
36,6
38,2
39,8
Waarde huis
100,0
97,0
104,0
115,5
119,6
128,2
137,5
147,4
158,0
169,4
181,6
194,7
Netto lasten
koop
5,4
5,4
5,5
5,6
5,8
6,0
6,1
6,3
6,5
6,8
7,0
7,3
ESB
Netto lasten
huur
Netto
vermogen
5,4
5,6
5,8
5,9
6,1
6,3
6,5
6,7
6,9
7,1
7,3
7,6
0,0
-2,7
4,5
12,3
20,7
29,7
39,4
49,7
60,8
72,7
85,3
98,9
24 augustus 2007
485
het bedrag dat hij op zijn bankrekening zou hebben als hij het huis verkoopt en uit
de opbrengst de hypotheek aflost. Bij een gemiddeld belastingtarief van veertig
procent komt dit in 2007 overeen met ruim vier netto jaarsalarissen. De huurder had in de afgelopen twaalf jaar bijna veertig procent van het netto inkomen
moeten sparen om eenzelfde vermogensgroei te realiseren. Huiseigenaren kunnen
hun lagere woonlasten en hoge netto vermogens bijvoorbeeld gebruiken voor het
aanschaffen van een tweede auto of om eerder te stoppen met werken.
kader 3
De aankoopprijs (A) en de constante huizenprijsstijging (p) tezamen met de constante inflatie (i) bepaalt
de NCW van de eventuele overwaarde van het huis
over dertig jaar. In reële euros van nu is de opbrengst
van de verkoop van het huis en aflossing van de hypotheekschuld over dertig jaar gelijk aan:
De toekomst: Gratis wonen?
Of het voor starters verstandig is nu een huis te kopen hangt af van de ontwikkelingen in de toekomst. De vermogenswinst van degenen die in 1995 hun huis
hebben gekocht, is meer dan voldoende geweest om de woonlasten te dekken.
Maar ook onder het huidige eigenwoningregime blijft gratis wonen in de toekomst mogelijk. Laten we aannemen dat het eigenwoningregime ongewijzigd
blijft. Iemand koopt nu een nieuwbouwhuis en sluit daarvoor een aflossingvrije
hypotheek af met een vaste rente van vijf procent met een looptijd van dertig
jaar. Over dertig jaar wordt het huis verkocht tegen de dan geldende huizenprijs
en wordt uit de verkoopopbrengst de hypothecaire lening afgelost. Alle uitgaven
en ontvangsten worden met de inflatievoet verdisconteerd zodat we rekenen in
reële euro’s van nu. De vraag is nu, gegeven het marginale IB-tarief, bij welke
combinatie van constante inflatie en constante huizenprijsstijging de komende
dertig jaar de koper feitelijk gratis woont. De koper woont gratis als de NCW van
de overwaarde bij verkoop van het huis over dertig jaar (de dan geldende huizenprijs minus de nominale hypotheekschuld, verdisconteerd tegen de inflatie)
precies gelijk is aan de eveneens verdisconteerde stroom uitgaven over de hele
periode (zie kader 3).
Figuur 1 geeft de vereiste constante huizenprijsstijging als functie van de inflatievoet weer. De lijn p1 (p2) is het geval van iemand die over de hele periode een
marginaal IB-tarief heeft van 52 (42) procent, waarbij de NCW van de overwaarde van het huis precies de NCW van de netto rentelasten dekt. De lijn p3
(p4) neemt ook de overige uitgaven in beschouwing.
Gesteld dat de ECB de komende dertig jaar de inflatie op twee procent houdt,
dan is bij een marginaal IB-tarief van 52 (42) procent een constante huizenprijsstijging van 2,29 (2,63) procent al voldoende om alle rentelasten te dekken.
Worden ook de overige uitgaven meegenomen, dan is de vereiste huizenprijsstijging hoger, namelijk 4,30 (4,50) procent. Dit zijn zeer bescheiden percentages,
maar daar staat tegenover dat de huiseigenaar wel continu een risico loopt met
betrekking tot de toekomstige waardeontwikkeling op de huizenmarkt.
Voor starters mag het dan moeilijk zijn de benodigde lening los te krijgen, onder
een ongewijzigd eigenwoningregime blijft het kopen van een huis een uitstekende
beslissing. Dit valt gemakkelijk in te zien door te vergelijken wat de starter kwijt
is aan huurlasten in een gunstig scenario wat betreft de huurstijging in de particuliere verhuursector met wat de woonlasten zijn in een soort worst case scenario
voor starters op de huizenmarkt. De inflatievoet wordt op twee procent gehouden
en de huur bedraagt vier procent van de waarde van het huis in 2007. Als de
huren jaarlijks stijgen met de inflatievoet, dan blijven de huurlasten gerekend in
euro’s van nu constant. De NCW van de totale huursom is dan gelijk aan dertig
jaar maal vier procent, gelijk aan honderdtwintig procent van de waarde van het
huurhuis in 2007. Als datzelfde huis wordt gekocht en de huizenprijzen blijven
ondanks de inflatie en arbeidsproductiviteitsstijging nominaal constant, dan is
de NCW van alle woonlasten voor de koper met een marginaal IB-tarief van 52
(42) procent gelijk aan 98 (108 procent) van de aankoopsom van een nieuwbouwwoning in 2007. Voor degenen in het laagste IB-tarief is bij een ongewijzigd
eigenwoningregime een constante huizenprijsstijging van slechts 1,2 procent, dus
0,8 procent beneden de inflatie, voldoende om niet duurder uit te zijn dan huren.
Voor hen die al eerder een huis hebben gekocht liggen deze percentages uiteraard
nog hoger.
Figuur 2 laat de constante woonlasten als percentage van de aankoopsom zien als
functie van de huizenprijsstijging. Hierbij is de inflatie constant op twee procent
gezet en zijn de woonlasten in euro’s van nu uitgedrukt.Voor de volledigheid zijn
ook de woonlasten voor degenen met een marginaal IB-tarief van 34,4 procent
486
ESB
24 augustus 2007
A (( 1 + p )
(1) NCWV =
(1 + i )
30
−1)
30
Elk jaar zijn de te betalen rentelasten een nominaal
vast bedrag. De NCW van de jaarlijkse stroom netto
rentebetalingen wordt bepaald door de hypotheekrente (r), het marginale IB-tarief (b) van de HRA en de
inflatievoet en is gelijk aan:
∑
30
(1 − b )rA
t =1
(2) NCWU =
(1 + i )
t
Deze somformule kan worden geschreven als:
(3) (1− b )rA
∑
1
30
t =1
t
(1 + i )
=
1
1
1−
i
30
(1−b)rA
(1 + i )
Het oplossen van NCW V = NCWU geeft de volgende
vergelijking voor de vereiste huizenprijsstijging als
functie van de inflatievoet:
⎡1
⎤
30
(
(4) p = ⎢ ( 1+ i ) −1) ( 1 − b ) r + 1⎥
⎣i
⎦
1
30
−1
Als ook de uitgaven gemoeid met het eigen woningforfait (e), de onderhoudskosten (ok) en de OZB (ozb)
worden meegenomen, dan neemt de NCW van de uitgaven toe met:
∑
t
30
(be + ok + ozb )(1 + p ) A
t =1
(5) NCWOU =
(1+ i )
t
Deze somformule kan worden geschreven als:
30
(6) (1 + p )
( 1+ p )
(p −i )
(1 + i )
− 1 (be + ok +ozb ) A
De waarde van de huizenprijsstijging waarvoor er gelijkheid is tussen de NCW van de overwinst (NCW V) en
de NCW van alle uitgaven (NCWU + NCWOU) kan alleen
numeriek worden opgelost (zie figuur 1).
opgenomen. Zoals al uit figuur 1 is gebleken kunnen kopers bij een huizenprijsstijging van rond
4,5 procent per jaar feitelijk gratis wonen. Maar zelfs
als de huizenprijzen de komende dertig jaar worden
bevroren op het niveau van 1 januari 2007, dan nog
bedragen de woonlasten in reële termen voor de
kopers jaarlijks nooit meer dan vier procent van de
aankoopwaarde, de woonlasten voor de huurder.
Beleidsopties
Een ongewijzigd eigenwoningregime zal dan ook naar
alle waarschijnlijkheid in de toekomst de verschillen
in vermogensposities tussen kopers en huurders nog
figuur 1
De huizenprijsstijging als functie van de
inflatievoet
huizenprijsstijging
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
10,0%
9,5%
9,0%
8,5%
8,0%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
Inflatie
p1
p2
p3
p4
45º
verder vergroten. Er zijn verschillende manieren om
deze divergentie in vermogenspositie tussen huiseigenaren en huurders te verminderen. Allereerst kan
niet worden uitgesloten dat, ook zonder verandering
in het eigenwoningregime, de huizenmarkt een
terugval te verduren krijgt. Uit verschillende studies,
waaronder rapporten van DNB en internationaal vergelijkend onderzoek, is gebleken dat de huizenprijs
in Nederland overgewaardeerd is.
Ten tweede, zelfs bij onverkorte handhaving van
de HRA ligt het in de rede om de pariteit met de
huurders te herstellen door het eigen woningforfait
op te trekken tot het niveau dat overeen komt met
het werkelijk genoten woongenot. Zo een operatie
komt grosso modo op het volgende neer. De verhouding tussen de totale huursom en de totale WOZwaarde van de huizen in de particuliere huursector
dient overeen te komen met de verhouding tussen
de totale som van aan huiseigenaren toegerekend
eigen woningforfait en de totale WOZ-waarde van de
huizen in particulier bezit. Het eigen woningforfait
bedraagt nu 0,6 procent van de WOZ-waarde. Ervan
uitgaande dat een verhuurder of projectontwikkelaar
minimaal een rente wil ontvangen van vier procent
op het geïnvesteerde bedrag, dan zal de huur,
als indicatie van het genoten woongenot, van een
woning minimaal vier procent van de WOZ-waarde
bedragen. Het gelijk trekken zou neerkomen op meer
dan een verzesvoudiging van het eigen woningforfait.
Ten derde, een groot deel van de waarde van een
Conclusie
figuur 2
Reële woonlasten als functie van de huizenprijsstijging
Woonlasten (in % aankoopprijs)
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
42%
34,4%
5,0%
Huizenprijsstijging
52%
4,5%
-2,0%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-1,0%
huis bestaat uit de waarde van de grond. De marktprijs van bouwgrond is een
factor honderd maal de prijs van grond met een agrarische bestemming. In hoge
mate is de prijs van bouwgrond een beleidsvariabele: door meer locaties aan te
wijzen waarop mag worden gebouwd zal niet alleen de schaarsteprijs van bouwgrond aanzienlijk dalen, maar ook een groter aanbod van nieuwbouwwoningen tot
stand kunnen komen, tegen een lagere prijs. Uit onderzoek van de Stuurgroep
Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is gebleken dat zogenaamde eigenbouwers,
particulieren die gezamenlijk op vrije kavels zelf de bouw van hun huis organiseren, gemiddeld 25 tot veertig procent goedkoper uit zijn dan vergelijkbare huizen
aanbesteed door projectontwikkelaars. Het vrijgeven van veel meer vrije kavels
kan dus leiden tot een nog sterker neerwaarts effect op de nieuwbouwprijs en
een versnelde toename in de woningvoorraad.
Ten vierde, en in het verlengde hiervan, de huizenprijs is, meer dan andere prijzen, een politieke prijs waarbij het prijsniveau in aanzienlijke mate wordt bepaald
door politieke maatregelen en ontwikkelingen, zoals ook de olieprijs kan schommelen door veranderingen in het internationale politieke klimaat. Volgens de
verkiezingsprogramma’s van 2006 zijn D66, GL, CU, SP en de PvdA, hoewel de
varianten verschillen, voorstander van enige beperking van de HRA. Beperking
van de HRA zal leiden tot lagere huizenprijzen, of een minder grote stijging.
Ten vijfde, met de afschaffing van het gebruikersdeel in de OZB-staat in principe
de weg open om ook middels deze weg het HRA-voordeel van het eigenwoningbezit te compenseren. Nog beter zou zijn om het slapende netto vermogen van
het huisbezit onder te brengen in Box 3, waarbij de opgebouwde belastingschuld
pas hoeft te worden voldaan bij realisering van de vermogenswinst. Gemakshalve
aangenomen dat de helft van de totale WOZ-waarde van het eigen huisbezit
vermogenswinst betreft, betekent overheveling van het netto vermogensbezit
van huiseigenaren naar Box 3 een effectief marginaal tarief van 0,6 procent van
de WOZ-waarde, i.p.v. 0,006 × 0,42 × 100 = 0,25 procent nu. Vanuit de optimale belastingtheorie bezien, kan het feitelijke Box 3 tarief van 1,2 procent als
ondergrens worden beschouwd voor de effectieve belastingvoet op in onroerende
zaken belichaamd netto vermogen, omdat financieel vermogen veel mobieler is
en dus lager moet worden belast. Feitelijk betalen huiseigenaren die een spaarof beleggingshypotheek hebben helemaal geen vermogensrendementsheffing
over het opgebouwde (netto) vermogen, terwijl ze wel de rentelasten kunnen
aftrekken in Box 1.
Er zijn ook maatregelen die het paard achter de wagen spannen.
Overheidssubsidies voor starters komt neer op het pompen van nog meer (gederfde) belastinggelden in de woningmarkt, wat een prijsopdrijvend effect heeft.
Ook het toestaan of fiscaal faciliteren van de zogenaamde generatiehypotheek,
waarmee het vermogen van de (groot)ouders wordt gemobiliseerd om hun
(klein)kinderen toegang tot de huizenmarkt te verschaffen, werkt prijsopdrijvend.
Verhoging van de overdrachtsbelasting heeft maar een beperkt effect op de netto
vermogenwinst bij verkoop van een huis, maar kan wel de doorstroom op de
woningmarkt en de mobiliteit op de arbeidsmarkt verminderen.
De huizenprijs is niet zomaar een van de vele prijzen in de economie. Behalve
een bij uitstek politieke prijs is het een belangrijke determinant van de bestedingsmogelijkheden van huishoudens. Gegeven dat bijna de helft van de bevolking huurt en de ander een eigen woning bezit, waarbij het eigen woningbezit
sterk toeneemt naarmate het inkomen toeneemt, kan een uit de huizenmarkt
voorvloeiende divergentie in vermogensposities verstrekkende gevolgen hebben,
die zelfs over meerdere generaties heen reiken. Toegegeven, er valt veel te plussen en minnen bij de aannamen die zijn gemaakt in de gestileerde voorbeelden.
Ook is het denkbaar dat andere gegevens en aannamen een ander licht werpen
op de uitkomsten. Zo kan bijvoorbeeld het introduceren van een gemiddelde
economische levensduur van zeg zestig jaar en de bijbehorende afschrijvingen
als kostenpost het verkregen vermogensvoordeel van huiseigenaren deels teniet doen. Vooralsnog valt niet te ontkennen dat de gemiddelde huiseigenaar
er warmpjes bij zit en dat ook in de toekomst bij een ongewijzigd eigenwoningregime kopen voordeliger kan zijn dan huren.
ESB
24 augustus 2007
487