Van Denderen (2025) stelt in ESB dat de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de vermogensongelijkheid vergroot. Een goede beoordeling van de vermogensongelijkheidseffecten van een belastingverhoging op woningen vraagt echter om een bredere blik.
In het kort
- Voor woningmarktbeleid is de relevante ongelijkheidsdimensie die tussen woningbezitters en niet-woningbezitters.
- Minder fiscale stimulering drukt de prijzen en verbetert zo betaalbaarheid en toegang voor huurders en starters.
- De inzet van belastingopbrengsten voor lagere arbeidslasten kan de ongelijkheid op de woningmarkt verder verkleinen.
In het kort
Een naschrift door Milan van Denderen is te vinden onderaan dit artikel.
In de economische en beleidsmatige literatuur bestaat brede overeenstemming dat de huidige fiscale stimulering van woningbezit inefficiënt is en bijdraagt aan hogere woningprijzen en scheve woonlasten (CPB, 2019; Witteman et al., 2019; DNB, 2021; Groot et al., 2022; MinFin, 2025; OESO, 2025).
In een artikel in ESB analyseert Van Denderen (2025) een andere kant van de discussie. Hij stelt dat het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek of het verhogen van het eigenwoningforfait via een lagere huizenprijsgroei kan doorwerken in de vermogensverdeling. Op basis van modelberekeningen concludeert hij dat de vermogensongelijkheid toeneemt, omdat het aandeel van de eigen woning in het vermogen van huishoudens in de vermogensdecielen 5 tot en met 9 relatief groot is, terwijl het hoogste deciel een breder gespreide vermogenssamenstelling heeft. Hierdoor kan een zwaardere belasting van de eigen woning leiden tot een toename van de vermogensongelijkheid.
Hoewel Van Denderen expliciet aangeeft dat zijn analyse een vereenvoudiging is en belangrijke effecten buiten beschouwing laat, wordt in de conclusie wel een algemene uitspraak gedaan over de richting van het ongelijkheidseffect. Die stelligheid staat op gespannen voet met de gekozen afbakening. De analyse steunt op een statische kijk op de rol van de eigen woning in de vermogensongelijkheid, terwijl juist dynamische effecten van groot belang zijn, zo betoog ik in dit artikel.
Vermogensopbouw
Doordat Van Denderen zich uitsluitend richt op de effecten van beleid op prijsontwikkeling en groeivoeten van bestaande vermogens, blijft buiten beeld dat beleid ook via inkomens en woonkosten doorwerkt in de vermogensopbouw en daarmee de vermogensongelijkheid. Vermogen ontstaat namelijk geleidelijk uit verschillen in inkomens en kosten (IBO Vermogensverdeling, 2022). De omvang van deze dynamiek is substantieel. Cijfers van Van Denderen laten zien dat toegang tot woningbezit sterk geconcentreerd is: slechts 6 procent van de huishoudens in de laagste vermogensdecielen bezit een woning, tegenover 89 procent in de midden- en hogere decielen. Uit het IBO Vermogensverdeling (2022) blijkt bovendien dat eigenaar-bewoners gemiddeld veertien keer meer vermogen hebben dan huurders. Deze verschillen zijn niet slechts een momentopname, maar werken door in de tijd via uiteenlopende mogelijkheden voor vermogensopbouw.
Daarbij versterkt de fiscale subsidiëring van de eigen woning deze dynamiek. De voordelen komen relatief vaker terecht bij hogere inkomens met toegang tot de koopsector, terwijl huurders achterblijven in hun vermogenstoename. In Kremer en Van Dijck (2025) laten wij bovendien zien dat hogere inkomens in de koopsector, gegeven hun woonkwaliteit, structureel lagere woonkosten hebben. Samen maken deze verschillen in toegang, woonlasten en opbouwkansen de kloof tussen huurders en eigenaar-bewoners tot een belangrijk mechanisme achter de ontwikkeling van vermogensongelijkheid in de tijd.
Wijzigingen in hypotheekrenteaftrek of eigenwoningforfait beïnvloeden daarom niet alleen woningprijzen, maar ook de woonlasten in de huur- en koopmarkt en de toegangskosten tot woningbezit (IBO Huursector, 2025). Het verhogen van de belasting op de eigen woning leidt tot relatief lagere woningprijzen en op termijn ook lagere huren. Dat betekent voor huishoudens zonder woning niet slechts een andere relatieve positie in de vermogensverdeling, maar ook een verbetering van hun absolute perspectief. Zij profiteren van lagere woonlasten en lagere toetredingskosten tot de koopmarkt, waardoor hun toekomstige besparingen en vermogensopbouw toenemen. In de benadering van Van Denderen verbetert hun positie uitsluitend doordat het woningvermogen in het midden afneemt, terwijl de effecten van lagere woonkosten en betere toegang op hun eigen vermogensvorming buiten beeld blijven.
Belastingopbrengsten
Van Denderen laat overtuigend zien dat woningvermogen een groot aandeel vormt in het vermogen van middengroepen, en dat prijsontwikkelingen dus relatief sterk doorwerken in hun vermogenspositie. Hij laat daarbij de inzet van de belastingopbrengsten echter buiten beschouwing, terwijl juist de wijze waarop de opbrengsten worden teruggegeven essentieel is voor de uiteindelijke verdelingseffecten. In het bredere debat over belastingontwerp gaat het immers doorgaans niet om een verhoging van de totale belastingdruk, maar om een herschikking van de belastingmix richting minder verstorende grondslagen.
Een maatregel die op zichzelf nadelig lijkt voor bepaalde groepen, kan per saldo gunstig voor hen uitpakken wanneer de opbrengsten worden gebruikt om lasten te verlagen die voor hen nog zwaarder drukken, zoals de belasting op arbeid voor lage en middeninkomens (Van Essen et al., 2022; Schwerhoff et al., 2022). Ook al vormt de eigen woning relatief een groter deel van het vermogen van middengroepen, in euro’s bevindt het grootste woningvermogen zich bij de hoogste inkomensgroepen, want de allerrijksten bewonen nog steeds de duurste woningen (figuur 1). Dat verschil betekent dat de hoogste inkomensgroepen in absolute termen het grootste deel van de belasting op woningwaarde dragen.
Figuur 1: Gemiddeld vermogen in eigen woning per inkomensdeciel in Nederland, 2023
Een hervorming die woningbezit zwaarder belast of minder stimuleert en de opbrengsten gebruikt om de lasten op arbeid te verlagen, zal per saldo juist gunstig uitpakken voor de meeste lage en middeninkomens. Het terugsluizen van de opbrengsten van een hoger eigenwoningforfait via lagere tarieven in box 1 heeft bijvoorbeeld gunstige inkomenseffec¬ten voor de meeste lage en middeninkomens (Fichebundel IBO Huursector, 2025).
Los van de effecten op ongelijkheid is een verschuiving van de belastingdruk van arbeid naar onroerend goed overigens gunstig omdat ze economisch minder verstorend is: lasten op arbeid ontmoedigen werken, terwijl een belasting op een woning het gebruik ervan onverlet laat (Schwerhoff et al., 2022).
Vermindering van (woning)consumptie
Het afschaffen van de fiscale stimulering van het eigen huis kan, zoals Van Denderen suggereert, huishoudens zich minder welvarend laten voelen. Een daling van de consumptie hoeft hier echter niet noodzakelijk uit te volgen als de belastingopbrengsten worden ingezet voor de verlaging van de belasting op arbeid. Vanuit economisch perspectief wordt de totale consumptie primair bepaald door het besteedbaar inkomen. Tegenover het vermogensverlies van huidige eigenaren staat immers een hoger besteedbaar inkomen wanneer de extra belastingopbrengsten worden teruggesluisd via lagere lasten op arbeid. Het netto-effect op de totale consumptie is daarmee onzeker.
Wat wél aannemelijk is, is een verschuiving in de samenstelling van de consumptie. Wanneer de relatieve prijs van woningbezit stijgt – bijvoorbeeld via een hoger eigenwoningforfait – treedt een substitutie-effect op: huishoudens besteden minder aan woonruimte en relatief meer aan andere goederen en diensten.
Zo’n matiging van de woningconsumptie kan economisch juist wenselijk zijn. Door jarenlange fiscale stimulering wonen eigenaar-bewoners gemiddeld ruimer dan huurders met vergelijkbare inkomens (Hochstenbach, 2026; Kremer en Van Dijck, 2025). Een afname van hun woningconsumptie vergroot het beschikbare aanbod voor huurders en toetreders, verlaagt de druk op de woningmarkt en zorgt voor een evenwichtigere verdeling van woonruimte (OESO, 2025).
Deze bredere woningmarkteffecten blijven buiten beeld als alleen gekeken wordt naar ongelijkheidsindicatoren, terwijl zij voor veel huishoudens juist een structurele verbetering van betaalbaarheid en toegang betekenen. Daardoor veranderen niet alleen de relatieve vermogensposities van bestaande woningbezitters, maar ook de mogelijkheden van huurders en starters om vermogen op te bouwen. Lagere woonlasten en lagere toetredingskosten vergroten immers de ruimte om te sparen en eerder vermogen op te bouwen via woningbezit. De effecten werken daarmee ook op langere termijn door in de vermogensverdeling (kader 1).
Kader 1: Simulatie gebruikskosten bij hogere woningbelasting
Een hervorming van de woningbelasting heeft grote gevolgen voor de maandelijkse gebruikskosten van huishoudens. Ik simuleer de gemiddelde maandelijkse gebruikskosten koop en de markthuur van dezelfde woning van 500.000 euro over dertig jaar onder twee hervormingen: (1) afschaffing hypotheekrenteaftrek voor nieuwe leningen en (2) verhoging regulier eigenwoningforfait met 1 procentpunt. Een verhoging van het forfait is budgettair vergelijkbaar met het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe leningen (circa tien miljard euro).
In lijn met Van Denderen (2025) en Swank en Van der Windt (2025) veronderstel ik dat huizenprijzen zonder hervorming in de eerste tien jaar met 6,8 procent per jaar stijgen, en met hervorming met 3,1 procent. Na deze periode ga ik in zowel het basis- als het hervormingsscenario uit van een jaarlijkse prijsstijging van 3,15 procent.
Het prijseffect van de hervormingen wordt dus alleen in de eerste tien jaar gemodelleerd, waardoor de langetermijneffecten mogelijk worden onderschat. De berekeningen volgen het woonkostenmodel van Kremer en Van Dijck (2025). De analyse abstraheert van mogelijke allocatie-effecten en richt zich uitsluitend op de directe doorwerking via prijzen en woonlasten.
De eerste conclusie is dat de gebruikskosten in de huidige situatie sterk uiteenlopen, met name wanneer rekening wordt gehouden met de waardestijging van de woning (tabel 1). Deze vergelijking betreft bovendien alleen toetredende huishoudens die nu starten met huren of kopen. De ongelijkheid ten opzichte van zittende kopers, die tegen lagere prijzen zijn ingestapt, is nog groter (Kremer en Van Dijck, 2025).
Beide hervormingen – zowel de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe leningen als een verhoging van het eigenwoningforfait – verkleinen, ten tweede, het verschil tussen huren en kopen.
Dit gebeurt via twee kanalen: de gebruikskosten voor eigenaar-bewoners nemen toe en de woningprijzen stijgen minder hard, wat ook de groei van markthuren dempt. Hoewel de kosten van huren en kopen dichter naar elkaar toe bewegen, blijft er een substantieel verschil bestaan. De jaarlijkse opbrengst van circa tien miljard euro zou bovendien kunnen worden teruggesluisd naar huishoudens, bijvoorbeeld via lastenverlichting van gemiddeld ongeveer 1.000 euro per huishouden, afhankelijk van de gekozen vormgeving.
Het onderscheid tussen beide hervormingen is beleidsmatig relevant. Van Denderen suggereert in zijn conclusie dat een verhoging van het eigenwoningforfait de vermogensongelijkheid sterker vergroot dan het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Het belangrijkste verschil zit echter in de verdeling van de lasten over de tijd en tussen generaties. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek legt de hogere kosten vooral bij nieuwe kopers, terwijl een verhoging van het eigenwoningforfait lasten breder spreidt over alle eigenaar-bewoners. Juist omdat de ongelijkheid met zittende kopers groter is dan die tussen nieuwe huurders en kopers, is een maatregel die ook bestaande eigenaren raakt effectiever in het verkleinen van verschillen in woonkosten.
Figuur 2: Effect hervorming op maandelijkse gebruikskosten exclusief waardestijging van een koopwoning van 500.000 euro
In dat licht is ook het onderscheid tussen de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait relevant: afbouw van de hypotheekrenteaftrek raakt vooral huishoudens met relatief hoge schulden, terwijl een hoger eigenwoningforfait de woningconsumptie voor álle eigenaar-bewoners beïnvloedt (Korevaar, 2025).
Verschillende dimensies
De conclusie van Van Denderen wordt ook sterk gestuurd door de gekozen maatstaf. Het vermogen van huishoudens verschilt sterk naar samenstelling: een groep heeft weinig of geen vermogen, een middengroep (het vijfde tot en met negende deciel) bezit vooral vermogen in de eigen woning, en alleen aan de top bestaat een substantieel deel van het vermogen uit ondernemings- en financieel vermogen. Hoewel deze driedeling expliciet wordt gemaakt, beoordeelt hij de effecten van woningfiscaliteit aan de hand van veranderingen in de totale vermogensverdeling. Daarbij ligt de nadruk op verschillen met de hoogste vermogens.
Die maatstaf is echter beperkt geschikt om de totale vermogensongelijkheidseffecten van woningmarktbeleid te beoordelen. De gebruikte maatstaf meet vooral statische verschillen tussen midden en top, terwijl woningbeleid primair ingrijpt via de woningmarkt: op prijzen, toegang tot woningbezit en de snelheid waarmee vermogen wordt opgebouwd. Omdat het vermogen aan de top slechts beperkt reageert op woningprijsontwikkelingen, leidt een matiging van huizenprijzen al snel tot een relatieve verschuiving richting de top, zonder dat dit noodzakelijk iets zegt over de onderliggende verdelingsdynamiek.
Omgekeerd kan een toename van financieel vermogen aan de top de gemeten ongelijkheid vergroten, terwijl dit volledig losstaat van woningmarktbeleid. De maatstaf sluit daarmee beter aan bij ongelijkheid in financieel en ondernemingsvermogen, waarvoor instrumenten als box 2 en box 3 relevant zijn, dan bij de werking van woningmarktinstrumenten.
Conclusie
Voor de beoordeling van woningmarktbeleid is een benadering die uitgaat van het totaalplaatje van inkomens, woonlasten, toegang en dynamiek relevanter dan een statische vergelijking van vermogens. Vanuit dat bredere perspectief vergroot de fiscale stimulering van woningbezit de vermogensongelijkheid. Het afbouwen van die stimulering via het verhogen van het eigenwoningforfait kan de verdeling van woonlasten, kansen en uiteindelijk ook vermogen juist gelijker maken. Zwaardere belasting van de eigen woning is vanuit dat bredere perspectief geen bedreiging voor gelijkheid, maar een instrument dat gelijkheid kan versterken.
Literatuur
CPB (2019) Meer welvaart op woningmarkt door afbouw subsidies. CPB Notitie, juli.
Denderen, M. van (2025) Afschaffing hypotheekrenteaftrek vergroot vermogensongelijkheid. ESB, 110(4851), 494–497.
DNB (2021) Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt. De Nederlandsche Bank, Nieuwsbericht, 15 oktober.
Essen, C. van, W. Leenders, A. Lejour et al. (2022) Ongelijkheid en herverdeling. CPB Policy Brief, maart.
Fichebundel IBO Huursector (2025) Fichebundel IBO huursector. Te vinden op www.rijksoverheid.nl.
Groot, S., M. Bani, E. Barendregt et al. (2022) Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt. ESB, 107(4811), 316–317.
Hochstenbach, C. (2026) Herverdeling bestaande woonruimte kan crisis oplossen. ESB, te verschijnen.
IBO Huursector (2025) Thuisgeven, IBO Huursector. Rijksoverheid, 7 juli.
IBO Vermogensverdeling (2022) Licht uit, spot aan: de vermogensverdeling. IBO Vermogensverdeling. Ministerie van Financiën, juli. Te vinden op www.rijksfinanciën.nl.
Korevaar, M. (2025) Nog beter dan de hypotheekrenteaftrek afschaffen: verhoog het eigenwoningforfait. Instituut voor Publieke Economie, 4 september.
Kremer, J. en S. van Dijck (2025) Hoogste inkomens hebben de laagste woonkosten. ESB, 110(4848), 362–365.
MinFin (2025) Kansen voor lagere tarieven en beter beleid: Aanpak fiscale regelingen voor een eenvoudiger en beter belastingstelsel. Ministerie van Financiën, Rapport, 30 juni. Te vinden op www.rijksoverheid.nl
OESO (2025) OECD Economic Surveys: Netherlands 2025. OECD Rapport, 9 juli.
Schwerhoff, G., O. Edenhofer en M. Fleurbaey (2022) Equity and efficiency effects of land value taxation. IMF Working Paper, WP/22/263.
Swank, J., van der Windt, N. (2025) Stop per direct met hypotheekrenteaftrek bij nieuwe leningen. ESB, 110(4851), 498-500.
Witteman, J., N. Verheuvel, W. Rougoor et al. (2019) Evaluatie doeltreffendheid en doelmatigheid eigenwoningregeling. SEO Rapport, 2019-61.reactie
Auteur
Naschrift Milan van Denderen
Wanneer inkomenspolitiek via de woningmarkt wordt gevoerd, heeft dat grote gevolgen voor de vermogensverdeling. Die dimensie zag ik in het debat over de hypotheekrenteaftrek weinig terug. In Van Denderen (2025) heb ik daarom dit aspect belicht.
Als aanvulling hierop bespreekt Kremer in zijn artikel neveneffecten, zoals de inzet van belastingopbrengsten, de insider-outsiderproblematiek en de voordelen van een gezondere woningmarkt. Ik heb deze effecten ook in mijn artikel benoemd, maar ze bewust niet meegenomen in de analyse, omdat ik geen aannames wilde doen zonder onderbouwing. Kremer veronderstelt bijvoorbeeld dat belastingopbrengsten worden ingezet om de belasting op arbeid te verlagen, maar dat is allesbehalve zeker.
Kremer kijkt in zijn artikel naar een periode van 30 jaar. In mijn analyse heb ik bewust gekozen voor een kortere horizon. Naarmate de periode langer wordt, stapelen onzekerheden in aannames zich op. Bij een termijn van meer dan vijf jaar vond ik de onzekerheidsmarge te groot om nog harde conclusies te trekken. De aanname van Kremer dat huizenprijzen tot 2056 met minstens 3,1 procent per jaar stijgen, is zonder verdere onderbouwing bijvoorbeeld niet houdbaar.
Hoewel Kremer conclusies trekt over vermogensongelijkheid, analyseert hij vooral inkomenseffecten. Een onderbouwde berekening van de effecten op vermogensongelijkheid ontbreekt in zijn artikel en de brug tussen inkomenseffecten en vermogens wordt niet geslagen. Zelfs als dat wel zou worden gedaan, is een analyse over een periode van dertig jaar beperkt relevant. Veel huishoudens hebben immers geen dertig jaar om te wachten tot eventuele inkomenseffecten zich vertalen in vermogen.
Het artikel van Kremer kan worden gelezen als een complementaire bijdrage aan Van Denderen (2025). Mijn analyse richt zich op aannames met een hoge mate van zekerheid en benoemt de factoren die daarnaast van belang zijn. Kremer werkt enkele van die factoren verder uit in een scenarioanalyse over de mogelijke inzet van belastingopbrengsten en de ontwikkeling van inkomenseffecten over een periode van dertig jaar.
Omdat de analyse van Kremer stoelt op aannames met een hoge mate van onzekerheid en vooral ziet op inkomenseffecten op zeer lange termijn, raakt zij slechts beperkt aan de conclusie van Van Denderen (2025) dat afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de vermogensongelijkheid vergroot. Die conclusie blijft relevant voor het huidige debat, bijvoorbeeld bij de afweging van flankerende maatregelen bij een eventuele afschaffing van de HRA.
Categorieën
3 reacties
Ha Jesse,
Het klopt dat een huizenprijsdaling van 35% over 10 jaar gelijk is aan (ongeveer) een huizenprijsdaling van 3,1% over 1 jaar. De zin "Als dit wordt gelezen als procentpunten, dan is het 92,6 min 29,6 is 63 procent, oftewel zo'n 5 procent per jaar" is overigens niet correct, daar je procentpunten en procenten ten onrechte met elkaar verwart.
Eerst even kort de feitelijke correctie:
Volgens mij zit hier een inconsistentie, of in elk geval onduidelijkheid, in Swank en Van der Windt (2025). Ik baseerde me op hun tabel voor mijn berekening. Omdat daar "in procenten" staat, en alleen bij de laatste regel expliciet "procentpunten", veronderstelde ik dat de huizenprijzen na tien jaar 29,6 procent lager liggen dan in het basispad. Dat basispad staat op index 192,6, zoals de tekst noemt, dus 192,6 maal (1 min 0,296) is 135,6. Dat komt neer op een stijging van ruim 35 procent over tien jaar, oftewel circa 3,1 procent per jaar. Als dit wordt gelezen als procentpunten, dan is het 92,6 min 29,6 is 63 procent, oftewel zo'n 5 procent per jaar, en dat strookt weer met de "zo'n 60 procent" uit de lopende tekst. De tabel en de tekst lijken op dit punt dus niet helemaal consistent.
Aangezien de richting van onze conclusies tegengesteld is, maakt het verschil tussen drie en vijf procent niet uit. Dat beïnvloedt alleen de omvang van het effect.
Daarnaast ga ik graag nog in op het naschrift:
U merkt op dat inkomenspolitiek via de woningmarkt grote gevolgen heeft voor de vermogensverdeling. Dat onderschrijf ik, maar het bevestigt eerder mijn punt. De fiscale bevoordeling van de eigen woning is geen neutraal vertrekpunt, en voorstellen voor een hogere belasting gaan over het rechttrekken van die bestaande scheefheid. Dat die scheefheid vooral de hogere inkomens- en vermogensdecielen steunt, is in de literatuur breed onderbouwd. Het vergt buitengewoon overtuigend bewijs om daar een tegengestelde richting tegenover te stellen, en dat bewijs leveren het oorspronkelijke artikel en het naschrift niet.
De effecten die u buiten beschouwing laat, noemt u neveneffecten die u vanwege onzekerheid niet meeneemt. Maar zoals ik in mijn artikel al aangaf, verzwakt juist dat weglaten uw eigen conclusie. Het eerste-orde-effect van een hogere belasting op de eigen woning is de verandering in woonlasten, u beperkt zich tot het tweede-orde-effect, de herwaardering van bestaand bezit. Die herwaardering is veel onzekerder.
Daarnaast doet u allerlei (hoogst onzekere) aannames over groeivoeten van studieschulden en andere vermogens, die helemaal niet nodig zijn voor uw analyse aangezien die in zowel het basis- als beleidsscenario niet veranderen.
Dat ik de terugsluis onzeker zou veronderstellen, weegt minder zwaar dan u stelt. Hoe de opbrengsten worden ingezet is inderdaad een politieke keuze, maar geld blijft niet op de plank liggen. En het elegante is juist dat een lastenverschuiving van arbeid naar de eigen woning zowel efficiënter als gelijkheidsbevorderend kan zijn. In de simulatie is de terugsluis bovendien niet meegenomen.
Terecht merkt u op dat ik geen optelsom maak van inkomens- naar vermogenseffecten. Die had ik kunnen leveren, maar voor de richting van het effect is ze niet nodig. In uw eigen figuren gaan de laagste vermogens er relatief op vooruit, doordat het woningvermogen van bezitters daalt. Binnen uw eigen analyse neemt de afstand tussen niet- en wel-woningbezitters dus af. Uw conclusie steunt echter op de afstand tussen het hoge midden en de top, en daarmee op het verschil binnen de groep woningbezitters. Op die keuze kan geen algemene conclusie over vermogensongelijkheid worden getrokken.
Daarbij speelt dat de onderkant in uw opzet vrijwel alleen in relatieve zin kan bewegen. Wie weinig of geen vermogen heeft, groeit niet mee met een groeivoet, ongeacht hoe woonlasten en inkomen zich ontwikkelen. Een verbetering voor deze groep komt in uw model vooral tot stand doordat vermogens elders minder hard groeien, en minder doordat de eigen positie verbetert. Dat laatste is wel waar woningbeleid op gericht is.
Uw bezwaar dat huishoudens geen dertig jaar kunnen wachten tot inkomenseffecten zich in vermogen vertalen, veronderstelt dat alleen het vermogen telt. Maar de doorwerking op woonlasten en inkomens is juist veel directer dan het vermogenseffect dat traag volgt en onzekerder is.
Uw analyse is in de kern één gegeven: dat de woningprijzen minder hard groeien als de belasting op woningen stijgt. Dat is ook het doel dat zo'n beleidswijziging voor ogen heeft. Het verbetert de positie van niet-woningbezitters en vermindert de ongelijkheid op de woningmarkt.
Beste heer Kremer,
Goed om te zien dat meer mensen zich mengen in het debat over de bredere ongelijkheidseffecten van de fiscale bevoordeling van de eigen woning. Ik heb daarbij nog wel één opmerking.
U schrijft dat Van Denderen (2025) en Swank en Van der Windt (2025) veronderstellen dat de huizenprijzen bij hervorming in de eerste tien jaar met 3,1% per jaar stijgen. In Van Denderen (2025) hanteer ik deze stijging echter voor een periode van vijf jaar, conform Swank en Van der Windt (2025). Zij vinden voor een periode van tien jaar een prijsstijging van 5%, niet van 3,1% per jaar.
Dit lijkt mij daarom een fout in de berekening.