kennelijk van uit dat deze grond reeds
beschikbaar is of vrijgemaakt kan worden, want nergens in de nota leest men
dat hier op problemen gerekend wordt.
Men kan bovendien tegenwerpen
dat het marktsegment van de duurdere
huurwoningen niet groot is. Stel dat het
om 500.000 woningen gaat, dan betreft
dit minder dan 10% van de totale wozijn neer te tellen voor hun woning. Te- ningvoorraad. Een substantiate uitbreigelijkertijd zijn er andere huurders die ding van het aanbod in dit marktseggraag een duurdere huurwoning zou- ment is daarom geenszins onmogelijk.
den willen betrekken, maar tegenover
hun vraag geen aanbod vinden. Ten
slotte is het zo dat de stijging van de hu- Prijsverhogingen
ren die op de liberalisatie volgt zal leiden tot hogere beleggingswaarden van
de huurwoningen. Dit zal vervolgens
De prijsverhogingen die het gevolg
zijn weerslag vinden in aanzienlijk ho- zullen zijn van de liberalisatie moeten
gere grondprijzen; de reproduktiekos- niet overdreven worden. Bouman wekt
ten van de opstallen als zodanig zullen de indruk dit wel te doen, vooral wanneer hij een relatie legt tussen de prijsimmers weinig wijziging ondergaan.
ontwikkeling op de huurmarkt en de
koopmarkt. Hij meent dat hogere huren
leiden tot het uitwijken van
Grondprijzen__________ naar de koopmarkt, waardoorhuurders
een opwaartse druk op de prijzen van koopwoIn een situatie van schaarste aan ningen ontstaat. Dit heeft in zijn optiek
grond is een grondprijsstijging alleen weer gevolgen voor de economische
maar logisch. De uiteindelijk resulteren- waarde van huurwoningen en uiteindede prijzen komen beter overeen met de lijk ontstaat er een soort vicieuze cirkel
reele schaarsteverhoudingen. Hogere van prijsstijgingen.
grondprijzen kunnen vervolgens leiden
Het eerste effect, het uitwijken van de
tot een dichtere bouwwijze, waarbij per huurmarkt naarde koopmarkt, kan men
woning minder grond gebruikt wordt. Er zich goed voorstellen; het tweede, de
kunnen dan meer woningen gereali- vicieuze cirkel, echter niet. Bouman
seerd worden, waardoor een oplossing maakt de vergissing de economische
van het probleem van de onbevredigde waarde en de marktprijs van huurwovraag dichterbij komt. Men kan zelfs ningen aan elkaar gelijk te stellen. De
nog verder gaan en beweren dat het on- economische waarde vormt evenwel
juist is bouwterrein tegen te lage prijzen een bovengrens van de huur; de werkebeschikbaar te stellen wanneer de lijke huur wordt bepaald door de vraag/grond schaars is. Bij een te lage prijs is aanbodverhouding. Bij de overgang
men geneigd te veel grond te vragen, van huurders naar de koopmarkt neemt
waardoor het beschikbare areaal voor- de vraag naar huurwoningen af en
tijdig uitgeput raakt en degenen die op daarmee ook de opwaartse druk op de
dat moment nog geen woning bemach- huurprijs. Er ontstaat dan een verschil
tigd hebben buiten de boot vallen. Te tussen de economische waarde en de
lage grondprijzen, die in de visie van werkelijk optredende prijs.
Bouman logischerwijze op dit moment
Het vrijgeven van de huurprijsvorin ons land van toepassing moeten zijn, ming kan overigens op korte termijn wel
hebben dus ook hun minder gunstige leiden tot hogere prijzen, wanneer men
effecten. Het gaat ons daarom te ver de tenminste met Bouman op dit moment
gevolgen van de voorgenomen liberali- een vraagoverschot veronderstelt. In
satie uitsluitend in negatieve zin te be- de huidige situatie op de woningmarkt
oordelen.
is dit zeer goed denkbaar. De economiEen veel grater bezwaar van de re- sche waarde van de duurdere huurwodenering van Bouman is dat de verhou- ningen na liberalisatie is dan hoger dan
dingen op de grondmarkt onjuist door de stichtingskosten, hetgeen aanleihem worden weergegeven. Ons land is ding zal geven tot activiteiten van provol, maar van acute schaarste aan jectontwikkelaars, bouwers en beleggrond is in het geheel geen sprake. gers. Hierdoorzal het aanbod stijgen en
Keer op keer blijkt het mogelijk om ook zal er een betere verhouding tussen
in het westen van het land weer nieuwe vraag en aanbod tot stand komen. De
gronden voor bebouwing beschikbaar ontwikkeling van de huurprijzen zal zich
te stellen. Volgens de eerder dit jaar uiteindelijk stabiliseren. Op dat moment
verschenen Vierde Note ruimtelijke or- zal er sprake zijn van een geheel andedening zal er in de periode 1985 – 2000 re marktsituatie dan thans. Vraag en
nog 44.000 ha voor nieuwe woongebie- aanbod zijn ongeveer met elkaar in
den nodig zijn en in de periode 2000 – evenwicht en niet algemene schaarste,
2015 nog eens 24.000 ha. Men gaat er maar de individuele kwaliteiten van wo-
Disoassie
Huurliberalisatie
In £S6 van 26 oktober 1988 bespreekt A.M. Bouman het voorstel van
staatssecretaris Heerma tot liberalisatie van de markt voor huurwoningen
met een huur van meer dan / 850 per
maand. Hij stelt dat dit voorstel zal leiden tot opdrijving van de huidige huurprijzen en noemt dit het begin van een
gevaarlijke ontwikkeling. Deze stellingname is misschien niet verrassend,
maar in het betoog waarmee dit standpunt wordt onderbouwd komen wel enkele opvallende zaken voor. In deze reactie zal hier nader op worden ingegaan.
Schaarste____________
Boumans betoog laat zich als volgt
samenvatten. Op dit moment worden
de huren vastgesteld op basis van de
stichtingskosten. Voor duurdere woningen wordt dit straks in plaats daarvan
de economische waarde, die bepaald
wordt door vraag en aanbod. Door de
blijvende schaarste aan woonruimte in
Nederland zal dit leiden tot prijsopdrijving.
Een beperking van het aanbod is op
zichzelf echter niet voldoende om de
prijzen te laten stijgen. Er moet daarnaast ook sprake zijn van een vraagoverschot. Bouman lijkt daar ook zo
over te denken. De opvatting van de
staatssecretaris, dat er op het marktsegment van de duurdere huurwoning
van schaarste geen sprake meer is,
wordt door hem in twijfel getrokken.
Verder zegt hij te vrezen dat eigenaren nun woningen over de grens van
/ 850 per maand zullen tillen. Binnen
de duurdere categorie zullen alle woningen al snel ten minste / 1000 per
maand aan huur opbrengen. Een dergelijke gang van zaken, waarbij ondanks een vergroting van het relevante
aanbod toch nog prijsstijgingen optreden, is alleen voorstelbaar wanneer
men aanneemt dat er momenteel sprake is van een groot vraagoverschot
naar duurdere huurwoningen.
De vraag is nu of prijsstijgingen uitsluitend beschouwd kunnen worden als
een ongewenste ontwikkeling. Ter beantwoording hiervan kan men er om te
beginnen op wijzen dat er in de door
Bouman aangenomen marktverhoudingen nogal wat huurders een consumentensurplus zullen genieten; zij betalen
minder aan huur dan zij eigenlijk bereid
ESB 7-12-1988
1169
ningen en hun lokatie zullen de prijs bepalen.
Er dient op gewezen te worden dat er
niet bij voorbaat een relatie bestaat tussen kwaliteit en stichtingskosten; hetzelfde geldt voor kwaliteit en huurprijzen die gebaseerd zijn op het woningwaarderingsstelsel. Op straffe van
leegstand en huurderving zullen aanbieders van woningen zich in een evenwichtiger marktsituatie terdege op de
hoogte moeten houden van de bij de
consument levende wensen. Dit is een
toe te juichen ontwikkeling, omdat zo
een grotere mate van behoeftebevrediging bereikt kan worden. Het bezitten
van duurdere huurwoningen is onder
deze omstandigheden geenszins een
belegging die met weinig risico hoge
rendementen oplevert. Integendeel,
men zal een goed produkt moeten aanbieden dat marktgericht beheerd wordt.
Slagen de aanbieders er in aantrekkelijke nieuwbouw met een betere prijskwaliteitsverhouding op de markt te
brengen, dan zullen er zeker eigenaren
zijn die hun huurprijzen zullen moeten
matigen.
Slot________________
In welke mate de hierboven geschetste mogelijkheden zich zullen voordoen
is op voorhand moeilijk te zeggen. De
bepalende factoren zullen uit het voorgaande echter wel duidelijk zijn geworden:
– het huidig aanbodtekort, dat van invloed zal zijn op de te verwachten
prijsstijging na liberalisatie en het
aantal toe te voegen woningen om
een evenwichtssituatie op de markt
te bereiken;
– de hoeveelheid grand die beschikbaar is voor de nieuwbouw van duurdere huurwoningen. Tegen de achtergrond van de betrekkelijk geringe
aantallen waar het hier om gaat, zal
dit kwantitatief gezien geen problemen behoeven op te leveren;
– de wijze waarop de aanbieders weten in te spelen op de voorkeuren van
de gebruikers. Dit is deels een experiment, want in een sector die beheerst wordt door overheidsregels
en contingenten is de kennis van de
preferenties van de vraagzijde niet
sterk ontwikkeld.
van het aanbod worden uitgelokt, waardoor de markt op den duur evenwichtiger wordt en de huren in een betere verhouding tot de individuele kwaliteit van
het aanbod zullen komen te staan. Er
zal een grotere invloed van de voorkeuren van de gebruiker uitgaan dan tot nu
toe het geval is.
Ondanks onze kritiek op Bouman is
er toch een punt waarop wij zijn mening
geheel en al onderschrijven. Dit betreft
het tekort aan ruimte in ons land op langere termijn. De komende tijd zal het
wellicht nog mogelijk zijn per jaar gemiddeld 3.000 ha grond voor bebouwing beschikbaarte stellen, maarditzal
op termijn onvermijdelijk steeds meer
problemen met zich meebrengen. Niet
alleen tussen woningzoekenden, maar
ook tussen alternatieve bestemmingen
zal zich een intensivering van de concurrentie om ruimte voordoen. Het is
daarbij geenszins zo dat de kwaliteit
van het leefmilieu gediend is met een
steeds verder voortschrijdende bebouwing. Wij zijn het eens met Kruijt dat te
gemakkelijk aanspraken worden gedaan op steeds nieuwe gronden. Keer
op keer worden het belang van natuur
en landschap ondergeschikt gemaakt
aan volkshuisvesting, werkgelegenheid en verkeer en vervoer1. Het is echter inconsequent om, zoals Bouman
doet, enerzijds hiervoor de aandacht te
vragen en anderzijds tegen liberalisatie
•van de woningmarkt te zijn. Juist liberalisatie is bij uitstek het middel om deze
schaarste op langere termijn tot uitdrukking te brengen. Het kunstmatig laag
houden van de woningprijzen via voorschriften is niet de juiste oplossing voor
de schaarste aan grond. Al jaren geleden is dit betoogd door Ronteltap en
Funken, maar helaas is dit inzicht nooit
tot het beleid doorgedrongen2. Wij zullen in ons land bouwconsumptie in de
plaats moeten stellen van ruimteconsumptie. Waar thans het beschikbare
woonoppervlak per inwoner in ons land
nog voordurend stijgt, maar er tegelijkertijd in toenemende mate geklaagd
wordt over geluidsoverlast in de woning, gebeurt precies het omgekeerde
van wat er zou moeten geschieden.
Een geringer ruimtebeslag zou juist
door de bouw van kwalitatief goede woningen acceptabel moeten worden. Dit
is het werkelijke probleem van woningbouw en ruimtelijke ordening.
H.J. Brouwer
Al met al menen we te kunnen concluderen dat er te weinig argumenten
kunnen worden aangevoerd voor de
opvattingen van Bouman. Het is heel
goed mogelijk dat de huren van de
duurdere huurwoningen na de liberalisatie zullen stijgen, maar deze stijgingen zullen grotendeels tijdelijk zijn. Bovendien zitten hier ook enkele positieve
kanten aan. Onder meer zal een stijging
1170
De auteur is werkzaam bij de BV Projectontwikkelingsmaatschappij AMRO.
1. B. Kruijt, De economische ontwikkelingen
in de stad en de waarde van de stadsrand,
Stedebouwen Volkshuisvesting, September
1984, biz. 365-368.
2. R. Ronteltap en J. Funken, Ruimteconsumptie of bouwconsumptie, Deventer,
1972.
Naschrift
De uitvoerige reactie van Brouwer op
mijn artikel in ESS van 26 oktober jl. stel
ik op prijs. Zij zet mij er toe aan een belangrijk punt op te helderen.
De kern van mijn betoog is dat het in
een situatie van concurrentie om de
ruimte niet redelijk is om de economische huurwaarde als toetssteen voor
de redelijkheid van huurprijzen (overeenkomstig de huurprijzenwet) in te
voeren. Deze methods kan namelijk leiden tot een inkomenstoename bij verhuurders die niet te rechtvaardigen is
omdat de oorzaak van de toename ligt
in huuropdrijving ten gevolge van de
ruimteschaarste.
Brouwer erkent dat er concurrentie
om de ruimte is, en dat erdientengevolge prijsverhogingen zullen optreden.
De kern van zijn betoog is dat hij de
rechtvaardiging daarvoor zoekt in de
verdelende werking van het marktmechanisme: een goed dat schaars is, behoort duur te zijn. Dan wordt er immers
maar weinig van gebruikt omdat er
maar weinigen zijn die er genoeg voor
over hebben. Ter ondersteuning van
zijn stelling verwijst hij naar publikaties
die pleiten voor een zodanige regelgeving dat een zuinig ruimtegebruik wordt
bevorderd door kleiner en met grotere
dichtheden te bouwen.
In de redenering van Brouwer is de
overgang van huurprijsverhoging naar
grondprijsverhoging van wezenlijk belang: hogere huren zullen leidentot hogere beleggingswaarden van huurwoningcomplexen, die op hun beurt vooral hun weerslag zullen vinden in aanzienlijk hogere grondkosten, omdat de
reproduktiekosten van de opstallen
weinig wijziging zullen ondergaan, aldus Brouwer. Volgens hem zullen de
huurverhogingen dus vooral leiden tot
grondprijsverhogingen, waarna het
marktmechanisme zijn vermeende heilzame verdelende werking kan gaan uitoefenen.
Brouwer geeft echter een te simpele
voorstelling van zaken. Indien de prijs
van een eindprodukt ten gevolge van
schaarste wordt opgedreven, dan is de
mogelijkheid aanwezig dat een deel
van de prijsstijging toevloeit naar voorgaande schakels in de produktieketen.
Deze kans is groter naarmate de concurrentie op de markten tussen de voorgaande schakels geringer is. Dat is wat
zich in feite voordoet in de produktie van
woonruimte. Een deel van de prijsverhogingen zal daarom toevloeien naar
de verhuurders (die Brouwer overslaat), de beleggers, het bouwbedrijf en
de producenten en handelaren van
bouwmaterialen en -stoffen. Dit deel
van de prijsverhogingen – naar schatting het grootste deel – komt dus niet tot
uitdrukking in de grondprijs en kan dus
niet worden gerechtvaardigd met het
argument dat de grondprijs via het prijsmechanisme een gunstige invloed
heeft op de verdeling van de ruimte.
Het is daarnaast toch de vraag of een
liberalisatie er toe zal leiden dat er kleiner en met grotere dichtheden wordt
gebouwd. De verwachting isdatalthans
de hogere inkomens bereid zijn om
meer te betalen en dat zij groter willen
wonen en groot belang hechten aan de
woonomgeving. Het is daarom niet zo
waarschijnlijk dat zal gebeuren wat volgens Brouwer zou moeten gebeuren:
het via goed bouwen acceptabel maken
van geringer ruimtebeslag. Daarvoor is
regelgeving, zoals bepleit door de door
Brouwer aangehaalde auteurs, een beter instrument.
Overigens hebben wij ernstige bedenkingen tegen de verdeling van de
ruimte via het prijsmechanisme. De
volkshuisvesting in landen met een verregaande huurliberalisatie laat zien dat
woonsituaties kunnen ontstaan die in
Nederland onvoldoende worden geacht. Men spreekt wel van getto- vorming in die landen. Wonen is een primaire levensbehoefte. Indien een situatie dreigt te ontstaan waarin niet iedereen in voldoende mate in een primaire
levensbehoefte kan voorzien, dan
wordt verdeling via het prijsmechanisme in het algemeen niet toegelaten. Wij
vrezen dat de werking van het prijsmechanisme ook hier tot onvoldoende
woonsituaties zal leiden.
Tot slot de vraag op welke termijn en
in welke mate de gevolgen van de huurliberalisatie zich zullen doen voelen.
Bepalend daarvoor is de vraag in welke
mate ruimte beschikbaar is. Brouwer is
het met mij eens dat het risico van ruimtegebrek in ons land op langere termijn
aanwezig is. Op korte termijn ziet hij
echter geen acute ruimteschaarste. Hij
staaft deze opvatting met een verwijzing naar de Vie/tie nota ruimtelijke ordening. Daarin staat inderdaad nergens
te lezen dat het beschikbaar stellen van
de ruimte die in de komende decenia
benodigd zal zijn, een probleem zal opleveren. Maar dit is een ernstige tekortkoming van de nota die ook al door anderen is opgemerkt.
Men kan nu al waarnemen dat er een
spanning bestaat tussen de beschikbare ruimte en de vraag ernaar. Er is nu al
een aanzienlijke concurrence om de
ruimte, waarbij de meer draagkrachtigen aan het langste eind trekken. Daarom mag worden verwacht dat de ongewenste effecten van een huurliberalisatie zich snel en langdurig zullen doen
gevoelen. Dit heeft ons ertoe geleid om
te pleiten voor intrekking van het voorstel tot huurliberalisatie. Het betoog van
Brouwer leidt naar onze mening tot een
versterking van dat pleidooi.
A.M. Bouman
ESB 7-12-1988
Boeken
Doe het zelf met Grecon
W. Voorhoeve: Macro-economische voorspellingen; met jaarlijks geactualiseerde diskette op basis van het Grecon-model. Wolters-Noordhoff, Groningen, 1988.
In dit boek wordt geprobeerd aan de
niet-modelbouwer uit te leggen wat een
empirisch macro-economisch model is,
en wat je er zoal mee kunt doen. Slaagt
de auteur in deze opzet? Mijn indruk is
van wel, te meer omdat het gehanteerde voorbeeld, het jaarmodel Grecon,
klein en overzichtelijk is en qua opzet
goed aansluit bij de bekende leerboekmodellen. Deze bespreking volgt de opzet van het boek.
Na een inleidend hoofdstuk geeft
hoofdstuk 2 een globale beschrijving
van econometrische schattingsmethoden in gewone mensentaal. Begrippen
als correlatie, regressie, scatter-diagram, multicollineariteit enzovoort passeren op speelse wijze de revue. Vervolgens behandelt hoofdstuk 3 een
eenvoudig theoretisch macro-economisch model, dat een soort schakel
vormt tussen het Grecon-model en het
standaard keynesiaanse leerboekmodel.
Het verschil tussen exogene, vertraagde endogene en ‘echte’ endogene
variabelen wordt uitgelegd. Voorts
wordt aangegeven hoe een vergelijking
luidende in niveaus kan worden omgezet in een vergelijking luidende in procentuele volume- en prijsmutaties.
Jammer is dat in het voorbeeld wordt
gewerkt met een vast in plaats van met
een verschuivend basisjaar, zoals in
het Jaarmodel 69C van het CPB, het
grote voorbeeld voor Grecon. Dit wordt
ongetwijfeld gedaan omdat Grecon met
een vast basisjaar werkt, hetgeen in dit
boek ten onrechte tot norm verheven
wordt. Voorts wordt in hoofdstuk 3 aandacht geschonken aan de schattingsmethode die bij kleine lineaire modellen
het meest geeigend is, te weten de
twee-stappen kleinste-kwadratenmethode . Zelden ben ik een eenvoudiger
en helderder behandeling van deze
techniektegengekomen. Ten slotte bespreekt dit hoofdstuk het oplossen van
een lineair model.
Hoofdstuk 4 draagt als titel ‘Modelbouw in de praktijk’, waarmee in dit geval de praktijk van Grecon wordt bedoeld; de lezer zij gewaarschuwdl Veel
plaats is ingeruimd voor een bespreking
van methoden van de selectie van verklarende variabelen in een regressievergelijking op grond van criteria zoals
aanpassing (correlatie), significantie en
aanvaardbaarheid van tekens. De gesuggereerde selectieprocedures zijn
naar mijn mening te mechanisch en niet
representatief voor de gangbare praktijk.
Het vijfde hoofdstuk, over ‘Voorspellen in de praktijk’, is uit het oogpunt van
representativiteit beter geslaagd. Zeer
terecht wordt erop gewezen dat een
goede voorspelkwaliteit binnen de
schattingsperiode geen goede voorspelkwaliteit buitende schattingsperiode waarborgt. Willen de dames en heren potentials voorspellers dit in hun
oren knopen!
Het Grecon-model zelf wordt uit de
doeken gedaan in hoofdstuk 6. Tien gedragsvergelijkingen en 23 (quasi-)definitievergelijkingen worden weergegeven, alle keurig voorzien van empirische coefficienten, t-waarden, correlatie-coefficienten en een korte bespreking. Alle vergelijkingen zijn zonder
constante term geschat. Dit is in ten
minste een geval niet terecht: de loonvergelijking. Daarin is sprake van een
dimensieverschil tussen een verklarende variabele (de reciproke van het
werkloosheidspercentage) en de te verklaren variabele (de procentuele mutatie van de loonvoet) zodat een constante term hier wel op zijn plaats zou zijn.
De specificatie van de werkgelegenheidsvergelijking is vreemd: in plaats
van de reele loonvoet is de mutatie van
de nominate loonvoet als verklarende
variabele opgenomen. Problematisch
is de veel te sterke invloed van de mutatie in de gemiddelde indirecte belastingvoet op de mutatie in het consumptieprijspeil. Hier wreekt zich misschien
de mechanische selectie van schattingsresultaten. Dit zijn echter onbelangrijke details vergeleken bij een
enorme omissie: het geheel ontbreken
van een vergelijking voorde uitvoer van
goederen. Dat is in een model van de
Nederlandse economie zo ongeveer de
belangrijkste vergelijking die je je kunt
voorstellen! De uitvoer is dus exogeen,
hetgeen terloops wordt vermeld zonder
een spoor van rechtvaardiging.
Na een uiteenzetting over de methode die wordt gehanteerd bij het voorspellen met Grecon, waarbij blijkbaar
sterk wordt geleund op het CPB, geeft
1171