Doorstromers hoeven minder te lenen door gestegen woningprijzen

Met de fors gestegen woningprijzen zijn de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt in toenemende mate onder druk komen te staan. Tegelijkertijd is de overwaarde van woningen door de gestegen woningprijzen aanzienlijk toegenomen. Dankzij die overwaarde hoeven doorstromers vaak minder te lenen bij de aankoop van een nieuwe woning.

De figuur toont dat doorstromers bij de aankoop van een nieuwe woning gemiddeld een kleiner aandeel van de totale woningprijs moeten lenen. Eind 2024 was de gemiddelde loan-to-value (LTV) – de verhouding tussen het geleende geldbedrag en de woningprijs – van koopstarters bijna 92 procent. Doorstromers leenden gemiddeld ongeveer 79 procent van de woningprijs. Maar nog opvallender is de ontwikkeling: de LTV van doorstromers daalde tussen 2019 en 2024 met bijna twaalf procentpunt, terwijl die van koopstarters met ongeveer twee procentpunt daalde.

De relatief snelle daling van de LTV van doorstromers houdt verband met de omgekeerde relatie tussen de ontwikkeling van de gemiddelde LTV van doorstromers en de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koop­woningen. De gestegen woningprijzen hebben er namelijk voor gezorgd dat doorstromers hun gemiddeld forse overwaarde hebben gebruikt voor de koop van hun nieuwe woning, waardoor zij minder hoefden te lenen dan koopstarters. In de periode 2019–2022 nam de prijsindex bestaande koopwoningen met ruim 42 procent toe. Over die periode daalde de gemiddelde LTV van doorstromers met meer dan tien procentpunt. Vanaf begin 2023 was die ontwikkeling gematigder.

Koopstarters hadden daarentegen te maken met de geleidelijke afschaffing van de schenkingsvrijstelling eigen woning (jubelton). Een deel van de jonge koopstarters profiteerde in de periode tot 2023 van de jubelton, die vaker door ouders geschonken kon worden door onder meer de toegenomen overwaarde op hun eigen woning. In die periode daalde de LTV van koopstarters van 94 procent tot onder de 90 procent. Per 1 januari 2023 werd de schenkingsvrijstelling flink verlaagd en per 1 januari 2024 helemaal afgeschaft. Vanaf 2023 liep de LTV van koopstarters weer voorzichtig op naar ongeveer 92 procent.