Bouw, rente en de fiscus
Beperking van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente zal de produktie van de bouwnijverheid aantasten. Dit is ongewenst, te meer
daar de sterk gestegen rente al voor een drastische daling van het aantal nieuw te bouwen woningen heeft gezorgd en de werkgelegenheid in
deze sector een dalende trend vertoont.
“De boosheid der tijden lijkt somstijds een vruchtbare voedingsbodem
te zijn voor op zijn zachtst gezegd
merkwaardige ideeen”, schrijft Zijlstra in het verslag van de Nederlandsche Bank over het jaar 1980, naar
aanleiding van een suggestie om een
deel van de goudvoorraad te gebruiken voor de financiering van de woningbouw.
De budgettaire nood van de overheid aan de vooravond van de zogenoemde ‘mid-term review’ maakt
een golf van suggesties los die veelal
gekenmerkt worden door een hoge
mate van spontaniteit. Een van de gedachten waarmee wordt gespeeld, is
de beperking van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente c.q.
het verhogen van het huurwaardeforfait. Op de inkomenspolitieke kant
van deze instrumenten zal hier niet
worden ingegaan. Dit artikel schetst
enkele aspecten van genoemde maatregelen tegen de achtergrond van de
bedrijvigheid in de bouwnijverheid.
De rentegevoeligheid van de afzet
van deze sector neemt daarbij een
speciale plaats in. Er wordt gebruik
gemaakt van resultaten van het onderzoek De bouw in macro-economisch bestek gezet, dat door het Insti-
tuut voor Economisch Onderzoek
(IEO) van de Erasmus Universiteit is
uitgevoerd. Hierin is de vraag aan de
orde naar de wisselwerking tussen
de bouwnijverheid enerzijds en de
macro-economie anderzijds en de
mogelijke invloed van de overheid
daarop. Om de conclusies en aanbevelingen een kwantitatief karakter te
kunnen geven is een macro-economisch model van de sector bouwnijverheid ontwikkeld. Het model zelf
wordt in dit artikel niet uitgebreid besproken; het is gebruikt om de gevolgen van rentemutaties voor de bouw
door te rekenen.
De afzet van de bouw wordt in overwegende mate bepaald door de ontwikkelingen en omstandigheden in
andere sectoren van de economic.
De omvang van de macro-economische produktie dicteert, bij wijze van
spreken, het aandeel dat – gegeven
de economische verhoudingen tussen de bedrijfstakken – geleverd
moet worden door de bouw. Rond
dit structurele aandeel is een zekere
speelruimte mogelijk.
De belangrijkste determinanten van
de finale leveringen aan de gezinnen
(nieuwbouw, verbouwingen, bouwmaterialen) zijn de koopkracht van
Figuur 1. Woningbouw 1988 -1990 (x 10OO)
de consumenten en de hoogte van
de hypotheekrente. De inkomenselasticiteit van de leveringen aan consumenten is 0,35; dit is de gevoeligheid voor veranderingen in de
beschikbare looninkomens, gegeven
de hoogte van de hypotheekrente.
De investeringen van de bedrijven in
gebouwen worden bepaald geacht
door de hoogte van de zogenoemde
lange rente. Een eenmalige stijging
van de lange rente met 1% leidt direct tot een daling van de bedrijfsinvesteringen met 2,8%; deze daling
versterkt zichzelf en bedraagt na vier
jaar gesommeerd iets meer dan 12%.
Een tweede, minder belangrijke, determinant van de investeringen van
bedrijven in gebouwen is de rentabiliteit van het bedrijfsleven; bij een
stijging van het beschikbare overige
inkomen met 1%, neemt het volume
van de investeringen in gebouwen
toe met 0,1%.
Aangezien de bouw grotendeels een
nationale sector is, leidt een stijging
van het Nederlandse exportvolume
met 1% slechts tot een stijging van
de uitvoer van de bouw met 0,25%.
Ook de prijselasticiteit van de uitvoer (-0,85) is wat lager dan het macro-economische cijfer.
In het vervolg van dit artikel zal naast een algemene analyse van de
betekenis van de rente-ontwikkeling
voor de bouw in zijn geheel – in het
bijzonder worden ingegaan op de
produktie van nieuwbouwwoningen, omdat bij dit onderdeel van de
vraag de relatie met de fiscus, de rente en de ontwikkeling van de beschikbare looninkomens het markantst is. Terzijde zij opgemerkt dat
de ongunstige ontwikkeling in de
woningbouw enigszins gecompenseerd wordt door het verloop van de
investeringen in de infrastructuur en
in milieuvoorzieningen.
Ontwikkelingen in de bouw
De ontwikkeling van het volume van
de produktie van nieuwbouwwoningen is sedert medio 1988 sterk gedaald (zie figuur 1). Deze ongunstige ontwikkeling lijkt zich voort te
zetten. Volgens recente gegevens
van het CBS zijn dit jaar in de periode januari-september 59.913 woningen voltooid, tegen”70.902 in dezelfde periode van 1989. Met name het
geringe aantal vergunningen dat is afgegeven is een verontrustend symptoom. In maart van dit jaar heeft het
CPB bij de presentatie van het Centraal Economisch Plan 1990 er al op
gewezen dat gerekend moet worden
met een terugval in de woningbouw
50
met ongeveer 25.000 stuks – of relatief uitgedrukt – een daling van 14%.
Dit betekent dat de geraamde woningbehoefte, van 92.000 stuks, niet
gerealiseerd zal kunnen worden.
Een navrant fenomeen; bij een historisch gezien ongekend grote welvaart is een moderne economie als
de onze toch kennelijk niet in staat
de produktie van een zo primaire levensbehoefte te garanderen.
De beleidsmatig gewenste verlaging
van de gesubsidieerde bouw wordt
slechts ten dele opgevangen door de
produktie voor de vrije sector. Met
name de gestaag oplopende nominale rente schrikt kopers af. In de pre-
label 1. Effecten op de bouw van een eenmalige rentestijging met 1%
Totaal
Jaar
Mutaties t.o.v. de centrale projectie in %
Werkgelegenheid
-1,1
Beloning arbeid
-0,5
Prijspeil afzet
-0,1
Produktievolume
Niveauveranderingen
Investeringen (mln. gld.)
Instroom arbeid (xlOOO pers.)
Uitstroom arbeid (xlOOO pers.)
-2,3
-3,4
-2,2
4,4
-1,3
-0,1
-0,1
-1,4
-1,6
-0,1
-0,2
-5,7
-1,8
-1,8
-0,1
-0,2
-2,0
-1,9
-4,0
-3,0
-2,5
-2,5
-0,9
-2,3
-2,5
-1,5
-10,0
-11,2
-1,4
-0,7
-0,5
-7,5
miekoopsector is er sprake van on-
voor de aanvaardbare hoogte van de
streven naar stabilisatie van de rente.
deruitputting door de verlaagde
hypotheeklasten) mede van invloed
zijn op de vraag naar koopwonin-
Deze overweging geldt in principe
ses van het CPB en empirisch onderzoek van het IEO blijkt dat potentiele kopers in de vrije sector zeer
gevoelig zijn voor ontwikkelingen
gen. Daarnaast zal de zogenoemde
ook in ruimer verband voor het ter
discussie stellen van de fiscale aftrek-
lange rente zich doen gelden bij het
treffen van investeringsbeslissingen.
In het onderzoek is de lange rente
baarheid van de hypotheekrente,
maar ja, in de ‘roept u maar!’-stemming aan de vooravond van het op-
van de nominale rente. Er is sprake
gebruikt, zoals die door het CPB
maken van de tussenbalans is spre-
van een soort rentesluier: niet de reele rente maar de nominale rente
wordt in de planning van economi-
wordt afgeleid uit de condities waaronder de overheid kapitaal aantrekt
op de markt.
ken goud geworden.
Hypotheekrente-aftrek
sche subjecten verwerkt. Overigens
Uit figuur 2 blijkt dat de hypotheekrente recent sterk is gestegen. Stijging van de rente zet de binnenland-
Ongeveer 65% van de eigen woningen in Nederland wordt gefinancierd
met een hypothecaire lening. De om-
vang van de vaste hypotheken die
gevestigd zijn op door eigenaars be-
de buurt van de 105 zal komen te liggen. Onderstaande figuur geeft het
verloop van de nominale hypotheek-
se componenten van de finale vraag
naar bouwprodukten onder neerwaartse druk, en leidt daarmee tot
een scherpe reductie van het volume
van de produktie en de werkgelegenheid. De daling van de bezettingsgraad en de arbeidsproduktiviteit
remmen ook de lonen en prijzen.
Onrust aan het rentefront werkt lang
door; stabilisatie via aanpassingen
rente weer.
aan de aanbodkant verloopt ver-
inkomensbovengrens. Uit de analy-
is het onderscheid tussen de nominale en de ree’le rente niet zo relevant
voor de hier beschouwde periode,
omdat het prijspeil van de gezinscon-
sumptie tamelijk stabiel is gebleven.
Uitgaande van 1985 als basisjaar (=
100) loopt de index in 1988 op tot
100,1. In 1989 is dit indexcijfer
101,2, terwijl voor 1990 het cijfer in
woonde woningen en combinaties
van woningen/bedrijfspanden vertoont een gestage ontwikkeling. De
tijdreeks geeft de trend weer in miljoenen guldens per jaar:
1985
1986
1987
1988
/
/
/
/
147.799 mln.
157.581 mln.
168.449 mln.
181.758 mln.
De rentestand is op verschillende
manieren van invloed op de ontwikkelingen in de bouw. In de eerste
plaats zullen de financieringslasten
die gezinshuishoudingen kunnen
dragen (en die dus bepalend zijn
Figuur 2. Hypotheekrente, 1988-1990
10
enkele vuistregels voor de hypotheekrente en het marginale tarief,
door een rappe beleidsmedewerker
met een piepkleine rekenmachine,
een aardig betrouwbare schatting te
maken van de budgettaire betekenis
van de hypotheekrente-aftrek. Tot
ge stijging van de rentevoet met 1%
De invloed van de rente
traagd.
Omdat de bouw in overwegende
mate een binnenlandse sector is
waarvan zowel de leveringen aan de
gezinnen, als aan de overheid en de
bedrijven reageren op de hoogte van
de rente, veroorzaken rentemutaties
grote volume-effecten. Een eenmali-
voor kort moest dat ook zo, maar in-
leidt tot een gecumuleerde daling
van het produktievolume van 7,5%.
De werkgelegenheid daalt met bijna
6% (zie tabel 1). De slechtere orderpositie noopt tot het afgeven van lagere aanneemsommen.
middels is ook enig statistisch materiaal beschikbaar3. Hieraan zijn de cijfers (opnieuw in miljoenen guldens)
te halen over het bestanddeel van
deze aftrekpost in de inkomstenbelasting:
Met behulp van deze gegevens is via
Zonder de, betrekkelijke, betekenis
van bovenstaande cijfers uit het oog
te verliezen, dringt de conclusie zich
op dat de bouw een uitgesproken
groot belang heeft bij stabiele rente1988
1
1989
1990
2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2
Bron: De Nederlandsche Bank.
ESB 9-1-1991
patronen. Voor de vrije sector van de
woningbouw (al dan niet met premiebijdrage) is het gewenst om – gelet op de belangen van een bestendi-
ge ontwikkeling van de vraag – te
1. Centraal Planbureau, CentraalEconomisch Plan 1990, SOU uitgeverij, Den
Haag, maart 1990, biz. 131-142.
2. Centraal Bureau voor de Statistiek,
Maandstatistiek Financiewezen, jg. 38, nr.
7, juli 1990, biz. 36/37.
3. Ministerie van Financien, Rapportage
uooronderzoek naar de belastingramingen en de realisaties, 3 oktober 1990.
51
1981
1983
1985
/
/
/
5.501 mln.
6.068 mln.
6.267 mln.
1987
/
6.402 mln.
Wat direct opvalt bij vergelijking
van de forfaitaire bijtelling voor de
inkomstenbelasting en de aftrekpost
wegens betaalde hypotheekrente is
dat de orde van grootte met een fac-
Conclusies
redelijkheid een verhoging van het
huurwaardeforfait niet gezien kan
worden als een kwantitatief gelijkwaardig alternatief voor een beleidsmatige reductie van de hypotheekrente-aftrek. Ook niet als rekening
gehouden wordt met het feit dat
Het aanzetten van een discussie over
het beperken van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente is
ongewenst. Sedert 1988 vertoont de
hypotheekrente een structured opwaartse trend die zich vertaalt in een
zwakke ontwikkeling van de afzet
van bouwprodukten aan gezinnen,
overheid en bedrijven. De produktie
van nieuwbouwwoningen schrompelt ineen als aardappels in het late
voorjaar. De sombere verwachtingen
mensafroming op de bedrijvigheid in
alle eigenaar-bewoners de lasten
van het CPB over de woningbouw lij-
de bouw zullen zijn is niet nauwkeurig te zeggen, omdat te verwachten
is dat dit soort maatregelen zal leiden tot een verstoring van de traditionele gedragspatronen van de kopers. De overheid treedt op deze
wijze namelijk in de langlopende financiele verplichtingen van eigenaarbewoners. Zeker is in ieder geval
wel dat bij potentiele kopers een
zichzelf versterkende, afwachtende,
dragen van een verhoging van het
forfait, terwijl de hypotheekrenteaftrek een fiscaal voordeel is voor
65% van de eigenaren van een eigen
ken gerealiseerd te worden.
Het financiele beleid van de overheid moet zoveel mogelijk gericht
worden op het scheppen van voorwaarden die gunstig zijn voor een
economische ontwikkeling. De conclusie die hieruit voor het opmaken
van de tussenbalans volgt, is dat de
collectieve-lastendruk teruggedrongen moet worden via de uitgavenkant van de overheidshuishouding.
De bouwnijverheid is gebaat bij een
gezond financieel beleid. Een beperking van de hypotheekrente-aftrek
daarentegen is bijzonder schadelijk
voor deze sector, vooral ook vanwege de zwakke volume-ontwikkeling
in de woningbouw.
De mogelijkheden voor het verhogen van het huurwaardeforfait als alternatief voor een beleidsmatige reductie van de aftrekbaarheid van de
hypotheekrente zijn zeer beperkt.
Als het huurwaardeforfait al verhoogd moet worden, dan dient daarbij de samenhang met het huurbeleid het uitgangspunt te zijn. Het
afbouwen van de subsidies in de
volkshuisvesting zou kunnen leiden
tot een huurwaardeforfait van circa
4% in het jaar 2000. Dat is wel even
wennen.
Stel dat de fiscale aftrek geleidelijk
met een derde wordt teruggebracht,
dus tot een niveau dat zou corresponderen met een aftrek in 1987 van
zeg/ 4,27 mrd., dan betekent deze
maatregel in ieder geval een vermindering van de beschikbare looninkomens met ongeveer/ 2,25 mrd. Hoe
groot de effecten van deze inko-
houding waar te nemen zal zijn.
Maar zelfs als uitgegaan wordt van
beperkte effecten op de bouw in de
orde van grootte van / 50 tot 100
mln., dan is dit weliswaar geen
schokkend resultaat, maar bezien tegen de achtergrond van een inzakkende bouwproduktie zal geen bouwondernemer (c.q. huiseigenaar)
vrolijk gaan fluiten bij het vernemen
van dit soort beleidsplannen.
Verhoging huurwaardeforfait
Ongeacht de wijze van financieren
(hypothecaire lening of eigen vermogen) wordt een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de eigen
woning bij het inkomen geteld als
fictief genoten inkomen in natura.
Deze forfaitaire bijtelling is op te vatten als het saldo van de economische huurwaarde en de eigenaarslasten verbonden aan het bezit. De
economische huurwaarde is de huur-
prijs die onder normale omstandigheden – in redelijkheid – zou kunnen worden bedongen in het
economisch verkeer. Dit betekent
dat bij een autonome of beleidsmatige stijging van de huren in principe
ook het huurwaardeforfait opgetrokken wordt. In de Rapportage vooronderzoek naar de belastingramingen
en realisaties van 3 oktober 1990
zijn als positieve bestanddelen van
de inkomstenbelasting bedragen opgenomen over het huurwaardeforfait:
1981
1983
1.695 mln.
1.690 mln.
1985
/
1.723 mln.
1987
52
/
/
/
1.885 mln.
tor drie verschilt. Dit betekent dat in
woning.
Een afzonderlijk aspect van de verhoging van het forfait is de relatie
met het huurbeleid. Nederland kent
een lage woonlastenquote en een
hoge mate van subsidiering van de
volkshuisvesting. De groei van deze
subsidies zal een drastische ingreep
in deze uitgaven onvermijdelijk maken. Ter illustratie: in 1990 bedragen de volkshuisvestingssubsidies
circa/ 11 mrd.; bij benadering is dit
het vijfvoudige van deze subsidies
in 1970. Het afbouwen van deze subsidies zal op termijn leiden tot een
forse verhoging van de huurprijzen.
Het gemiddelde huurpeil bedraagt
in Nederland circa 75% van het kostendekkende niveau van de huren
(met grote schommelingen van de
huur voor gelijkwaardige woningen
binnen een en dezelfde gemeente).
Als in een decennium, – zeg tussen
nu en het jaar 2000 – de huurprijzen
kostendekkend gemaakt zouden
worden, dan impliceert dit een reele
trendmatige stijging van de huren
met ongeveer 3,5% per jaar. Zetten
we de inflatie in op 2,5%, dan bedraagt de nominale stijging van de
huurprijs circa 6%.
Indien, overeenkomstig het begrip
van de economische huurwaarde,
ook het forfait bijgesteld zou worden, dan neemt het forfait met
0,25% per jaar toe. Rond de eeuwwisseling bedraagt het huurwaardeforfait dan ongeveer 4%. Gelet op
het feit dat een eerdere voorgestelde verhoging tot 2,3% politiek onvoldoende steun heeft gekregen, zal er
tussen wat economisch gezien wenselijk is en politiek gezien haalbaar
is de komende tijd nog wel een discrepantie blijven bestaan in Nederland. Op het gebied van het bouwen huurbeleid gaan we een moeilijk
jaar tegemoet.
A.J.M. van Miltenburg
De auteur is werkzaam bij de vakgroep
Macro-economic van de Erasmus Universiteit.